Fundos Imobiliários - Handbook BTG Pactual Credit Research Alexandre Muller alexandre.muller@btgpactual.com +55 11 3383 2165 Bernardo Valle bernardo.valle@btgpactual.com +55 11 3383 2489 Marcello Milman marcello.milman@btgpactual.com +55 11 3383 2875 ANALYST CERTIFICATION AND REQUIRED DISCLOSURES BEGIN ON PAGE 73 Banco BTG Pactual S.A. does and seeks to do business with companies covered in its research reports. As a result, investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this report as only a single factor in making their investment decision.
Índice I. Panorama do Mercado de FIIs no Brasil. 3 II. Perspectivas para o Mercado Imobiliário.. 8 Lajes Corporativas BB Progressivo. BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower.. Brascan Lajes Corporativas BTG Pactual Corporate Office Fund Cenesp Ceo Cyrela Commercial Properties CSHG JHSF Prime Offices.. CSHG Real Estate. Cyrela Thera Corporate Edifício Almirante Barroso Edifício Galeria... JS Real Estate Renda Imobiliária Kinea Renda Imobiliária Mercantil do Brasil. Presidente Vargas. Rio Bravo Renda Corporativa.. Rio Negro The One.. Torre Almirante... Torre Norte... TRX Edifícios Corporativos.. VBI FL 4400... Vila Olímpia Corporate.. XP Corporate Macaé. 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 Shoppings CSHG Brasil Shopping.. Floripa Shopping.... Grand Plaza Shopping.. Mais Shopping Largo 13... Parque Dom Pedro Shopping Center.. RB Capital General Shopping Sulacap Shopping Jardim Sul..... Shopping Pátio Higienópolis Shopping West Plaza Agências Agências Caixa.. BB Progressivo.. BB Renda Corporativa.. Educacional Aesapar... Anhanguera Educacional... Campus Faria Lima... Hospital Hospital da Criança....... Hospital Hossa Sra de Lourdes... 43 44 45 46 47 48 49 50 51 53 54 55 57 58 59 61 62 Logística Caixa TRX Logística Renda. CSHG Logística. Europar.... RB Capital Renda I.... SDI Logística Rio... TRX Realty Logística Renda I. Hotel Hotel Maxinvest.. Varejo Max Retail... 64 65 66 66 66 67 69 70 Disclaimers..... 73 2
BTG Pactual Credit Research BTG Pactual Credit Research Seção I Panorama do mercado de FIIs no Brasil
BTG Pactual Credit Research Structured Products Mercado Primário de Fundos Imobiliários Sector Juros baixos e benefício fiscal para investidores pessoa física continuam proporcionando atratividades para os FIIs Novas emissões recorde em 2012, alcançando R$ 14 bilhões Número de FIIs registrados e investidores crescentes, suportando melhores condições de liquidez Atual pipeline de FIIs em análise na CVM considera 16 operações, com volume total de R$ 3.6 bilhões Volume de Emissões de FIIs (R$ bn) # de FIIs registrados na CVM 16 14 12 10 8 6 4 2 0.6 3.4 9.8 7.7 14 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 73 89 101 142 176 0 2008 2009 2010 2011 2012 0 2008 2009 2010 2011 2012 Fonte: BM&F Bovespa Fonte: BM&F Bovespa 4
BTG Pactual Credit Research Structured Products Sector Fundos de Investimento Imobiliário Mercado secundário de FIIs no Brasil: 99 fundos listados Valor de mercado de R$28 bilhões Volume Mensal 905 787 725 137 194 175 243 283 249 334 452 406 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Fonte: Quantum / BTG Pactual Média diária de negociações de R$37.6 milhões em março de 2013 5
BTG Pactual Credit Research Structured Products Sector Fundos de Investimento Imobiliário Mercado secundário de FIIs: Nº de FIIs acima de R$500 mil negociados por dia FIIs com maior volume de negociação em 2013 25 20 15 10 5 0 Nº de FIIs acima de R$500 mil # Ticker Nome do FII Volume 1 BBPO11 BB PROGRESSIVO II R$ 507,367,559 2 BRCR11 BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND R$ 269,038,911 3 SAAG11 SANTANDER AGÊNCIAS R$ 253,285,884 4 KNRI11 KINEA RENDA IMOBILIÁRIA R$ 139,871,918 5 BCFF11B BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS R$ 72,247,271 6 MXRF11 MAXI RENDA R$ 61,979,814 7 RNGO11 RIO NEGRO R$ 50,017,039 8 HGRE11 CSHG REAL ESTATE R$ 29,941,801 9 HGBS11 CSHG BRASIL SHOPPING R$ 23,701,488 10 SDIL11 SDI LOGÍSTICA RIO R$ 19,655,402 Fonte: Quantum / BTG Pactual Fonte: Quantum / BTG Pactual Média diária de 14 FIIs negociando acima de R$500 mil em 2013. 6
BTG Pactual Credit Research Structured Products Sector Fundos de Investimento Imobiliário Índice de FIIs - IFIX: Atualmente composto por 49 fundos; Formado pelo valor de mercado dos FIIs que compõe a carteira (não ajustado por proventos); Participação em um mínimo de 60% do pregões; 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 Dec-10 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 Oct-12 Dec-12 Feb-13 IFIX CDI IBOV IMA-B Fonte: Economatica / BTG Pactual Índice % IFIX 58.70% CDI 22.6 IBOV -17.94% IMA-B 45.0 7
BTG Pactual Credit Research BTG Pactual Credit Research Seção II Perspectivas para o mercado imobiliário
BTG Pactual Credit Research Structured Products Sector Ambiente macro econômico requer maiores cuidados com a seleção de Fundos Imobiliários 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% NTNB 2020 Variação de Taxas Curva futura de CDI no mercado imobiliário Crédito / PIB e Endividamento das famílias brasileiras Dividend Yield Mensal Aluguel de Imóveis Físicos 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 22. 22. 22.4% 22. 22.5% 21. 24.0% 22.0% 20.0% 18.0% 5.3% 5.5% 5. 5. 5. 5. 6.0% 6.2% 6.3% 6.4% 6.5% 6. 6. 6. 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% Crédito Imobiliário / PIB (Esq.) Serviço de Dívida das Famílias (Dir.) 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Jan-09 Apr-09 Jul-09 Oct-09 Jan-10 Apr-10 Jul-10 Oct-10 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 São Paulo Rio de Janeiro CDI 9
BTG Pactual Credit Research Structured Products Ambiente micro econômico: Escritórios Rio de Janeiro Sector Tendências do Mercado Novo Estoque (mil m2) 3T12 Ano 250 Vacância 200 Aluguel Médio (R$ / m2) 150 Absorção Bruta (mil m2) Absorção Líquida (mil m2) Novo Estoque (mil m2) 100 50 Fonte: CBRE, Colliers, BTG Pactual 0 2007 2008 2009 2010 2011 9M12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Evolução do Preço Médio de Aluguel (R$ m2) Vacância e Absorção Bruta 160 140 120 100 80 60 40 CAGR ~ +3% 15.00% 13.00% 11.00% 9.00% 7.00% 5.00% 3.00% 1.00% 77,100 78,400 3.00% 3. 101,700 4. 59,400 4.40% 66,000 3.50% 83,800 2.80% 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 20-1.00% 2º tri 2011 3º tri 2011 4º tri 2011 1º tri 2012 2º tri 2012 3º tri 2012 0 0 2007 2008 2009 2010 2011 9M12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Fonte: CBRE, BTG Pactual Vacância Absorção Bruta (m2) 10
BTG Pactual Credit Research Structured Products Sector Ambiente micro econômico: Escritórios Rio de Janeiro Quebra do Estoque por Região (m2) Preço Médio de Aluguel por Região (R$ m2) 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,908,200 Centro do RJ representa 64% da area de escritórios disponível na cidade 250 200 150 148 150 160 138 143 143 215 200 175 155 1,000,000 100 100 100 80 85 500,000 347,200 396,000 106,400 151,800 111,300 0 Centro Botafogo Flamengo Barra da Tijuca Zona Sul Outros Fonte: CBRE, BTG Pactual 50 0 Centro Botafogo Flamengo Barra da Tijuca Fonte: CBRE, BTG Pactual 3T11 3T12 Zona Sul Outros Mercado Geral Novo Estoque e Absorção Bruta por Região (mil m2) Vacância por Região 350 300 314 14.0% 12.0% 11. 250 10.0% 200 150 100 50 0 89 160 0 32 35 24 20 72 Centro Botafogo Flamengo Barra da Tijuca 5 12 0 2 137 Zona Sul Outros Mercado Geral 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2. 1. 1. 1.2% 3.3% 0.3% 5.2% Centro Botafogo Flamengo Barra da Tijuca 4. 3.1% 2.4% 2. 2. 1. Zona Sul Outros Mercado Geral Novo Estoque Absorção Bruta 3T11 3T12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Fonte: CBRE, BTG Pactual 11
BTG Pactual Credit Research Structured Products Ambiente micro econômico: Escritórios São Paulo Sector Tendências do Mercado Novo Estoque (mil m2) 3T12 Ano 350 300 Vacância Aluguel Médio (R$ / m2) Absorção Bruta (mil m2) Absorção Líquida (mil m2) Novo Estoque (mil m2) Fonte: CBRE, Colliers, BTG Pactual Evolução do Preço Médio de Aluguel (R$ m2) 250 200 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 9M12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Vacância e Absorção Bruta 160 140 120 100 80 60 40 CAGR ~ +2% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 176,100 4.2% 257,000 3.1% 148,300 129,600 3. 4.0% 143,900 4. 198,400 6.3% 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 Set/12 0.0% 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 Vacância Absorção Bruta (m2) - Fonte: CBRE, BTG Pactual Fonte: CBRE, BTG Pactual 12
BTG Pactual Credit Research Structured Products Sector Ambiente micro econômico: Escritórios São Paulo Quebra do Estoque por Região (m2) Preço Médio de Aluguel por Região (R$ m2) 2,500 2,352 2,000 1,500 1,000 500 362 1,057 1,218 1,378 675 160 140 120 100 80 60 40 33 50 115 100 140 145 88 105 60 65 62.5 53 118120 20 - Centro Paulista Jardins Marginal Outros Alphaville 0 Centro Paulista Jardins Marginal Outros Alphaville Mercado Geral 3T11 3T12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Fonte: CBRE, BTG Pactual Novo Estoque e Absorção Bruta por Região (mil m2) Vacância por Região 800 700 600 500 400 300 200 100 0 700 363 340 172 130 148 96 59 33 33 0 7 Centro Paulista Jardins Marginal Outros Mercado Geral 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 7. 6. 6.3% 5.3% 4. 4.2% 3.3% 3.0% 3.2% 3.1% 2.3% 1.2% Centro Paulista Jardins Marginal Outros Mercado Geral Novo Estoque Absorção Bruta 3T11 3T12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Fonte: CBRE, BTG Pactual 13
BTG Pactual Credit Research Structured Products Ambiente micro econômico: Imóveis industriais em São Paulo e Campinas Sector Tendências do Mercado Novo Estoque (mil m2) 3T12 Ano Vacância Aluguel Médio (R$ / m2) Absorção Bruta (mil m2) Absorção Líquida (mil m2) Novo Estoque (mil m2) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 2010 2011 9M12 Fonte: CBRE, Colliers, BTG Pactual Preço Médio de Aluguel por região (R$ m2) Fonte: CBRE, BTG Pactual Vacância por região 30 25 20 15 10 5 0 60% 50% 40% 30% 20% 0% 4T11 3T12 4T11 3T12 Fonte: CBRE, BTG Pactual Fonte: CBRE, BTG Pactual 14
BTG Pactual Credit Research Structured Products Ambiente micro econômico: Shoppings Sector Expansão do Setor de Shoppings no Brasil Brasil: Produção Industrial e Vendas de Varejo 1400 1200 1000 800 600 400 200 72 74 77 80 63 62 65 68 530 542 579 572 577 601 622 644 94 85 689 711 113 107 99 766 802 828 120 100 80 60 40 20 Seasonally adjusted - (Sep-08=100) 138.0 128.0 118.0 108.0 98.0 88.0 Industrial production Narrow retail sales IBC-Br 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 # Shoppings - esquerda # Lojas em Shoppings (mm) - direita 0 78.0 Jul-06 Dec-06 May-07 Oct-07 Mar-08 Aug-08 Jan-09 Jun-09 Nov-09 Apr-10 Sep-10 Feb-11 Jul-11 Dec-11 May-12 Oct-12 Fonte: ALSHOP, BTG Pactual Fonte: IBGE, BTG Pactual 1 Variação alugueis mesmas lojas (a/a) 5% Taxas de Vacância 15% 4% 3% 3% 0% 1Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q12 Aliansce BR Malls Iguatemi Multiplan Sonae Sierra Fonte: Companhias, BTG Pactual 2% 1% 1Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q12 Aliansce BR Malls General Shopping Iguatemi Multiplan Sonae Sierra Fonte: CBRE, BTG Pactual 15
BTG Pactual Credit Research Structured Products Resumo das tendências Escritórios SP: Sector Mercado continua ganhando absorção, mas forte adição de estoque tem resultado em aumento de vacância (6.3%, +140 bps t/t) Preços médios de locação estabilizados em função da disponibilidade de estoques alta. Região do Jardins registra maiores preços; Edifícios classe A são a maior parte da adição de estoques; Vacância do segmento alcança 8.3%; Escritórios RJ: Industrial SP: Shoppings: Baixa disponibilidade de terrenos continua suportando baixa vacância (2.), em especial no Centro e Zona Sul; Preços de locação estabilizados em patamares mais elevados (~15% - 20% superiores a SP) Centro da cidade oferece os maiores preços de aluguel adição de novos espaços na região segue limitada Mercado registra ganhos de absorção, mas oferta de novos espaços segue forte, suportando alta vacância (10.) Dinâmicas regionais distintas: Capital, Barueri e ABCD com forte demanda / Guarulhos, Vale do Paraíba, Cotia e Sorocaba com vacância elevada Estoque adicionado nos 9M12 alcança seu patamar histórico mais elevado => participação da cidade segue restrita Campinas e Jundiaí têm sido extremamente demandadas, responsáveis por 4 da absorção líquida no 3T12 Fortes vendas no varejo seguem suportando crescimento de vendas mesmas lojas acima da inflação; Indicadores operacionais sólidos, mas elevado pipeline requer atenção quanto a qualidade dos projetos 16
BTG Pactual Credit Research BTG Pactual Credit Research Seção III Fundos Imobiliários Lajes Corporativas
FII BB Progressivo (BBFI11B) Nossa visão: o FII BB Progressivo possui dois imóveis locados ao Banco do Brasil nas cidades do Rio de Janeiro (CARJ) e Brasília (Sede I) até (Dez-14), um inquilino com baixo risco de crédito. O fundo conta com alta previsibilidade de receitas suportada por contrato de locação com reajustes anuais de inflação (IGP-M) no mês de dezembro; Pontos positivos: inquilino com baixo risco de crédito e alta previsibilidade de receitas; Pontos de risco: menor qualidade relativa dos imóveis, apesar de baixa probabilidade de saída do inquilino. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais oferecidos pelo BBFI11B. Acontecimentos recentes: pagamento retroativo referente a reajuste de aluguel do imóvel CARJ (Fev-13); Catalizadores: não vemos, no curto prazo, eventos capazes de elevar a geração de renda do FII BB Progressivo de forma permanente. O fundo contará com mais uma distribuição extraordinária referente ao pagamento retroativo do reajuste revisional aplicado no imóvel Sede I, ainda em processo de assinatura (esperado para Mar-13). Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. CEF 5. Rec. Liq. Tx. Gestão - - - Tx. Consult - - - Dados FII BB Progressivo 8.7 8.7 7.45% 7.45% 9.2 9.2 9.75% 9.75% 7.8 7.8 8.2 8.2 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII BB PROGRESSIVO ABL Total (M2) % Próprio Sede I 25,410 100% CARJ 43,078 100% ABL total 68,488 100% Dados Alugueis R$/ABL Reajuste Inflação (IGPM) Venc. Contrato Sede I R$ 89 Dezembro Dec-14 CARJ R$ 48 Dezembro Dec-14 R$ 5,000 R$ 1,800,000 R$ 4,500 R$ 1,600,000 R$ 4,000 R$ 1,400,000 R$ 3,500 R$ 1,200,000 R$ 3,000 R$ 1,000,000 R$ 2,500 R$ 800,000 R$ 2,000 R$ 1,500 R$ 600,000 R$ 1,000 R$ 400,000 R$ 500 Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 Volume (dir.) Preço Ma r-12 R$ 32.92 Apr-12 R$ 21.33 Ma y-12 R$ 22.15 Jun-12 R$ 21.83 Jul-12 R$ 22.04 Aug-12 R$ 22.02 Se p-12 R$ 22.00 Oct-12 R$ 21.45 Nov-12 R$ 21.98 De c-12 R$ 23.01 Ja n-13 R$ 23.32 Fe b-13 R$ 36.15 31% 2 21% 1 Aug-05 Aug-06 Aug-07 Aug-08 Aug-09 Aug-10 Aug-11 Aug-12 18
FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) Nossa visão: o FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower possui 13 andares do imóvel de mesmo nome localizado no complexo Cidade Jardim, na cidade de São Paulo. A ausência de informações nos impede de avaliar a geração de renda esperada para o imóvel, bem como os riscos de pagamento dos respectivos inquilinos.; Pontos positivos: alto padrão de qualidade, caracterizado por sua classificação Triple A; Pontos de risco: ausência de informações relevantes referentes ao processo de locação, andares vagos/locados e valor por M 2. Sua localização, na margem oposta da Marginal Pinheiros, requer desconto se comparado a imóveis na Faria Lima, Berrini e Vila Olímpia. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: obtenção do habite-se (Jul-12); Catalizadores: completa locação do imóvel, apesar de um cenário mais desafiador para o mercado de lajes corporativas na cidade de São Paulo, poderia ser um importante catalizador para a performance do fundo. Lajes Corporativas Possui % Decrescente Término Feb-14 Tx. Adm. Votorantim 0.85% PL Tx. Gestão Votorantim - - Tx. Consult JHSF 0.15% PL Tx. Perf - 20% Prêmio de Loc. Dividend Yield - Análise de sensibilidade Dados FII JHSF Cidade Jardim Continental Tower Vacância (%) R$ 140 R$ 130 R$ 120 R$ 110 R$ 100 R$ 90 Aluguel por M2 (R$) 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 0% 7.1% 7.5% 8.0% 8.4% 8. 9.4% 9. 10.3% 10. 11.2% 11. 5% 6. 7.1% 7. 8.0% 8.4% 8. 9.3% 9. 10.2% 10. 11.0% 6.3% 6. 7.1% 7. 8.0% 8.4% 8. 9.2% 9. 10.0% 10.4% 15% 5. 6.3% 6. 7.1% 7.5% 7. 8.3% 8. 9.1% 9.5% 9. 20% 5. 5. 6.3% 6. 7.0% 7.4% 7. 8.1% 8.5% 8. 9.2% 30% 4. 5.1% 5.5% 5. 6.1% 6.4% 6. 7.1% 7.4% 7. 8.0% 50% 3.3% 3. 3. 4.0% 4.3% 4.5% 4. 4. 5.2% 5.4% 5. 70% 1. 2.0% 2.1% 2.3% 2.4% 2.5% 2. 2. 2. 3.1% 3.2% R$ 80 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Volume (dir.) Preço R$ 1,200,000 R$ 1,000,000 R$ 800,000 R$ 600,000 R$ 400,000 Mar-12.86 Apr-12.86 May-12.86 Jun-12.86 Jul-12.86 Aug-12.86 Sep-12.86 Oct-12.86 Nov-12.86 Dec-12.86 Jan-13.86 Feb-13.86 FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tow er ABL Total (M2) ABL Própria (49.60%) Cidade Jardim Continental Tow er 45,948 22,790 27 andares 1º - 13º andares 14 andares detidos pela Valia (Fundação Vale do Rio Doce de Seg. Social) 14% 13% Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 19
FII Brascan Lajes Corporativas (BMLC11B) Nossa visão: o FII Brascan Lajes Corporativas possui participação em dois imóveis, Brascan Century Plaza (SP) e Torre Rio Sul (RJ), ambos locados a inquilino renomados e com forte presença em seus respectivos mercados (Brookfield, Odebrecht, Sony e outros). O fundo conta com alta previsibilidade de receitas suportada por longos contratos de locação com reajustes anuais de inflação (IGPM); Pontos positivos: ótimas localizações e diversificação de inquilinos; Pontos de risco: o fundo possui 2 andares no imóvel Brascan Century Plaza e 4 andares no Torre Rio Sul, representando ausência de prêmio de controle dos imóveis. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: foram aplicado reajustes revisionais nos imóveis Brascan Century Plaza e Torre Rio Sul de forma a elevar a receita de locação do FII Brascan Lajes Corporativas em 71% (ao longo de 2012); Catalizadores: não vemos, no curto prazo, eventos capazes de elevar a geração de renda do FII Brascan Lajes Corporativas. Lajes Corporativas Possui % 10.00% Término Feb-15 Tx. Adm. BTG Pactual 0.30% PL Tx. Gestão Brascan 0.20% PL Tx. Consult CBRE 0.95% Receita Dados FII Brascan Lajes Corporativas 9.1 9.1 9.3 9.55% 9.75% 9.94% 7.81% 7.81% 7.9 8. 8.2 8.45% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII BRASCAN LAJES CORPORATIVAS ABL Própria (M2) Nº de andares detidos Brascan Century Center 1,453 2 andares Torre Rio Sul 5,837 4 andares ABL total 7,290 R$ 140 R$ 130 R$ 120 R$ 110 R$ 100 R$ 90 R$ 80 Feb-12 Aug-12 Feb-13 Volume (dir.) Preço R$ 1,200,000 R$ 1,000,000 R$ 800,000 R$ 600,000 R$ 400,000 Apr-12.83 May-12.83 Jun-12.83 Jul-12.83 Aug-12.83 Sep-12.83 Oct-12.83 Nov-12.83 Dec-12.83 Jan-13.83 Feb-13.83 Mar-13.83 14% 13% Feb-12 Aug-12 Feb-13 20
FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) Nossa visão: o FII BTG Pactual Corporate Office Fund possui um amplo portfólio totalizando 15 imóveis localizados nas cidades de Brasília, Campinas, Rio de Janeiro e São Paulo. Todos os imóveis encontram-se locados a renomados inquilinos com forte presença em seus respectivos mercados. O fundo conta com equipe especializada, garantindo maior eficiência em aquisições/venda de imóveis além de novos contratos de locação e negociações de reajustes revisionais; Pontos positivos: portfólio com diversificação regional e de inquilinos, alta previsibilidade de receitas, vacância reduzida (concentrada no imóvel Cenesp) e equipe de gestão especializada; Pontos de risco: novos investimentos podem gerar performance diferente da estimada pelo gestor; Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: captação de R$1.266 bi em oferta primária; Catalizadores: Anúncios de novos investimentos com relação risco x retorno atrativa; 9.04% 9.04% 9.04% 9.04% 9.04% 9.04% 7.6 7.6 7.6 7.6 7.6 7.6 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado Lajes Corporativas Dados FII BTG Pactual Corporate Office Fund Não possui % - Término - Tx. Adm. BTG Pactual 0.25% Ativos Tx. Gestão BTG Pactual 1.50% Valor de Merc Tx. Consult CBRE 0.95% Receita FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND ABL Total (M2) R$/ABL 15 imóveis 247,041 R$ 77.10 Contratos de Locação Reajuste Inflação Revisional Próximos 3 meses 44% 20% Próximos 6 meses 5 33% Próximos 12 meses 100% 3 Participação por classificação de imóvel AAA A B 2 imóveis 5 imóveis 8 imóveis 58.284 M2 56.688 M2 132.067 M2 43% receita 31% receita 25% receita R$ 10,000,000 R$ 160 R$ 150 R$ 9,000,000 R$ 8,000,000 R$ 140 R$ 7,000,000 R$ 130 R$ 6,000,000 R$ 120 R$ 5,000,000 R$ 110 R$ 4,000,000 R$ 3,000,000 R$ 100 R$ 2,000,000 R$ 90 R$ 1,000,000 R$ 80 Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-12 Volume (dir.) Preço Apr-12.83 May-12.83 Jun-12.83 Jul-12.83 Aug-12.83 Sep-12.83 Oct-12.83 Nov-12.83 Dec-12.83 Jan-13.96 Feb-13.96 Mar-13.96 14% 13% Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-12 21
FII Cenesp (CNES11B) Nossa visão: o FII Cenesp possui 23. de participação no complexo de mesmo nome, localizado na Zona Sul da cidade de São Paulo, próximo à Marginal Pinheiros. O fundo apresenta de vacância em sua área bruta locável. A área ocupada está alugada para inquilinos com forte presença em seus respectivos mercados; Pontos positivos: complexo empresarial com ampla área bruta locável e disponibilidade de serviços; Pontos de risco: o empreendimento conta com de área vaga, podendo enfrentar alguma dificuldade no processo de locação em função de grande fluxo de projetos sendo entregue nos próximos trimestres. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Catalizadores: a locação da área remanescende poderia aumentar a geração de receitas do FII Cenesp. Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. BTG Pactual 0.30% Ativos Tx. Gestão - - - Tx. Consult CBRE 0.95% Receita Dados FII Cenesp 9.03% 9. 9.30% 9.3 9.5 9.6 7.6 7.75% 7.90% 7.9 8.14% 8.22% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII CENESP ABL Total (M2) ABL Próprio (23,) Centro Empresarial Sâo Paulo 191,200 45,505 Dados Alugueis R$/ABL Ocupação Centro Empresarial Sâo Paulo R$ 40 94% R$ 140 R$ 1,400,000 R$ 135 R$ 130 R$ 1,200,000 R$ 125 R$ 1,000,000 R$ 120 R$ 800,000 R$ 115 R$ 110 R$ 600,000 R$ 105 R$ 400,000 R$ 100 R$ 95 R$ 90 Aug-11 Feb-12 Aug-12 Feb-13 Volume (dir.) Preço Mar-12.84 Apr-12.87 May-12.81 Jun-12.88 Jul-12.83 Aug-12.92 Sep-12.86 Oct-12.82 Nov-12.90 Dec-12.95 Jan-13.87 Feb-13.80 14% 13% Aug-11 Feb-12 Aug-12 Feb-13 22
FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) Nossa visão: o FII CEO Cyrela Commercial Properties possui 7.5 andares da Torre South do imóvel de mesmo nome, ainda em construção, com previsão de entrega prevista para Jul-13. O empreendimento possuirá elevado padrão de qualidade (classificado como AAA) e está situado no bairro da Bara da Tijuca na cidade do Rio de Janeiro; Pontos positivos: alta qualidade do empreendimento, primeiro Triple A na região da Barra da Tijuca; Pontos de risco: risco de comercialização, o imóvel poderá sofrer concorrência do próprio empreendimento (2ª torre) e de edifícios vizinhos durante o processo de locação. Uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: início de negociação em dezembro de 2012; Catalizadores: a conclusão da construção e o início do processo de comercialização poderão dar maior visibilidade às projeções de receita. Lajes Corporativas Possui % Término 24M após habite-se Tx. Adm. BTG Pactual 0.20% Ativos Tx. Gestão - - - Tx. Consult CCP 1.00% Receita Dados FII Ceo Cyrela Commercial Properties 10.41% 10.41% 10.41% 10.41% 10.41% 10.41% 8.85% 8.85% 8.85% 8.85% 8.85% 8.85% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII CEO CYRELA COMMERCIAL PROPERTIES ABL (M2) ABL Próprio % Prórpio Torre South 14,964 10,198 6 Torre North 14,964-0% Total 29,927 10,198 34% R$ 110 R$ 2,000,000 R$ 108 R$ 1,800,000 R$ 106 R$ 1,600,000 R$ 104 R$ 1,400,000 R$ 102 R$ 1,200,000 R$ 100 R$ 1,000,000 R$ 98 R$ 800,000 R$ 96 R$ 600,000 R$ 94 R$ 400,000 R$ 92 R$ 90 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Volume (dir.) Preço Jan-13.75 Feb-13.75 Mar-13.75 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 23
FII CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11) Nossa visão: o FII CSHG JHSF Prime Offices é proprietário dos imóveis Metropolitan Office e Platinum Office, ambos localizados na região do Itaim na cidade de São Paulo. O fundo conta com alta previsibilidade de receitas, suportada por 0% de vacância, longos contratos de locação e renomados inquilinos; Pontos positivos: excelentes localizações, 0% de vacência e renomados inquilinos com longos contratos de locação (apenas 30% vencendo em 2013/2014); Pontos de risco: Uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Renovação dos alugueis vencendo em 2013/2014 podem ocasionar oscilação no preço médio / m2. Catalizadores: não esperamos, no curto prazo, eventos capazes de elevar a geração de renda do FII CSHG JHSF Prime Offices. Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. CSHG 0.50% Valor de Merc Tx. Gestão - - - Tx. Consult JHSF 0.25% Valor de Merc Dados FII JHSF Prime Offices 5% R$ 1,700 R$ 1,600 R$ 1,500 R$ 1,400 R$ 1,300 R$ 1,200 R$ 1,100 R$ 1,000 R$ 900 8.30% 8.4 8.63% 8.81% 8.9 9.1 7.05% 7.20% 7.34% 7.4 7.64% 7.7 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado R$ 800 Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-12 Volume (dir.) Preço R$ 1,400,000 R$ 1,200,000 R$ 1,000,000 R$ 800,000 R$ 600,000 R$ 400,000 Mar-12 R$ 8.10 Apr-12 R$ 8.30 May-12 R$ 8.50 Jun-12 R$ 8.80 Jul-12 R$ 8.80 Aug-12 R$ 8.80 Sep-12 R$ 8.80 Oct-12 R$ 9.00 Nov-12 R$ 9.10 Dec-12 R$ 9.10 Jan-13 R$ 9.20 Feb-13 R$ 9.20 FII CSHG JHSF PRIME OFFICES ABL Total (M2) Vacância Metropolitan Office 10,200 0% Platinum Office 2,450 0% ABL total 12,650 Contratos de Locação Revisional Vcto dos Contratos 2013 13.2% 16. 2014 51. 12.4% 2015 24.1% 13. 2016 6. 48. 14% 13% Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-12 24
FII CSHG Real Estate (HGRE11) Nossa visão: o FII CSHG Real Estate é proprietário de imóveis comerciais e logísticos distribuídos em 30 empreendimentos com área bruta locável superior a 150 mil M 2 localizados nas cidades de São Paulo, (capital e interior), Rio de Janeiro, Porto Alegre e Curitiba. O fundo apresenta receitas de locação historicamente consistentes em função de longos contratos de locação (típicos e atípicos) firmados com inquilinos, em geral, de boa qualidade; Pontos positivos: diversificação regional, de inquilinos e imóveis, além de longos contratos de locação (45% conta com revisional no biênio 2013/14) e, aproximadamente, 21% firmados como acordos atípicos; Pontos de risco: o fato de possuir pequenas participações em alguns de seus imóveis pode acarretar em dificuldades por não possuir o prêmio de controle. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aquisição de participação adicional no Edifício Atrium IV no bairro de Vila Olímpia na cidade de São Paulo; Catalizadores: Reajustes revisionais ao longo de 2013/14 podem gerar um incremento na renda do fundo. Lajes Corporativas Dados FII CSHG Real Estate Não possui % - Término - Tx. Adm. CSHG 1.00% PL Tx. Gestão - - - Tx. Consult - - - 5% 9.40% 9.5 9.7 9.9 10.1 10.3 7.9 8.15% 8.31% 8.4 8.65% 8.82% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII CSHG REAL ESTATE ABL Total (M2) ABL Própria (M2) Imóveis em São Paulo 630,023 113,096 Imóveis no Rio de Janeiro 172,566 4,455 Imóvel em Curitiba 7,700 7,700 Imóvel em Porto Alegre 10,600 10,600 ABL total 820,890 135,851 Dados Alugueis Revisional (em % da receita) 2012 15% 2013 2 2014 1 2015 em diante 40% R$ 1,900 R$ 4,000,000 R$ 1,700 R$ 3,500,000 R$ 3,000,000 R$ 1,500 R$ 2,500,000 R$ 1,300 R$ 2,000,000 R$ 1,100 R$ 1,500,000 R$ 1,000,000 R$ 900 R$ 500,000 R$ 700 Feb-09 Feb-10 Feb-11 Feb-12 Feb-13 Volume (dir.) Preço Mar-12 R$ 10.80 Apr-12 R$ 11.00 May-12 R$ 11.00 Jun-12 R$ 11.00 Jul-12 R$ 11.00 Aug-12 R$ 11.00 Sep-12 R$ 11.10 Oct-12 R$ 11.10 Nov-12 R$ 11.30 Dec-12 R$ 11.40 Jan-13 R$ 11.40 Feb-13 R$ 11.40 1 15% 14% 13% Feb-09 Aug-09 Feb-10 Aug-10 Feb-11 Aug-11 Feb-12 Aug-12 Feb-13 Dividend Yield CDI 25
FII Cyrela Thera Corporate (THRA11B) Nossa visão: o FII Cyrela Thera Corporate possui 5 andares do imóvel de mesmo nome, ainda em construção, com previsão de entrega prevista para Mar-14. O edifício está situado entre as Avenida s Berrini e Bandeirantes, na cidade de São Paulo; Pontos positivos: ótima qualidade de construção e boa localização; Pontos de risco: risco de comercialização, podendo sofrer com a concorrência de demais andares do empreendimento e imóveis vizinhos. Além disso, consideramos risco não desprezível de elevação de juros; Acontecimentos recentes: a construção atingiu 43% de conclusão; Catalizadores: Fundo com renda garantida até o 1S15. Incertezas em relação ao sucesso de comercialização reduzem a visibilidade da renda real esperada. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Lajes Corporativas Possui % Término 12M após habite-se Tx. Adm. BTG Pactual 0.20% Ativos Tx. Gestão - - - Tx. Consult CCP 1.00% Receita Não disponível Dificuldades envolvendo a projeção de receitas em função de incertezas com relação a comercialização (vacância estimada e R$/ABL); As obras deverão ser concluídas em março de 2014; O cenário atual com vacância crescente e grande fluxo de entregas de projetos no biênio 2013/14 deve ser entendido como mais desafiador para a comercialização de lajes corporativas na cidade de São Paulo. Dados FII Thera Corporate FII CYRELA THERA CORPORATE ABL Total (M2) ABL Próprio (33.41%) Edifício Thera Corporate 28,359 9,496 Edifício Thera Corporate 15 andares 5 andares R$ 115 R$ 110 R$ 105 R$ 100 R$ 95 R$ 90 R$ 85 Feb-12 Aug-12 Feb-13 Volume (dir.) Preço R$ 800,000 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 Apr-12.75 May-12.75 Jun-12.75 Jul-12.75 Aug-12.75 Sep-12.75 Oct-12.75 Nov-12.75 Dec-12.75 Jan-13.75 Feb-13.75 Mar-13.75 Feb-12 Aug-12 Feb-13 26
FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) Nossa visão: o FII Edifício Almirante Barroso é proprietário do imóvel de mesmo nome localizado no centro do Rio de Janeiro e totalmente alugado à Caixa Econômica Federal. O fundo se encontra em meio a um processo judicial para aplicação de reajuste revisional; Pontos positivos: excelente localização, ampla área disponível e baixo risco de crédito por parte do inquilino; Pontos de risco: desfecho desfavorável no processo judicial de revisional. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aplicação de aluguel provisório e pagamento retroativo da diferença (Nov-12); Catalizadores: decisão favorável ao FII Edifício Almirante Barroso através da aplicação de reajuste revisional do aluguel e pagamento retroativo de eventual diferença. Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. BTG Pactual 4.00% Rec. Liq. Tx. Gestão - - - Tx. Consult - - - * 14% 13.00% 12.7 10.94% 11.2 11.41% 11.7 11.05% 10.8 9.30% 9.5 9.6 10.00% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado IR *Assume aplicação de reajuste revisional no aluguel de 10 a partir de Jul/13 Dados FII Almirante Barroso FII Edifício Almirante Barroso ABL Total Caixa Econômica Federal 56,331 Dados Alugueis R$/ABL Caixa Econômica Federal R$ 54 Reajuste Inflação (IGPM) Revisional Caixa Econômica Federal Março ND* R$ 800,000 R$ 5,085 R$ 4,085 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 3,085 R$ 400,000 R$ 2,085 R$ 300,000 R$ 1,085 R$ 100,000 R$ 85 Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 Volume (dir.) Preço Mar-12 R$ 15.37 Apr-12 R$ 15.52 May-12 R$ 15.64 Jun-12 R$ 15.94 Jul-12 R$ 16.07 Aug-12 R$ 16.07 Sep-12 R$ 16.10 Oct-12 R$ 16.01 Nov-12 R$ 15.98 Dec-12 R$ 153.21 Jan-13 R$ 22.71 Feb-13 R$ 26.40 35% 30% 25% 20% 15% 5% Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 27
FII Edifício Galeria (EDGA11B) Nossa visão: o FII Edifício Galeria é proprietário do imóvel de mesmo nome localizado no centro do Rio de Janeiro. Retrofit realizado pela Tishman Speyer com cerca de 35% de área bruta locável ainda vaga, o fundo possui garantia de rentabilidade até Ago-13; Pontos positivos: ótima localização e qualidade do imóvel; Pontos de risco: locação de 35% da área remanescente; Fim da renda garantida em Ago/13; Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: início de negociação das cotas no mercado secundário (Set-12); Catalizadores: o anúncio do aluguel da ABL vaga do imóvel antes do término da renda garantida deve suportar uma valorização das cotas no mercado secundário; Lajes Corporativas Possui % Término Aug-13 Tx. Adm. BTG Pactual 0.20% Ativos Tx. Gestão - - - Tx. Consult Tishman Speyer 0.20% Ativos Dados FII Edifício Galeria 13% 11.2 11.2 11.8 11.8 12.4 10.72% 10.33% 9.85% 9.84% 9.3 9.3 8.91% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado IR FII Edifício Galeria ABL Total (M2) % ABL Total Escritórios 22,028 88. Lojas 2,818 11.3% ABL total 24,846 Dados Alugueis R$/ABL Vacância Escritórios R$ 114 35.3% Lojas R$ 129 0.3% R$ 115 R$ 110 R$ 105 R$ 100 R$ 800,000 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 Oct-12.75 Nov-12.75 Dec-12.75 Jan-13.75 Feb-13.75 R$ 95 R$ 90 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Volume (dir.) R$ 100,000 Feb-13 Mar-13 Preço Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 28
FII JS Real Estate Renda Imobiliária (JSIM11) Nossa visão: o FII JS Real Estate Renda Imobiliária possui 4 do seu patrimônio investido em participações nos imóveis Millenium Office Park (SP) e Edifício Praia de Botafogo (RJ), o restante do patrimônio está alocado 40% em CRIs e LCIs e em fundos DI; Pontos positivos: boa localização dos imóveis e 0% de vacância; Pontos de risco: a pequena participação do FII JS Real Estate Renda Imobiliária nos respectivos imóveis pode acarretar em dificuldades na gestão dos mesmos uma vez que o fundo não possui o prêmio de controle. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aquisição de participação no Millenium Office Park (Mai-12); Catalizadores: novas aquisição poderiam potencializar a capacidade de geração de receitas do FII JS Real Estate Renda Imobiliária. 5% R$ 1,090 R$ 890 R$ 690 R$ 490 R$ 290 8.60% 8.8 9. 9.40% 9.6 9.9 7.31% 7.53% 7.7 7.9 8.23% 8.4 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado R$ 90 Nov-11 May-12 Nov-12 Volume (dir.) Preço R$ 800,000 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 Feb-12 R$ 5.13 Mar-12 R$ 5.26 Apr-12 R$ 5.94 May-12 R$ 4.77 Jul-12 R$ 6.50 Aug-12 R$ 6.50 Sep-12 R$ 6.50 Oct-12 R$ 7.00 Nov-12 R$ 7.00 Dec-12 R$ 7.00 Jan-13 R$ 7.00 Feb-13 R$ 7.00 Lajes Corporativas Dados FII JS Real Estate Renda Imobiliária Não possui % - Término - Tx. Adm. Safra 1.00% Ativos Tx. Gestão - - - Tx. Consult - - - Tx. Perf - 20% IGP-M+3% FII JS REAL ESTATE RENDA IM OBILIÁRIA ABL Total (M2) R$/ABL Ed. Millennium Office Park (4 conjuntos) 2,090 Ed. Praia de Botafogo (2 conjuntos) 717 R$ 121 ABL total 2,807 Contratos de Locação Revisional Vcto Contrato 2013 3-2014 30% 1 2015 33% - 2016-5 2017-2 Nov-11 May-12 Nov-12 29
FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) Nossa visão: o FII Kinea Renda Imobiliária é propreitário de 10 imóveis, sendo 7 de lajes corporativas distribuídas entre Rio de Janeiro e São Paulo e 3 parques industriais, todos no Estado de São Paulo; Pontos positivos: portfólio com diversificação regional, de inquilinos e do tipo de imóvel (laje corporativa e logística) e boa previsibilidade de receitas; Pontos de risco: imóveis com qualidade relativamente inferior a outros FIIs de renda listados. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aquisição do Edifício Bela Paulista (Fev-13), com 6.960 M 2 de ABL localizado na Avenida Paulista, na cidade de São Paulo; Catalizadores: não esperamos, no curto prazo, elevação relevante na geração de renda do FII Kinea Renda Imobiliária. Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. Intrag 1.25% Valor de Merc Tx. Gestão Kinea - - Tx. Consult - - - Dados FII Kinea Renda Imobiliária 5% 4% 3% 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 4.83% 4.83% 4.83% 4.83% 4.83% 4.83% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII KINEA RENDA IMOBILIÁRIA ABL Total (M2) ABL Próprio 10 Imóveis 184,724 176,115 % Lajes Corporativas X Logísticos Receita * Área Logística 73. 71.8 Lajes Corporativas 26.8 28. *Não considera a aquisição do Edifício Bela Paulista (Fev-13) R$ 1,800 R$ 1,600 R$ 1,400 R$ 1,200 R$ 1,000 R$ 800 Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-12 Volume (dir.) Preço R$ 4,000,000 R$ 3,500,000 R$ 3,000,000 R$ 2,500,000 R$ 2,000,000 R$ 1,500,000 R$ 1,000,000 R$ 500,000 Mar-12 R$ 7.00 Apr-12 R$ 7.00 May-12 R$ 7.00 Jun-12 R$ 7.00 Jul-12 R$ 7.00 Aug-12 R$ 7.00 Sep-12 R$ 7.00 Oct-12 R$ 7.00 Nov-12 R$ 7.00 Dec-12 R$ 7.00 Feb-13 R$ 7.00 Feb-13 R$ 7.00 13% 5% Dec-10 Jun-11 Dec-11 Jun-12 Dec-12 30
FII Mercantil do Brasil (MBRF11B) Nossa visão: o FII Mercantil do Brasil é propreitário de 3 imóveis localizados na cidade de Belo Horizonte inteiramente locados ao Banco Mercantil do Brasil sendo uma agência, a sede e imóveis do complexo de tecnologia. O fundo possui boa previsibilidade de receitas suportada por 0% de vacância nos 3 imóveis e longos contratos de locação; Pontos positivos: 0% de vacância e longos contratos de locação, suportando alta previsibilidade de receitas; Pontos de risco: concentração dos alugueis no Banco Mercantil e possibilidade de alta de juros; Catalizadores:; o FII Mercantil do Brasil contará com reajustes de inflação nos contratos de locação de todos os seus imóveis no mês de julho de 2013, a ampliação da geração de receitas por parte do fundo poderia potencializar a performance de suas cotas no mercado secundário. R$ 1,500 R$ 1,400 R$ 1,300 R$ 1,200 R$ 1,100 R$ 1,000 R$ 900 9.30% 7.90% 9.8 9.8 8.3 8.3 R$ 800 Sep-11 Mar-12 Sep-12 10.35% 10.35% 8.80% 8.80% R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 10.8 9.24% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado Volume (dir.) Preço Apr-12 R$ 8.75 May-12 R$ 8.75 Jun-12 R$ 8.75 Jul-12 R$ 8.75 Aug-12 R$ 9.20 Sep-12 R$ 9.20 Oct-12 R$ 9.20 Nov-12 R$ 9.20 Dec-12 R$ 9.20 Jan-13 R$ 9.20 Feb-13 R$ 9.20 Mar-13 R$ 9.20 Lajes Corporativas Dados FII Mercantil do Brasil Não possui % - Término - Tx. Adm. Rio Bravo 0.30% PL Tx. Gestão - - - Tx. Consult - - - FII MERCANTIL DO BRASIL ABL Total (M2) % ABL % ABL Próprio Sede 16,750 70% 100% Agência 802 3% 100% Comp de Tecnologia 6,548 2 100% Total 24,100 Dados Alugueis R$/ABL % Receita Reajuste Inflação (IGP-M) Sede R$ 39 65% Julho Agência R$ 181 14% Julho Comp de Tecnologia R$ 33 21% Julho 15% 14% 13% Sep-11 Mar-12 Sep-12 31
FII Presidente Vargas (PRSV11) Nossa visão:; o FII Presidente Vargas é proprietário de dois imóveis (Torre Boa Vista e Torre Vargas) localizados no centro do Rio de Janeiro. Os imóveis detidos pelo fundo apresentam 0% de vacância locados a renomados inquilinos (OI e ANAC); Pontos positivos: inquilinos com baixo risco de crédito e alta previsibilidade de receitas; Pontos de risco: qualidade relativamente inferior dos imóveis se comparados a outros FIIs listados e baixa qualidade das informações disponíveis. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Catalizadores: não esperamos, no curto prazo, elevações na geração de renda do FII Presidente Vargas superiores a inflação. Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. BEM 0.25% PL Tx. Gestão Latour 0.13% PL Tx. Consult - - - Dados FII Presidente Vargas 9.0 9.31% 9.54% 9.7 10.03% 10.2 7.72% 7.91% 8. 8.31% 8.52% 8.73% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII PRESIDENTE VARGAS ABL Total (M2) ABL Prórpio % Receita Torre Boa Vista (Anac) 11,359 100% 6 Torre Vargas (Oi) 6,784 100% 33% Total 18,143 100% 100% R$ 1,600 R$ 1,500 R$ 1,400 R$ 1,300 R$ 1,200 R$ 1,100 R$ 1,000 R$ 900 R$ 800 R$ 700 May-10 Nov-10 May-11 Nov-11 May-12 Nov-12 Volume (dir.) Preço R$ 900,000 R$ 800,000 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 Apr-12 R$ 8.28 Ma y-12 R$ 8.52 Jun-12 R$ 8.47 Jul-12 R$ 8.46 Aug-12 R$ 8.51 Se p-12 R$ 8.48 Oct-12 R$ 8.75 Nov-12 R$ 9.60 De c-12 R$ 9.24 Ja n-13 R$ 9.16 Fe b-13 R$ 9.06 Ma r-13 R$ 9.12 15% 14% 13% May-10 Nov-10 May-11 Nov-11 May-12 Nov-12 32
FII Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) Nossa visão: o FII Rio Bravo Renda Corporativa possui participação em 6 imóveis localizados no Rio de Janeiro e em São Paulo, sendo o mais relevante o JK Financial Center (3 da receita), localizado na Avenida Juscelino Kubitschek em São Paulo. Longos contratos de locação e localizações privilegiadas garantem ao fundo elevada previsibilidade receita; Pontos positivos: ótima localização de seus imóveis e longos contratos de locação; Pontos de risco: risco de locação da área vaga (8. do ABL) em função de expressivo fluxo de novos empreendimentos sendo entregues nos próximos trimestres na região, ausência de prêmio de controle e uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aquisição do 2º andar do edifício Internacional do Rio, localizado no Rio de Janeiro (Jan-13); Lajes Corporativas Catalizadores: a locação da área vaga (8. do ABL) poderá elevar a geração de receitas do fundo, além de contar com reajustes em alguns de seus contratos de locação (3 andares do JK Financial Center) no mês de abril. Dados FII Rio Bravo Renda Corporativa R$ 2.00 R$ 1.80 R$ 1.60 R$ 1.40 R$ 1.20 R$ 1.00.80.60.40 8.62% 8.8 9.15% 9.3 9.61% 9.85% 7.7 7.9 8.1 8.3 7.33% 7.55% Dvd Yield Dvd Yield Ajustado.20 Dec-03 Jun-05 Dec-06 Jun-08 Dec-09 Jun-11 Dec-12 Volume (dir.) Preço R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 Apr-12.0118 May-12.0118 Jun-12.0118 Jul-12.0118 Aug-12.0118 Sep-12.0118 Oct-12.0118 Nov-12.0118 Nov-12.0118 Dec-12.0118 Jan-13.0118 Mar-13.0118 Não possui % - Término - Tx. Adm. Rio Bravo 0.70% Valor de Merc Tx. Gestão - - - Tx. Consult Rio Bravo - - FII RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA ABL Próprio (M2) ABL Total (M2) % ABL Próprio JK Financial Center 5,226 13,194 39.61% Jatobá Green Building 1,520 12,806 11.8 Parque Paulista 576 8,452 6.81% Edifício New Century 999 17,462 5.72% Cetenco Plaza T. Norte 2,135 54,182 3.94% Edifício Internacional Rio 826 10,725 7.70% ABL Total 11,281 116,822 9.6 Dados Alugueis Reajuste Inflação Vcto Contrato JK Financial Center Diversos Diversos Jatobá Green Building Setembro Ago-15 Parque Paulista Setembro Ago-17 Edifício New Century - - Cetenco Plaza T. Norte Diversos Set-17 e Out-18 Edifício Internacional Rio Setembro Jan-17 4 41% 3 31% 2 21% 1 Dec-03 Jun-05 Nov-06 May-08 Nov-09 May-11 Nov-12 33
FII Rio Negro (RNGO11) Nossa visão: o FII Rio Negro é proprietário de dois modernos imóveis (Torre Padauiri e Torre Demini) além de lojas e estacionamento no Centro Empresarial Rio Negro, localizado em Alphaville (SP), região que ainda conta com elevada vacância; Pontos positivos: alta qualidade dos imóveis (Triple A); Pontos de risco: vacância elevada da localidade onde se situa o empreendimento (acima de 30%) e do próprio empreendimento (1) para a área destinada a escritórios. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos; Acontecimentos recentes: locação de meio andar à Simm do Brasil (Fev-13); Catalizadores: a locação das áreas vagas até o final do período de renda garantida poderia elevar a geração de receitas do fundo; Lajes Corporativas Possui % 10.00% Término Jul-14 Tx. Adm. Citi 0.1 PL Tx. Gestão XP 0.04% PL Tx. Consult São Carlos 0.50% PL Dados FII Rio Negro 11.50% 11.50% 11.50% 10.84% 10.9 11.2 9.7 9.7 9.7 9.22% 9.33% 9.5 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII RIO NEGRO ABL Própria (M2) ABL (M2) Vago % Vacância Torre Padauiri 15,965 3,195 20% Torre Demini 17,160 3,135 1 Deckpark 17,298 - - Lojas 478 - - ABL Total 50,901 6,330 R$ 110 R$ 108 R$ 106 R$ 104 R$ 102 R$ 100 R$ 98 R$ 96 R$ 94 R$ 92 R$ 90 Jul-12 Volume (dir.) Jan-13 Preço R$ 2,000,000 R$ 1,800,000 R$ 1,600,000 R$ 1,400,000 R$ 1,200,000 R$ 1,000,000 R$ 800,000 R$ 600,000 R$ 400,000 Jul-12.50 Aug-12.83 Sep-12.83 Oct-12.83 Nov-12.83 Dec-12.83 Jan-13.83 Feb-13.83 13% Jul-12 Dividend Yield CDI Jan-13 34
FII The One (ONEF11) Nossa visão: o FII The One é proprietário de 5.5 andares do edifício de mesmo nome localizado no bairro do Itaim na cidade de São Paulo. O imóvel de alta qualidade (Triple A) apresenta, atualmente, 27. de vacância do ABL do fundo (1.5 andar). As áreas locadas estão ocupadas pela divisão Private do Banco do Brasil e pela Multiplus, renomadas empresas com forte presença de mercado; Pontos positivos: alta qualidade do imóvel (Triple A), ótima localização e renomados inquilinos; Pontos de risco: risco de locação (27. da ABL vaga) detido pelo FII The One (imediato, uma vez que o FII The One não conta com renda garantida). Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos; Acontecimentos recentes: locação dos dois primeiros andares para a Multiplus; Catalizadores: a locação das áreas remanescentes deverão representar redução do risco de vacância e aumento da renda mensal distribuída pela FII The One. Dados FII The One Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. Rio Bravo 0.25% PL Tx. Gestão - - - Tx. Consult Rio Bravo - - 4% 5.04% 4.2 9.8 10.0 10.2 10.4 10.70% 8.40% 8.5 8.74% 8.92% 9.0 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII THE ONE ABL Própria (M2) % ABL Total 1º e 2º Paviamentos 2,534 1 6º e 7º Paviamentos 1,834 13% 10º Paviamento 2,254 1 ABL Total 6,622 13,632 Dados Alugueis Indexador(IGP-M) Inquilino 1º e 2º Paviamentos Janeiro Multiplus 6º e 7º Paviamentos - Vago 10º Paviamento Outubro Banco do Brasil R$ 1,090 R$ 890 R$ 690 R$ 490 R$ 290 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 Nov-12 R$ 2.09 Dec-12 R$ 2.10 Jan-13 R$ 2.20 Feb-13 R$ 2.20 Mar-13 R$ 2.20 4% 2% R$ 90 Mar-12 Sep-12 Mar-13 Volume (dir.) Preço 0% Mar-12 Sep-12 Mar-13 35
FII Torre Almirante (ALMI11B) Nossa visão: o FII Torre Almirante apresenta características defensivas como a propriedade de um imóvel de alto padrão de qualidade e alta previsibilidade de receitas, suportada principalmente por um contrato de longo prazo com a CEF; Pontos positivos: localização privilegiada, inquilinos com baixo risco de crédito, alta qualidade das instalações e elevado aluguel por metro quadrado; Pontos de risco: uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aplicação de reajuste revisional no contrato de locação com a Petrobras em maio de 2012 (50.) com pagamento retroativo desde setembro de 2011; Catalizadores: não vemos, no curto prazo, eventos capazes de elevar a geração de renda do FII Torre Almirante. Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. BTG Pactual 0.3 PL Tx. Gestão - - - Tx. Consult Hines 1.00% Receita 8.42% 7.15% R$ 3,900 R$ 3,400 R$ 2,900 R$ 2,400 R$ 1,900 R$ 1,400 R$ 900 8.7 8.9 7.4 7.64% 9.2 9.45% 9.7 7.90% 8.03% 8.30% Dvd Yield R$ 400 Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 Volume (dir.) Preço Dvd Yield Ajustado IR R$ 800,000 R$ 700,000 R$ 600,000 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 100,000 Mar-12 13.64 Apr-12 13.54 May-12 13.64 Jun-12 69.11 Jul-12 21.35 Aug-12 21.28 Sep-12 22.07 Oct-12 22.77 Nov-12 22.68 Dec-12 22.14 Jan-13 23.69 Feb-13 22.65 Dados FII Torre Almirante FII Torre Almirante ABL Total (M2) ABL Próprio (40%) Escritório (Petrobras) 40,075 16,030 Agência (CEF) 1,335 534 ABL total 41,410 16,564 Dados Alugueis R$/ABL Escritório (Petrobras) R$ 159 Agência (CEF) R$ 40 Reajuste Inflação (IGPM) Revisional Escritório (Petrobras) Setembro Feb-15 Agência (CEF) Dezembro ND* 31% 2 21% 1 Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 36
FII Torre Norte (TRNT11B) Nossa visão: o FII Torre Norte é proprietário da totalidade do empreendimento de mesmo nome localizado no Centro Empresarial Nações Unidas na cidade de São Paulo. O empreendimento conta com boa localização e ampla área locada a renomados inquilinos com forte presença de mercado; Pontos positivos: ampla área do imóvel, boa localização e renomados inquilinos; Pontos de risco: uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Catalizadores: não esperamos, no curto prazo, eventos capazes de elevar a geração de renda do FII Torre Norte (acima da correção pela inflação já prevista nos contratos). Lajes Corporativas Não possui % - Término - Tx. Adm. BTG Pactual 1.50% Rendimentos Tx. Gestão - - - Tx. Consult Tishman Speyer 1.25% Receita Liq. Dados FII Torre Norte 4% 7.9 8.1 8.3 8.5 8.7 9.01% 6.7 6.94% 7. 7.2 7.4 7.6 Dvd Yield Dvd Yield Ajustado FII TORRE NORTE ABL Total(M2) ABL (M2) Próprio Torre Norte 55,815 55,815 Dados Alugueis R$/ABL Reajuste de Inflação Torre Norte R$ 106 Diversos R$ 600,000 R$ 230 R$ 180 R$ 500,000 R$ 400,000 R$ 300,000 R$ 130 R$ 80 R$ 100,000 R$ 30 Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 Volume (dir.) Preço Apr-12 1.40 May-12 1.31 Jun-12 1.27 Jul-12 1.37 Aug-12 1.09 Sep-12 1.64 Oct-12 1.51 Nov-12 1.41 Dec-12 1.41 Jan-13 1.45 Feb-13 1.36 Mar-13 1.50 31% 2 21% 1 Aug-05 Feb-07 Aug-08 Feb-10 Aug-11 Feb-13 37
FII TRX Edifícios Corporativos (XTED11) Nossa visão: o FII TRX Edifícios Corporativos é proprietário de 3 imóveis localizados em Macaé (Petrobras), São Paulo (Peugeot) e Belo Horizonte (itambé). Todos os inquilinos possuem forte presença em seus respectivos mercados e longos contratos de locação; Pontos positivos: 0% de vacância nos imóveis Peugeot e Itambé e 1% no Petrobras (2lojas) e alta previsibilidade de receitas em função de longos contratos de locação; Pontos de risco: localizações e imóveis com qualidades relativamente inferior a outros FIIs listados. Além disso, uma elevação das taxas básicas de juros pode reduzir a atratividades dos retornos atuais; Acontecimentos recentes: aquisição de 50% da Itambé (um dos locatários) por parte da Vigor; Catalizadores: conclusão do processo de aquisição do imóvel de Belo Horizonte (Itambé). Lajes Corporativas Dados FII TRX Edifícios Corporativos Não possui % - Término - Tx. Adm. Citi 0.2 PL Tx. Gestão TRX 0.50% PL Tx. Consult - - - 14% 10.73% 10.4 10.72% 11.30% 11.8 9. 8.90% 9. 9.61% 10. 2013 2014 2015 2016 2017 Dvd Yield Dvd Yield Ajust FII TRX Edifícios Corporativos ABL Total (M2) % Área Total Vacância Petrobras 6,385 40% 0% Petrobras (lojas) 185 1% 1% Peugeot 6,800 42% 0% Itambé 2,649 1 0% ABL total 16,019 100% 1% Dados Alugueis R$/ABL Reajuste Inflação Revisional Petrobras 88 Junho (IGPM) Mar-15 Petrobras (lojas) - - - Peugeot 46 Dezembro (IGPM) Jan-15 Itambé 108 ND 15 anos R$ 104 R$ 2,000,000 R$ 103 R$ 1,800,000 R$ 102 R$ 1,600,000 R$ 1,400,000 R$ 101 R$ 1,200,000 R$ 100 R$ 1,000,000 R$ 99 R$ 800,000 R$ 98 R$ 600,000 R$ 400,000 R$ 97 R$ 96 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Volume (dir.) Preço Jan-13.75 Feb-13.74 11.0% 10.5% 10.0% 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 38