Caixa TRX Logística Renda FII - CXTL11. Relatório Trimestral 4º Trimestre de 2013
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1 Caixa TRX Logística Renda FII CXTL11 Relatório Trimestral 4º Trimestre de 2013
2 índice Caixa TRX Logística Renda FII CXTL11 Relatório Trimestral 4º Trimestre de 2013 DADOS DO FUNDO 3 RENTABILIDADE 10 OBJETIVO 3 LIQUIDEZ 10 PÚBLICOALVO 3 PREVISÃO DOS DIVIDENDOS 11 TRIBUTAÇÃO 3 CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 11 PORTFOLIO IMOBILIÁRIO 3 CARTEIRA IMOBILIÁRIA 12 LINHA DO TEMPO 8 CONTRATOS DE LOCAÇÃO 12 SITUAÇÃO DE PAGAMENTOS 8 COMPARATIVO DE RENTABILIDADE 13 REGULARIDADE DO IMÓVEL 8 COMPARATIVO DE DESEMPENHO DE FII 13 PRINCIPAIS EVENTOS DO TRIMESTRE 9 ANEXO 1 FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS (Previsto 12 meses) ANEXO 2 SENSIBILIDADE STRESS TEST ANEXO 3 COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES Este Relatório destinase exclusivamente à pessoa ou entidade a quem foi endereçado e contém dados, imagens e informações estritamente confidenciais, protegidos nos termos da Lei, sendo terminantemente proibida a divulgação, reprodução, distribuição, cessão ou venda, total ou parcial, do mesmo.
3 3 Dados do Fundo Caixa TRX Logística Renda FII CXTL11I Relatório Trimestral 4º Trimestre de 2013 Data de Início Prazo Novembro/2011 Indeterminado Código Bovespa Quantidade de Cotas CXTL cotas Taxa de Administração Custódia / Gestão Consultoria Imobiliária VALOR PATRIMONIAL Valor Inicial da Cota R$ ,24* R$ 1.000,00 Tipo de Condomínio CNPJ Fechado / ,50% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do fundo Público Alvo Investidores em geral (*) Patrimônio Líquido atualizado em Objetivo Aquisição de direitos reais relativos a imóveis. Esses imóveis deverão ser objeto de contratos de locação de longo prazo a serem firmados com empresas na qualidade de locatárias. Na forma descrita no Prospecto, os imóveis cujos direitos reais serão objeto de investimento serão comerciais, industriais ou logísticos, prontos ou em construção. Admitese que o investimento do Fundo nos direitos reais relativos aos imóveis se dê diretamente ou por meio da aquisição de cotas ou ações de emissão de sociedades de propósito específico. PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO PúblicoAlvo O CXTL11 é destinado a pessoas físicas, jurídicas, fundos de investimento e investidores institucionais, residentes no Brasil e no Exterior, que tenham por objetivo de investimento a obtenção de rendimento mensal de longo prazo, lastreado em contratos de locação de imóveis. Tributação Os rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas pessoas físicas que detenham menos de 10% das cotas são isentos de Imposto de Renda. Os eventuais ganhos provenientes da venda de cotas são tributados, para pessoa física, em 20%. Para mais informações, consulte o Regulamento. O fundo é proprietário de um portfólio de imóveis com vocação industrial e logística, locados para inquilinos de excelente avaliação de risco de crédito, por meio de contratos de longo prazo. A tabela a seguir traz as principais características dos ativos que compõem o portfólio do Fundo:
4 Caixa TRX Logística Renda FII CXTL11 FII Relatório Trimestral 4º Trimestre de PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL Setor de Atuação Gestão e Higienização de Texteis Tipo Atípico Localização Duque de Caxias/RJ Prazo 10 anos Perfil do Imóvel Centro Operacional VENCIMENTO DO CONTRATO Dez/2021 Área do Terreno m2 Data de Pagamento 10º dia útil Área Bruta Locável 7.671,38 m2 Índice de reajuste IGPM Valor do Aluguel R$ ,04 Seguro Patrimonial Itaú Seguros VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 Garantia Seguro Fiança
5 5 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL Setor de Atuação Petróleo e Gás Tipo Atípico Localização Macaé/RJ Prazo 10 anos Perfil do Imóvel Galpão Industrial VENCIMENTO DO CONTRATO Dez/2021 Área do Terreno m 2 Data de Pagamento 10º dia útil Área Bruta Locável 4.714,00 m 2 Índice de reajuste IPCA Valor do Aluguel R$ ,76 Seguro Patrimonial Tokio Marine Seguros VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 Garantia Seguro Fiança
6 6 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL Setor de Atuação Petróleo e Gás Tipo Atípico Localização Campo Largo/PR Prazo 10 anos Perfil do Imóvel Galpão Industrial VENCIMENTO DO CONTRATO Mar/2023 Área do Terreno m 2 Data de Pagamento 1º dia útil Área Bruta Locável 4.577,94 m 2 Índice de reajuste IPCA Valor do Aluguel R$ ,00 Seguro Patrimonial RSA Seguros VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 Garantia Seguro Fiança
7 7 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO Galpão Itapevi/SP CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL (*) Setor de Atuação Tipo Localização Itapevi/SP Prazo Perfil do Imóvel Galpão Industrial VENCIMENTO DO CONTRATO Área do Terreno m 2 Data de Pagamento Área Bruta Locável 7.225,86 m 2 Índice de reajuste Valor do Aluguel Seguro Patrimonial VALOR DO IMÓVEL R$ Garantia (*) Inquilino em prospecção.
8 8 linha do tempo Início do fundo Dezembro 2011 Aquisição Janeiro 2012 Aquisição Março 2013 Desocupação Galpão Itapevi/SP Dezembro 2014 Galpão Itapevi/SP SITUAÇÃO DE PAGAMENTOS Aluguel Atmosfera Schahim Aspro Ferla OUT/13 NOV/13 DEZ/13 14/10/ /11/ /12/ /10/ /11/ /12/ /10/ /11/ /12/2013 REGULARIDADE DO IMÓVEL Auto de Regularização (Habitese) IPTU Atmosfera 15/12/2006 OK Schahim 17/05/2008 OK Aspro 24/04/2013 OK Ferla 24/04/2013 OK Licença do Corpo de Bombeiros 16/05/ /06/ /07/2014 Em processo de renovação Seguro do Imóvel R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00
9 9 PRINCIPAIS EVENTOS DO TRIMESTRE A TRX obteve sucesso na ação de despejo do inquilino que ocupava o imóvel Ferla, localizado no município de Itapevi (SP). A empresa L. Ferenczi Indústria e Comércio Ltda., locatária, desocupou o imóvel em 18 de dezembro de Conforme relatado anteriormente por meio de fatos relevantes e relatórios de gestão, a locatária do imóvel estava inadimplente com suas obrigações contratuais. Sendo assim, em foi proposta Ação de Despejo com Pedido Liminar, processo nº , em trâmite perante a 22ª Vara Federal da seção Judiciária de são Paulo/Capital, que foi julgada procedente em para determinar: (a) a desconstituição da relação contratual locatícia entre o Fundo e a Locatária; e (b) a desocupação do imóvel pela empresa, concluída na data mencionada. Ferla obteve uma excepcional valorização entre a aquisição e o último Laudo de Avaliação, o que reforça uma das premissas fundamentais da TRX, de adquirir ativos com potencial de valorização no longo prazo, localizados próximos às principais vias de escoamento da produção, com técnicas construtivas atuais e potencial para expansão. Esclarecimentos adicionais poderão ser obtidos pelo ri@trx.com.br e pelo telefone (11) Com o imóvel devidamente desocupado, a TRX agora intensifica o trabalho de prospecção de um novo inquilino. Apesar dos rendimentos do fundo não terem alcançado a rentabilidade esperada nesse período, devido à inadimplência do inquilino em questão, o Centro Operacional locado para a Galpão ITAPEVI/SP
10 10 RENTABILIDADE O fundo CXTL11 acumulou rentabilidade 4,87% nos últimos 12 meses na distribuição de seus rendimentos advindos dos aluguéis. Abaixo, a tabela mostra a rentabilidade do Fundo acumulada em 12 meses: Últimos 12 meses JAN / 13 FEV / 13 MAR / 13 ABR / 13 MAI / 13 JUN / 13 JUL / 13 AGO / 13 SET / 13 OUT / 13 NOV / 13 DEZ / 13 Acumulado Dividendos Variação Preços das Cotas R$ / Cota 2,91 3,43 4,57 2,86 4,51 4,43 4,48 4,37 4,43 5,29 5,11 7,18 53,59 % 0.29% 0.34% 0.46% 0.29% 0.45% 0.44% 0.45% 0.44% 0.44% 0.44% 0.43% 0.40% 4.87% R$ / Cota 1, , % 0.00% 0.50% 4.50% 3.46% 1.63% 11.80% 0.00% 1.88% 8.92% 0.70% 0.28% 1.11% 28.96% Dividendos + variação 0.29% 0.15% 4.04% 3.17% 1.18% 11.35% 0.45% 1.44% 8.47% 1.14% 0.71% 0.71% 24.09% Considerando o valor da cota negociado no mercado secundário em 30 de dezembro de 2013 (R$ 714,00) e uma estimativa de distribuição de dividendos para os próximos 12 meses no valor de R$ 57,66 por cota, a relação entre o dividendo projetado e o preço atual das cotas é de 8,08%. PREVISÃO DE DIVIDENDOS Abaixo, uma previsão dos dividendos do Fundo CXTL11 para próximos 12 meses, levando em conta os reajustes de inflação previstos em cada um dos contratos de locação e as expansões em ativos que já fazem parte da carteira* Reajuste dos contratos de locação dos imóveis Atmosfera e Schahin Pagamento de Auditoria e Laudo de Avaliação JAN / 14 FEV / 14 MAR / 14 ABR / 14 MAI / 14 JUN / 14 JUL / 14 AGO / 14 SET / 14 OUT / 14 NOV / 14 DEZ / 14 (*) Para o cálculo dos reajustes de inflação previstos, são utilizados os índices IGPM (projetado Bacen) e IPCA conforme previsto em cada contrato de locação. A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico acima são estimativos e não representam qualquer garantia por parte da TRX, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados aqui, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos. Conforme comunicado divulgado no site BM&F Bovespa em 19/04/2013, no período de abril a dezembro de 2013 será aplicado desconto à taxa de consultoria imobiliária.
11 11 LIQUIDEZ Nos últimos 12 meses, o Fundo apresentou volume de negociações na ordem de R$ 6,8 milhões e um giro de 12,9% do total de cotas. No mesmo período, houve negociação em 71,54% dos pregões. O gráfico abaixo, ilustra a solidez das cotas do fundo no mercado secundário: R$ 250, Volume de Cotas Negociados X Preço de Negociação R$ 1, R$ 200, R$ 150, R$ 100, R$ R$ 0.00 Novembro / 2012 Volume negociados preço de negociação Dezembro / 2013 R$ 1, R$ R$ R$ CARTEIRA DE INVESTIMENTOS Gráfico de Investimento por classe de ativo (%) Atualmente, 98,6% da carteira do Fundo está alocada em 3 empreendimentos corporativos logísticos e industriais. Os recursos não alocados em empreendimentos imobiliários totalizavam, no fechamento de dezembro de 2013, R$ ,57 o equivalente a 1,7% do Patrimônio Líquido. Este montante está aplicado em fundos de renda fixa administrados e geridos pela Caixa Econômica Federal. O gráfico ao lado traz a divisão da carteira, com o investimento por classe de ativo. 98,6% imóveis 1,7% renda fixa
12 12 CARTEIRA IMOBILIÁRIA Os empreendimentos imobiliários do portfólio estão localizados em quatro cidades brasileiras. O imóvel, que até a data base estava locado para o inquilino Ferla, está disponível. Um novo inquilido está em prospecção. Os outros três imóveis estão locados para inquilinos com excelente risco de crédito. O gráfico ao lado traz a divisão do portfólio pelo percentual da receita e a diversificação da carteira de ativos. Locatários (em% Receita) 46% schahin 22% aspro 32% atmosfera CONTRATOS DE LOCAÇÃO Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita) O Caixa TRX Logística Renda conta com três locatários. Dois desses contratos de locação são reajustados anualmente pela variação do IGPM e um por IPCA. 80% schahin atmosfera 76% O gráfico ao lado demonstra a diversificação de vencimento dos contratos de locação do Fundo pelo percentual da receita. 60% 40% 20% 0% aspro 24%
13 13 COMPARATIVO RENTABILIDADE CXTL111 X IFIX (1) Abaixo, o gráfico traz a movimentação da rentabilidade do CXTL11, comparandoa com a rentabilidade total dos fundos de investimento imobiliário listados no IFIX (2). 6.00% 4.00% 2.00% 0% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% Outubro / 2012 CXTL11 ifix Dezembro / 2013 (1) Fonte: Quantum Axis (2) IFIX: Índice de fundos de investimentos imobiliários Criado para atender ao mercado com um indicador específico para acompanhar o desempenho de fundos imobiliários. COMPARATIVO DE FUNDOS (1) Abaixo, a tabela traz um comparativo de Fundos de Investimento Imobiliário que têm ativos logísticos semelhantes ao do fundo CXTL11. Fundo Volume Médio Diário (R$ mil) Giro (%) Valor da Cota (R$) Valorização da Cota (%) Último Rendimentos (%) (2) Dividendo Trimestre Ano 12M (3) (R$) DY DYLTM (3) CXTL11 CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA 26 3,2 714,00 0,1 29,0 29,0 3,98 0,56 6,83 TRXL11 TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I 190 4,1 105,10 1,1 11,7 11,0 0,82 0,78 8,97 HGLG11 CSHG LOGÍSTICA 513 5,7 1,080,00 4,9 16,8 16,3 8,7 0,81 9,38 EURO11 EUROPAR 18 1,5 174,00 4,4 28,4 29,3 0,5 0,29 7,67 GWIC11 GWI CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS 3,5 0,2 184,98 0,5 0,0 10,2 1,23 0,66 7,56 FIIB11 INDUSTRIAL DO BRASIL 251 2,0 334,99 0,0 14,3 15,0 2,6 0,78 8,92 SDIL11 SDI LOGÍSTICA RIO 141 8,0 89,80 10,7 14,2 15,7 0,75 0,84 10,02 (1) Fonte: Quantum Axis; (2) DY (Último rendimento distribuído/ Valor da Cota no último dia do trimestre)/ DYLTM (Soma dos últimos 12 rendimentos / Valor da Cota no último dia do trimestre); e (3) 12 Meses ou desde o início do fundo.
14 14 ANEXO 1 FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS PREVisão PRÓXIMOS 12 MESES Jan / 14 Fev / 14 Mar / 14 Abr / 14 Mai / 14 Jun / 14 Jul / 14 ago / 14 SeT / 14 out / 14 nov / 14 dez / 14 RECEITA Aspro , , , , , , , , , , , ,66 Atmosfera , , , , , , , , , , , ,87 Galpão Itapevi Schahin , , , , , , , , , , , ,22 Receita financeira Amortização Extraordinária 4.714, , , , , , , , , , , ,29 RECEITAS TOTAL , , , , , , , , , , , ,04 DESPESAS Administração 0,50% (16.007,64) (13.824,78) (14.552,40) (16.007,64) (15.280,02) (15.280,02) (16.735,26) (15.280,02) (16.007,64) (16.735,26) (14.552,40) (16.007,64) Consultoria Imobiliária 1,20% (38.875,69) (33.574,46) (35.341,54) (38.875,69) (37.108,61) (37.108,61) (40.642,77) (37.108,61) (38.875,69) (40.642,77) (35.341,54) (38.875,69) Custódia 0,08% (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) (8.460,00) Taxa de Escrituração (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) (2.500,00) Advogados/Assessoria Legal Auditoria (30.879,75) CVM trimestral (3.840,00) (3.840,00) (3.840,00) (3.840,00) Laudo de avaliação (28.000,00) Taxa Anuidade Bovespa (7.488,00) Taxa SELIC (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) (113,00) Outras Despesas (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) (1.000,00) DESPESAS TOTAL (98.796,33) (66.960,24) (61.966,93) (70.796,33) (64.461,63) (64.461,63) (73.291,03) (64.461,63) (66.956,33) (73.291,03) (61.966,93) (97.836,08) RESULTADOS Resultado Líquido , , , , , , , , , , , ,96 Distribuição / Cota 3,97 4,86 4,96 4,86 4,98 4,98 4,81 4,98 4,93 4,81 5,02 4,36 Reserva de Contingência Distribuição Total , , , , , , , , , , , ,96 DISTRIBUIÇÃO LÍQUIDA / COTA 3, , , , , , , , , , , , Mês de reajuste do aluguel A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico acima são estimativos e não representam qualquer garantia por parte da TRX, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados aqui, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos. Conforme comunicado divulgado no site BM&F Bovespa em 19/04/2013, no período de abril a dezembro de 2013 será aplicado desconto à taxa de consultoria imobiliária.
15 15 ANEXO 2 SENSIBILIDADE STRESS TEST Receitas 100% 50% 60% 70% 80% 90% 95% Dividendo % % % % % % % 12 Meses 57,52 20,69 28,05 35,42 42,78 50,15 53,83 Mês 4,79 1,72 2,34 2,95 3,57 4,18 4,49 Ano ,26 22,53 30,28 38,02 45,77 53,51 57,39 Mês 5,10 1,88 2,52 3,17 3,81 4,46 4,78 Aumento da Despesas do Fundo 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Dividendo % % % % % % % 12 Meses 57,52 56,71 55,90 55,09 54,29 53,48 52,67 Mês 4,79 4,73 4,66 4,59 4,52 4,46 4,39 Ano ,26 60,45 59,64 58,83 58,02 57,21 56,40 Mês 5,10 5,04 4,97 4,90 4,83 4,77 4,70 Aspro 100% 0% 40% 50% 75% 85% 95% Dividendo % % % % % % % 12 Meses 57,52 41,62 43,31 44,08 47,56 50,25 54,50 Mês 4,79 3,47 3,61 3,67 3,96 4,19 4,54 Ano ,26 44,63 45,56 46,03 48,69 51,41 56,76 Mês 5,10 3,72 3,80 3,84 4,06 4,28 4,73 Atmosfera 100% 0% 40% 50% 75% 85% 95% Dividendo % % % % % % % 12 Meses 57,52 34,35 36,37 37,20 41,29 45,05 51,98 Mês 4,79 2,86 3,03 3,10 3,44 3,75 4,33 Ano ,26 36,67 38,05 38,73 42,65 46,66 54,59 Mês 5,10 3,06 3,17 3,23 3,55 3,89 4,55 Schahin 100% 0% 40% 50% 75% 85% 95% Dividendo % % % % % % % 12 Meses 57,52 24,00 26,92 28,12 34,04 39,48 49,50 Mês 4,79 2,00 2,24 2,34 2,84 3,29 4,13 Ano ,26 26,17 28,12 29,10 34,69 40,41 51,73 Mês 5,10 2,18 2,34 2,42 2,89 3,37 4,31
16 16 ANEXO 3 COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES Para consultar os comunicados e fatos relevantes do CXTL11, visitar /Fundos Imobiliários/ Neste endereço, estão disponíveis todos os comunicados, fatos relevantes e outros documentos, inclusive Edital de Convocação para AGE (Assembleia Geral Extraordinária).
17 Caixa TRX Logística Renda FII CXTL11 Relatório Trimestral 4º Trimestre de 2013 Para mais informações, favor contatar: Relações com Investidores Tel.:(11) / ri@trx.com.br Rua dos Pinheiros, andar CEP Pinheiros São Paulo Tel Fax PRESTADORES DE SERVIÇOS Consultor Imobiliário Administração e Distribuição Custódia Auditoria As informações existentes neste material são de caráter exclusivamente informativo, e não representam oferta ou publicidade. Fundos de investimentos não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do fundo garantidor de crédito FGC. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo. Verifique a tributação aplicável. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura.
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