Call de Compra em BRCR11

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1 Call de Compra em BRCR11 20 de maio de 2013 BTG Corporate Office Fund/ Operação Recomendamos a compra das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário BTG Corporate Office Fund (BRCR11) no atual patamar de preços, vislumbrando um posicionamento de longo prazo, superior a 18 meses, prazo que consideramos necessário para a maturação. Código: BRCR11 Resumo Recomendamos a compra do fundo BRCR11, visto que, após as quedas sofridas pelo papel nos últimos dois meses, consideramos o patamar atual de preços como atrativo. Os motivos que nos levam a esta conclusão são a previsão de aumento de receitas, dada especialmente pela grande quantidade de recursos que o fundo tem disponível para investimento. Supondo uma alocação com a eficácia atual temos um cenário em que o lucro líquido mensal do fundo aumentaria em, aproximadamente, R$ 0,48 por cota, desconsiderando qualquer aumento no valor dos contratos atuais, inclusive os que iremos mencionar a seguir. Além da previsão de aumento de receita colaboram para nossa visão o fato do fundo estar atualmente sendo negociado abaixo do seu Valor Patrimonial por cota, que é de R$ 164,40, a qualidade de gestão do fundo e a análise relativa a outros produtos do mercado com a mesma estrutura. O investimento em BRCR consiste em assumir exposição ao mercado de lajes coorporativas em RJ, SP e DF. O fundo tem por objetivo a negociação de imóveis comerciais localizados nos mercados citados. Adicionalmente, faz parte da estratégia do fundo otimizar a valorização destes imóveis a partir da realização de benfeitorias em seus ativos. Descritivo O BTG Corporate Office Fund é o maior fundo imobiliário da indústria, contando com R$ 3,2 bilhões de patrimônio (R$ 164 por cota). Detém atualmente participação em 15 imóveis coorporativos de alto padrão, sendo 7 em São Paulo, 5 no Rio de Janeiro, 2 em Campinas e 1 em Brasília. Além destes imóveis, o fundo também possui R$ 1,25 bilhão em caixa, provenientes de uma nova emissão de cotas finalizada na metade de fevereiro de 2013 e R$ 500 milhões em dívidas, resultante da alavancagem para aquisição dos imóveis. Os recursos disponíveis serão majoritariamente utilizados para a aquisição de novos imóveis visando incrementar o portfólio do fundo e para amortização/renegociação de dívidas a taxas menos atrativas. O objetivo do produto é remunerar seus investidores através de operações lucrativas de compra e vendas de imóveis coorporativas de alto padrão. Dado o dilatado prazo de maturação destas operações é um fundo de longo prazo, cujo horizonte de investimento mínimo deve ser de 18 meses, em nosso entendimento. Relatórios/ Operação Resumo Descritivo Por que comprar BRCR? Imóveis FII BTG CORPORATE OFFICE FUND Geral Recomendação Código Vol. Méd. Diário Valor de Mercado Valor Patrimonial Negociação Rendimentos Atrativa BRCR11 R$ 8,73 M R$ 2,79 B R$ 3,16 B Último R$ 0,96 Yield mensal 0,67% Yield anual 8,05% Precificação VM/VP 86,99% P/L 12,07x Adicionalmente, o foco do FII é a otimização destas operações, retendo, quando disponível, parte dos lucros mensais para reinvestimento. Com isso em mente, o objetivo do fundo não é entregar altos rendimentos mensais, mas sim a valorização do patrimônio no longo prazo.

2 Conteúdo/ Por que comprar BRCR? (i) PREVISÃO DE AUMENTO DA RECEITA: Renegociação de alugueis: Em fevereiro de 2012, foi concluída a negociação de 43% dos contratos do Ed. Brazilian Financial Center, em São Paulo. A negociação resultou em 18% de ganho real, representando um aumento de R$ 200 mil na receita (incremento de 1% na receita de locação) que será incorporada ao fundo a partir de junho. O fundo terá ainda mais 30% das lajes do imóvel com previsão de revisional neste semestre. Junto a isso, um dos imóveis adquiridos em dezembro, o Beneditino, no Rio de Janeiro, sofreu renegociação dos seus contratos em março de O grande potencial de valorização dos contratos se concretizou, aumentando a receita do imóvel em 212%, de R$ 112 mil para R$ 350 mil por mês. O inquilino terá R$ 100 mil de desconto no contrato até dezembro. Esta renegociação resultou em um aumento da receita de locação em 0,67% para março e 1,16% quando terminar o desconto. Troca de locatários com potencial de valorização: O fundo está atualmente em negociação para lajes do imóvel Eldorado Business Tower, localizado em SP, que ficarão disponíveis a partir de agosto. Além da multa que o fundo irá receber existe ainda perspectiva de aumento no valor dos alugueis. Os alugueis que o locatário antigo pagava eram de R$ 113/m², enquanto a média praticada no resto do imóvel é de R$ 132/m². O Eldorado é responsável por 22% das receitas de locação, e as lajes em processo de troca dos locatários respondem por 41% da receita do imóvel. Caso os alugueis efetivamente aumentem para R$ 132/m² isto irá representar ao fundo um acréscimo de 1,51% em sua receita de locação. Reajuste de 46% da receita da carteira: Nos próximos seis meses os contratos responsáveis por 46% da receita de locação serão reajustados majoritariamente pelo IGP-M. Assumindo um IGP-M de 7,25% (valor praticado nos últimos reajustes), estes estariam representando aproximadamente R$ 700 mil a mais de receita mensal, o que equivale a um crescimento de 3,45% nas receitas de locação. Acréscimo de ABL: O imóvel Sia Sul, localizado em Brasília, de mil m² de ABL, tem potencial para acrescentar 100 mil m² de ABL, sob pedido dos locatários atuais BB e OI. Caso todo o potencial seja explorado isto adicionaria ao fundo uma receita mensal de R$ ,00, considerando os atuais contratos de R$ 24/m². Grande quantidade de recursos a serem investidos: O percentual do patrimônio investido em imóveis é de 60%, que respondem por aproximadamente 80% das receitas atuais. Mediante a alocação do valor obtido na emissão e atualmente em caixa, enxergamos um grande potencial de aumento na receita. Supondo uma alocação com a mesma eficácia temos um cenário em que o lucro liquido mensal do fundo aumentaria em aproximadamente R$ 0,48 por cota, desconsiderando qualquer aumento no valor dos contratos atuais, inclusive os mencionados acima. (ii) FUNDO NEGOCIADO ABAIXO DO VALOR PATRIMONIAL: Atualmente o BRCR é um dos pouquíssimos fundos do mercado que negocia abaixo do seu valor patrimonial. Ao preço da cota atual de R$ 146 temos uma cota com 12% de desconto sobre seu valor patrimonial, que, em nossa opinião, dado as perspectivas favoráveis elencadas acima, o comportamento do mercado imobiliário das grandes metrópoles nacionais e a competência comprovada da gestão, deve continuar aumentando. Deixando o ativo circulante de lado o valor do desconto entre preço patrimonial e de mercado aumenta para 28%. Analisando o valor de mercado do fundo de R$ 2,75 bilhões e o valor do lucro líquido do fundo em março de R$ 18,98 milhões, temos um lucro líquido por valor de mercado de 8,29% a.a..

3 Conteúdo/ (iii) QUALIDADE DE GESTÃO: A competência demonstrada pela equipe de gestão do fundo no passado nos dá suporte para confiar na execução das medidas acima mencionadas. Durante o histórico do FII foram executadas operações lucrativas no mercado de Real Estate, que trouxeram ao fundo a performance atualmente observada: Entre janeiro de 2011 e janeiro de 2013 o fundo teve 63,2% de aumento nas receitas por contratos e 69,5% de valorização patrimonial. Entre janeiro de 2012 e janeiro de 2013 o aumento foi de 32,7% nas receitas dos contratos e 12,8% no valor patrimonial. CASES DE GESTÃO: Edifício Montreal Em março, além da renegociação dos contratos do Beneditino, houve também a renovação dos contratos do Edifício Montreal, localizado no Rio de Janeiro e cujos locatários são Shell e Raizen, resultando em um aumento de 61% no valor dos contratos. Este aumento gerou um aumento de R$ 273 mil (1,32%) na receita de locação entre fevereiro e março. Edifício Shopping Leblon Em julho de 2008 o fundo adquiriu o Edifício Shopping Leblon, também no Rio de Janeiro, por R$ 20 milhões. Após a valorização dos seus alugueis realizou a venda do ativo em maio de 2012 com 82% de valorização sobre o valor de aquisição, ao valor de R$ 36 milhões. CENESP / Edifício Burity Em julho de 2011, após uma gestão eficiente do imóvel que resultou em uma redução da vacância de 25% para 0% em dois anos, o fundo vendeu 1/3 do CENESP com 89% de ganho de capital. A operação foi efetuada a uma taxa de rendimento do imóvel (valor do aluguel/preço do imóvel) de 10,3%. Este valor foi reinvestido na aquisição do imóvel Burity a uma taxa de rendimento de 11,6%, representando um ganho de 12% de rentabilidade. (iv) ANÁLISE RELATIVA: VM/VP Yield Médio Anual P/L BRCR 86,99% 8,05% 12,07x HGRE 103,98% 7,90% 17,46x KNRI 134,10% 4,92% 19,85x VM/VP: Valor de mercado dividido por valor patrimonial Yield Médio Anual: Yield esperado anualizado P/L: Preço sobre lucro em março Fonte: Relatórios e Demonstrativos Financeiros fornecidos pelos gestores Em comparativo com o Kinea Rendimentos Imobiliários e o CSHG Real Estate e em comparação com outros fundos de mesma estrutura do BRCR (gestão ativa na compra e venda de imóveis coorporativos de alto padrão e com PL superior a R$ 1 Bilhão) vemos que ele apresenta vantagem em todas as variáveis analisadas. É um dos únicos fundos da indústria negociado abaixo do seu valor patrimonial, tendo seu rendimento médio anual superior aos demais produtos, mesmo com recursos ainda não alocados. Na relação P/L ele apresenta desconto, inclusive, sobre ativos de exposição semelhante no mercado de ações, mesmo desconsiderando a isenção de IR sobre os lucros.

4 Imóveis / Fotos dos imóveis

5 Disclaimer/ Contatos/ William Castro Alves Analista, CNPI Analistas Caio Sasaki, CNPI-T Gustavo Carrizo, CNPI-T Lauro Vilares, CNPI-T Luiz Augusto Ceravolo, CNPI-T (21) (21) (21) (21) Richard Cole, CNPI Rossano Oltramari, CNPI Tito Gusmão, CNPI-T William Alves, CNPI (21) (21) (21) (21) Assistentes Daniel Cunha Daniel Noronha Martha Matsumura Priscila Pereira (11) (21) (21) (21) Revisão Yordanna Colombo (51) O atendimento de nossos clientes pessoas físicas e jurídicas (não institucionais) é realizado por agentes de investimento. Todos os agentes de investimento que atuam através da XP Investimentos CCTVM S/ A ( XP Investimentos Corretora ) encontram-se devidamente registrados na Comissão de Valores Mobiliários. A relação completa de agentes de investimento da XP Investimentos Corretora pode ser consultada no site > Agentes Autônomos > Relação dos Agentes Autônomos contratados por uma Instituição Financeira > Corretoras > XP Investimentos e no site da XP Investimentos. Na forma da legislação da CVM, o agente autônomo de investimento não pode administrar ou gerir o patrimônio de investidores. O agente de investimento é um intermediário e depende da autorização prévia do cliente para realizar operações no mercado financeiro. 2 Este relatório foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A ( XP Investimentos Corretora ) e tem como único propósito fornecer informações que possam ajudar o investidor a tomar sua decisão de investimento. Este relatório não constitui oferta ou solicitação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data da divulgação deste relatório e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. 3 O analista de investimento responsável pela elaboração deste relatório, em conformidade ao artigo 17, I, da Instrução Normativa CVM n. 483/10, declara que as recomendações expressas neste relatório refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais e foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à pessoa ou a instituição à qual está vinculado. 4 O analista de investimento está indiretamente envolvido na intermediação dos valores mobiliários objeto deste relatório, em conformidade ao artigo 17, II, c, da Instrução Normativa CVM n. 483/10. 5 A remuneração do analista de investimento responsável por este relatório é indiretamente influenciada pelas receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela pessoa a que esteja vinculado, em conformidade ao artigo 17, II, e, da Instrução Normativa CVM n, 483/10. 6 Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste relatório em relação a desempenhos futuros. A XP Investimentos Corretora se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. 7 Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da XP Investimentos Corretora. Informações adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatório se encontram disponíveis quando solicitadas. 8 A Ouvidoria da XP Investimentos Corretora tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. Para contato, ligue O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da Corretora: 10 Inexistem situações de conflitos de interesses entre a XP Investimentos e a utilização desse produto. 11 Este relatório é baseado na avaliação dos fundamentos de determinadas empresas e dos diferentes setores da economia. A análise do ativo objeto do relatório utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento. 12 A XP Investimentos CCTVM S.A. não coordenou oferta pública de ativos objeto do presente relatório. 13 Fundos Imobiliários são fundos que investem em empreendimentos imobiliários (exemplos: edifícios comerciais, shopping centers, hospitais etc.). O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados do Fundo (o aluguel pago por um shopping center, por exemplo) ou pela venda das suas cotas do Fundo. O investimento em cotas de fundos imobiliários não é adequado a investidores que necessitem de liquidez, tendo em vista que os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, a despeito da possibilidade de terem suas cotas negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado. As informações ora veiculadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Os produtos financeiros de investimentos contidos neste material (Fundos de Investimento Imobiliário) são meras proposições de investimentos, não havendo garantia de rentabilidade. os investidores devem ler cuidadosamente a seção Fatores de Risco do Regulamento e do Prospecto, que contém a descrição de certos riscos que atualmente podem afetar de maneira adversa o investimento em cotas, antes da tomada de decisão do investimento. Ao considerar a aquisição de Cotas, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação sobre o Fundo. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Apenas para pessoas físicas que detenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo e exclusivamente para fundos imobiliários cujas cotas sejam negociadas em Bolsa de Valores e que tenham mais de 50 cotistas. O objetivo do fundo não caracteriza compromisso ou garantia por parte do administrador de que o mesmo será atingido. Ainda que o gestor da carteira do fundo mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação de possibilidade de perdas patrimoniais para o fundo e para o investidor. O fundo não conta com garantia do seu administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos FGC. Para informações e dúvidas sobre produtos, contate seu assessor. Para reclamações, contate nossa ouvidoria no telefone incapacidade de pagamento da instituição financeira, de até R$ 70 mil.