fls. 119 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 A VARA CÍVEL DE MOGI DAS CRUZES Processo Digital 1005378-50.2013.8.26.0361 Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista inscrita no CAU sob registro: A 79.429-5, perita nomeada nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial promovida por Dimensão Serviços e Com. Ltda. em face de Ademir Pinto de Faria e outro, vem mui respeitosamente requerer o levantamento referente ao valor já reservado ás folhas 111 no processo digital. Nestes Termos, Pede Deferimento. Mogi das Cruzes, Maio de 2014. Tamara de Castro S. Leite Arquiteta e Urbanista CAU: A 79.429-5
fls. 120 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 A VARA CÍVEL DE MOGI DAS CRUZES Processo Digital 1005378-50.2013.8.26.0361 Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista inscrita no CAU sob registro: A 79.429-5, perita nomeada nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial promovida por Dimensão Serviços e Com. Ltda. em face de Ademir Pinto de Faria e outro, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem mui respeitosamente apresentar a V. Ex a. as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte: LAUDO PERICIAL Nestes Termos Pede Deferimento Tamara de Castro S. Leite Arquiteta e Urbanista CAU: A 79.429-5
fls. 121 I-RESUMO DA AVALIAÇÃO Os valores apurados para os imóveis constantes do Auto de Penhora de fls. 73,são de: 1) Unidade Autônoma n o 210, matrícula no 37.474 Registro n. 2, 1º CRI de Mogi das Cruzes, (com 55,78m 2 ): R$ 256.100,00 (Duzentos e cinqüenta e seis mil e cem reais) 2) Unidade Autônoma n o 211, matrícula no 37.474 Registro n. 2, 1º CRI de Mogi das Cruzes, (com 36,11 m 2 ): R$ 157.200,00 (Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais) 1) Unidade Autônoma n o 212, matrícula no 37.474 Registro n. 2, 1º CRI de Mogi das Cruzes, (com 36,11 m 2 ): R$ 157.200,00 (Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais) *valores apurados para Maio de 2014.
fls. 122 II-PRELIMINARES O presente laudo pericial tem como objetivo a determinação do valor de mercado, para a data de Maio de 2014, dos seguintes imóveis: Imóvel 1: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança n o 235- sala 210 do Edifício Helbor Tower, Centro, Mogi das Cruzes- SP; Imóvel 2: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança n o 235- sala 211 do Edifício Helbor Tower, Centro, Mogi das Cruzes- SP; Imóvel 3: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança n o 235- sala 212 do Edifício Helbor Tower, Centro, Mogi das Cruzes- SP; De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência dentro das condições do mercado vigentes.
fls. 123 ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 III.I- VISTORIA III.II- LOCALIZAÇÃO Os imóveis objetos de avaliação no presente trabalho, estão situados no Edificio Helbor Tower, salas 210,211 e 213. O edifício está localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança n o 235, Centro do município de Mogi das Cruzes, Estado de São Paulo. Estão cadastrados na Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes sob os seguintes registros: Sala 210: 07.021.041.024-1; Sala 211: 07.021.041.025-0; Sala 212: 07.021.041.026-9. LOCALIZAÇÃO Vista aéreaa da região localizada o Edifício Helbor Tower.
fls. 124 ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 ENTORNO: O imóvel está localizado em via secundária, no centro comercial do município, a região é de alta densidade de ocupação, uso predominantemente comercial e de serviços. III.III- CARACTERÍSTICAS O EDIFÍCIO COMERCIAL: As salas objetos da presente avaliação estão localizadas no segundo andar do edifício Helbor Tower, edifício exclusivamente comercial composto por 176 salas, (cada sala tem direito a uma vaga de garagem), classificado de acordo com Estudos de Valores de Venda de Imóveis Urbanos como: grupo 2.1-Escritório, 2.1.4- Escritório padrão superior. O prédio foi edificado sob terreno de topografia plana e consistência seca. Fachada do edifício Helbor Tower. Fonte: Google Earth
fls. 125 Segundo andar do Edifício Helbor Tower, cada andar tem 6 salas e é servido por 3 elevadores. Piso em granito, portas em madeira de boa qualidade, paredes e forro de gesso, pintados em látex.
fls. 126 AS UNIDADES AVALIANDAS: Unidade 210: Sala comercial composta de três salas distintas e dois sanitários. Área privativa de 55,78 m 2, 1 vaga de garagem Reformada em estado regular. Piso tipo porcelanato, W.C. s cerâmicas no piso paredes em látex, forro e esquadrias originais.
fls. 127 Unidade 211: Sala comercial composta de duas salas distintas e dois sanitários. Área privativa de 36,11 m 2, 1 vaga de garagem. Necessitando de reparos simples. Piso tipo porcelanato, W.C. s cerâmicas no piso paredes em látex, forro e esquadrias originais.
fls. 128 Unidade 212: Sala comercial composta de duas salas distintas e 1 sanitário e 1 depósito. Área privativa de 36,11 m 2, 1 vaga de garagem. Necessitando de reparos simples. Piso tipo cerâmica por toda a sala comercial, paredes em látex, forro e esquadrias originais.
fls. 129 III.IV.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 1 (Sala 210) III.IV.I.II- CRITÉRIOS ADOTADOS De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, Avaliação de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais,item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. 2005 : A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e transacionados, com características físicas semelhantes e/ou análogas ao avaliando. A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014, apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
fls. 130 Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto, pela técnica de Tratamento por Fatores, através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de avaliações. De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o Método Comparativo: Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de venda do imóvel é obtido através da homogeneização das características próprias dos imóveis comparativos em relação à situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando a homogeneidade da avaliação. Na homogeneização ora efetuada, as localização e obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação. A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
fls. 131 III.IV.I.III- VALOR DO IMÓVEL Valor Unitário Obtido O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo Apresentação dos Resultados deste Laudo,resultou em R$ 4.590,92 /m 2, desvio padrão da amostra de R$ 755,23 /m 2 e coeficiente de variação de 16,4500 %. Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$ 4.135,84, Máximo: R$ 5.046,00. Será adotado: Vu = R$ 4.590,92 /m 2 Cálculo do Valor do imóvel (V) O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito anteriormente. Sendo assim: V = 55,78 m 2 x R$4.590,92/m 2 = R$ 256.081,52 Arredondando, R$ 256.100,00 (Duzentos e cinqüenta e seis mil e cem reais) *valor para Maio de 2014.
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fls. 141 III.V.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2 (Sala 211) III.V.II- CRITÉRIOS ADOTADOS De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, Avaliação de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais,item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. 2005 : A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e transacionados, com características físicas semelhantes e/ou análogas ao avaliando. A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014, apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
fls. 142 Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto, pela técnica de Tratamento por Fatores, através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de avaliações. De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o Método Comparativo: Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de venda do imóvel é obtido através da homogeneização das características próprias dos imóveis comparativos em relação à situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando a homogeneidade da avaliação. Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização e obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação. A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
fls. 143 III.V.III- VALOR DO IMÓVEL Valor Unitário Obtido O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo Apresentação dos Resultados deste Laudo,resultou em R$ 4.354,46 /m 2, desvio padrão da amostra de R$ 716,63 /m 2 e coeficiente de variação de 16,4600 %. Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$ 3.922,64, Máximo: R$ 4.786,28. Será adotado: Vu = R$ 4.354,46/m 2 Cálculo do Valor do imóvel (V) O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito anteriormente. Sendo assim: V = 36,11 m 2 x R$4.354,46 /m 2 = R$157.239,55 Arredondando, R$ 157.200,00 (Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais) *valor para Maio de 2014.
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fls. 153 III.VI.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 3 (Sala 212) III.VI.II- CRITÉRIOS ADOTADOS De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, Avaliação de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais,item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. 2005 : A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e transacionados, com características físicas semelhantes e/ou análogas ao avaliando. A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014, apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
fls. 154 Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto, pela técnica de Tratamento por Fatores, através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de avaliações. De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o Método Comparativo: Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de venda do imóvel é obtido através da homogeneização das características próprias dos imóveis comparativos em relação à situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando a homogeneidade da avaliação. Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização e obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação. A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
fls. 155 III.VI.III- VALOR DO IMÓVEL Valor Unitário Obtido O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo Apresentação dos Resultados deste Laudo,resultou em R$ 4.354,46 /m 2, desvio padrão da amostra de R$ 716,63 /m 2 e coeficiente de variação de 16,4600 %. Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$ 3.922,64, Máximo: R$ 4.786,28. Será adotado: Vu = R$ 4.354,46 /m 2 Cálculo do Valor do imóvel (V) O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito anteriormente. Sendo assim: V = 36,11 m 2 x R$ 4.354,46/m 2 = R$ 157.239,55 Arredondando, R$ 157.200,00 (Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais) *valor para Maio de 2014.
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fls. 165 IV-QUESITOS DO REQUERIDO (fls. 103-104) 1) Queira o Sr. Perito descrever os imóveis pertencentes aos executados. Resposta: Vide capítulo III.III- CARACTERÍSTICAS. 2) Queira o Senhor perito informar qual o tipo de zona em que se situa os imóveis, sob o ponto de vista comercial? Resposta: Zona Urbana, região central da cidade. 3) Queira o Senhor perito informar em que padrão pode ser considerado os imóveis. Resposta: Edifício Comercial padrão superior. 4) Queira o senhor perito informar se existe fácil locomoção para o centro da cidade e demais bairros. Resposta: Sim. 5) Queira o Senhor perito informar se existem mais imóveis na região com características semelhantes. Em caso afirmativo, qual o valor de mercado dos mesmos. Resposta: Sim, Favor reportar-se aos elementos comparativos no corpo do laudo pericial. 6) Queira o Senhor perito informar se os imóveis encontramse em boas condições de uso. Resposta: Sim.
fls. 166 V-ENCERRRAMENTO A perita signatária dá por encerrado o presente Laudo Avaliatório que possui 47 (quarenta e sete) folhas digitadas, sendo a primeira e a última datada e assinadas. Mogi das Cruzes, Maio de 2014. Tamara de Castro S. Leite Arquiteta e Urbanista CAU: A 79.429-5