Tx de crescimento nul CB RICHARD ELLIS neoturis MrketView Mercdo Turístico www.cbre.eu/reserch T1 2010 PANORAMA TURÍSTICO GERAL EM PORTUGAL Tendêncis Turismo Pssgeiros Hóspedes Dormids Proveitos Turísticos Principis spectos 2009 vs. 2008 A crise económic europei teve um impcto negtivo o nível dos principis indicdores do turismo de Portugl; Apesr disso, verificm-se lguns sinis de retom d ctividde turístic, indicindo um ligeir recuperção em 2010. Em 2009, Portugl recebeu um totl de 10,4 milhões de pssgeiros de voos interncionis, o que represent um quebr de 5,4% em relção 2008. Os decréscimos ocorrerm em todos os tipos de voos, com perds de 19 mil, 228 mil e 346 mil pssgeiros nos voos trdicionis, low-cost e chrters, respectivmente. Os voos trdicionis continum representr mior quot de mercdo, com 54,7%. Em Portugl, ofert de cms dos estbelecimentos hoteleiros, ldementos e prtmentos turísticos presentou um umento de 3,5%, entre 2007 e 2008, tendo-se verificdo vrições positivs em tods s regiões do pís (Continente e Ilhs). N globlidde do no de 2009, registrm-se cerc de 37 milhões de dormids, o que reflecte um quebr de 6,4% fce 2008. Este decréscimo é consequênci direct do comportmento mnifestdo pelo mercdo externo, que ciu 1% no mesmo período, ou sej, menos 2,8 milhões de dormids. Por outro ldo, o mercdo interno umentou 2,2%, representndo um créscimo de 290 mil dormids em 2009 reltivmente 2008. No entnto, este crescimento não foi suficiente pr fzer fce à diminuição do mercdo estrngeiro. No no de 2009, o Reino Unido registou 5,7 milhões de dormids e um quot de mercdo de 24,5%, mntendo o em 1º lugr no rnking dos mercdos interncionis. Esse vlor representou um decréscimo de 21,4%, ou sej, menos 1,6 milhões de dormids fce 2008. N Alemnh form contbilizds 3,3 milhões de dormids, ocupndo, ssim, o 2º lugr do rnking interncionl. Refir-se que pens 14,2% do totl de dormids form efectuds por estrngeiros. Tl como o Reino Unido, Alemnh registou tmbém um decréscimo, de 8,9% fce 2008, o que represent menos 324 mil dormids. Ofert de Alojmento por NUTS II, 1998 2009 (Número de Cms) 11,0% 9,0% 7,0% 5,0% 3,0% 1,0% Alentejo 10 591 Açores 8 806 Mdeir 29 024 Centro 38 605 Norte 38 827 Lisbo 52 041 Algrve 95 910 Médi Ncionl TCMA = 2,2% -1,0% 0% 10% 20% 30% 40% -3,0% Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic Quot de mercdo (2009) 10 000 beds Procur de Alojmento por NUTS II, 1998 2009 (Milhres de Dormids) 12% 10% 8% Açores 1 006 Centro 3 784 4% 2% 0% 0% 10% 20% 30% 40% -2% -4% Alentejo 1 135 Norte 4 309 Mdeir 5 514 Lisbo 7 983 Quot de mercdo (2009) Algrve 12 973 Médi Ncionl TCMA = 1,1% 5 000 000 de dormids Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic 2010, CB Richrd Ellis, Inc.
T1 2010 MrketView Mercdo Turístico MERCADO HOTELEIRO DE LISBOA Ofert e Procur Evolução d Ofert de Alojmento Turístico no Concelho de Lisbo (Milhres de Cms) Desde 1998, no em que se relizou Expo 98, Lisbo tem registdo um umento d ofert de lojmento turístico (TCMA* = 2,) ligeirmente superior o d procur (TCMA* = 2,3%), demonstrndo um indústri em crescimento ms necessrimente mis concorrencil. 26,5 26,7 26,8 27,2 28,0 TCMA = 2, 28,9 31,9 32,5 32,0 33,4 34,2 Embor se verifique um ritmo de crescimento d procur de lojmento reltivmente sustentdo desde 2003, o no de 2008 foi mrcdo por um decréscimo de cerc de 150 mil dormids. Aind ssim, e desde 2003, verific-se um crescimento médio nul d procur de 5,7%, superior os 3,4% reltivos à ofert, indicndo um recuperção mis rápid d procur. Est situção pode, no entnto, ter-se grvdo em 2009, um vez que té Setembro do no pssdo, o Aeroporto Interncionl de Lisbo registou menos de voos e menos 3,9% de pssgeiros que no mesmo período de 2008. Os hotéis continum ser tipologi de lojmento turístico mis representtiv n cidde de Lisbo, com mis de 80% d ofert de qurtos disponíveis. As pensões, têm ind um peso significtivo no mercdo de lojmento d cpitl. No entnto quot de mercdo, que er de 22% em 1998, diminuiu pr 1 em 2008. Reltivmente à origem dos mercdos, n Região de Lisbo e Vle do Tejo verific-se que 2 ds dormids têm origem no mercdo ncionl, seguido do mercdo espnhol, com cerc de 13%. 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP Evolução d Procur de Alojmento Turístico no Concelho de Lisbo (Milhões de Dormids) 4,8 4,8 4,5 4,5 4,5 4,5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP TCMA = 2,3% Distribuição d Ofert por Tipologi no Concelho de Lisbo (% do Número de Cms, 2008) 5,0 5,1 5,8 6,1 6,0 Distribuição d Procur por Mercdos Emissores no Concelho de Lisbo (% do Número de Dormids, 2008) Alemnh 7% Espnh 13% Frnç 7% Itáli 7% Brsil Reino Unido Outros 28% Hotéis 81% Pensões 1 Hotéis Aprtmento 3% Outros 0% Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP * TCMA: Tx de Crescimento Médio Anul Págin 2 Portugl 2 Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP 2010, CB Richrd Ellis, Inc.
Evolução d Tx de Ocupção Qurto n Cidde de Lisbo 83,2% 82,7% 82,4% 80,5% 76, 77,7% 75,8% 74,8% 77,1% 74,4% 73,9% 76,3% 74,7% 72,2% 69,7% 69,2% 68,7% 69,2% 69,5% 68,8% 63,8% 64,0% 60,8% 64, 61,4% 62,2% 57,0% 63,5% 59,9% 53,0% 55,1% 56,1% 51,5% 49,4% 50, 41, 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 5 Estrels 4 Estrels 3 Estrels Fonte: Observtório do Turismo de Lisbo Evolução do Preço Médio n Cidde de Lisbo MERCADO HOTELEIRO DE LISBOA (Continução) Desempenho Hoteleiro A melhori de desempenho que se vinh verificr desde 2005 ns txs de ocupção teve um retrocesso nos nos de 2008 e 2009. No no de 2009 o decréscimo de ocupção globl intensificou-se, tendo-se registdo um decréscimo n ordem dos 10 pontos percentuis (p.p.). As uniddes de 5 estrels form s mis fectds com cerc de 15 p.p. de redução. As uniddes de 3 estrels continum observr s txs de ocupção mis elevds, com 69,2% enqunto que s uniddes de 5 estrels registrm os vlores mis bixos deste indicdor, com um tx médi de 41,. MrketView Mercdo Turístico Apesr d quebr de ocupção no no de 2008, em consequênci d crise globl, verificou-se um umento de cerc de nos preços médios. Tl fenómeno já não se verificou em 2009 com os preços médios diminuírem em cerc de 9%. Em 2009, e à semelhnç d ocupção, tmbém form s uniddes de 5 estrels s mis prejudicds com um decréscimo de preço médio em cerc de 15%. 5 Estrels 4 Estrels 3 Estrels Fonte: Observtório do Turismo de Lisbo Ocupção Qurto n Cidde de Lisbo (Acumuldo de Jneiro té Dezembro) Preço Médio por Qurto Vendido n Cidde de Lisbo (Acumuldo de Jneiro té Dezembro) 2009 2008 Vrição 2009 2008 Vrição 3 Estrels 69,2% 74,7% -7,4% 3 Estrels 51,8 54,9-5,8% 4 Estrels 64, 68,7% -6,0% 5 Estrels 41, 50, -17,8% Síntese 60,1% 66,1% -9,1% 4 Estrels 67,5 74,1-8,9% 5 Estrels 131,4 154,6-15,0% Síntese 74,2 82,7-10,3% Fonte: Observtório do Turismo de Lisbo Fonte: Observtório do Turismo de Lisbo Págin 3 2010, CB Richrd Ellis, Inc. T1 2010
T1 2010 MrketView Mercdo Turístico MERCADO HOTELEIRO DE LISBOA (Continução) Tendêncis Especilizção e desenvolvimento hoteleiro em qutro áres geográfics: Prque ds Nções: uniddes de mior dimensão e voccionds pr o segmento de negócios individuis e feirs/congressos (ex. início d construção do Olissipo no Prque ds Nções, Hotel de 5 estrels, com 340 qurtos); Eixo Resturdores Cmpo Grnde: desenvolvimento de uniddes de médi dimensão e dirigidos dois segmentos de mercdo: lzer (semn e fim de semn) e negócios (durnte semn); Bix/ Birros Históricos/ Frente Ribeirinh: mior desenvolvimento de hotéis de pequen e médi dimensão focdos n vertente design e chrme; Av. José Mlho zon muito diversificd de hotéis (de 2 5 estrels) vocciondos principlmente pr negócios. Forte tendênci pr o precimento de uniddes com crcterístics diferencidors o nível do design, como são exemplo os hotéis Altis Belém, Fontn Prk e Interncionl Design Hotel. Reforço do posicionmento d cidde em termos de lzer, com o umento do número de city breks, por influênci do umento de voos low cost e de negócios, com o umento do número de eventos pr 83 congressos/no segundo ICCA*, em 2009, colocndo Lisbo n short list ds 10 ciddes mis procurds. Aumento previsto de uniddes de ctegori superior, de 4 e 5 estrels, embor se mntenh um prente fstmento de mrcs de referênci globl, fcto grvdo pelo síd de Lisbo do Orient-Express, pel vend do Hotel d Lp e pel mudnç do hotel Le Méridien pr Tir Prk Hotel. Dd quebr de procur registd em 2009, n ordem dos 10% 20% fce o no nterior, miori ds uniddes hoteleirs tem vindo reduzir os preços. Contudo, lguns hotéis têm optdo pel estrtégi de dd vlue, umentndo os serviços prestdos pelo preço prticdo no no nterior. Assiste-se n cidde de Lisbo um concentrção d ofert de qurtos em uniddes de 4 estrels. Só os grupos SANA, Vip e Olissipo detêm cerc de 25% do número de qurtos dest ctegori. Váris cdeis hoteleirs interncionis (ex. Meli, Hilton ou Hytt) já tornrm público o seu interesse por Lisbo, essencilmente trvés d celebrção de contrtos de gestão. Mp Hoteleiro de Lisbo Prque ds Nções Eixo Resturdores Cmpo Grnde Tendêncis Av. José Mlho Ocupção 2009 vs. 2008 Preço Lisbo Algrve Bix / Birros históricos / Frente ribeirinh Fonte: CB Richrd Ellis / neoturis * ICCA: Interntionl Congress nd Convention Assocition Págin 4 2010, CB Richrd Ellis, Inc.
Evolução d Ofert de Alojmento Turístico no Algrve (Milhres de Cms) 85.096 85,1 85,7 86,8 TCMA = 1,5% 94,1 95,5 96,5 100,0 97,5 96,2 98,7 MERCADO HOTELEIRO DO ALGARVE Ofert e Procur O Algrve ssiste, desde 1998, um crescimento moderdo d ofert e d procur de lojmento turístico, com ofert crescer ligeirmente cim (TCMA de 1,5%) d procur (TCMA de 0,5%). Ao nível d distribuição d ofert de lojmento no Algrve, verific-se que os hotéis representm pens 28% d ofert, enqunto que s uniddes self-ctering concentrm 6 do número de cms. MrketView Mercdo Turístico 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP Evolução d Procur de Alojmento Turístico no Algrve (Milhões de Dormids) TCMA = 0,5% Em termos de evolução do tipo de lojmento em ofert, é evidente o umento do peso dos Hotéis e dos Hotéis Aprtmento, pssndo de 42% em 1998 pr 49% em 2008. Os restntes tipos de lojmento têm vindo diminuir su quot de mercdo no mesmo período, nomedmente os Aldemento e Aprtmentos Turísticos, que pssrm de 51% em 1998 pr 45% em 2008. 13,6 14,4 14,6 13,9 14,3 14,0 13,3 13,8 14,2 14,7 14,3 O crescimento d ofert hoteleir deve-se sobretudo à mior exigênci do mercdo por empreendimentos com mior ofert de serviços e com mis grntis de qulidde e mnutenção. 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP Distribuição d Procur por Mercdos Emissores no Algrve (% do Número de Dormids, 2008) Reltivmente à origem dos mercdos, n Região do Algrve, verific-se que o mercdo mis importnte é o do Reino Unido, com 32% ds dormids, seguido do mercdo português com 25% do totl d procur em 2008. Em consequênci do desenvolvimento do turismo residencil, Irlnd registou um umento d procur por est região, concentrndo ds dormids em 2008. Distribuição d Ofert no Algrve por Tipologi (% do Número de Cms 2008) Alemnh 10% Holnd 10% Irlnd Outros 17% Ald. Turísticos 12% Outros Aprtmentos Turísticos 33% Reino Unido 32% Portugl 25% Hotéis Aprtmento 21% Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP Hotéis 28% Fonte: Instituto Ncionl de Esttístic / Turismo de Portugl, IP Págin 5 2010, CB Richrd Ellis, Inc. T1 2010
MERCADO HOTELEIRO DO ALGARVE (Continução) Tendêncis T1 2010 MrketView Mercdo Turístico Desempenho Hoteleiro N região do Algrve, nálise d tx de ocupção qurto em 2009 permite retirr s seguintes conclusões: Os Hotéis e Hotéis Aprtmento de 3 estrels são os lojmentos com um tx de ocupção mis elevd, registndo um tx de 5%. No entnto, est ctegori, de 3 estrels, perdeu 6 p.p. reltivmente 2008, estimndo-se que tendênci se mntenh em 2010. N ctegori de 4 estrels, verificou-se um ocupção de 54% em 2009, o que represent menos 10 p.p. do que no no nterior. Ao nível ds Aldementos e Aprtmentos Turísticos, s ctegoris com melhor desempenho form s de 5 e 4 estrels, com um ocupção médi nul de 51,1% durnte 2009. Tl como nos Hotéis e Hotéis Aprtmento, est tx represent menos 8,5 p.p. fce 2008. Em termos de regiões, 2009 ficou mrcdo pel ocupção qurto mis elevd n zon de Monte Gordo e Vil Rel de Snto António com um médi de 76,1%. Albufeir registou, no mesmo período, um ocupção médi de 55,3%. Evolução d Tx de Ocupção Qurto em Hotéis e Hotéis Aprtmento, no Algrve 55,8% Fonte: AHETA 48,2% 66,8% 66,4% 54,1% 59,7% 52,4% 5* 4* 3* 2* 66,8% 2006 2007 2008 2009 Evolução d Tx de Ocupção Qurto em Aldementos e Aprtmentos Turísticos, no Algrve 51,1% 52,0% 49,7% 50,8% A ofert hoteleir do Algrve encontr-se fortemente concentrd no eixo Albufeir - Loulé, ssumindo-se Vilmour como um destino prticmente utónomo, onde existe um grnde diversidde de lojmento e ctividdes desportivs de entretenimento e de lzer. Apesr dest concentrção no eixo centrl, ssiste-se tmbém o crescimento de outrs zons do Algrve, nomedmente ns zons de Tvir, Cstro Mrim, Lgos ou Sgres. Verific-se um tendênci do desenvolvimento d ofert hoteleir inserid em resorts. À semelhnç do que se pss um pouco por todo o pís, têm precido no Algrve lgums uniddes de chrme/design, ms em zons menos trdicionis, como são exemplo Sgres ou Lgo. Observ-se o desenvolvimento recente de uniddes de ctegori superior, de 5 estrels, destcndo-se o Hilton Vilmour e o Tivoli Vitóri. Estão previstos novos projectos no médio przo pr uniddes dest ctegori. O lojmento self-ctering tem um representtividde muito centud no Algrve, quer em Aldementos, quer em Hotéis Aprtmento, fcto que está ssocido à mior vocção do destino pr féris. Os últimos nos no Algrve têm sido crcterizdos pelo crescimento d ofert e procur em Turismo Residencil, fcto pr o qul contribuiu tmbém o desenvolvimento ds rots de compnhis low cost no Aeroporto de Fro. Assiste-se cd vez mis o desenvolvimento conjunto de Turismo Residencil e Hotelri. Verific-se um interesse mnifestdo pels mrcs interncionis, quer n gestão de uniddes hoteleirs trdicionis e/ou integrds em resorts, quer n gestão de vlêncis de lzer como o golfe (mrcs como Hilton, Mrriott, Hytt ou Crowne Plz). Por último, existe um forte necessidde de renovção de muits uniddes hoteleirs que se encontrm ntiquds e desjustds fce às necessiddes ctuis dos respectivos públicos-lvo. Fonte: AHETA Págin 6 5 e 4* 3* 2006 2007 2008 2009 2010, CB Richrd Ellis, Inc.
TURISMO RESIDENCIAL Tendêncis Actuis do Mercdo Verific-se um forte decréscimo do volume de vends de uniddes turistico-residenciis. Este decréscimo devese, essencilmente, à retrcção nos últimos meses, de todos os mercdos emissores, sem excepção. Est tendênci já se verific desde o segundo trimestre de 2008, tendo-se centudo em 2009. Apesr do recuo d procur, verificrm-se dus situções reltivmente o vlor pedido deste tipo de fogos: por um ldo estbilizção do nível de preço ns uniddes com um vlor cim dos 500.000 e, por outro, o decréscimo dos preços ns uniddes vlorizds bixo deste vlor de referênci. Os promotores têm vindo optr pel estrtégi de dd vlue nomedmente com inclusão de decorção, mobiliário, equipmentos, etc., em vez de reduzirem demsidmente os preços. O fim do Verão de 2009 foi mrcdo por lguns indícios, ind que ténues, de recuperção do mercdo o que levou o umento do interesse pel quisição de lgums uniddes. No entnto, o volume de vends mntêmse ind reduzido. MrketView Mercdo Turístico A crise generlizd n economi, levou um forte quebr d dinâmic de vends de uniddes turísticoresidenciis. Este cenário promoveu o congelmento de vários projectos de resorts, verificndo-se inclusivmente, o retrocesso d decisão de desenvolvimento ou expnsão de lguns empreendimentos. No entnto, pesr deste brndmento n promoção de resorts, lguns empreendimentos inicirm já obrs como são exemplo o Pinheirinho em Grândol, o Roncão del Rey no Alquev ou o L nd Vineyrds, em Montemor-o-Novo. Com recuperção d libr, Portugl torn-se mis trctivo enqunto destino turístico. Este fctor levou um umento d entrd de turists provenientes do Reino Unido que se reflectiu no crescimento de visits e comprs. Contudo, 2009 foi crcterizdo pel quse usênci de trnscções de imóveis turístico-residenciis. Verific-se um dulidde no interesse ds mrcs de grnde reconhecimento interncionl pel gestão de uniddes hoteleirs e turístico-residenciis em Portugl. Por um ldo, verific-se o bndono de lguns projectos como é o cso do Westin (Strwood) no Cmpo Rel e do Luxury Collection (Strwood) no Colombo s Resort. Por outro ldo, ument o interesse de mrcs ind não implntds em Portugl por projectos diferencidores como é exemplo do Bnyn Tree no projecto Lnd Reserve, no Alquev. Est últim tendênci, mnter-se-á num futuro próximo, umentndo o seu potencil de vend ssim como o desenvolvimento de ofert dicionl, por vi do mior wreness dos destinos. A deteriorção dos sldos orçmentis e cumulção d dívid públic têm umentdo o perfil de risco globl, umentndo s dificulddes de finncimento bncário. Vle do Lobo, Algrve, Portugl Evolução d Diferenç Cmbil Euro / Libr (EUR/GBP) 2009 0,9 1,0 2007 2005 2003 2001 0,6 Fonte: Vle do Lobo, S.A. 1999 Fonte: Bnco de Portugl 0,6 0,6 Págin 7 2010, CB Richrd Ellis, Inc. T1 2010
TURISMO RESIDENCIAL (Continução) Pr mis informções sobre este MrketView, por fvor, contctr: T1 2010 MrketView Mercdo Turístico Perspectivs de Desenvolvimento Futuro Após este período de recessão, prevê-se que destinos trdicionis e mduros como o Algrve, presentem um recuperção mis rápid do que os emergentes e menos consoliddos como Turqui, Croáci e Bulgári ou mesmo, do que lgums zons mis densificds de Espnh. É expectável que o umento d procur turístico-residencil decorr em função d recuperção económic, d disponibilidde de finncimento dos gentes económicos e do nível de trctividde do produto. Apesr d elevd incertez qunto à form e o modo como recuperção económic irá ocorrer, é possível perspectivr dois momentos distintos: (1) entre 2010 e 2015 crcterizd por oscilções, flt de confinç dos consumidores, miores níveis de especulção, entre outros; e (2) prtir de 2015, mrcdo por um novo ciclo de crescimento, mis controldo e resistente à especulção. neoturis Edurdo Abreu e: ebreu@neoturis.com José Cmpos e: jcmpos@neoturis.com CB Richrd Ellis Cristin Arouc e: cristin.rouc@cbre.com Mri Empis e: mri.empis@cbre.com São tmbém esperds diverss lterções no perfil de consumo d procur, que deverá estr cd vez mis informd, prudente, com preferênci por destinos mis próximos, cessíveis e por destinos e produtos mbientlmente sustentáveis, entre outrs crcterístics. Alil Uluwtu, Bli, Indonési neoturis Prç Duque de Sldnh, 20 R/c Dto. 1050-094, Lisbo Tel: +351 21 310 23 60 Fx: +351 21 310 23 69 www.neoturis.com CB Richrd Ellis, Ld Ed. Amoreirs Squre Ru Crlos Alberto d Mot Pinto,17 10º A 1070-313, Lisbo Tel: +351 21 311 44 00 Fx: +351 21 311 44 01 Págin 8 Fonte: Alil Uluwtu Not Finl CB Richrd Ellis neoturis A informção contid neste documento é tid por nós como bo. Apesr de não duvidrmos d su exctidão, não verificámos e não prestmos quisquer grntis ou representção sob mesm. É d voss responsbilidde confirmr su exctidão e plenitude. Quisquer projecções, opiniões, deduções ou estimtivs são pens utilizds título de exemplo e não representm forçosmente o ctul ou futuro desempenho do mercdo. Est informção destin-se exclusivmente clientes d CB Richrd Ellis e d neoturis, não podendo mesm ser reproduzid sem o consentimento prévio de mbs s entiddes. Copyright 2010 CB Richrd Ellis neoturis Ru José Gomes Ferreir, 117 4150 442, Porto Tel: + 351 22 616 72 40 Fx: + 351 22 616 72 49 www.cbre.pt 2010, CB Richrd Ellis, Inc.