fls. 191 1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO. Processo nº 1014034-95.2015.8.26.0564 ELOISA HELENA BUTOLO DUTRA, avaliadora judicial, nomeada nos autos da ação de PROCEDIMENTO ORDINÁRIO requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVA PETRÓPOLIS contra ALEXSANDRO MIRALHAS GARSON DA SILVA e UILZA CARLA DE OLIVEIRA MIRALHAS, processo número 1014034-95.6.2015.8.26.0564, vem à presença de Vossa Excelência apresentar o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO, nos seguintes termos: I- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES A finalidade de o presente laudo objetiva apurar o valor do mercado imobiliário do apartamento 63, Edifício Acácia, Bloco II, localizado no Conjunto Residencial Nova Petrópolis, sito na rua Helena Aparecida Secol, 160, Jardim Palermo, São Bernardo do Campo - São Paulo. II- VISTORIA DO IMÓVEL 1- DO LOCAL Em diligências no endereço rua Helena Aparecida Secol, 160, Jardim Palermo, foi procedida a constatação do imóvel que assim se descreve:
fls. 192 2 apartamento sob o nº 63, localizado no 6º andar do Bloco II, denominado Edifício Acácia, integrante do Residencial Nova Petrópolis, com acesso pela rua Helena Aparecida Secol, 160, com área útil de 66,430 metros quadrados, área comum de 39,607 metros quadrados, totalizando a área construída de 106,037 metros quadrados, correspondendolhe uma fação ideal do terreno de 0,3378%. Referido imóvel encontra-se matriculado sob nº 84.802, junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. 1.1) MELHORAMENTOS PÚBLICOS: principais melhoramentos urbanos, tais como: O local onde se situa o referido imóvel é servido dos - guias e sarjetas; - pavimentação; - rede de água; - rede de esgoto; - rede telefônica; - rede de energia elétrica; - iluminação a vapor de mercúrio; - transportes coletivos, - coleta de lixo; - escola pública, etc. 1.2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO: predominante residencial. O local apresenta características de uso
fls. 193 3 A destinação residencial é caracterizada por residências térreas, assobradadas e edifícios de apartamentos. A ocupação comercial é bastante diversificada, observando-se farmácias, lojas, padarias, etc, localizados nas proximidades do imóvel. 2- DO IMÓVEL 2.1- DO EDIFÍCIO O Edifício Acácia, onde está localizada a unidade objeto da presente avaliação, encontra-se erigido sobre um terreno voltado para a rua Helena Aparecida Secol, 160, Jardim Palermo. O edifício empreendimento em suas áreas comuns possui como lazer salão de festas, quadra poliesportiva, academia, salão de jogos, salão brinquedoteca, salão multimídia. No item segurança,conta com serviço de portaria com interfone, porta e portões automáticos na entrada social e na de veículos. 2.2- DA UNIDADE A unidade avalianda está situada no 6º andar do Edifício Acácia, e é constituída de sala ampliada, três dormitórios, cozinha, área de serviço, banheiro social e uma vaga de garagem. aspectos do imóvel em estudo. As ilustrações a seguir mostram os principais
fls. 194 4 Vista da entrada social do Edifício Acácia Vista da rua Helena Aparecida Secol sendido centro-bairro
fls. 195 5 Vista da rua Helena Aparecida Secol sendido bairro-centro
fls. 196 6 Vista do Edifício Acácia III- DA AVALIAÇÃO 1.1- DA PESQUISA DO METRO QUADRADO O método utilizado no presente laudo é o comparativo. Para se obter o valor do metro quadrado oferecido na região, procedeu-se a uma pesquisa de mercado abrangendo elementos localizados nas proximidades da unidade avalianda, conforme segue:
fls. 197 7 1- ELEMENTO Nº 1: apartamento na rua Helena Aparecida Secol, Jardim Palermo SBC 62,00m2 R$ 300.000,00 (fonte: Guaira Imóveis tel. 4302-7478); 2- ELEMENTO Nº 2: apartamento na rua Helena Aparecida Secol, Jardim Palermo SBC 68,00m2 R$ 270.000,00 (fonte: Casari Imóveis São Bernardo do Campo tel. 4122-7777); 3- ELEMENTO Nº 3: apartamento na rua Helena Aparecida Secol, Jardim Palermo SBC 67,00m2 R$ 255.000,00 (fonte: Pinotti Imóveis tel. 4302-7603). 1.2- DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS Para a homogeneização dos elementos consideraremos: a) a dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa por parte dos ofertantes; b) das médias aritméticas encontradas desprezaremos os valores discrepantes, sendo estes considerados 30% inferiores e 30% superiores. Assim, encontramos os seguintes valores individuais: 1- ELEMENTO Nº 1: R$ 300.000,00 : 62,00m2 x 0,9 = R$ 4.354,83m2 2- ELEMENTO Nº 2: R$ 270.000,00 : 68,00m2 x 0,9 = R$ 3.573,52/m2 3- ELEMENTO Nº 3: R$ 255.000,00 : 67,00m2 x 0,9 = R$ 3.425,37m2
fls. 198 8 Para a média aritmética teremos: R$ 4.354,83 + R$ 3.573,52 + R$ 3.425,37 : 3 = R$ 3.784,57 Valores discrepantes (+/- 30%) Limite inferior (-30%) = R$ 3.784,57 x 0,70 = R$ 2.649,19 Limite superior (+30%) = R$ 3.784,57 x 1,30 = R$ 4.919,94 média final saneada igual a: Não havendo elementos discrepantes, teremos como V u = R$ 3.784,57/m2 (três mil, setecentos e oitenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos por metro quadrado) 1.3- VALOR DA UNIDADE AVALIANDA Resulta da aplicação da seguinte fórmula: V t = A ut x V u, temos a seguinte expressão:
fls. 199 9 V t = A u x V u onde: V t = valor total da unidade A u = área útil em m2 V u = valor unitário do metro quarado substituindo temos: V t = 66,43 x 3.784,57 = R$ 251.408,98 V t = R$ 251.000,00 IV- CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto na presente avaliação, o valor do mercado imobiliário para o apartamento 63, Edifício Acácia, Bloco II, localizado no Conjunto Residencial Nova Petrópolis, sito na rua Helena Aparecida Secol, 160, Jardim Palermo, São Bernardo do Campo - São Paulo, corresponde a: VI = R$ 251.000,00 (duzentos e cinquenta e um mil reais) válido para março de 2016.
fls. 200 10 V- ENCERRAMENTO Encerro o presente laudo devidamente assinado e rubricado em dez (10) laudas digitadas apenas no anverso vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada. São Bernardo do Campo, 17 de março de 2016. Eloísa Helena Butolo Dutra Avaliadora Judicial