Identificar os principais riscos para a implantação do Programa Minha Casa Minha Vida nos grandes centros urbanos analisados sob o ponto de vista da Gestão de Riscos. Adílson Sussumo Fukuda eng.fukuda@hotmail.com MBA em Gerenciamento de Projetos Instituto de Pós-Graduação - IPOG Curitiba, Paraná, 04 de fevereiro de 2015 Resumo Num cenário com boas perspectivas econômicas, porém com fortes contradições sociais, entre eles, a demanda excessiva por habitação, o Governo Federal lançou o maior Programa de Habitação Popular e de Interesse Social da história do país, que é o Programa Minha Casa Minha Vida, tendo como objetivo zerar a demanda habitacional de aproximadamente 5,8 milhões de moradias, através das Faixas I, II e III deste Programa; vale lembrar que o Brasil precisará construir cerca de 28 milhões de moradias para eliminar o déficit habitacional até 2020. É preciso compreender o mercado habitacional e suas nuances, processos construtivos modernos e diferenciados atentando aos prazos, custos e qualidade destes projetos, relação com o agente financeiro, órgãos e concessionárias públicas, legislações brasileiras pertinentes, parcerias firmadas com as diferentes esferas de governos e, principalmente os riscos a ele inerentes. Este artigo tem como principal objetivo identificar os riscos impactantes para a viabilização e implantação de empreendimentos habitacionais, nos grandes centros urbanos, inseridos no Programa Minha Casa Minha Vida, instituído pelo Governo Federal e, analisá-los sob a ótica da gestão de riscos através das técnicas de Ishikawa e Diagrama de Probabilidade X Impacto. Para o desenvolvimento e levantamento de dados deste artigo foram realizadas entrevistas com 03 (três) construtoras que atuam na região de Curitiba bem como, aplicado um questionário tendo como objetivo mapear quais as maiores necessidades para a implantação do Programa Minha Casa Minha Vida. Palavras-chave: Gerenciamento de Riscos, Gerenciamento de Projetos, Técnicas de Análise de Riscos e Parceria.
1. Contextualização da Habitação no Brasil Democratizar o acesso à habitação para as camadas mais carentes da população tem sido um dos maiores desafios enfrentados por diferentes governos ao longo dos anos no Brasil (PENNA; SOUZA, 2012). Em 2009 o Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV foi lançado através da Lei N 11.977, de 07 de julho de 2009 com a finalidade de criar mecanismos de incentivo, produção e aquisição de novas unidades habitacionais, propondo a redução em 14% do déficit habitacional do país e, para isso previa um investimento na ordem de R$ 34 bilhões para a construção de 1,0 milhão de moradias priorizando famílias pertencentes à Faixa I. Segundo dados do SindusCon-SP e Instituto Brasileiro de Economia da FGV (2009) o déficit por unidades habitacionais é de 5,8 milhões de moradias. ONDE O DÉFICIT É MAIOR UNIDADE DA FEDERAÇÃO DÉFICIT ABSOLUTO DÉFICIT RELATIVO São Paulo 1.127.096 8,20% Rio de Janeiro 537.695 9,60% Pará 509.779 23,10% Minas Gerais 444.209 6,70% Maranhão 429.011 22,70% Bahia 410.700 8,90% Ceará 352.861 13,40% Pernambuco 273.816 9,90% Amazonas 251.404 25,40% Rio Grande do Sul 205.391 5,40% Brasil 5.808.547 9,30% Tabela 01: Síntese dos Indicadores Sociais 2009. Rio de Janeiro: IBGE, 2009. Fonte: IBGE, Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílios (PNAD) O PMCMV possui as seguintes FAIXAS e valores: FAIXA I Para famílias com renda bruta até R$ 1.600,00 Valor da unidade 64 mil; FAIXA II Para famílias com renda bruta até R$ 3.275,00 Valor da unidade até 100 mil; FAIXA III Para famílias com renda bruta de R$ 3.275,00 até R$ 5.000,00 Valor da unidade até 145 mil.
O componente para o sucesso deste Programa resulta na parceria entre a união, estados, municípios, movimentos sociais e empresas empreendedoras. O PMCMV prevê a participação de estados e municípios oferecendo contrapartida financeira através de parcerias firmadas com empresas empreendedoras, infraestrutura para o empreendimento com a execução de pavimentação de ruas, redes de água, esgoto e energia elétrica, doação de terrenos para a construção de empreendimentos habitacionais e desoneração fiscal através da redução de impostos e taxas de serviços. O Programa determina uma especificação mínima através de memorial descritivo prévio contendo as descrições dos componentes das unidades, área interna mínima dos cômodos e, condições à acessibilidade para pessoas portadoras de necessidades especiais - PNE, aquecimento solar/ térmico, vagas de estacionamento e paisagismo, entre outras. A tipologia pode ser na forma de casas ou apartamentos. A seguir a relação dos diversos planos habitacionais e o número de unidades já construídas no Brasil ao longo dos anos. Tabela 02: Número de moradias construídas por Planos Habitacionais. Fonte: Penna, Cristina Della Tendências do mercado de habitação econômica e de interesse social. Ed. O Nome da Rosa, 2012. 2. Introdução De acordo com o PMBOK, 5 edição do ano de 2013, define riscos de um projeto como sendo um evento ou condição incerta que, se ocorrer, provocará um efeito positivo ou negativo em um ou mais objetivos do projeto tais como escopo, cronograma, custo e qualidade. Um risco pode ter uma ou mais causas e, se ocorrer, pode ter um ou mais
impactos. Uma causa para os riscos pode ser entendida como uma condição potencial que pode vir a causar a possibilidade de resultados positivos ou negativos, podendo ser, entre outras, a demora na emissão do alvará de construção do empreendimento. Risco, de uma forma bem simplista, também pode ser entendido como tudo aquilo que deu errado no projeto. Gerenciamento de riscos são a formulação e implementação de medidas e procedimentos técnicos e administrativos, que têm por finalidade prevenir, controlar ou reduzir os riscos existentes, de modo a torná-los toleráveis (BOTELHO, 2005). A gestão de riscos prevê as atividades que se fazem necessárias para o gerenciamento dos riscos de um projeto, que são: Planejamento do Gerenciamento dos Riscos; Identificação dos Riscos; Análise Qualitativa dos Riscos; Análise Quantitativa dos Riscos; Planejamento de respostas aos Riscos e, Controle dos Riscos do Projeto. O objetivo principal da gestão de riscos de um projeto é aumentar a probabilidade e impacto dos eventos positivos, bem como a redução da probabilidade e o impacto dos eventos negativos do projeto. Vale ressaltar que riscos mensurados de forma errônea, podem vir, caso aconteçam, afetar o desempenho, positivamente ou negativamente de um projeto. Os riscos podem ser causados por Agentes Internos ou por Agentes Externos. Os externos podem ser entendidos como más condições financeiro-econômicas do Brasil, uma vez que grande parte dos imóveis são financiados por bancos públicos, excesso de exigências das concessionárias públicas de água, esgoto e energia elétrica para a aprovação de projetos, demora na emissão de alvarás de construção e licenciamentos ambientais e, os internos podem ser entendidos como sendo deficiências no ambiente da organização, falta de experiência na condução do gerenciamento do projeto e vários projetos sendo tratados de forma simultânea, entre outras. A figura abaixo apresenta uma visão geral do gerenciamento de riscos de um projeto.
Figura 01: Visão Geral do Gerenciamento de Riscos. Fonte: PMBOK 5 edição (2013, p.312) Os riscos conhecidos podem ser identificados, analisados e passíveis ao planejamento das respostas; já os riscos desconhecidos não sofrem este processo de gerenciamento. O gerente do projeto, juntamente com as partes interessadas, deve designar uma reserva de contingência em caso do risco se manifestar.
Existem riscos os individuais e o risco geral do projeto, que consiste na incerteza do projeto como um todo e representa porção maior que a soma dos riscos individuais. Aqueles fatores de risco, com uma probabilidade muito baixa e um impacto muito baixo, podem ser ignorados. Mesmo que eles ocorram, a gerência do projeto terá condições de lidar com eles sem prejudicar o orçamento e o prazo do projeto (ALENCAR, SCHMITZ, 2005). Riscos Positivos podem ser estudados como fonte de oportunidades e os riscos negativos representam as ameaças ao projeto, devendo ser identificados, analisados qualitativamente e quantitativamente e com planejamento de respostas aos mesmos. Cada projeto possui uma forma particular de se tratar os riscos e o sucesso do mesmo está associada à forma proativa na abordagem destes riscos. 3. Planejamento do Gerenciamento dos Riscos O planejamento do gerenciamento dos riscos de um projeto nada mais é do que o processo de definição de como conduzir as atividades deste projeto. Este planejamento é de extrema importância para a aceitação e apoio das partes interessadas com o propósito de garantir que o gerenciamento de riscos seja aprovado, mantido e executado. O fluxo do processo prevê três etapas: Entradas, Ferramentas e Técnicas e Saídas. Entradas: Plano de Gerenciamento do Projeto; Termo de Abertura do Projeto; Registro dos Interessados; Fatores Ambientais da empresa e documentos, processos, lições aprendidas, Manuais, formulários-padrão e histórico de outros projetos já implantados. Ferramentas e Técnicas: Técnicas Analíticas, matrizes, gráficos, pontuação dos riscos; Opinião especializada de técnicos e consultores e reuniões. Saídas: Plano de Gerenciamento de Riscos, com responsabilidades, prazos e custos. Quando se fala em riscos é importante mencionar o conceito de probabilidade, impacto e matriz de probabilidade e impacto. - Probabilidade: É a chance de o risco ocorrer num determinado tempo ou ocasião. Como ele não é determinístico deve-se mensurá-lo através de probabilidade. Ex. Existe a probabilidade de chover 40% durante a execução da obra.
- Impacto: Em caso da ocorrência do risco qual é o impacto que o mesmo causará sobre o projeto ou parte dele? - Matriz de Probabilidade e Impacto: É uma rede que tem como meta o mapeamento da probabilidade da ocorrência de cada risco potencial e seu impacto nos objetivos do projeto. Os riscos podem ter a seguinte gradação: Alta, Moderada ou Baixa. Figura 02: Fluxo do Planejamento dos Riscos do Projeto. Fonte: PMBOK 5 edição (2013, p.313) 4. Identificação dos Riscos Não basta somente identificar os riscos, é necessário documentá-los e conhecer suas características com o fim de propor ações que venham no encontro de minimizá-los. Para planejar um projeto e identificar seus riscos devem ser reunidas as principais pessoas da empresa relacionadas ao projeto, ou seja, as que têm as informações necessárias e as que decidem (FINOCCHIO, 2013). O fluxo do processo prevê três etapas: Entradas, Ferramentas e Técnicas e Saídas. Entradas: Planos de Gerenciamento de riscos, custos, cronograma, qualidade e RH; Linha de base do escopo; Estimativas de duração e custos das atividades; Registro das partes interessadas; Documentos do projeto e aquisições e, Fatores Ambientais da empresa e documentos, processos, lições aprendidas,
Manuais, formulários-padrão e histórico de outros projetos. Ferramentas e Técnicas: Técnicas de coleta de informações e, análise das premissas; Saídas: Registro dos riscos. Uso de diagramas e suas técnicas; Análise de forças, fraquezas, oportunidades e ameaças e, Opinião especializada de técnicos e consultores e reuniões. Ao se identificar os riscos do projeto não significa que novos riscos possam não aparecer durante o ciclo de vida do projeto. Muitas técnicas são recomendadas para a identificação dos riscos inerentes a um projeto, tais como: Análise das forças, oportunidades, ameaças e fraquezas - SWOT, Diagrama de Causa e Efeito - Ishikawa, Brainstorming, consenso de especialistas, aplicação de entrevistas e questionários, entre outras. Para a identificação dos riscos foram aplicadas pesquisas e entrevista a três construtoras que constroem empreendimentos pertencentes ao Programa Minha Casa minha vida na cidade de Curitiba. Estas empresas do ramo da construção civil viabilizam o empreendimento desde a sua concepção, aquisição do terreno, estudos preliminares, estudos de massa, estudos de viabilidade técnica e econômica, execução e aprovação de projetos, aprovação de licenças ambientais junto aos órgãos competentes, trâmite junto aos cartórios de registro de imóveis e todo o contato junto ao órgão financiador, que neste caso é a Caixa Econômica federal - CEF. As empresas entrevistadas realizam todas as etapas do projeto, desde os primeiros estudos, viabilização junto à CEF e concessionárias públicas, construção do empreendimento, habite-se e regularização final junto aos cartórios de registro de imóveis. Abaixo o formulário da pesquisa aplicada às construtoras. RISCOS INERENTES AO PROJETO EMPRESA 1 GRADAÇÃO: 1 A 5 EMPRESA 2 EMPRESA 3 PONTUAÇÃO 1 AÇÃO DAS PREFEITURAS 5,0 5,0 5,0 15,0 2 AGENTE FINANCEIRO 4,0 3,0 3,0 10,0 3 CONCESSIONÁRIAS 3,0 3,0 5,0 11,0 4 LEGISLAÇÃO 4,0 4,0 5,0 13,0 5 TERRENOS 5,0 5,0 5,0 15,0 6 CUSTO DOS TERRENOS/ PROJETOS 5,0 5,0 5,0 15,0
7 VALOR PAGO PARA A CONSTRUTORA 5,0 5,0 4,0 14,0 8 PARCERIAS COM O PODER PÚBLICO 3,0 3,0 4,0 10,0 9 IMPOSTOS 5,0 4,0 5,0 14,0 10 LICENCIAMENTO AMBIENTAL 5,0 5,0 5,0 15,0 Tabela 03: Formulário de Pesquisa Aplicada às Construtoras. PERTINÊNCIA VALOR MUITO PERTINENTE 5 É PERTINENTE 4 MEDIANAMENTE PERTINENTE 3 POUCO PERTINENTE 2 NÃO É PERTINENTE 1 Através do levantamento dos riscos pode-se evidenciar a pontuação obtida e, segundo as empresas do ramo, os maiores problemas para a implantação de empreendimentos do Programa minha Casa Minha Vida. AÇÃO DAS PREFEITURAS TERRENOS/CUSTO TERRENOS 15 PONTOS DEMORA NA APROVAÇÃO DOS PROJETOS ARQUITETÔNICOS DEMORA NA EMISSÃO DO ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO EXCESSO DE BUROCRACIA PARA A VISTORIA E EMISSÃO DE HABITE-SE POUCO PARTICIPA DOS EMPREENDIMENTOS DO PMCMV POUCO INCENTIVO FISCAL AÇÃO DAS COHAB'S INSATISFATÓRIA PARCERIAS FIRMADAS COM AS EMPRESAS NÃO CUMPRIDAS EXISTEM POUCAS ÁREAS PARA A IMPLANTAÇÃO DE CONDÔMÍNIOS RESIDENCIAIS TERRENOS MUITO CAROS E NÃO VIABILIZAM OS EMPREENDIMENTOS POPULARES AS ÁREAS QUE EXISTEM POSSUEM GRAVES PASSIVOS AMBIENTAIS, TAIS COMO NASCENTES, CÓRREGOS, RIOS, DECLIVIDADE ACENTUADA, BOSQUE E ÁRVORES ÁREAS SEM ACESSO IMPLANTADO: REDE DE ÁGUA, ESGOTO E DRENAGEM E PAVIMENTAÇÃO PRECÁRIA E INEXISTENTE ÁREAS SEM INFRAESTRUTURA NO ENTORNO: FALTAM ESCOLAS, CRECHES, POSTOS DE SAÚDE E LINHAS DE ÔNIBUS PRÓXIMO AOS EMPREENDIMENTOS É NECESSÁRIO PROMOVER MELHORIAS NO TERRENO REGULARIZAÇÃO DO TERRENO: SUBDIVISÃO, UNIFICAÇÃO, LOTEAMENTO LICENCIAMENTO DEMORA NA EMISSÃO DAS LICENÇAS PRÉVIA, INSTALAÇÃO E OPERAÇÃO
AMBIENTAL EXCESSO DE BUROCRACIA REFERENTE À DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA O PRAZO PARA CONSEGUIR AS LICENÇAS AMBIENTAIS CHEGA A 1 ANO AS ÁREAS POSSUEM GRAVES PASSIVOS AMBIENTAIS, TAIS COMO NASCENTES, CÓRREGOS, RIOS, DECLIVIDADE ACENTUADA, BOSQUE E ÁRVORES FALTA COMPROMISSO DOS ÓRGÃOS AMBIENTAIS EM AGILIZAR OS PROCESSOS VALOR PAGO PARA AS CONSTRUTORAS IMPOSTOS LEGISLAÇÃO 14 PONTOS O VALOR PAGO PARA AS CONSTRUTORAS, CONFORME PREVÊ O PMCMV, É DE: - FAIXA I - R$ 64.000,00 - FAIXA II - ATÉ R$ 100.000,00 - FAIXA III - ATÉ R$ 145.000,00 FAZ PARTE DESTE VALOR TODO O CUSTO NECESSÁRIO PARA A IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO: HABITAÇÃO, INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS DE LAZER O VALOR NÃO É REAJUSTÁVEL INCLUI INFRAESTRUTURA EXTERNA AO EMPREENDIMENTO CARGA TRIBUTÁRIA MUITO ALTA DIMINUIÇÃO DE INCENTIVOS FISCAIS, TAXAS DE SERVIÇOS PODERIAM SER ISENTAS INTENSIFICAÇÃO DE FISCALIZAÇÕES TRABALHISTAS 13 PONTOS PLANO DIRETOR MAIS RESTRITIVO AS NORMAS E LEIS RESTRINGEM MAIS O PROJETO E EXIGEM MAIORES CUSTOS LEGISLAÇÃO TRABALHISTA NORMA DE DESEMPENHO NBR 15.575 MAIOR EXIGÊNCIA CONTRATUAL NORMAS DE ACESSIBILIDADE ADEQUAÇÃODO PROJETO PARA PORTADORES DE NECESSIDADES ESPECIAIS CONCESSIONÁRIAS 11 PONTOS O PRAZO PARA A APROVAÇÃO DOS PROJETOS É MUITO DEMORADO EXCESSO DE BUROCRACIA NÃO HÁ ISENÇÃO DE TAXAS O CORPO DE BOMBEIROS NÃO É CONCLUSIVO NAS VISTORIAS PARA HABITE-SE O CUSTO PARA A IMPLANTAÇÃO DAS REDES DE ÁGUA, ESGOTO E DRENAGEM É POR CONTA DA CONSTRUTORA EXISTEM PARCERIAS MAS AINDA SÃO MUITO "TÍMIDAS"
NECESSIDADE DO ESTADO PREFEITURA COMPLEMENTAR O VALOR PAGO PELO AG. FINANCEIRO AGENTE FINANCEIRO PARCERIAS COM O PODER PÚBLICO 10 PONTOS O PRAZO PARA A APROVAÇÃO DOS PROJETOS É DEMASIADAMENTE DEMORADO EXCESSO DE BUROCRACIA NÃO HÁ ISENÇÃO DE TAXAS O VALOR NÃO É REAJUSTÁVEL AS REGRAS MUDAM NO MEIO DO JOGO MUITAS NORMAS QUE ENCARECEM O CUSTO DO PROJETO VÁRIAS ÁREAS DENTRO DA CEF COM DIVERSOS PONTOS DE VISTA SOBRE MESMO ASSUNTO PRATICAMENTE INEXISTENTE AS POUCAS QUE EXISTEM AINDA SÃO MUITO "TÍMIDAS" NÃO ISENÇÃO DE TAXAS NÃO HÁ PRIORIDADE PARA ANÁLISE DE PROJETOS PLANO DIRETOR MAIS RESTRITIVO 4. Análise dos Riscos Torna-se um processo de priorização dos riscos para posterior análise. O maior benefício, além de se ter conhecimento dos possíveis e futuros riscos, é capacitar os integrantes do projeto para reduzir o nível das incertezas e focar o risco principal, aquele de maior prioridade, probabilidade e impacto. a) Análise de causas através do Diagrama de Causa e Efeito
b) Determinação da Probabilidade, Impacto e Definição do Tratamento
RISCO GERAL DO PROJETO: TERRENOS 5. Conclusão Após os estudos e técnicas aplicadas, este artigo conclui que o risco principal para a viabilização e implantação, nos grandes centros urbanos, de empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida é TERRENO. Dentre todos os riscos identificados o terreno possui, caso a probabilidade aconteça e, seu impacto é altíssimo, riscos enormes do projeto sucumbir, pelos seguintes motivos: Existem pouquíssimos terrenos na cidade de Curitiba com potencial para implantar projetos do Programa Minha Casa Minha Vida; As poucas áreas que existem são muito afastadas e não possuem infraestrutura, tais como redes de água, esgoto e drenagem, pavimentação e iluminação pública; As áreas disponíveis são muito caras e não viabilizam empreendimentos populares;
As áreas existentes possuem passivos ambientais muito sérios, o que dificulta a aprovação das licenças ambientais; Muitas destas áreas precisam passar por regularizações, tais como aprovação de loteamento, desmembramentos, unificações e subdivisões, entre outras. A importância do gerenciamento de riscos de um projeto é suma, pois através dele é possível identificar os riscos potenciais ao projeto, planejar, analisá-los e eleger o risco principal. Após esta fase de diagnóstico, deve-se fazer o monitoramento dos riscos e, realizar e programar um plano de ação com o intuito de minimizá-los. Permite uma melhor alocação de recursos financeiros e humanos, para que as ações sejam realizadas dentro dos prazos previstos e, servir de ferramenta para uma tomada de decisões para a seleção correta de uma ação ou de um curso de ações. Referências ALENCAR, Antônio Juarez, SCHMITZ, Elber Assis. Análise de Risco em Gerência de Projetos. Editora Brasport, 2005. BOTELHO, Alexandre. Introdução ao Gerenciamento de Riscos. Departamento de Análise de Riscos, AON RISK SERVICES, 2005. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Minha Casa Minha Vida Moradia para as famílias, Renda para Trabalhadores e Desenvolvimento para o Brasil, 2011. FINOCCHIO, José Jr. PM Visual Planejando Projetos em 8 horas. Revista mundo PROJECT MANAGEMENT, São Paulo, Ano 10, nº 60, p. 20-27, dez/2014 à jan/2015. PENNA, Cristina Della, MELO, Roberto de Souza Tula. Tendências do mercado de habitação econômica e de interesso social. São Paulo: Ed. O Nome da Rosa, 2012. PMBOK, Um Guia do Conhecimento em Gerenciamento de Projetos, Project Management Institute, 2013.