Tema: Fachadas Ativas. Palestrante: Thomaz Assumpção
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- Nathalia Amarante Pacheco
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1 Tema: Fachadas Ativas Palestrante: Thomaz Assumpção
2 A Lei Novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Função de orientar o desenvolvimento urbano ao longo dos eixos de transporte público. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).
3 A Lei Novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Fachada Ativa - PDE [Lei /2014] Não será computável até 50% da área do lote destinada ao uso não residencial, sendo necessário: Testada maior que 20 metros. Construção no nível da rua, com acesso direto à calçada. A Lei que gere a Fachada Ativa é um mecanismo de incentivo e não é obrigatória. Revisão da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - PL 272/2015 Propõe no art. 81 que nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZC, ZCa, ZM, ZMa, ZDE-1, ZDE-2 e ZPI-1 e ZPI-2, quando a área do lote for superior a m² e de até m², será obrigatória a adoção da fachada ativa em no mínimo 25% da testada do lote em empreendimentos residenciais ou não residenciais. Essa proposta ainda não foi aprovada e será restrita as zonas indicadas. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).
4 Objetivo Este estudo investiga a viabilidade mercadológica de áreas comerciais e de serviços nas fachadas ativas que poderão ser desenvolvidas através do benefício legal estabelecido pelo novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, considerando ainda a possibilidade de transformação urbana que o plano prevê. Área Construída Máxima A.C. Máxima Área do Lote CA Máximo 4,0 Logo, a Área Construída não Computável A.C. não computável 12,5% A.C. Máxima Área Não Computável - Fachada Ativa A.C. não computável 50% Área do Lote A Área Construída não computável representa 12,5% da Área Construída Máxima do lote.
5 Atores - Impacto A Lei que institui os benefícios para implantação de Fachada Ativa nos empreendimentos nos eixos de estruturação possui impacto junto: CIDADE Melhoria urbana Cidade Compacta INCORPORADOR IMOBILIÁRIO Incorpora empreendimentos com Fachada Ativa devido os benefícios concedidos. PEQUENO INVESTIDOR e OPERADOR Adquire os imóveis para obtenção de renda através da locação. COMERCIANTE Ocupa um novo espaço comercial economicamente sustentável. Este estudo avalia o potencial de desenvolvimento comercial e de serviços nas fachadas ativas, relacionando-o aos benefícios oferecidos aos incorporadores. Dessa forma, o estudo possui impacto sobre as oportunidades para 3 esferas: Incorporador, Investido e Comerciante.
6 Metodologia Etapas de Análise Cidade Compacta Situação Futura Máximo de Verticalização Eixos de Estruturação da Transformação Urbana - Área de Influência Macro Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno Cenário de Transformação Urbana - Potencial Máximo Cenário de Transf. Urbana - Potencial Estimado Área de Influência Ampliada Cidade Compacta Situação Atual Cidade Compacta Situação Futura Verticalização em Áreas Potenciais
7 Potencial de Mercado e ABL Remanescente Metodologia Demanda Renda Total Domiciliar Por setor da Área de Influência Renda Total Trabalhadores Por setor da Área de Influência % de gastos X = IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo por ramo de atividade % de gastos X = IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo por ramo de atividade Potencial de Consumo Domiciliar / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Potencial de Consumo Trabalhadores / mês Por setor geográfico e ramo de atividade = Potencial de Consumo Total / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Oferta ABL (m²) existente Por ramo de atividade (levantamento de campo) Venda Média / ABL (m²) X = Faturamento estimado por m² (médias de mercado) Potencial de Consumo Absorvido Faturamento estimado da oferta existente por ramo Potencial de Consumo Total / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Potencial de Consumo Potencial de Consumo Venda Média / ABL Absorvido Remanescente (m²) - = Potencial de consumo resultante, / = Faturamento estimado da oferta existente por ramo não capturado ou excedido Faturamento estimado por m² (médias de mercado) ABL Potencial Remanescente Carência ou excedente de ABL (m²) por ramo de atividade ABL: Área Bruta Locável
8 Etapa 1 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Área de Influência Ampliada
9 Os exemplos a seguir serão realizados no Eixo Butantã Eixos de Estruturação Analisados
10 Eixo de Estruturação Butantã
11 Fonte: Urban Systems. Eixo de Estruturação - Butantã
12 Eixo de Estruturação - Butantã Residentes na Área (Demanda Residencial) Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial) Demanda Residencial: 690,6 milhões Demanda Não Residencial: 337,9 milhões Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez Demanda Total: 1.028,5 milhões
13 Eixo de Estruturação - Butantã Oferta Existente Categoria Ramo de Atividade Quantidade de Estabelecimentos ABL (m²) Existente Venda Média / ABL (m²) Potencial de Consumo Absorvido (R$ x mil) Gêneros Alimentícios R$ R$ Conveniência R$ 804 R$ Vestuário R$ R$ Comércio Artigos do Lar R$ R$ Artigos Diversos R$ R$ Construção R$ R$ Alimentação R$ R$ Serviços Diversos R$ 670 R$ Serviço Serviços Pessoais R$ 670 R$ Serviços Médicos R$ 670 R$ Automotivo Automotivo R$ 627 R$ Entretenimento Entretenimento R$ 169 R$ Total R$ Fonte: RAIS Abrasce Urban Systems.
14 Eixo de Estruturação - Butantã Potencial de Consumo Renda Total Domiciliar R$ 690,6 milhões Renda Total dos Trabalhadores R$ 337,9 milhões 64,75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 447,2 milhões Potencial de Consumo dos Trabalhadores R$ 216,7 milhões Categoria Ramo de Atividade % Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar (R$ x mil) Potencial de Consumo dos Trabalhadores (R$ x mil) Potencial de Consumo Total (R$ x mil) Potencial de Consumo Absorvido (R$ x mil) Potencial de Consumo Remanescente (R$ x mil) R$ R$ R$ R$ R$ -R$ R$ -R$ R$ R$ R$ R$ R$ Gêneros Alimentícios 14,05 R$ R$ R$ R$ Conveniência 4,74 R$ R$ R$ R$ Vestuário 5,72 R$ R$ R$ R$ Comércio Artigos do Lar 4,68 R$ R$ R$ R$ Artigos Diversos 5,24 R$ R$ R$ R$ Construção 2,19 R$ R$ R$ R$ Alimentação 9,44 R$ R$ R$ R$ Serviços Diversos 1,43 R$ R$ R$ R$ Serviço Serviços Pessoais 1,89 R$ R$ R$ R$ Serviços Médicos 1,99 R$ R$ R$ R$ Automotivo Automotivo 10,23 R$ R$ R$ R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 R$ R$ R$ R$ Total - 64,75 R$ R$ R$ R$ Fonte: IBGE RAIS Projeção Urban Systems.
15 Eixo de Estruturação - Butantã ABL Potencial Remanescente Categoria Ramo de Atividade Potencial de Consumo Remanescente (R$ x mil) Gêneros Alimentícios Conveniência Vestuário 741 Comércio Artigos do Lar Artigos Diversos Construção Alimentação Serviços Diversos Serviço Serviços Pessoais Serviços Médicos Automotivo Automotivo Entretenimento Entretenimento Total Venda Média / ABL (m²) ABL Potencial Remanescente (m²) R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro dos distritos do eixo (sistema fechado), poderiam ainda ser construídos 287 mil m² de ABL. Fonte: Abrasce Urban Systems.
16 Conclusão Etapa 1 Eixo Jardins ABL Remanescente = m² Ramos de destaque: Entretenimento Automotivo Gêneros alimentícios Alimentação Conveniência Eixo Butantã ABL Remanescente = m² Ramos de destaque: Entretenimento Conveniência Gêneros alimentícios Serviços médicos Eixo Santo Amaro ABL Remanescente = m² Ramos de destaque: Entretenimento Gêneros alimentícios Automotivo Alimentação Conveniência Fonte: Urban Systems.
17 Etapa 2 Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno Cidade Compacta Situação Atual
18 Conceito Área de Influência A Área de Influência definida para a análise do potencial destinado para a implantação do perímetro não residencial nos eixos de estruturação da transformação urbana, será parametrizado por raios de 400 e 800 metros de distância definidos a partir dos pontos de interesse (estações de metro, paradas de ônibus e cruzamentos importantes). Cidade Compacta O conceito difundido por estudos de arquitetura e mobilidade urbana que definem a possibilidade de realização das atividades de moradia (conveniência), trabalho e consumo em percurso à pé ou de bicicleta: Raio de 400 m: captura do público potencial para consumo no Ponto de Interesse. Raio de 800 m (400 a 800 m do Ponto de Interesse): oferta de varejo concorrente, que pode capturar público que está há 400 metros do Ponto de Interesse.
19 Estação Vila Sônia
20 ETAPA 2 Estação Vila Sônia Oferta Comercial Existente Fonte: Urban Systems.
21 Estação Vila Sônia Residentes na Área (Demanda Residencial) Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial) Demanda Residencial: 42,7 milhões Demanda Não Residencial: 4,5 milhões Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez Demanda Total: 47,2 milhões
22 Estação Vila Sônia Oferta Existente Categoria Ramo de Atividade Quantidade de Estabelecimentos ABL (m²) Existente Venda Média / ABL (m²) Potencial de Consumo Absorvido Gêneros Alimentícios R$ R$ Conveniência R$ 804 R$ Vestuário R$ R$ Comércio Artigos do Lar R$ R$ Artigos Diversos R$ R$ Construção R$ R$ Alimentação R$ R$ Serviços Diversos R$ 670 R$ Serviço Serviços Pessoais R$ 670 R$ Serviços Médicos R$ 670 R$ Automotivo Automotivo R$ 627 R$ Entretenimento Entretenimento R$ 169 R$ Total R$ Fonte: Abrasce Urban Systems.
23 Estação Vila Sônia Potencial de Consumo Renda Total Domiciliar R$ 42,7 milhões Renda Total dos Trabalhadores R$ 5,5 milhões 64,75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 27,6 milhões Potencial de Consumo dos Trabalhadores R$ 3,5 milhões Categoria Ramo de Atividade % Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar Potencial de Consumo dos Trabalhadores Potencial de Consumo Total Potencial de Consumo Absorvido Potencial de Consumo Remanescente Gêneros Alimentícios 14,05 R$ R$ R$ R$ R$ Conveniência 4,74 R$ R$ R$ R$ R$ Vestuário 5,72 R$ R$ R$ R$ R$ Comércio Artigos do Lar 4,68 R$ R$ R$ R$ R$ Artigos Diversos 5,24 R$ R$ R$ R$ R$ Construção 2,19 R$ R$ R$ R$ R$ Alimentação 9,44 R$ R$ R$ R$ R$ Serviços Diversos 1,43 R$ R$ R$ R$ R$ Serviço Serviços Pessoais 1,89 R$ R$ R$ R$ R$ Serviços Médicos 1,99 R$ R$ R$ R$ R$ Automotivo Automotivo 10,23 R$ R$ R$ R$ R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 R$ R$ R$ R$ R$ Total - 64,75 R$ R$ R$ R$ R$ Fonte: IBGE RAIS Projeção Urban Systems.
24 Estação Vila Sônia ABL Potencial Remanescente Categoria Ramo de Atividade Potencial de Consumo Remanescente Venda Média / ABL (m²) ABL Potencial Remanescente (m²) Gêneros Alimentícios -R$ R$ Conveniência -R$ R$ Vestuário R$ R$ Comércio Artigos do Lar -R$ R$ Artigos Diversos R$ R$ Construção -R$ R$ Alimentação -R$ R$ Serviços Diversos -R$ R$ Serviço Serviços Pessoais -R$ R$ Serviços Médicos R$ R$ Automotivo Automotivo -R$ R$ Entretenimento Entretenimento R$ R$ Total - R$ Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro do raio de 800 metros a partir da Estação Vila Sônia, há um excesso de 55,6 mil m² de ABL. Fonte: Abrasce Urban Systems.
25 Conclusão - Etapa 2 Centralidades - Demanda Atual do Entorno Centralidades Oferta (m² de ABL) ABL Remanescente (m²) Vila Sônia Morumbi Butantã Fradique Coutinho Oscar Freire Campo Belo Brooklin Adolfo Pinheiro Considerando o conceito de cidade compacta, a oferta e demanda nas centralidades analisados indica que há potencial para implantação de área comercial apenas em áreas com renda familiar elevada e/ou baixa oferta. Fonte: Urban Systems.
26 Etapa 3 Potencial Máximo dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura Cidade Compacta Situação Futura Máximo de Verticalização
27 Estação Vila Sônia
28 ETAPA 3 Estação Vila Sônia Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Fonte: Urban Systems.
29 Estação Vila Sônia ABL Potencial Máxima TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS: RENDA TOTAL Eixos de Estruturação da Transformação Urbana até 800 m m² m² R$ 282 milhões Área Fora dos Eixos de Estruturação Da Transformação Urbana até 800 m 394,5 mil m² R$ 31,5 milhões Renda Total Domiciliar R$ milhões 64,75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 203,4 milhões Fonte: IBGE Abrasce Urban Systems.
30 Estação Vila Sônia Conclusão Categoria ABL Comercial m² Ramo de Atividade % Gastos IPCA Área Construída Residencial m² Potencial de Consumo Domiciliar Venda Média / ABL (m²) ABL Potencial (m²) Gêneros Alimentícios 14,05 R$ R$ Conveniência 4,74 R$ R$ Vestuário 5,72 R$ R$ Comércio Artigos do Lar 4,68 R$ R$ Artigos Diversos 5,24 R$ R$ Construção 2,19 R$ R$ Alimentação 9,44 R$ R$ Serviços Diversos 1,43 R$ R$ Serviço Serviços Pessoais 1,89 R$ R$ Serviços Médicos 1,99 R$ R$ Automotivo Automotivo 10,23 R$ R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 R$ R$ Total - 64,75 R$ ,3% Considerando a demanda potencial de 100% das áreas passíveis de transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8,3% da área residencial. Fonte: Urban Systems.
31 Conclusão - Etapa 3 Potencial Máximo das Centralidades após Transformação Urbana - Demanda Futura Considerando o potencial máximo de transformação urbana nas centralidades analisadas, não há potencial mercadológico para desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.
32 Etapa 4 Potencial Estimado dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura Cidade Compacta Situação Futura Verticalização em Áreas Potenciais
33 Estação Vila Sônia Seleção das Áreas de Transformação Urbana Estimada A seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana foi realizada em função da capacidade de intervenção do mercado imobiliário na paisagem existente com o objetivo de realizar incorporações imobiliárias. As seguintes características foram consideradas para seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana: Lotes vagos Lotes com usos de baixo aproveitamento: estacionamentos, postos de combustível, galpões, etc Lotes unifamiliares: necessidade de composição de lotes permitindo a formação de lotes maiores capazes de receber incorporações Áreas com maior probabilidade de transformação urbana Áreas com menor probabilidade de transformação urbana
34 Estação Vila Sônia
35 Estação Vila Sônia Áreas de Transformação Urbana Estimadas Fonte: Urban Systems.
36 Estação Vila Sônia ABL Potencial Estimada TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS: RENDA TOTAL Eixos de Estruturação da Transformação Urbana até 800 m m² mil m² 20,9 mil R$ 170,01 milhões EETU = Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Área Fora dos Eixos de Estruturação Da Transformação Urbana até 800 m * Domicílios - Fora dos EETU corresponde à realidade (2015), dentro dos EETU são domicílios potenciais. 499,4 mil m² 5,0 mil R$ 40,6 milhões Fonte: IBGE Abrasce Urban Systems.
37 Estação Vila Sônia Conclusão Categoria Ramo de Atividade % Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar Venda Média / ABL (m²) ABL Potencial (m²) Gêneros Alimentícios 14,05 R$ R$ Conveniência 4,74 R$ R$ Vestuário 5,72 R$ R$ Comércio Artigos do Lar 4,68 R$ R$ Artigos Diversos 5,24 R$ R$ Construção 2,19 R$ R$ Alimentação 9,44 R$ R$ Serviços Diversos 1,43 R$ R$ Serviço Serviços Pessoais 1,89 R$ R$ Serviços Médicos 1,99 R$ R$ Automotivo Automotivo 10,23 R$ R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 R$ R$ Total - 64,75 R$ ABL Comercial m² Área Construída Residencial m² 8,0% Considerando a demanda potencial das áreas consideradas como mais prováveis para transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8,0% da área residencial.
38 Conclusão - Etapa 4 Potencial Estimado das Centralidades após Transformação Urbana - Demanda Futura Considerando o potencial estimado de transformação urbana nas centralidades analisadas, também não há potencial mercadológico para desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.
39 Considerações Finais
40 CONSIDERAÇÕES FINAIS Considerações Finais Resultado O conceito de cidade compacta suporta uma área construída comercial variando entre 7% e 11,5% da área construída máxima nos corredores estudados, isso porque cada área apresenta uma especificidade de oferta e demanda. Ou seja, na maioria dos casos analisados não há demanda para aproveitamento do incentivo máximo previsto na lei (a proposta de incentivo ao uso de fachadas ativas não computáveis em até 50% da área do lote, equivalente a 12,5% da área construída total). Hipótese Os empreendedores serão induzidos a aproveitar o incentivo máximo da lei independentemente da existência ou não de demanda para áreas comerciais na fachada ativa, uma vez que essa implantação representa baixo impacto em relação ao custo total da obra e pode gerar mais receita.
41 CONSIDERAÇÕES FINAIS Considerações Finais Problematização As fachadas ativas implantadas aproveitando todo o incentivo oferecido pela lei em alguns casos não serão sustentadas pela demanda existente no conceito de cidade compacta. Dessa forma, irão gerar rotatividade e alta vacância das áreas comerciais nas fachadas ativas, podendo criar ambientes urbanos degradados. Podem inverter a lógica de Cidade Compacta, necessitando atrair público de fora do raio de influência considerado e gerando a necessidade de implantação de estacionamento.
42 CONSIDERAÇÕES FINAIS Considerações Finais O aumento do coeficiente de aproveitamento, aumentando a densidade populacional, poderá proporcionar a sustentabilidade econômica das atividades comerciais? O desenvolvimento de vagas de estacionamento públicas e privadas planejadas para que possibilitem a integração da área comercial e instrumento de gestão urbana pode ser uma alternativa viável? A sugestão de incentivos diferenciados para implantação de fachadas ativas de acordo com as características heterogêneas de cada localidade poderá contribuir para o equilíbrio de oferta e demanda comercial? Oferecimento de incentivos também para os comerciantes que irão ocupar essas fachadas ativas, como redução de impostos (IPTU e ISS), pode beneficiar o equilíbrio entre oferta e demanda? Sugestão: criação de um conselho para os estudos dos incentivos da fachada ativa para avaliação permanente da evolução de seu desenvolvimento. Sugestão: criação banco de dados com de informações atualizada e disponibilizada via web das aprovações de projetos com o uso do incentivo de fachada ativa.
43 Universo Urban Systems Grato! Thomaz Assumpção
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