Perspectivas para Operações Urbanas no Brasil A proposta de São Paulo para as novas Operações Urbanas

Transcrição

1 Perspectivas para Operações Urbanas no Brasil A proposta de São Paulo para as novas Operações Urbanas Domingos Pires Secretário Adjunto Conferência LARES, setembro de 2012.

2 AGENDA 1. Experiência Paulistana com Operações Urbanas: Política de Desenvolvimento Urbano e Operações Urbanas 3. Metodologia Simplificada para o Desenvolvimento de Novas Operações Urbanas Exemplo: proposta de revisão da Operação Urbana Água Branca 4. Novas Operações Urbanas 5. Considerações finais e recomendações

3 EXPERIÊNCIA PAULISTANA COM OPERAÇÕES URBANAS

4 OPERAÇÕES URBANAS EM SP: DADOS GERAIS Centro 1991/1997 Água Branca 1995 Faria Lima 1995/2004 Água Espraiada 2001 Área: 630 ha 20 adesões Entradas 37 Mi Saídas 8 Mi Saldo R$ 28 Mi Área: 540 ha 43 adesões Entradas 181 Mi Saídas 23 Mi Saldo R$ 158 Mi Área: 650 ha 115 adesões Entradas 1,9 Bi Saídas 1,2 Bi Saldo R$ 664 Mi Área: 1400 ha 164 adesões Entradas 3,2 Bi Saídas 712 Mi Saldo R$ 2,5 Bi TOTAL ARRECADADO: R$ 5,3 Bi

5 OPERAÇÕES URBANAS EM SP: CONTRAPARTIDA E INTERVENÇÕES* Centro Outorga onerosa Água Branca Outorga onerosa Faria Lima CEPAC Água Espraiada CEPAC não há relação de intervenções na lei da operação Ligações e extensões viárias Pavimentação e infraestrutura Drenagem Passagens (túneis) sob a Faria Lima Prolongamento da Av. Helio Pelegrino Largo da Batata Real Parque Ponte Estaiada HIS Via parque Túnel ligação Imigrantes Chucri Zaidan *seleção de itens destacados

6 BALANÇO DA EXPERIÊNCIA PAULISTANA COM AS OPERAÇÕES URBANAS VIGENTES Arrecadação Outorga onerosa CEPAC Transformação do território Adensamento populacional x adensamento construtivo Transformação concentrada x transformação dispersa Qualificação do espaço público Ênfase em transporte público e não motorizado Provisão habitacional Administração de preços de terreno Incentivos x resultados

7 HIS: BOA ARQUITETURA EM TERRENO NOBRE Real Parque (Faria Lima) Jardim Edith (A.Espraiada)

8 POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E OPERAÇÕES URBANAS

9 SÃO PAULO LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA Campinas Ribeirão Preto Belo Horizonte Brasília Rio de Janeiro Mato Grosso Interior de SP Aeroporto de Guarulhos Aeroporto de Congonhas Paraná SP countryside Curitiba MERCOSUL Porto de Santos

10 SÃO PAULO: CONCENTRAÇÃO DE EMPREGOS NA INDÚSTRIA

11 SÃO PAULO: CONCENTRAÇÃO DE EMPREGOS EM SERVIÇOS

12 EXPANSÃO URBANA ATÉ 1929

13 EXPANSÃO URBANA

14 EXPANSÃO URBANA

15 EXPANSÃO URBANA

16 EXPANSÃO URBANA

17 EXPANSÃO URBANA

18 EXPANSÃO URBANA

19 STRUCTURAL IMBALANCES Centro consolidado, mas com pouco uso residencial na área central Processo intenso de ocupação irregular nas periferias Movimento pendular diário entre centro e periferia: sobrecarga do sistema de transporte

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23 PROPOSTA PARA A CIDADE COMPACTA Maiores densidades em áreas com infraestrutura e transporte público Densificação orientada pela capacidade de suporte (redes de transporte de alta e média capacidades) Serviços Comércio Uso misto Habitação Uso Misto Saúde Renda mista Espaço público projetado para pedestres e bicicletas Educação Entretenimento e Cultura Parques, praças e espaços livres Melhoria da infraestrutura em áreas altamente adensadas

24 POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO: INTEGRAÇÃO DE ESCALAS DE AÇÃO Planejamento Urbano. define diretrizes de crescimento, localiza o adensamento, organiza os fluxos e integra centralidades Desenho Urbano qualifica e organiza as áreas de transformação, define distribuição e intensidade de usos, percursos e espaços públicos Tipologia Arquitetônica. define morfologia urbana, configura a relação entre espaços livres e edificados. criação de valores distribuição espacial de pessoas e atividades Sinergia entre setores público e privado

25 POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO: CRIAÇÃO DE VALOR GERAÇÃO Indução do investimento Plano urbanístico Impacto Econômico Viabilidade Projeto Urbano CAPTURA Instrumentos fiscais e urbanísticos Operação Urbana (OUC) Outorga Onerosa (OODC) Área Intervenção Urbana (AIU) PPPs Impostos RECICLAGEM Investimento Público Investimentos catalisadores PMSP, Projetos Federais e Estaduais Ciclo Virtuoso

30 OPERAÇÕES URBANAS VIGENTES EM SÃO PAULO OU Água Branca OUC Faria Lima OU Centro OUC Rio Verde Jacu OUC Água Espraiada

31 OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS PROPOSTAS (PDE) OU Água Branca OUC Faria Lima 5 OU Centro OUC Rio Verde Jacu OUC Água Espraiada Vila Sônia 2 Vila Leopoldina 3 Diagonal Norte 4 Diagonal Sul 5 Carandiru / Vila Maria 6 Celso Garcia 7 Amador Bueno 8 Santo Amaro 9 Polo Desenvolvimento Sul 10 Terminal Logístico Fernão Dias* * Proposta no projeto de revisão do PDE (2007)

32 NOVAS OPERAÇÕES URBANAS: ESTUDOS EM DESENVOLVIMENTO OUC 5 Água Branca OUC Lapa Brás OUC Faria Lima OU Centro 6 4 OUC Mooca Vila Carioca 10 7 OUC Rio Verde Jacu OUC Água Espraiada Vila Sônia 2 Vila Leopoldina 3 Diagonal Norte 4 Diagonal Sul 5 Carandiru / Vila Maria 6 Celso Garcia 7 Amador Bueno 8 Santo Amaro 9 Polo Desenvolvimento Sul 10 Terminal Logístico Fernão Dias* * Proposta no projeto de revisão do PDE (2007)

33 OPERAÇÕES URBANAS E ALOCAÇÃO DE ATIVIDADES BACK OFFICES OUC Água Branca TI DATA CENTERS LOGÍSTICA OUC Rio Verde - Jacu FRONT OFFICES OUC Água Espraiada

34 METODOLOGIA SIMPLIFICADA PARA O DESENVOLVIMENTO DE NOVAS OPERAÇÕES URBANAS NO MUNICÍPIO

35 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO densidade meta

36 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO densidade meta população m² residencial emprego m² não residencial

37 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO densidade meta população emprego m² residencial m² não residencial vocação / atividades áreas de transformação

38 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO desenho urbano indução densidade meta população emprego m² residencial m² não residencial vocação / atividades áreas de transformação indução indução plano urbano (uso e ocupação)

39 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO desenho urbano indução densidade meta população emprego m² residencial m² não residencial vocação / atividades áreas de transformação indução indução plano urbano (uso e ocupação) CEPAC

40 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO desenho urbano indução densidade meta população emprego m² residencial m² não residencial vocação / atividades áreas de transformação investimento infraestrutura indução indução plano urbano (uso e ocupação) CEPAC

41 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: PLANEJAMENTO E PROJETO desenho urbano indução densidade meta capacidade de suporte população emprego m² residencial m² não residencial vocação / atividades áreas de transformação investimento infraestrutura indução indução plano urbano (uso e ocupação) CEPAC

42 OPERAÇÃO URBANA ÁGUA BRANCA

43 ÁGUA BRANCA PROPOSTA: CONCENTRAR A TRANSFORMAÇÃO Eixos Equipamentos -Direcionam consumo do estoque -Organizam paisagem -Uso misto - Movimento - ligação com Zona Norte - Parques e institucional - Referências visuais - Movimento nas travessias do rio - Sensação de segurança

44 axis EIXOS + PRAÇA + BULEVAR COMERCIAL

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48 Estação Água Branca Estação Barra Funda Eixo Comercial: conexão de estações de metrô percursos seguros ciclovia espaços públicos de permanência comércio voltado para rua

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52 ÁGUA BRANCA REGRAS E CONSEQUÊNCIAS estoque residencial segregado por tipologia produção imobiliária converge para meta meta: densidades populacional e construída HIS conforme PDE/LUOS meta: promoção pública de HIS unidade incentivada 45-50m² área privativa, máx 1 vaga e 1 sanitário meta: adensamento focado na renda média

53 ÁGUA BRANCA REGRAS E CONSEQUÊNCIAS produção livre quota de terreno por unidade limite: 30 m²/uh define área média da uh 120 m² meta: densidades populacional e construída máximo 2 vagas não computáveis por unidade onera vagas adicionais (área privativa) meta: desestímulo ao transporte individual e público alvo média renda

54 ÁGUA BRANCA REGRAS E CONSEQUÊNCIAS consumo vinculado de estoques obriga consumo concomitante da unidade incentivada meta: controle (relativo) da valorização gerada pela intervenção zoneamento nr só nos eixos evita que nr contamine preços de terrenos para uso residencial meta: controle (relativo) da valorização gerada pela intervenção indução da tipologia estímulo a determinadas volumetrias meta: criação de referências e ordenamento da paisagem

55 ÁGUA BRANCA INDUÇÃO DA TIPOLOGIA gabaritos diferenciados eixos: sem limite de gabarito fora dos eixos: 40 a 45 m fachada ativa eixos: obrigação de uso comercial no térreo (com benefício) fora dos eixos: incentivo para uso comercial no térreo garagem limite 1 subsolo (exigência licenciamento ambiental) recuos diferenciados para sobressolo

56 Eixo Casa das Caldeiras

57 Praça Local

58 NOVAS OPERAÇÕES URBANAS

59 NOVAS OPERAÇÕES URBANAS: OPORTUNIDADES DE TRANSFORMAÇÃO Predominância do Uso Industrial (TPCL 2005) Fonte: SMDU/ATOU e DEURB

60 NOVAS OPERAÇÕES URBANAS: OPORTUNIDADES DE TRANSFORMAÇÃO Predominância do Uso Industrial (TPCL 2005) Rede sobre Trilhos existente (CPTM)

61 NOVAS OPERAÇÕES URBANAS: OPORTUNIDADES DE TRANSFORMAÇÃO Predominância do Uso Industrial (TPCL 2005) Rede sobre Trilhos existente (CPTM) Rede de Metrô existente (Metrô)

62 NOVAS OPERAÇÕES URBANAS: OPORTUNIDADES DE TRANSFORMAÇÃO Lapa-Brás Rio Verde-Jacu Mooca-Vila Carioca Predominância do Uso Industrial (TPCL 2005) Rede sobre Trilhos existente (CPTM) Rede de Metrô existente (Metrô) Rede sobre Trilhos 2014 (CPTM) Rede de Metrô 2014 (Metrô) Rede de Metrô Leve 2014 (Metrô + SPTrans)

63 OPERAÇÃO URBANA LAPA BRÁS ha

64 OUC LAPA BRÁS CARACTERIZAÇÃO Lapa Brás

65 OUC LAPA BRÁS VALOR VENAL TERRENOS (Valores em R$/m 2 )

66 OUC LAPA BRÁS PROPOSTAS Enterramento do sistema sobre trilhos no trecho Lapa-Brás: aproximadamente 12 Km

67 OUC LAPA BRÁS SUBPERÍMETRO LAPA PÁTIO CPTM

68 OUC LAPA BRÁS SUBPERÍMETRO LAPA MERCADO E TERMINAL

69 OPERAÇÃO URBANA MOOCA VILA CARIOCA 1592 ha

70 OUC MOOCA VILA CARIOCA SETORES PROPOSTOS

71 OUC MOOCA VILA CARIOCA SISTEMA VIÁRIO ESTRUTURAL

72 OUC MOOCA VILA CARIOCA SISTEMA VIÁRIO ESTRUTURAL EXISTENTE

73 OUC MOOCA VILA CARIOCA SISTEMA VIÁRIO ESTRUTURAL PLANEJADO

74 OUC MOOCA VILA CARIOCA SETOR 2: ÁREA DE RENOVAÇÃO COM USO MISTO

75 OUC MOOCA VILA CARIOCA EIXO FERROVIA SITUAÇÃO PROPOSTA Usos mistos em construções existentes (patrimônio industrial) e em novas edificações

76 OPERAÇÃO URBANA RIO VERDE JACU ha

77 OUC RIO VERDE JACU DENSIDADE DE EMPREGOS

78 OUC RIO VERDE JACU RODOANEL LESTE E JACU PÊSSEGO Rodoanel Trecho Norte Rodoanel Trecho Oeste Corredor Estado Jacu - Pêssego Trecho existente Rodoanel Trecho Leste Jacu - Pêssego Trecho entregue em 2010 Rodoanel Trecho Sul Fonte- CET

79 OUC RIO VERDE JACU PROJETOS ESTRATÉGICOS POLO INSTITUCIONAL ITAQUERA ÁREA DE PROJETO ESTRATÉGICO ÁREA DE COMÉRCIO SERVIÇO E INDÚSTRIAS POLO ECONÔMICO ITAQUERA

80 OUC RIO VERDE JACU TRANSPOSIÇÃO AV. JACU PÊSSEGO

81 OUC RIO VERDE JACU ITAQUERA

82 OUC RIO VERDE JACU ITAQUERA

83 CONSIDERAÇÕES FINAIS E RECOMENDAÇÕES

84 CAPTURA DE VALOR CUSTO DO TERRENO ORIENTADO PELA RECEITA COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 2, RECEITA CUSTOS RESULTADO TERRENO

85 CAPTURA DE VALOR CUSTO DO TERRENO ORIENTADO PELA RECEITA COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 4, RECEITA CUSTOS RESULTADO TERRENO

86 CAPTURA DE VALOR CUSTO DO TERRENO ORIENTADO PELA RECEITA COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: 4, RECEITA CUSTOS RESULTADO TERRENO CEPAC

87 CAPTURA DE VALOR ADMINISTRAÇÃO DO PREÇO DE TERRENO Índice base Não Residencial Residencial RECEITA CUSTOS RESULTADO TERRENO TERRENO RESULTADO CUSTOS RECEITA +CEPAC +CEPAC Preço do terreno é determinado pelo uso de maior valor Precificação do CEPAC pelo uso de maior valor pode inviabilizar outros usos Fator de conversão determinado em lei é estático Alternativa: permitir que valor de ambos usos seja definido nos leilões CEPAC Residencial e CEPAC Não Residencial

88 RECOMENDAÇÕES PARA DESENVOLVIMENTOS FUTUROS Comunicação Envolver comunidade e instituições com atuação local Viabilidade Considerar os condicionantes econômicos durante o desenvolvimento do projeto Sustentabilidade Impactos socioambientais devem ser endereçados desde o dia 0 Inovação e Criação de Valor Rever o projeto quantas vezes for necessário para alinhar os interesses da população local e investidores potenciais e estratégia do município

89 RECOMENDAÇÕES PARA DESENVOLVIMENTOS FUTUROS Ancorar-se no social Equipamentos públicos, habitação social e desenho urbano juntos Envolver a cidade O projeto deve ser bom para a cidade e não apenas para a região Ir além do desenho urbano Urbanismo compreende também aspectos econômicos, ambientais e legais Urbanismo de boteco Conceitos e temas devem permear a sociedade

90 Perspectivas para Operações Urbanas no Brasil A proposta de São Paulo para as novas Operações Urbanas Domingos Pires Secretário Adjunto Conferência LARES, setembro de 2012.