OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS

Transcrição

1 OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS como estratégia para a reabilitação urbana DEAP/SNAPU/MCIDADES MAIO/2015

2 O que são Operações Urbanas Consorciadas?

3 PREMISSA: GESTÃO DA VALORIZAÇÃO DA TERRA O solo urbano vale pelo que se pode fazer nele, ou seja, quanto maior a possibilidade de exploração econômica maior o valor da terra. - Solo urbano vale mais cerca mais que solo rural (7x, segundo LILP); - Uso comercial vale mais que residencial (maior potencial de retorno econômico /m²) - Um terreno no centro vale mais que um terreno na periferia (oferta de serviços e de infraestrutura) - Um terreno onde a legislação permite um prédio vale mais que um terreno onde só se pode construir um casa térrea

4 PREMISSA: GESTÃO DA VALORIZAÇÃO DA TERRA O valor da terra é alterado por ações e decisões urbanísticas vindas do poder público. O preço de venda das propriedades particulares é aumentado sem que o proprietário tenha feito esforço algum. Fone: Furtado, 2004

5 O poder público deve beneficiar a todos com seus atos uma decisão urbanística não pode beneficiar somente alguns. É justo, portanto que o poder público recupere, para a coletividade, a valorização gerada por suas ações gestão social da valorização imobiliária São instrumentos para a gestão social da valorização... Outorga Onerosa do Direito de Construir (solo criado), Operações Urbanas Consorciadas, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Contribuição de Melhoria

6 As Operações Urbanas Consorciadas (OUCs) A OUC é um instrumento urbanístico regulado pelo Estatuto da Cidade (art.32 a 34) que tem como objetivo promover transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental através de parcerias com o setor privado (moradores, proprietários, usuários e investidores imobiliários). É um PROJETO URBANÍSTICO, elaborado a partir do interesse público e implementado de forma consorciada (poder público + iniciativa privada)

7 Como funciona? Na prática, a OUC é um instrumento de transformação estrutural + geração de recursos, que tem como elemento mediador um PLANO URBANÍSTICO e como FONTE FINANCEIRA a parceria com a iniciativa privada, materializada em contrapartidas pagas por investidores privados ao poder público em troca de benefícios urbanísticos como: I modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo; II - alterações de normas edilícias; ou III regularização de construções, reformas ou ampliações. As contrapartidas destinam-se a implementar o plano urbanístico

8 POTENCIAL ADICIONAL CEPAC / LEILÃO RECURSOS SÃO APLICADOS NA ÁREA DA OPERAÇÃO URBANA RECURSO OBTIDO COM CONTRAPARTIDAS VAI PARA FUNDO DA OPERAÇÃO URBANA

9 Por que utilizar OUCs? Para o Poder Público Necessidade de qualificação ou reabilitação de espaços urbanos (transformações urbanísticas) Obtenção de recursos para implementação de um projeto urbanístico amplo. Recuperação de parte da valorização imobiliária gerada pela intervenção pública Para a iniciativa privada Inserção no mercado de áreas até então inexistentes ou de pouca importância comercial Segurança jurídica e política da intervenção pública continuada ambiente seguro para investimento Apropriação de parte da valorização imobiliária gerada pela intervenção publica e também privada Possibilidade de implementar melhorias sociais distribuição justa dos ônus e bônus da urbanização

10 A operação urbana consorciada não pode ser considerada como mero instrumento de arrecadação de recursos, mas como estratégia de promoção de transformações urbanas previstas no plano diretor, envolvendo poder público, investimento privado, proprietários de terras e sociedade civil. O INTERESSE PÚBLICO DEVE ORIENTAR A DECISÃO PELA UTILIZAÇÃO DAS OUC!

11 Como utilizar as Operações Urbanas Consorciadas PASSO-A-PASSO

12 PASSO 1 Definição da estratégia territorial Na minha cidade caberia usar uma OUC? Basicamente, o instrumento OUC atende a duas situações gerais: 1. contextos urbanos consolidados, tendo em vista a recuperação, reabilitação ou requalificação de áreas degradadas; 2. áreas estratégicas para o desenvolvimento urbano, novas oportunidades, desafios econômicos, sociais e/ou ambientais, seja pela previsão de obras estruturantes, seja pela existência de áreas vazias, em processos de expansão urbana ou de mudança de usos (reconversão de áreas industriais, portuárias,etc).

13 ALGUNS ALERTAS! Uma OUC pressupõe a convergência de investimentos público e privados em uma mesma área e isso traz muita valorização imobiliária, portanto, CUIDADO! Não institua OUCs em áreas já valorizadas da cidade! Trazer mais valorização para uma área já bem sucedida vai contra o princípio básico do instrumento (distribuição de ônus e bônus). A área escolhida deve carecer de transformações urbanísticas e sociais de interesse ou necessidade da coletividade. Os recursos obtidos por meio das contrapartidas pagas em função de incentivos urbanísticos concedidos pelo Poder

14 PASSO 2 Previsão no Plano Diretor a) O uso do instrumento deve estar previsto no Plano Diretor, em maior ou menor detalhe; b) Perímetro e demais conteúdos das OUCs (art. 33, EC) devem ser objeto de Lei Especifica baseada no Plano Diretor. Quanto maior o detalhamento da OUC já no plano diretor, maior a segurança jurídica da operação! Ex. do que pode estar no PD: áreas de incidência de OUC, diretrizes de ordenamento territorial e de atendimento social para áreas de OUC, critérios de contrapartida, CA s máximo e mínimo, estratégias e prazos.

15 PASSO 3 Discussão PRÉVIA com a sociedade Processo Geral A formulação da OUC deve ser participativa, SEMPRE! a) Constituição de núcleo de coordenação do processo de formulação da OUC: com representação dos segmentos afetados; b) Formulação do Plano Urbanístico junto com os segmentos afetados; c) Elaboração do PL vinculado ao Plano Urbanístico; d) Elaboração de EIV e/ou EIA com base no PL e PU; e) Audiência pública para debater os resultados do EIV/EIA; f) Ajustes no PL e PU a partir do EIA/EIV; g) Envio para Câmara.

16 PASSO 4 Elaborando o Plano Urbanístico - ETAPAS ETAPA 1: Estudos de caracterização do território - DIAGNÓSTICO a) Levantamento físico e geomorfológico; b) Levantamento sócio econômico (perfil populacional); c) Mapeamento de assentamentos precários, população em áreas de risco; d) Estudo do uso e ocupação do solo: possibilidades de transformação; e) Mapeamento da infraestrutura (viária, transportes, saneamento, redes); f) Levantamento de equipamentos comunitários; g) Estudo de mercado e de perspectivas de valorização imobiliária; h) Levantamento de projetos e obras previstos para o local.

17 Mapeamento das condicionantes ambientais em estudo de caso para OUC e ADE na região do Isidoro em Belo Horizonte Fonte: Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, 2010

18 PASSO 4 Elaborando o Plano Urbanístico - ETAPAS ETAPA 2: Definição do perímetro - Considerar problemas e potencialidades; - Verificar áreas geradoras e receptoras de recursos; - O perímetro pode ser descontínuo, mas deve ser coerente com os objetivos da OUC; - OUCs com mais de 100ha precisam de elaboração de EIA (que pode substituir o EIV);

19 PASSO 4 Elaborando o Plano Urbanístico - ETAPAS ETAPA 3: Definição das intervenções (PLANO DE OBRAS) - Arruamento e traçado viário: ruas, avenidas, praças, largos, calçadas e sua relação com sistemas de mobilidade; - Equipamentos de transporte público: vias, estações, acessos e etc; - Redes de infraestrutura: saneamento, elétrica, comunicação - Equipamentos comunitários públicos; - Áreas verdes públicas; - Preservação de edificações e espaços urbanos de valor histórico; - Equipamentos de grande porte: estádios, portos, aeroportos e etc

20 PASSO 4 Elaborando o Plano Urbanístico - ETAPAS ETAPA 4: Estimativa de áreas de transformação, de novo potencial e de valores de contrapartida a) Definição e quantificação da área de terreno edificável a ser objeto de transformação; b) Estimativa do potencial adicional de construção correspondente definição prévia de estoque (SE HOUVER); c) Definição preliminar dos valores de contrapartidas correspondentes ao potencial adicional valores de mercado; d) Áreas para regularização definição de contrapartidas;

21 Detalhando a contrapartida Existem três formas possíveis de contrapartida: 1. Contrapartida financeira simples (Outorga Onerosa do Direito de Construir) 2. Contrapartida em obras ou serviços 3. Certificados de Potencial Adicional de Construção - CEPACs Independente do tipo, deve ser feito o calculo do monte devido em dinheiro Valor do m² contrapartida = Valor m² do terreno/ CA básico Valor venal ou de mercado * Para contrapartidas em cessão de terrenos ou obras, vale o principio da equivalência dos valores ajustados pela expectativa de valorização decorrente das ações da OUC

22 CEPAC Forma mais comum de contrapartida em OUCs O CEPAC é um título emitido pela Administração Municipal, negociável livremente, de forma direta pela própria prefeitura (através de leilões ou de pagamento de obras públicas) ou no mercado financeiro. Cada CEPAC equivale a uma quantidade determinada de m² de construção adicional ou a uma quantidade determinada de m² de alteração de uso dentro dos limites fixados pela OUC. A quantidade de CEPACs a ser emitida deverá ser obrigatoriamente proporcional ao estoque de potencial adicional de construção previsto na OUC.

23 Detalhando o cálculo da expectativa de valorização dos imóveis a) calcular o valor de mercado antes da OUC. b) calcular a expectativa de valorização considerando: a quantidade de metros quadrados adicionais que a área poderá receber; os eventuais incentivos urbanísticos para os imóveis; os usos possíveis e privilegiados; o padrão construtivo previsto Método do terreno virtual O princípio é a comparação entre o imóvel ao qual se agrega o benefício da outorga onerosa e outro terreno de mesmas características cuja área seja virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida financeira.

24 Detalhando a contrapartida Tipo de contrapartida Obras OODC CEPACs vantagem Reduz a necessidade de contratos para obras publicas Simples conversão e fácil entendimento. Maior interesse do empreendedor captura automática da valorização real desvantagem Incorporador pode não ter experiência em obras publicas maior complexidade para conversão Torna a operação pouco atrativa para o mercado imobiliário concorrência com OODC nas franjas da OUC Complexidade de gestão

25 PASSO 4 Elaborando o Plano Urbanístico - ETAPAS ETAPA 5: Estudo da configuração urbana do potencial construtivo a) Definição dos parâmetros técnicos de configuração: dimensionamento e ocupação dos lotes e quadras nas áreas passiveis de transformação com novo potencial construtivo Desenho urbano da OUC (de acordo com PD); b) Divisão em setores (parâmetros diferentes); c) Simulação de cenários de ocupação dos lotes; d) Definição de incentivos urbanísticos.

26 Setorização do território da Operação Urbana Porto Maravilha Rio de Janeiro fonte: Projeto Porto Maravilha /PMRJ

27 PASSO 5 Definição do valor dos CEPACs Calculo dos CEPACs (número, valor mínimo e conversão) Exemplo: Considerar uma OUC em antiga área industrial, subutilizada, que será transformada em bairro com usos mistos e parque Área da OUC = m², com CA básico = 1 Estudos demonstram capacidade de construção adicional de m² Valor médio do m² (preços de mercado) = R$ 500,00 (valor do m² sem considerar a expectativa de valorização futura) * Calculo em cenários: Cenário 1 (conservador), sem valorização Cenário 2, considerando valorização futura

28 PASSO 5 Definição do valor dos CEPACs CENÁRIO 1 Valor da contrapartida = R$ 500,00/m² Potencial de arrecadação = potencial adicional de construção (m²) x valor do m² de terreno = x 500 = R$ ,00 CENÁRIO 2 Valor da contrapartida = R$ 1.000,00/m² Potencial de arrecadação = potencial adicional de construção (m²) x valor do m² de terreno = x = R$ ,00

29 Viabilidade da OUC desconto para uso habitacional (fator de planejamento 0,5) e definição de estoques diferenciados Estoque potencial para uso habitacional = m² Estoque potencial para uso não habitacional = m² CENÁRIO 1 Valor da contrapartida para uso habitacional = R$ 500,00 x 0,5 = R$ 250,00/m² Valor da contrapartida para uso não habitacional = R$ 500,00/m² Potencial de arrecadação uso habitacional: x 250 = R$ ,00 Potencial de arrecadação uso não habitacional: x 500 = R$ ,00 Total= R$ ,00

30 Valor do CEPAC = R$ 500,00 Número total de CEPACs: depende da correlação entre potencial de arrecadação e valor do m² de terreno adotado como referencia CENÁRIO 1, sem diferenciação de uso Valor m² de mercado = R$ 500,00 Potencial de arrecadação = R$ ,00 Potencial adicional de construção = m² Nº de CEPACs = Potencial de arrecadação / Potencial adicional de construção = / = CEPACs, a R$ 500,00 cada um (valor inicial) 1 CEPAC = 1 m² = R$ 500,00

31 Observações sobre CEPACs Devem ainda ser previstos na lei: criação de Fundo da OUC; a estratégia de comercialização: alienação em leilão e/ou utilização direta no pagamento das obras necessárias à própria OUC; a regulamentação pela Comissão de Valores Mobiliários, no caso da previsão de negociação dos CEPACs em Bolsas de Valores; A APROVAÇÃO NA CVM SÓ É OBRIGATORIA SE HOUVER PREVISÃO DE VENDA DE CEPACs EM BOLSA (Resolução 401, CVM) as estratégias de controle do uso do solo (estoques e controle de densidades) e de controle social sobre a arrecadação e aplicação dos recursos.

32 PASSO 6 Plano de atendimento econômico e social Mitigação de impactos sociais derivados de ações internas ou externas à OUC e ampliação da oferta de HIS como forma de diversificação do padrão social. Direito à Moradia nas OUCs PASSO A PASSO 1. Identificação de assentamentos precários: elencar medidas de intervenção; 2. Audiências públicas com a comunidade; 3. Previsão de produção de HIS com $$$ da OUC atendimento de população reassentada e de programas habitacionais; 4. Reconhecimento de ZEIS previstas no PD; 5. Incentivos urbanísticos e financeiros para implantação de HIS.

33 Em síntese, espera-se do programa de atendimento econômico e social... a) a definição de diretrizes, instrumentos, ações e custos para implementação; b) ações que privilegiem a permanência da população local, bem como estratégias para a ampliação das condições de acesso desta população à moradia, ao trabalho e aos serviços públicos, no mínimo; c) ações que privilegiem a permanência das atividades tradicionais na área de intervenção; e) ações para a viabilização das unidades habitacionais necessárias para atender toda a população vulnerável que será deslocada pelas intervenções e que habite em áreas de risco,; f) proposta de gestão de imóveis para habitação de interesse social.

34 E do Plano Urbanístico, espera-se que disponibilize elementos que possibilitem Explorar de forma abrangente as potencialidades urbanísticas vinculadas à implantação de sistemas de infraestrutura urbana; 2. Ampliar a oferta de habitação de interesse social; 3. Aumentar a densidade construtiva e populacional; 4. Facilitar a mobilidade urbana; 5. Recuperar ou criar centralidades; 6. Aumentar a oferta e acesso a equipamentos e serviços públicos comunitários; 7. Elevar a qualidade ambiental e paisagística de uma região.

35 Elementos do Plano da OUC (parte da lei da OUC) 1. TERRITORIAL: plano de intervenções, plano de configuração urbana e potenciais construtivos; 2. FINANCEIRO: cálculo e destinação das contrapartidas; 3. INSTITUCIONAL: gestão da OUC; 4. SOCIAL: atendimento econômico e social da população afetada pela OUC

36 OBRIGADA! Carolina Baima Cavalcanti Analista de Infraestrutura Gerente de Projetos (DEAP/SNAPU) Telefone: (61)