TRAJETÓRIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E CENÁRIOS FUTUROS

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2 TRAJETÓRIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E CENÁRIOS FUTUROS

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9 CENÁRIO Apresentação do PL 688/13 na CMSP Promulgado o PDE Lei nº /14 Apresentação do PL 272/15 na CMSP Início das Audiências Públicas pela CPUMMA 26/09/ /07/ /06/ /06/ /2015 2,3% PIB 0,3% PIB - 0,2% PIB - 0,2% PIB -2,6% PIB

10 PL 272/ ZONEAMENTO Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, de acordo com a Lei nº , de 31 de julho de 2014

11 Fonte:SMDU/SP

12 CALÇADAS LARGAS

13 O MERCADO IMOBILIÁRIO e o ZONEAMENTO TAMANHO MÁXIMO DO LOTE OUTORGA ONEROSA GABARITO DE ALTURA ZONA DE TRANSIÇÃO ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS VIABILIDADE EM ZEIS

14 TAMANHO MÁXIMO DO LOTE LOTE MÉDIO LOTE MÉDIO LOTE MÉDIO MENORES que 5.000m² de m² a m² MAIORES que m² incentivos - fruição pública condicionantes - fruição pública - fachada ativa - limite fechamento por muros loteamento -abertura de viário - doação de área verde - doação de área institucional - destinação de área sem afetação conforme carências regionais Fonte:SMDU/SP

15 28 m ZM = 15,76% ZC = 5,87% Fonte:SMDU/SP

16 Fonte:SMDU/SP ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS

17 GABARITO DE ALTURA 28 m ZM = 15,76% ZC = 5,87% Fonte:SMDU/SP

18 Fonte:SMDU/SP QUOTA AMBIENTAL

19 Fonte:SMDU/SP QUOTA AMBIENTAL

20 Fonte:SMDU/SP QUOTA AMBIENTAL

21 QUOTA AMBIENTAL 1. Todos os lotes devem atender a taxa de permeabilidade (Quadro 3). 2. Lotes com área superior a 500m² devem atender pontuação mínima de QA (Quadro 3A) 3. A pontuação mínima varia conforme o território e o tamanho do lote (Mapa da Quota Ambiental). 4. A pontuação mínima pode ser atendida por meio de diversas soluções edilícias, tecnológicas e paisagísticas (cada solução tem uma determinada pontuação, conforme Quadro 3B). 5. Quando se pretender pontuação da QA superior à mínima, poderão ser concedidos incentivos econômicos (desconto na contrapartida financeira da outorga onerosa Quadro 3C). 6. Quando se pretender diversas soluções tecnológicas que sejam passiveis de certificação, poderão ser concedidos incentivos de acordo com o nível da certificação atendida (art. 78). Fonte:SMDU/SP

22 PERIMETROS DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL QUOTA AMBIENTAL Foram definidos a partir das condicionantes ambientais existentes na cidade, em especial as relacionadas à drenagem urbana, ilhas de calor e vegetação. Os valores da pontuação mínima exigida variam no território, considerando as condicionantes ambientais e o potencial de transformação urbana. Áreas da cidade com baixa qualificação ambiental (drenagem, microclima e vegetação) em geral, devem pontuar mais, assim como as áreas que já apresentam boa qualificação ambiental e que portanto devem ser preservadas. Fonte:SMDU/SP

23 EXEMPLO DE APLICAÇÃO: LEI VIGENTE QUOTA AMBIENTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA V = 0,10 D = 0,23 Vol. do reservatório = litros* QA = 0,15 * Volume do reservatório calculado com base na Lei da Piscinha (13.276/02) Área do lote: m 2 Fonte:SMDU/SP Acessar simulador em:

24 EXEMPLO DE APLICAÇÃO: PL 272/15 QUOTA AMBIENTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA T.P. = 0,15 V = 0,49 D = 0,29 Vol. do reservatório = litros* QA = 0,38 (obrigatório 0,37) * Acrescido do Reservatório de aproveitamento de águas pluviais com volume de litros (obrigatório - art. 75) Área do lote: m 2 Fonte:SMDU/SP Acessar simulador em:

25 POTENCIAL DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL: COMPARATIVO LEI VIGENTE E PL 272/15 Lei vigente PL 272/15 Fonte:SMDU/SP

26 INCENTIVOS PREVISTOS 1) ATENDIMENTO DA PONTUAÇÃO MAIOR QUE A QA MÍNIMA OBRIGATÓRIA DESCONTO NO VALOR TOTAL DA OUTORGA ONEROSA OU BENEFÍCIO EM ÁREA NÃO COMPUTÁVEL 2) CERTIFICAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE DESCONTO NO VALOR TOTAL DA OUTORGA ONEROSA

27 Desconto contrapartida financeira outorga onerosa DINÂMICA DOS INCENTIVOS QUOTA AMBIENTAL 20% Máxima CERTIFICAÇÃO 7% Mínima QA 1,33% 1,5X QA Mínimo 4X QA Mínimo Fonte:SMDU/SP

28 Fonte:SMDU/SP ESTUDO

29 ESTUDO Fonte:SMDU/SP Fonte:SMDU/SP

30 ESTUDO Fonte:SMDU/SP Fonte:SMDU/SP

31 Fonte:SMDU/SP ESTUDO

32 ZONA DE TRANSIÇÃO Art. 59. O gabarito de altura máxima da edificação será o definido no Quadro 3 desta lei, exceto nas quadras nas quais em mais de 50% (cinquenta por cento) da área dos lotes as edificações existentes já tenham ultrapassado os limites previstos no referido quadro, hipótese em que o gabarito de altura máxima será o da maior edificação já construída na quadra. Parágrafo único. Serão consideradas, para fins de aplicação da exceção prevista no caput deste artigo, as áreas dos lotes com edificações existentes com gabarito maior que o disposto nesta lei.

33 Fonte:SMDU/SP ZONA DE TRANSIÇÃO

34 ZONA DE TRANSIÇÃO ZONA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL - ZPR Criadas para compreender porções do território destinadas majoritariamente ao uso residencial, bem como a atividades não residenciais compatíveis com o uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas. OBJETIVOS: Possibilitar a instalação de usos não residenciais compatíveis com o uso residencial; Manter densidades construtivas e demográficas baixas; CRITÉRIOS PARA ALTERAÇÃO DE ZER PARA ZPR: Existência de diversas vias com intensidade de fluxo de automóveis ou de transporte público coletivo. A trama urbana resultante dessas vias deve favorecer a demarcação de ZPR ao invés de Zonas Corredores de modo a evitar que determinados lotes localizados em ZER fiquem isolados (num cenário de demarcação de Zonas Corredores). Indícios de deterioração do uso do solo em parte da ZPR, como existência de imóveis vazios e ociosos. Existência de demanda da sociedade e/ou de reconhecimento das características locais pela Subprefeitura.

35 ZONA DE TRANSIÇÃO ZER-1 = 2,19% ZER 2 = 0,07% ZER - TOTAL = 2,26 ZCOR1 = 0,22 % ZCOR2 = 0,29 % ZCOR3 = 0,11 % ZCOR TOTAL = 0,62% ZPR = 0,15%

36 POSSIBILIDADES DE APRIMORAMENTO DO PL 272/15

37 MEDIDAS PARA PROTEÇÃO DAS ZER E DAS ZONAS CORREDORES ZONA DE TRANSIÇÃO Medidas para proteção da ZER em relação à ZCOR e da ZCOR em relação às demais zonas: 1. Possibilidade de incidência da ZCOR lindeira a outras zonas para adequar a transição de densidades e usos da ZER (ZCOR incidindo dos dois lados da via); 2. Impedimento do acesso secundário por via paralela e interna à ZER; 3. Impedimento do remembramento de lotes no sentido transversal ao eixo da ZCOR (evitar a extensão do efeito corredor); 4. Impedimento do desdobro de lotes no sentido transversal ao eixo da ZCOR (evitar a extensão do efeito corredor). 5. Controle de acesso em lotes de esquina (evitar a extensão do efeito corredor).

38 POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA ZCOR LINDEIRA A OUTRAS ZONAS ZONA DE TRANSIÇÃO Possibilidade de incidência da ZCOR junto a outras zonas (Exemplo: Zona Mista, Zona Eixo de Estruturação) ZER ZCOR ZEU ZM Fonte:SMDU/SP

39 IMPEDIMENTO DO ACESSO SECUNDÁRIO EM VIA INTERNA À ZER ZONA DE TRANSIÇÃO Proibido acesso pela via paralela e interna à ZER (caso de lotes com 2 frentes) Fonte:SMDU/SP

40 IMPEDIMENTO DO DESDOBRO DE LOTES NO SENTIDO TRANSVERSAL ZONA DE TRANSIÇÃO Proibido desdobro de lotes no sentido transversal Fonte:SMDU/SP

41 CONTROLE DE ACESSO EM LOTES DE ESQUINA ZONA DE TRANSIÇÃO Controlar o acesso de veículos em lotes de esquina, para não incomodar ZER Fonte:SMDU/SP

42 Fonte:SMDU/SP ZEIS

43 CONCEITO ZEIS Tipo de ZEIS ZEIS 1 (2) ZEIS 2 ZEIS 3 ZEIS 4 ZEIS 5 Definição áreas ocupadas por favelas, loteamentos irregulares e empreendimentos habitacionais de interesse social lotes e glebas vazios ou subutilizados imóveis subutilizados, encortiçados, em áreas com boa infraestrutura vazios em área de proteção de mananciais vazios em áreas com boa infraestrutura Área mínima de lote (m²) (1) CA máximo % de destinação área construída HIS 1 HIS 2 HMP R ou NR > ,5 (3) min. 60% perm. máx. 20% > min. 60% perm. máx. 20% > min. 60% perm. máx. 20% > min. 60% perm. máx. 20% > min. 40% perm. máx. 40% (1) Ver regra de enquadramento nas disposições de ZEIS. (2) Implementação dependente de plano de urbanização. (3) CA máximo pode ser majorado por CAHEIS. Fonte:SMDU/SP

44 Fonte:SMDU/SP ZEIS NO PL 272/15

45 ZEIS NO PL 272/15 PDE = 144,7 km² LPUOS = 130,3 km² Redução de 10 % - Substituição de áreas em ZEIS-1 como: ZMISu = 5,3 km2 ZMISa = 5,3 km2 ZC-ZEIS = 1,5 km2 - Demarcação de novas áreas irregulares conforme solicitações do processo participativo Fonte:SMDU/SP

46 ZEIS NO PL 272/15 PDE = 16,2 km² LPUOS = 14,9 km² Redução de 8,0 % - Exclusão de grandes áreas impróprias à promoção da habitação no entroncamento de rodovias e áreas em conflito com parques previstos - Demarcação de novas áreas em locais propícios, sem projetos protocolados e áreas com projetos em andamento da COHAB e SEHAB Fonte:SMDU/SP

47 ZEIS NO PL 272/15 PDE = 8,4 km² LPUOS = 8,9 km² Aumento de 6 % - Demarcação de novas áreas em locais propícios, sem projetos protocolados e áreas com projetos em andamento da COHAB e SEHAB - Manutenção das áreas demarcadas pelo PDE com residências e indústrias ativas (pela condição do art. 55 do PDE) Fonte:SMDU/SP

48 ZEIS NO PL 272/15 PDE = 4,5 km² LPUOS = 4,7 km² Aumento de 4,5 % - Revisão de perímetros de acordo com os parques previstos pelo PDE - Demarcação de novas áreas com projetos em andamento da COHAB e SEHAB, em que não havia conflito com ZEPAM e ZPDS Fonte:SMDU/SP

49 ZEIS NO PL 272/15 PDE = 6,8 km² LPUOS = 5,9 km² Redução de 13,2 % - Substituição de ZEIS-5 por ZEIS-3 no perímetro da futura Operação Urbana Bairros do Tamanduateí Fonte:SMDU/SP

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