EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI PINHEIROS DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº 1006406-02.2014.8.26.0011/01 CARTÓRIO : 5º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL REQUERENTE : JOÃO JOSÉ PIMENTA DA SILVA REQUERIDO : PREMIER CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O fls. 184
CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 08, localizado no térreo do Condomínio Edifício Premier Tivoli, situado à Avenida Lino de Almeida Pires, 333, Vila Guarani Zona Sul, no 42º. Subdistrito - Jabaquara, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Abril de 2.018 Valor de mercado para venda: Va = R$ 504.000,00 (quinhentos e quatro mil reais) fls. 185
CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo. fls. 186
CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 08, localizado no térreo do Condomínio Edifício Premier Tivoli, situado à Avenida Lino de Almeida Pires, 333, Vila Guarani Zona Sul, no 42º. Subdistrito - Jabaquara, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 310, Quadra 059, e Índice Fiscal 1.311,00 3. Planta de localização fls. 187
4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em JA ZM 2/01 Zona de Mista de Média Densidade. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do condomínio onde se localiza o imóvel avaliando. fls. 188
Vista da Av. Lino de Almeida Pires, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 178.291 (fls. 90) é de 0,030902 %. fls. 189
10. Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Médio Concreto armado Argamassa fina com pintura látex Térreo mais, 04 (quatro) andares. 01 (um) subsolo 01 (um) elevador social e serviço 08 (oito) Entre novo e regular (b) Portaria e interfone, sistema de vídeo, cerca e cerca elétrica Escritório, salão de festas, sala de ginástica, piscina, churrasqueira e forno a lenha fls. 190
11. Características do apartamento Piso: Cerâmico Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / azulejos Portas / Janelas: Madeira / Alumínio Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante Compartimentos Sala de estar / jantar, lavabo, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, cozinha, área de serviço, quintal e deposito no subsolo Vagas de garagem 01 (um) vaga Idade Estimada: 05 (cinco) anos. Estado da Edificação: Entre novo e regular (b). Área Construída: Útil: 84,060 m 2 Comum: 46,976 m 2 Total: 131,036 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à Matrícula Nº. 178.291 (fls. 90). fls. 191
12. Ilustração fotográfica interna do Cond. Edifício Premier Tivoli Hall de entrada Salão de festas Escritório fls. 192
Piscina Sala de ginástica Churrasqueira e forno a lenha fls. 193
12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 08. Sala de estar Sala de jantar Lavabo fls. 194
Cozinha Quintal Área de serviço fls. 195
Dormitório I Banheiro Dormitório II fls. 196
Vaga Deposito fls. 197
CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico. fls. 198
2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de abril de 2.018, é de: V u = R$ 5.658,16 /m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 84,060 m² + 10,00 m² / 2 A c = 89,060 m² V a = 5.658,16 x 89,060 m² V a = R$ 503.915,73 Ou, em números redondos, V a = R$ 504.000,00 (quinhentos e quatro mil reais) fls. 199
CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 18 de abril de 2.018 JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 200
ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO fls. 201
CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. 2. FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária. fls. 202
O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Médio (1,926) Área útil homogeneizada: 89,060 m 2 Nº de fatores utilizados: 04 (quatro) Idade Estimada: 05 (cinco) anos. Vida referencial: 60 (sessenta) anos. Estado da Edificação: Entre novo e regular (b). F oc : 0,961 Índice fiscal 1.311,00 Data-base Abril de 2.018 fls. 203
ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 204
fls. 205
fls. 206
fls. 207
fls. 208
fls. 209
fls. 210
fls. 211
fls. 212
fls. 213
ANEXO III MÉDIA ARITIMÉTICA SANEADA fls. 214
fls. 215
fls. 216
fls. 217
fls. 218
(cinco mil seiscentos e cinqüenta e oito reais e dezesseis centavos) fls. 219
EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 05ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE XI - PINHEIROS DA CAPITAL SP. PROCESSO : Nº 1006406-02.2014.8.26.0011/01 CARTÓRIO : 5º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL REQUERENTE REQUERIDO : JOÃO JOSÉ PIMENTA DA SILVA : PREMIER CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro civil, CREA nº 0601592133, CPF 050.179.628-24, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado e entregue seu trabalho, vem, respeitosamente, requerer o levantamento de seus honorários profissionais, já depositados às fls.174 e 175. Nestes termos, P. Deferimento. São Paulo, 18 de abril de 2.018 JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 220 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JUAREZ PANTALEAO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 18/04/2018 às 16:18, sob o número WPIN18700484962. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1006406-02.2014.8.26.0011 e código 5A4F833.