EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO - ESTADO DE SÃO PAULO. Processo Físico: 1008852-52.2017.8.26.0405 Ação: Execução de Título Extrajudicial - Constrição / Penhora / Avaliação / Indisponibilidade de Bens Requerente: Condomínio Edifício Manacá Requerido: Claudia Ferreira Castro Perito: Eng.º Paulo Rogério Garcia Engenheiro Civil Paulo Rogério Garcia, Perito Judicial Avaliador de Imóveis, vem respeitosamente, perante a presença de V. Ex.ª. apresentar o LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL do processo digital Nº 1008852-52.2017.8.26.0405. São Paulo, 20 de setembro de 2018. Página 1 de 31 fls. 100
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Nº 1008852-52.2017.8.26.0405 AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Aos vinte dias do mês de julho de dois mil e dezoito, o Perito PAULO ROGÉRIO GARCIA, matrícula nº 02.00.1315 do CONPEJ/SP, foi nomeado pelo M.M. JUIZ DE DIREITO DR. MARIO SERGIO LEITE DA 2ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO - ESTADO DE SÃO PAULO, para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da ação judicial nº 1008852-52.2017.8.26.0405. I HISTÓRICO Aos doze dias do mês de setembro de dois mil e dezoito, o Perito acima designado analisou os autos da ação judicial nº 1008852-52.2017.8.26.0405, processo físico do cartório da 2ª Vara Cível da Comarca do estado de São Paulo. Em dezessete de setembro de dois mil e dezoito a diligência para a realização da perícia judicial foi feita. II CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES Da Perícia no imóvel residencial tipo apartamento padrão de condomínio, situado no Condomínio Edifício Manacá, na Av. João de Andrade, nº 276, Apto. nº 43 4º Andar, Santo Antonio, Osasco, SP, Brasil, CEP 06132-000, com matrícula nº 64.653 registrada no 1º Oficial de registro de Imóveis de Osasco - SP, para apuração do real valor do imóvel no mercado brasileiro. III - EQUIPAMENTO UTILIZADOS Foram utilizados durante os exames: Câmera Digital marca Sony Cyber-shot Zoom óptico 4x com 12.1 mega pixels; trena eletrônica marca Bosch GLM 80 fabricada em 03/2015 nº de série 503916914; trena com fita de aço 10 metros vonder; Página 2 de 31 fls. 101
IV - DOS EXAMES Foi realizada a vistoria no imóvel no dia 17 de setembro de 2018 às 15:30 hs., situado no Condomínio Edifício Manacá, na Av. João de Andrade, nº 276, Apto. nº 43 4º Andar, Santo Antonio, Osasco, SP, Brasil, CEP 06132-000, imóvel residencial tipo sobrado germinado de condomínio, de propriedade de Claudia Ferreira Castro, visando elucidar a divergência judicial sobre o valor do imóvel. Na vistoria estiveram presentes as Sras. Claudia Ferreira Castro (Executada) e Renata Pires (moradora do apto. 62 e esposa do Síndico do condomínio). Foram realizadas medições de todas as dependências do imóvel para determinação da área total e útil do mesmo, fotos para identificação destas áreas bem como o estado em que se encontram. Fotos da fachada do imóvel e do condomínio, visita ao bairro para conhecimento do tipo de local em que o imóvel está inserido, coleta de informações de corretores e visita a imobiliárias que atuam na região foram realizadas. Trata-se de imóvel residencial tipo apartamento padrão de condomínio. Possui, piso cerâmico em bom estado em todas as dependências do apartamento, caixilhos de alumínio com vidros e pintura em látex nas paredes e tetos, inclusive na área de serviço. Na cozinha e sanitário, azulejos nas paredes e pintura em látex nos tetos. Existe 01 vaga de garagem para o imóvel avaliado que está locada ao morador da unidade 73. As áreas comuns e as fachadas do condomínio encontram-se bem conservadas, o que não requerem uma manutenção cara e imediata, não alterando o preço do imóvel. V- METODOLOGIA AVALIATÓRIA Para a realização do presente trabalho utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e Página 3 de 31 fls. 102
extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. VI- FINALIDADE A finalidade do presente Laudo é a determinação do valor de mercado do imóvel residencial tipo sobrado germinado de condomínio, situado no Condomínio Edifício Manacá, na Av. João de Andrade, nº 276, Apto. nº 43 4º Andar, Santo Antonio, Osasco, SP, Brasil, CEP 06132-000. VII- PESQUISA A pesquisa foi realizada nos dias 14, 15, 17 e 18 de setembro de 2018 utilizando o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, onde arbitramos o valor de mercado. Nossa avaliação é feita de forma criteriosa e alicerçada nas diretivas e regras da ABTN - Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio da NBR 14.653/2004, partes 1, 2, 3, e 4, inclusive apresentando informações que reforçam e comprovam o valor do imóvel (Quadro Amostral e Planilha de Cálculos). Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame de documentos, investigação, diligências e informações testemunhais, além de consulta aos corretores imobiliários locais. VIII - DAS METRAGENS DO IMÓVEL Total área comum = 41,97m² Total área útil = 53,82m² Fração do terreno = 28,7125m² IX - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL IMÓVEL RESIDENCIAL Tratam-se de imóvel residencial apartamento tipo de condomínio, tendo a distribuição em sala, 02 quartos, cozinha, banheiro e área de serviço. Possui, Página 4 de 31 fls. 103
piso cerâmico em bom estado em todas as dependências do apartamento, caixilhos de alumínio com vidros e pintura em látex nas paredes e tetos, inclusive na área de serviço. Na cozinha e sanitário, azulejos nas paredes e pintura em látex nos tetos. As áreas comuns e as fachadas do condomínio encontram-se bem conservadas, o que não requerem uma manutenção cara e imediata, não alterando o preço do imóvel. O imóvel possui matrícula nº 64.653 registrada no 1º Oficial de registro de Imóveis de Osasco - SP. X LOCALIZAÇÃO: Bairro Santo Antonio Santo Antônio é um bairro residencial de classe média com forte ascendência comercial localizado no município de Osasco, São Paulo. O bairro era parte da fazenda que pertencia ao barão Evariste Sensaud de Lavaud, filho de Dimitri Sensaud de Lavaud construtor do primeiro avião nacional e realizando o primeiro voo da América Latina, na cidade de Osasco, também conhecido como baixo Tonhão, por ter grandes biqueiras. Cemitério municipal localizado no bairro. O bairro recebe esse nome em homenagem à Santo Antonio, padroeiro da cidade. Página 5 de 31 fls. 104
XI ESCLARECIMENTOS A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário para a venda. Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar condições de segurança, higiene, mobilidade, manutenção do e onde o imóvel se encontra; a localização, comércio, escolas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel. 1) O imóvel vistoriado é um imóvel residencial tipo apartamento tipo de condomínio, localizado em uma área de predomínio residencial de padrão médio/baixo. 2) O apartamento não está muito degradado, com pintura, pisos e azulejos aparentemente novos e com aspecto de bem cuidados; 3) O condomínio está bem cuidado e organizado. Não possui áreas de lazer e nem portaria. Apenas funcionários para limpeza das áreas comuns; 4) Um ponto importante é a infraestrutura do local onde o imóvel está inserido. Neste caso, o imóvel fica próximo de pontos de ônibus o que é com certeza um fator para valorizar o imóvel, por se tratarem de imóveis residenciais; 5) O imóvel possui vaga de estacionamento coberta, porém com acesso ao tempo da mesma. A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes. Em virtude do exposto acima, cabe a este perito avaliador afirmar que: Com as amostras encontradas na pesquisa de imóveis similares e aplicação ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, além da valorização pelo estado de conservação da unidade habitacional e do condomínio, idade da estrutura e pintura relativamente novas, este perito Página 6 de 31 fls. 105
avaliador chega à conclusão de que o presente imóvel está avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda nos valores de: Imóvel Apartamento 43 - R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais) Esperamos ter explorado e trazido aos autos as informações técnicas necessárias, para convicção das partes e ao MM. Juíz, e assim colocamo-nos a vossa inteira disposição para outros esclarecimentos julgados pertinentes. Nada mais havendo a consignar, damos por encerrado o presente LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, aos 20 dias de setembro de 2018. Página 7 de 31 fls. 106
ANEXO I: Mapa de Localização ANEXO II: Vista Aérea ANEXOS ANEXO III: Pesquisa de Mercado de Imóveis à Venda na Região ANEXO IV: Memoria de Cálculo ANEXO V: Matrícula do imóvel ANEXO VI: Fotografias tiradas no dia da perícia Página 8 de 31 fls. 107
ANEXO I - Mapa de localização Condomínio Edifício Manacá, na Av. João de Andrade, nº 276, Apto. nº 43 4º Andar, Santo Antonio, Osasco, SP, Brasil, CEP 06132-000 Página 9 de 31 fls. 108
ANEXO II - Vista aérea Condomínio Edifício Manacá, na Av. João de Andrade, nº 276, Apto. nº 43 4º Andar, Santo Antonio, Osasco, SP, Brasil, CEP 06132-000 Imóveis Periciados Página 10 de 31 fls. 109
ANEXO III Pesquisa de Mercado de Imóveis a Venda na Região OBS.1: Amostras nºs 01 e 11 foram retiradas do cálculo da média homogeneizada; OBS.2: Amostra nº 1 foi retirada do cálculo da média ponderada; Fontes de pesquisa: ZAP IMOVEIS; IMOVELWEB, AUTHENTICA IMOVEIS, GERD IMÓVEIS, PALOPOLI, SMERO IMÓVEIS, THIAGO NEGRETTI, VIDA IMÓVEIS e VILA PARK IMÓVEIS. Página 11 de 31 fls. 110
ANEXO V Memoria de Cálculo Cálculo para determinar valor real do Imóvel Avaliação considerando-se o valor do m². Média Aritmética das 11 amostras encontradas. Média Aritmética = Soma do valor das 11 amostras / 11 amostras. Média Aritmética = R$ 45.490,00 / 11 Média Aritmética = R$ 4.135,42 Valor do imóvel = área construída x R$ / m² Média Aritmética Valor do imóvel = 53,82m² x R$ 4.135,42 Valor do imóvel = R$ 222.568,46 Média Homogeneizada: Obtida através das considerações observadas pelo Avaliador, que neste caso, optou pela eliminação da amostra de valores mais alto e mais baixo. Média Homogeneizada = Soma do valor das 09 amostras / 09 amostras. Média Homogeneizada = R$ 37.547,00 / 09 Média Homogeneizada = R$ 4.171,93 Valor do imóvel = área útil x R$/m² média homogeneizado Valor do imóvel = 53,82m² x R$ 4.171,93 Valor do imóvel = R$ 224.533,12 Média Ponderada: Determina-se um intervalo percentual para tratamento das amostras. Média Ponderada = (R$ 4.135,42 + 20%) = R$ 4.962,51 Média Ponderada = (R$ 4.135,42-20%) = R$ 3.308,34 Observação: Amostras acima de R$ 4.962,51 e abaixo de R$ 3.308,34 serão retiradas para efeito de cálculos. Página 12 de 31 fls. 111
Neste caso, foi desconsiderada a amostra de nº 1 sobrando apenas 10 amostras Média Ponderada = Soma do valor das 10 amostras dentro da faixa / 10 amostras. Média Ponderada = R$ 42.047,00 / 10 Média Ponderada = R$ 4.204,73 Valor do imóvel = área útil x R$/m² média ponderada Valor do imóvel = 53,82m² x R$ 4.204,73 Valor do imóvel = R$ 226.298,81 Conclusão: Valor Médio Estimado = (Média Aritmética + Média Homogeneizada + Média Ponderada) 3 Valor Médio Estimado = (R$ 222.568,46+ R$ 224.533,12+ R$ 226.298,81) / 3 Valor Médio Estimado = R$ 225.000,00 (arredondamento de até 1%) Limite Superior = R$ 247.500,00 (variação até o máximo de 10% para mais) Limite Inferior = R$ 202.500,00 (variação até o máximo de 10% para menos) Valor do imóvel arbitrado por este Perito nas condições encontradas no dia da vistoria é de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais). Página 13 de 31 fls. 112
ANEXO V Matrículas dos Imóveis Página 14 de 31 fls. 113
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ANEXO VI Fotografias tiradas no dia da perícia FOTO 01 Vista da fachada do imóvel FOTO 02 Vista do portão de entrada de automóveis para o 1º Subsolo. Página 16 de 31 fls. 115
FOTO 03 Vista do acesso a entrada social do condomínio e do estacionamento de automóveis no 1º Subsolo. FOTO 04 - Vista da rampa de estacionamento do 1º Subsolo e entrada social do condomínio Página 17 de 31 fls. 116
FOTO 05 Vista do estacionamento do 1º Subsolo FOTO 06 Vista do estacionamento do 1º Subsolo Página 18 de 31 fls. 117
FOTO 07 Vista da vaga do apto. 43 locado ao apto. 73 FOTO 08 Vista do estacionamento do térreo Página 19 de 31 fls. 118
FOTO 09 Vista da entrada do estacionamento para o 2º pavto. FOTO 10 Vista da rampa de entrada para o estacionamento no 2º pavto. Página 20 de 31 fls. 119
FOTO 11 Vista do estacionamento no 2º Subsolo FOTO 12 Vista escada de acesso do 2º Subsolo ao 1º Subsolo Página 21 de 31 fls. 120
FOTO 13 Vista da entrada social do condomínio FOTO 14 Vista da porta de acesso ao condomínio Página 22 de 31 fls. 121
FOTO 15 Vista salão social do condomínio FOTO 16 Vista do salão social do condomínio Página 23 de 31 fls. 122
FOTO 17 Vista do hall social do condomínio FOTO 18 Vista do hall do 4º Pavto. Página 24 de 31 fls. 123
FOTO 19 Vista do hall do 4º pavto. e porta de entrada do imóvel periciado FOTO 20 Vista da entrada do imóvel periciado Página 25 de 31 fls. 124
FOTO 21 Vista da sala do imóvel periciado FOTO 22 Vista da sala do imóvel periciado Página 26 de 31 fls. 125
FOTO 23 Vista da cozinha FOTO 24 Vista da área de serviço Página 27 de 31 fls. 126
FOTO 25 Vista do banheiro FOTO 26 Vista do quarto 1 Página 28 de 31 fls. 127
FOTO 27 Vista do quarto 2 FOTO 28 Vista entrada do salão de festas no 1º Subsolo Página 29 de 31 fls. 128
FOTO 29 Vista interna do salão de festas FOTO 30 Vista da cozinha do salão de festas Página 30 de 31 fls. 129
Encerramento O presente LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA é composto por 31 páginas impressas apenas de um lado só de cada página, rubricadas pelo Perito Avaliador, que subscreve e assina esta última. São Paulo, 20 de setembro de 2018. Página 31 de 31 fls. 130