MÉTODO DO RENDIMENTO

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1 Curso de Avaliação Imobiliária certificado pela CMC MÉTODO COMPARATIVO Vítor Reis, MRICS ª Ed. 1. Imobiliário como veículo de investimento 2. Finalidades da avaliação imobiliária 3. Processos de avaliação 4. Taxas e a avaliação imobiliária 5. Risco e a avaliação imobiliária 6. Tipos de métodos 7. Método do Rendimento (Income Approach) 7.1 Método de capitalização direta 7.2 Desconto cash flow (DCF) 8. Bem imobiliário como investimento 1

2 QUAL SERÁ VALOR ( AVALIAÇÃO) DO SEGUINTE EDIFÍCIO? QUAIS OS CRITÉRIOS A UTILIZAR? QUAL SERÁ VALOR ( AVALIAÇÃO) DO SEGUINTE EDIFÍCIO? QUAIS OS CRITÉRIOS A UTILIZAR? 2

3 QUAL SERÁ VALOR ( AVALIAÇÃO) DO SEGUINTE EDIFÍCIO? QUAIS OS CRITÉRIOS A UTILIZAR? Prédio com 7 andares com 42 frações Fonte: BNA BNA

4 1. Imobiliário como veículo de investimento O imobiliário compete com outros tipos de investimentos para captar o capital dos investidores Objetivo principal dos investidores é aumentar o capital investido O investidor tenta também minimizar o risco O investidor não pagará mais por um imóvel do que lhe custaria comprar um investimento alternativo(princípio da substituição) Investimento alternativo é a quele que oferece os mesmos retorno e risco que o imóvel em análise (Princípio da substituição) 1. Imobiliário como veículo de investimento Onde investir o capital? Investidor faz perguntas? Qual o custo do investimento? Quando terei o retorno? Quais são os riscos? Recorro a capital alheio? Qual a liquidez dos imoveis? Qual o retorno de um investimento imobiliário comparado com outros investimentos com riscos similares? Vantagens fiscais (FII) Administração requerida 4

5 1. Imobiliário como investimento Ao avaliar imobiliário considerado como investimento devemos considerar dois tipos de retorno: Retorno no investimento = Rendimento Periódico Retorno do investimento = Apreciação do Capital 1. Imobiliário como investimento Liquidez Liquidez refere se à facilidade de converter o investimento em dinheiro vivo Investimentos altamente líquidos convertem se em dinheiro mais facilmente, logo o investidor espera um retorno (desconto) mais baixo que pretenderia para um investimento que leva mais tempo, ou é mais difícil, a converter 5

6 1. Imobiliário como investimento Liquidez Investimento em imobiliário visto como uma classe de ativos Tradicionalmente, existem quatro classes de ativos: Bilhetes do Tesouro (Cash) Ações Obrigações Investimento em imobiliário Cada um destes investimentos apresenta características diferentes a nível de risco, rendibilidade e crescimento: 2. Finalidades da avaliação imobiliária Pode ter interesse por razões distintas: 1. Avaliações no âmbito da atividade do crédito hipotecário 2. Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública 3. Avaliações do âmbito fiscal 4. Avaliações no âmbito da atividade seguradora 5. Avaliações no âmbito do processo civil 6. Avaliações no âmbito das transações 7. Avaliações no âmbito dos fundos de investimento imobiliário 6

7 3. Processos de avaliação 1. Definição do Problema Identificação do imóvel e objetivo Pressupostos e condicionantes 2. Análise Preliminar Recolha de dados Dados específicos do mercado Dados específicos do imóvel 3. Análise do melhor uso ( Highest and Best Use Analysis 4. Escolha e Aplicação do método de Avaliação Método do Rendimento Método Comparativo Método do custo 5.Análise do valor e estimativa do Valor Análise e avaliação dos val. indicativos Estimativa do valor final 6. Relatório Final Estimativa do valor final Data utilizada na avaliação Cálculos utilizados na avaliação 3. Processos de avaliação Atenção! Antes de iniciar uma avaliação Análise de mercado uma das fases mais importantes Procura dos dados deverá ter em conta a natureza do local, o tipo de propriedade a avaliar, a demografia local e regional Tipo de propriedade (escritórios, residencial, armazém...) Quem é o cliente? Qual é o local? Quais os fatores com maior impacto na avaliação? Quais os locais de maior valor? 7

8 4. Taxas e a avaliação imobiliária Taxa de capitalização Taxa de atualização 4. Taxas e a avaliação imobiliária Existem um conjunto diversificado de taxas financeiras taxas de juro, simples, taxas de juro composto, taxa, ativas, taxas passivas, taxas postecipadas, taxas antecipadas, taxas reais, taxas nominais, taxas efetivas, taxas liquidas, taxas brutas, taxa interna de rentabilidade, taxas sem risco.. As três taxas mais importantes utilizadas na avaliação imobiliária Taxa de atualização Taxa de capitalização Taxa interna de rentabilidade 8

9 4. Taxas e a avaliação imobiliária Atualização Atualização corresponde a uma redução do valor do capital durante um determinado espaço de tempo Considerando o capital(c) no momento t, a atualização (A) constituía a redução desse capital durante o período compreendido entre t 1 e t Atualização transforma o capital (C) referido a um dado momento t, num capital inferior (C A),referido a um momento anterior ao dado(t 1).Note se que A>0 4. Taxas e a avaliação imobiliária Atualização A transformação de valores futuros em quantidades equivalentes no presente pode fazer se mediante o processo de atualização, multiplicando os pelo chamado Fator de Desconto (FD) ou Fator de Atualização 9

10 4. Taxas e a avaliação imobiliária Capitalização Existe uma confusão entre a Capitalização Financeira e a capitalização na Avaliação Imobiliária Exercício Se investirmos 100 unidades de capital durante 5 anos a uma taxa anual de 5%, qual o capital final? Para respondermos a esta questão é necessário saber qual o regime de capitalização do investimento? Entende se por regime de capitalização o processo pelo qual se vai fazer a liquidação dos juros do capital aplicado? Os juros produzidos dependem de dois fatores: tempo e capital 4. Taxas e a avaliação imobiliária Capitalização Sistema Financeiro Relação tempo / capital é responsável pela distinção entre dois processos de capitalização: Juros simples / Juro composto Juro simples: processo que pressupõe que o juro é dado apenas em função do tempo,isto é,para o mesmo capital inicial é constante o juro produzido em cada unidade tempo Juro composto: processo que pressupõe que o juro é dado em função do tempo e do capital, ou seja, além do capital inicial o juro vencido em cada unidade de tempo passa imediatamente a vencer juros nas unidades de tempo posteriores 10

11 4. Taxas e a avaliação imobiliária Capitalização Sistema Financeiro 4. Taxas e a avaliação imobiliária Taxas de juro Taxa de Juro Equivalente transforma todas as taxas numa base equivalente 11

12 4. Taxas e a avaliação imobiliária Taxas de juro 4. Taxas e a avaliação imobiliária Taxas de juro 12

13 5. Risco e avaliação imobiliária A estabilidade do rendimento esta associado ao risco Risco politico, Risco fiscal, Risco ambiental Os conceitos risco e prémio de risco variáveis essências para a definição correta das taxas de atualização Angola não possui dados históricos imobiliários credíveis e de longa data, com base em estatística determinar os prémios de risco RISCO Forma quantifica da depercepção da incerteza baseada em probabilidades objetivas dos acontecimentos futuros consoante os cenários possíveis Risco é definido em finanças como a probabilidade de receber um retorno de um investimento muito diferente do retorno esperado Damodaran, (2001), Corporate Finance, Theory and Practice 13

14 5. Risco e avaliação imobiliária Quanto mais seguro um investimento, menos retorno (desconto) um investidor espera Reciprocamente, quanto mais risco apresenta um investimento, um mais alto o retorno (desconto) esperado 5. Risco e avaliação imobiliária Como estimamos a Taxa de Remuneração? Tx = Tsr + Pr Tx. = Tx. Sem risco + Prémio de Risco (Tx. sem Risco = Rendimento Certificados de Aforro, pex) 14

15 5. Risco e avaliação imobiliária Taxa de desconto pode também ser calculada através do modelo CAPM, que é representado pela equação E(Ri) = Rf + [E(Rm) Rf] x ßi E(Ri) = retorno esperado do activo ou taxa de desconto; Rf = taxa livre de risco; E(Rm) = retorno esperado da carteira de mercado; βi = risco sistemático do activo; 5. Risco e avaliação imobiliária Relaciona, dentro do modelo CAPM,o comportamento de um título (ou carteira específica de títulos)com a carteira de mercado 15

16 5. Risco e avaliação imobiliária Coeficiente Beta: Risco Sistemático 6. Tipos de métodos Métodos de avaliação imobiliaria destinam se à estimação do valor da propriedade Método de Comparação Método do Rendimento Método do Custo Depende do fim que se destina a avaliação imobiliária e da disponibilidade de dados Alienação, hipoteca, imposto, inventário, expropriação, tipo de imóvel (habitação, comércio, escritório, armazém, terreno urbano, terreno agrícola, terreno industrial) 16

17 QUAIS SÃO OS MÉTODOS DIRETOS E INDIRETOS? 6. Tipos de métodos Onde exista mercado relativamente grande de imoveis similares, transacionadas numa base regular, será possível fazer uma comparação direta dos valores dos imóveis (método comparativo) Onde exista mercado relativamente grande de bens similares,transacionadas numa base regular e arrendada e tida como investimento (método do rendimento) Onde o terreno tem potencial para desenvolvimento de projeto imobiliário( montante máximo que poderá ser pago pelo terreno), situação em que o motivo não seja o lucro, hospital, igrejas, cemitérios (método do custo) 17

18 7. Método do Rendimento ( Income Approach) Utilizado na estimação dos valores de propriedade imobiliária, sendo especialmente adequado nas seguintes situações: Avaliações de propriedades produtiva Prédios urbanos (habitações, escritórios, unidades comerciais) Prédios rústicos (vinhas, pomares, eucaliptais, pinhais, etc.) Fixação de valores de trespasse em arrendamentos comerciais Determinação do valor de utilização em direito de superfície 7. Método do Rendimento ( Income Approach) Avaliação com recurso a esta metodologia engloba basicamente os seguintes passos: 1. Estimativa dos rendimentos brutos médios esperados 2. Estimativa dos rendimentos líquidos médios proporcionados 3. Fixação da taxa de atualização ou de capitalização (conforme a abordagem escolhida) 4. Cálculo do valor da propriedade em avaliação 18

19 Método do rendimento CAPITALIZAÇÃO DIRETA (rendas perpetuas e constantes) DESCONTO DOS CASH FLOW(DCF) (rendas diferenciadas e/ou finitas) 7.1 Método de capitalização direta Definição Avaliação por capitalização direta ( ou em perpetuidade) converter, estimativa da renda de um único ano numa indicação de valor, dividindo o Rend. anual líquido por taxa de capitalização apropriada que parte do pressuposto que a renda será perpétua e em termos anuais constantes R=Rendimentodoimóvel Tx = taxa de capitalização V=ValordoImóvel V = R / Tx 19

20 7.1 Método de capitalização direta Definição 7.1 Método de capitalização direta Definição Forma de análise de investimento, baseado na capacidade da propriedade em gerar receitas Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou calcular o Valor em Uso Utiliza se em propriedades detidas como investimento Pressupõe se que os rendimentos são constantes e perpétuos 20

21 7.1 Método de capitalização direta Definição Tudo o que nós necessitamos para avaliar pelo método de capitalização direta são duas variáveis: Taxa de capitalização(tx) Renda(ou rendimento)(r) Uma vez tendo aqueles dois elementos, simplesmente usamos a a relação entre os dois para estimar o valor da propriedade 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos Significado da taxa de capitalização Taxa de correlação: relação existente entre mercados de arrendamento e de venda Taxa operacional: obter o v. comercial apartir do rendimento anual Taxa de indiferença: indiferente para o proprietário a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil de construção(50 70 anos) Taxa de rendibilidade: corresponde a uma taxa de rendibilidade expectável anual bruta real 21

22 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos Significado da taxa de capitalização A designação de taxa de capitalização quando reportada à avaliação imobiliária é uma designação pouco apropriada Generalizou se para a taxa de capitalização bruta YIELD Yield significa taxa de retorno, rentabilidade ou renumeração 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos Taxa obtida empiricamente, pelo estudo das relações existentes entre os rendimentos e valores comercial dos imóveis Taxa de capitalização bruta rendimentos brutos Taxa de capitalização liquida rendimentos líquidos Mercado publicita ou negoceia sempre os valores brutos de venda e renda Rendas brutas anuais mais fácil e rápida definição Valores de venda mais fácil e rápida definição Deverá ser cuidadoso aos diversos aspetos de homogeneização 22

23 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos Pode ser obtida pelos valores dos imóveis comparáveis, no caso de se saber os rendimentos e preços de venda Exe: Dados sobre 5 imóveis comparáveis são os seguintes: Atenção : cuidados na escolha dos imóveis comparáveis 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos O rendimentos designam se por brutos ou líquidos O rendimento bruto "RB é igual ao valor anual: Renda contratual( prédios rústicos urbanos arrendados) Ao resultante da multiplicação da produção anual pelo preço de mercado dos produtos agrícolas ou florestais (caso das parcelas produtivas agrícolas ou florestais) Ao valor anual da renda de propriedades arrendadas análogas que possam servir de referência (caso dos prédios urbanos não arrendados) 23

24 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos Rendimento líquido "RL" verificado em cada ano (em cada período de tempo considerado) na propriedade em apreço ou nas propriedades comparáveis Obtém se deduzindo ao rendimento bruto anual (período de tempo considerado), todas as despesas e encargos "D que tiverem lugar nessa unidade de tempo RL = RB D 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos 24

25 7.1 Método de capitalização direta Obtenção da taxa de capitalização e rendimentos O RIGOR DO VALOR ENCONTRADO DEPENDERÁ DA ESTIMATIVA DOS RENDIMENTOS E DA TAXA FIXADA As variáveis "rendimento" e "taxa", são igualmente importantes para a determinação do valor do imóvel taxa oferece maiores dificuldades, embora a determinação dos rendimentos não seja, também pacífica Uma diferença pequena na taxa de capitalização resultará em estimativas de valor que podem diferir em milhares de dolares. taxa de capitalização, é determinada empiricamente, através da relação existente entre os rendimentos gerados pela habitação e o valor da habitação que os originam 7.1 Método de capitalização direta 25

26 7.1 Método de capitalização direta Como avaliamos uma perpetuidade? Dividimos a renda considerada perpétua pela taxa de retorno requerida pelo mercado UMA RENDA É $ ANUAL E A TAXA DE RETORNO DO MERCADO É 12%. QUAL É O VALOR? /.12 = A TAXA DE CAPITALIZAÇÃO É UMA TAXA DE RETORNO DE INVESTIMENTO? A TAXA DE CAPITALIZAÇÃO É UMA TAXA DE RENDIMENTO? A TAXA DE ATUALIZAÇÃO É UMA TAXA DE RENDIMENTO? 26

27 4.1.1 Método de capitalização direta Exemplo 7.1 Método de capitalização direta Limitações do MR de capitalização direta Dificuldades na obtenção de dados que sejam comparáveis com o imóvel em avaliação Não considera a evolução dos fluxos de caixa futuros Não constitui medida de rendibilidade total do invest, apenas inclui a rendibilidade a nível do rendimento 27

28 Exercício nº 1 Estime o Valor de mercado de um armazém, com as seguintes características Área bruta armazém 3500 m² Área bruta de escritórios 450 m² De acordo com a prospeção efetuada, armazéns novos com características semelhantes são arrendados na zona por 7 $ / m² área bruta de construção mês e a taxa de capitalização de investimentos em armazéns é de 8 %. Exercício nº 2 Um cliente pediu lhe a avaliação de um estabelecimento comercial que possui situado no morro bento e com 1 lugar de estacionamento novo com Ab=250 m² O quadro de prospeção apresentado refere se a imoveis com características e localização semelhantes ao imóvel em estudo Imóvel Idade Estac. Zona Renda / m^2 1 Novo 2 Talatona 18 2 Novo 1 Talatona Morro bento Morro bento 13 5 Novo 2 Morro bento 15 1) O valor potencial considerado livre e disponível para uso continuado, sabendo que a taxa de capitalização pretendida na zona é de 8%. 2) Estime os valores que considere adequados se o imóvel se encontrasse arrendado com uma renda 3000$/m sabendo que contrato de arrendamento termina no final de

29 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Definição Aplica se a imóveis que gerem rend. ou avaliação de imóveis que irão gerar rend. diferenciados em períodos diferenciados Materializa se num Cash flow, em que são elencadas as diversas variáveis consideradas fundamentais estimado o período de saídas e entradas de capitais Ovalor Baseado numa análise da rentabilidade futura Traduzido pelo Valor Atual Líquido dos benefícios futuros inerentes 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Definição Para aplicar o (DCF) Atualizados é necessário definir: Projeção dos Cash Flows Horizonte Temporal Taxa de Desconto/Atualização Valor Residual 29

30 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Definição 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Definição O Valor atual das Rendas acumuladas durante os vários períodos pode ser estimado a partir da fórmula seguinte: 30

31 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Obtenção da taxa de atualização A taxa de atualização será nominal ou real consoante a forma como é feita a valorização dos rendimentos ou despesas futuros Taxa de atualização visa atualizar valores monetários futuros para determinar o valor no momento presente a preços constantes, isto é, apreços do ano base a preços correntes, isto é, a preços dos anos em que ocorrem a preços reais, isto é, a preços correspondentes a um poder de compra equivalente ao do ano base 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Obtenção da taxa de atualização Utilizar se á a taxa de atualização real, se os montantes futuros forem estimados a preços reais( correspondente a um poder de compra para o ano base) ou a preços constantes ( inflação homotética) Utilizar se á a taxa de atualização nominal, se os montantes futuros forem estimados a preços correntes(preços dos anos em que se pressupõe que vierem ocorrer) 31

32 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Vantagens M.R em relação ao M.C tem a vantagem de incorporar diferenças de escala, qualidade de construção, localização e idade, diferenças afectam simultaneamente o rendimento e o preço do imóvel M.R apresenta à semelhança do M.C a vantagem de ser fácil de compreensão e de simplicidade de aplicação. M.R não implicando o domínio de conceitos técnicos e económicos muito avançados 32

33 7.2 Método de cash flow descontados (DCF) Desvantagens Dificuldade no conhecimento do rendimento futuro da propriedade Dificuldade na obtenção da duração dos contratos Dificuldadenaprevisãodaconjunturaeconómica Dificuldade na uniformização dos métodos de avaliação para certas finalidades(efeitos fiscais, estabelecimento de seguros, hipoteca) Um cliente pediu lhe a avaliação de um apartamento novo que possui, T3 sem estacionamento e com gerador novo. O quadro de prospeção refere se a imóveis com características e localização semelhantes ao imóvel em estudo, Determine, justificando Exercício nº 3 Tipologia Garagem Gerador Renda Potencial ($) 1 T3 Sim Não T3 Sim Sim T3 Não Sim T3 Sim Não T3 Não Sim T3 Sim Não 600 a) O Valor do mercado, considerado livre e disponível e para uso continuado, sabendo que a taxa de capitalização pretendida na zona é de 10%: b) Estime os valores que considere adequados, identificando os, se o imóvel se encontrar arrendado com uma renda de 500 $, sabendo que: a. O contrato de arrendamento termina daqui a 3 anos. 33

34 Exercício n.º 4 Considere um imóvel que se encontra arrendado a uma única entidade pelo valor mensal de $ mensais, que termina em Junho de A entidade já informou que não pretende dar continuidade ao contrato e afigurase pouco provável encontrar uma outra que a substitua, pelo que o cenário mais provável é o arrendamento das frações isoladas, num total de 40 frações com uma área de 125 m² cada, sendo a renda potencial de 26 $/m². No final do contrato terão que ser realizadas obras no edifício, para reposição da divisão original das frações, que se prevê ocorra num período de 4 meses e tenham um custo de 180 $/m². Apenas a partir daí podem ser ocupadas as frações, sendo habitual conceder 3 meses de carência aos inquilinos. Para simplificação dos cálculos considere que todas as frações serão arrendadas após as obras. Solicite a informação complementar que ache necessária. Avaliação por comparação de Valores de Renda Um Cliente pediu lhe a avaliação de um apartamento novo que possui, com garagem, vista mar e com ar condicionado. Garagem Vista de Mar Ar Condicionado V. Mercado (USD) Não Sim Sim $3 730,00 Sim Sim Não $4 620,00 Não Não Sim $3 020,00 Sim Não Sim $3 250,00 Não Sim Sim $3 960,00 Sim Não Não $3 040,00 Não Sim Sim $3 540,00 Sim Sim Não $4 940,00 a) O Valor de Mercado, considerado livre e disponível. b) Sabendo que a taxa de capitalização pretendida na zona é de 5,5%, estime os valoresqueconsidere adequados, se o imóvel se encontrar arrendado, com uma renda mensal de USD, e no pressuposto de que: I. O contrato não tem data prevista de conclusão. II. o contrato de arrendamento termina daqui a 26 meses

35 Avaliação por comparação de Valores de Transacção Suponha um fogo identificado pelas características abaixo, inserido num mercado para o qual realizou a prospecção indicada. Designação Tipo Cozinha Equipada Estado de Conservação Garagem Fechada Existência de Ascensor Preço A Avaliar T3 Não Novo Sim Sim? Refª 1 T3 Sim Usado Sim Não ,00 Refª 2 T3 Sim Novo Sim Sim ,00 Refª 3 T3 Não Novo Não Não ,00 Refª 4 T3 Não Usado Sim Sim ,00 Refª 5 T3 Não Novo Não Não ,00 Refª 6 T3 Não Novo Sim Não ,00 Refª 7 T3 Sim Novo Sim Sim ,00 Refª 8 T3 Sim Novo Sim Não ,00 Qual o Valor que este teria se se encontrasse arrendado, com uma renda de USD/mês, pelos próximos 33 meses? 69 Exercício nº 5 Considere um imóvel com valor de mercado livre e disponível de $ Qual o Valor que este teria se se encontrasse arrendado, com uma renda de 2500 $/mês, pelos próximos 33 meses? 35

36 8. Bem imobiliário como investimento Valor atual líquido (VAL) Indicador de rendibilidade amplamente utilizado para encontrar a alternativa de investimento mais eficiente do ponto de vista económico Expressa (no presente) o valor atual do benefício líquido (riqueza) gerado por um imóvel Corresponde à soma dos Cash Flows atualizados: 8. Bem imobiliário como investimento Valor atual líquido (VAL) 36

37 8. Bem imobiliário como investimento Valor atual líquido (VAL) Critério de decisão do VAL consiste de: VAL > 0 : investimento económico rentável VAL=0 : Tão bom como a próxima melhor oportunidade de invest. VAL<0 : Investimento não é rentável VAL (depois dos impostos) pode ser usado como medida de rentabilidade do imóvel Quanto maior for a taxa de atualização menor será o VAL VAL negativo significa que a solução da TIR é menor do que a taxa de atualização usada 8. Bem imobiliário como investimento Taxa interna de rentabilidade (TIR) Rendimento anual em % esperado de um invest. em imóveis TIR é a taxa de atualização para o qual o VAL se anula 37

38 8. Bem imobiliário como investimento Taxa interna de rentabilidade (TIR) SeTIR>TMR=Investimentorentável SeTIR=TMR=Benefíciosigualamoscustos SeTIR<TMR=Investimentonãorentável Taxa Interna de Rentabilidade (TIR), permite ao promotor comparar a TIR do empreendimento com a sua taxa mínima de retorno (TMR). Estabelecendo o VAL igual a zero e especificando a taxa de atualização como um valor desconhecido ta Exercício nº 6 Considere uma oportunidade de investimento que requer dois pagamentos escalonados consistindo um inicial de e outro de no final do segundo ano Espera se receber em retorno benefícios no valor de no final do quarto ano e outro no valor de no final do décimo ano, quando o bem for vendido. Qual a TIR do projeto imobiliário? 38