QUAL O MELHOR NEGÓCIO NA REABILITAÇÃO URBANA?

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Kevin Fontes Caiado
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1 31 DE MARÇO DE 2017 QUAL O MELHOR NEGÓCIO NA REABILITAÇÃO URBANA? PROMOÇÃO RESIDENCIAL ANÁLISE DE MERCADO E ESTUDO DE CASO 1

2 INDÍCE Análise de Mercado - O Lisbon Residential Brick Index Estudo de Caso - Projeto tipo na Baixa Pombalina - Benchmark de custos e proveitos - Análise de rentabilidade Fatores Críticos de Sucesso Conclusões

3 ANÁLISE DE MERCADO

freguesias com características de oferta e procura similares

Certificação Energética Informação interna da CBRE de imóveis

edifícios em obra Recolha sistemática de informação relativa a

4 ANÁLISE DE MERCADO O LISBON RESIDENTIAL BRICK INDEX METODOLOGIA Definição de zonas com base na agregação de freguesias com características de oferta e procura similares Levantamento dos imóveis em construção utilizando: Pedidos de Certificação Energética Informação interna da CBRE de imóveis transacionados e em comercialização Procura exaustiva de edifícios em obra Recolha sistemática de informação relativa a preços junto dos promotores e dos agentes imobiliários 4 Fonte: CBRE Research, março 2016

5 ANÁLISE DE MERCADO O LISBON RESIDENTIAL BRICK INDEX PRINCIPAIS CONCLUSÕES Promoção imobiliária mantém o foco na reabilitação urbana Projetos de reabilitação vocacionados para o turismo e mercado estrangeiro Edifícios em construção maioritariamente de pequena escala, pelo que a oferta deverá continuar a ser muito inferior à procura 53 Edifícios Concluídos 2016 >180 Edifícios em Construção / m 2 Preço Pedido Going Mainstream: cerca de 30 imóveis para reabilitação (incluídos em 2 portfólios) adquiridos por investidor internacional 5 Fonte: CBRE Research, março 2016

6 ANÁLISE DE MERCADO O LISBON RESIDENTIAL BRICK INDEX DINÂMICA DA OFERTA Crescente escassez de imóveis para reabilitação no centro histórico de Lisboa (Zonas 9, 10, 11 e 12) Edifícios Residenciais em Construção por Zona 35 Expansão do investimento para outras zonas da cidade, nomeadamente Zona 6, 7 e Produto residencial maioritariamente vendido em planta continua a evidenciar falta de oferta Reaparece a construção de raiz, mais direcionada ao mercado doméstico Zona 1: Lumiar e Alta de Lisboa Zona 2: Olivais Zona 3: Parque das Nações Zona 4: Benfica Zona 5: Amoreiras e Campolide Zona 6: Avenidas Novas Zona 7: Zona Ribeirinha Oriental Zona 8: Zona Ocidental - Ajuda, Belém e Restelo Zona 9: Campo de Ourique, Estrela e Lapa Zona 10: Liberdade e Príncipe Real Zona 11: Chiado, Bairro Alto e São Paulo Zona 12: Baixa e Castelo 6 Fonte: CBRE Research, março 2016

7 ANÁLISE DE MERCADO O LISBON RESIDENTIAL BRICK INDEX DINÂMICA DA PROCURA Reabilitação em zonas prime com valores de venda acima dos 6.000/m 2 Valor dos fogos em Construção e Comercialização por Zona Lumiar e Alta de Lisboa Preço médio dos fogos em construção aumentou 7% nos últimos 12 meses 4 - Benfica 6 - Avenidas Novas Valor unitário pedido máximo em Lisboa na Liberdade e Príncipe Real 7 - Zona Ribeirinha Oriental 8 - Zona Ocidental - Ajuda, Belém e Restelo Vendas em planta (construção ainda não iniciada) com preços superiores a produto acabado 9 - Campo de Ourique, Estrela e Lapa 10 - Liberdade e Príncipe Real 11 - Chiado, Bairro Alto e São Paulo Baixa e Castelo Valor Unitário Máximo ( /m2) Valor Médio Unitário ( /m2) 7 Fonte: CBRE Research, março 2016

8 ANÁLISE DE MERCADO O LISBON RESIDENTIAL BRICK INDEX OUTROS INDICADORES RELEVANTES Cerca de imóveis transacionados na cidade de Lisboa em 2016 (estimativa CBRE), um acréscimo homólogo de 25% Forte presença de compradores estrangeiros, que representam cerca de metade das transações de imóveis reabilitados em Lisboa, e crescente diversificação dos mercados emissores Mais de novas unidades de alojamento local em 2016 (estatística Airbnb) Tendência de garantia de rentabilidade em produto direcionado para o mercado turístico Volume de crédito à habitação concedido em 2016 foi cerca de um terço do verificado em 2007 Crescente disponibilidade da banca para financiar projetos de promoção residencial Valor médio dos arrendamentos a crescer a um ritmo elevado (23% - dados do SIR) 8 Fonte: CBRE Research, março 2016

9 ESTUDO DE CASO

10 ESTUDO DE CASO CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL CONSIDERADO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - FASEAMENTO Localização: Baixa Pombalina Área Bruta de Construção acima do solo: 7.000m 2 Número de pisos: 6 (R/C Amansardado) Uso Atual: Retalho e Habitação ou Serviços Estado do imóvel: Devoluto Maturidade do projeto : Não licenciado Compra do Imóvel: No início do projeto Licenciamento: Durante o 1º semestre Construção: A partir do 2º semestre e durante 18 meses Vendas Apartamentos: A partir do 3º semestre e durante 24 meses Vendas Retalho: No 4º semestre (com o final da obra) 10

ESTUDO DE CASO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - CUSTOS Hard Cost: 1.

11 ESTUDO DE CASO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - CUSTOS Hard Cost: / m 2 da Área Bruta de Construção Soft Cost: 8% do Hard Cost Marketing e Vendas: 6% das vendas IVA: 6% para custo de construção, 23% para todos os outros custos, exceto custos de aquisição e taxas municipais Custos de Aquisição: 1% do valor de compra do imóvel Valor de Compra do Imóvel: Residual 11

12 ESTUDO DE CASO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - CUSTOS Cash flow Faseamento Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Pressupostos Total S0 S1 S2 S3 S4 S5 S6 S0 S1 S2 S3 S4 S5 S6 Hard Cost / ABC m 2 ABC Residencial 1,000 / m² 5,772 (5,771,930) - - (1,923,977) (1,923,977) (1,923,977) % 33% 33% - - Retalho 500 / m² 1,228 (614,035) - - (204,678) (204,678) (204,678) % 33% 33% - - Custos de construção - Total 7,000 (6,385,965) - - (2,128,655) (2,128,655) (2,128,655) % 33% 33% - - Soft costs % custos de construção C. Const. Projetos, Gestão de obra e outros 8.00% 6,385,965 (510,877) - (255,439) (85,146) (85,146) (85,146) % 17% 17% 17% - - Taxas municipais / ABC m 2 ABC total Licenças e taxas 10 7,000 (70,000) - (70,000) % Custo de vendas % de receitas Receitas Residencial 6% 26,983,772 (1,619,026) (404,757) (404,757) (404,757) (404,757) % 25% 25% 25% Retalho 6% 3,578,947 (214,737) (214,737) % - - IVA não dedutível Taxa de IVA vigente Custos Reabilitação urbana 6% 6,385,965 (383,158) - - (127,719) (127,719) (127,719) % 33% 33% - - Outros 23% 2,344,640 (539,267) - (58,751) (19,584) (112,678) (162,067) (93,094) (93,094) - 11% 4% 21% 30% 17% 17% Aquisição Valor / m 2 Aquisição do Imóvel 2,230 - (15,608,278) (15,608,278) % IMT 0.0% IS 0.8% 15,608,278 (124,866) (124,866) % Custos legais e outros 0.2% 15,608,278 (31,217) (31,217) % Custos Totais (25,487,391) (15,764,360) (384,189) (2,361,104) (2,858,955) (3,123,081) (497,851) (497,851) 62% 2% 9% 11% 12% 2% 2% 12

ESTUDO DE CASO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - PROVEITOS Residencial: 5.

13 ESTUDO DE CASO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - PROVEITOS Residencial: / m 2 da Área Bruta Privativa Retalho: / m 2 da Área Bruta Locável 13

14 ESTUDO DE CASO PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS - PROVEITOS Cash flow Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Pressupostos Total S0 S1 S2 S3 S4 S5 S6 Residencial / ABP m 2 ABP Residencial 5,500 / m² 4,906 26,983, ,745,943 6,745,943 6,745,943 6,745,943 Retalho / ABL m 2 ABL Retalho (Renda de 20 /m 2 ) 3,429 / m² 1,044 3,578, ,578, Receitas totais 5,950 30,562, ,745,943 10,324,890 6,745,943 6,745,943 Cash flow operacional 5,075,329 (15,764,360) (384,189) (2,361,104) 3,886,988 7,201,809 6,248,092 6,248,092 Cash flow acumulado (15,764,360) (16,148,550) (18,509,654) (14,622,666) (7,420,856) (1,172,764) 5,075,329 14

15 ESTUDO DE CASO PRESSUPOSTO DE RENTABILIDADE E VALOR RESIDUAL DO IMÓVEL Objetivos de rendimento Margem sobre Custos Totais 20.00% Principais Indicadores Económicos Proveitos Totais 30,562,719 Custos Totais 25,487,391 Margem de promoção 5,075,329 TIR do projeto (não alavancada) 11.83% Valorização Valor residual do imóvel Valor residual do imóvel /m 2 ABC 15,608,278 2,230 15

16 FATORES CRÍTICOS DE SUCESSO

17 FACTORES CRÍTICOS DE SUCESSO FACTORES OU FACTOR? IMÓVEL PRODUTO MERCADO LOCALIZAÇÃO Macro Micro TIPOLOGIA ÁREAS BRUTAS PRIVATIVAS TIPO DE UTILIZAÇÃO NACIONALIDADE LAYOUT Eficiência do espaço Tamanho de empena Orientação solar Localização dos acessos Vistas Estacionamento FIT AMENITIES ESTACIONAMENTO ARRECADAÇÕES NÍVEL DE ACABAMENTOS FIT IDADE LIFE STYLE DECISOR PRODUTO CONCORRENTE CONDICIONANTES Estado de Conservação Regulamentares Patrimoniais ESTILO ARQUITETÓNICO PREÇO ORÇAMENTO 17

18 CONCLUSÕES

19 CONCLUSÕES PROMOÇÃO RESIDENCIAL O MELHOR NEGÓCIO NA REABILITAÇÃO URBANA? SEMELHANÇAS COM O PRODUTO HOTEL ü FUNDAMENTAISDE MERCADO SÓLIDOS ü TENDÊNCIAS DE MÉDIO PRAZO CONHECIDAS ü PRINCIPAIS VARIÁVEIS DO NEGÓCIO ESTUDADAS DIFERENÇAS COM O PRODUTO HOTEL ü LICENCIAMENTO MENOSCOMPLEXO ü CICLO DE INVESTIMENTO MAIS CURTO ü MAIOR FELIXIBILIDADENA ESCOLHA DA MATÉRIA PRIMA ü RENTABILIDADE MAISINTERESSANTE 19

20 OBRIGADO FRANCISCO SOTTOMAYOR HEAD OF DEVELOPMENT re.com 20

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