Relatório de Avaliação de Imóvel

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1 Processo Nº : CLFC.XXXXXX.020 Proponente : HOSPITAL Y DAI Direcção Avaliações Imobiliárias Relatório Avaliação Imóvel Código do Bem : CLFC XXXXX Caracterização Intificação Morada Localida Cód.Postal Freguesia Rua do Hospital Nº Lote/Artigo Andar Lado/Letra Tipo Bem Concelho/Distrito SETÚBAL Ano Construção 2009 Latitu Certidão teor Nº Artigo Matricial N Longitu Licenciamento Nº Data Processo nº Norte Este Confrontações Sul Oeste Descrição do imóvel : Edifício 5 pisos, com cave, r/chão e 3 andares que constitui a 2ª fase (ampliação)do Hospital Y, que se encontra interligado em todos os pisos com o edifício vizinho construção mais antiga e que constitui a 1ª fase do Hospital. Localização : Importância BBoa Zona mista habitação, comércio e serviços nas imediações do centro, com 2 frentes para a EN 10 e próximo do gaveto formado por estas 2 artérias, local com bons acessos, estacionamento exterior nos arruamentos e na envolvente, razoável enquadramento urbano e servido por transportes públicos e equipamentos apoio. Composição : Prédio Pisos 5 Fracções Tipologia Edificio* Finalida Serviços Edifício 5 pisos, com cave, r/chão e 3 andares, todos stinados a serviços. O edifício está interligado em todos os pisos com o edifício vizinho construção mais antiga para ampliação das instalações do Hospital Y. Construção : Característica CBoa Estrutura betão armado, pares em alvenaria tijolo, com bons acabamentos adaptados ao tipo utilização a que se stina. Com 2 núcleos escadas, 2 elevadores e um monta macas. Conservação : Estado BBom Construção com cerca 6 anos, sem patologias aparentes e apresenta bom estado conservação. Compartimentação : Zona técnica, arrumos e parqueamentos na cave; receção, sala espera,10 salas trabalhos clínicos e tratamentos, instalações sanitárias e vestiários no r/chão; ginásio, massagens, salas espera, consultórios, salas tratamentos, instalações sanitárias e vestiários no 1º andar; salas consultas e tratamentos, vestiários e instalações sanitárias no 2º andar; salas operações e apoios, recobro, vestiários e instalações sanitárias no 3º andar. Mercado Imobiliário : Comercialização C Difícil (12 a 24 meses) O mercado imobiliário está com ativida morada, com as transações a se processarem a ritmo lento, prevendose que a situação se mantenha a médio prazo. Na zona não há mercado imóveis semelhantes. Para comparação indicamse os valores unitários transação imóveis para comércio/serviços com áreas entre os 75 e os 400 m2 que oscilam entre os 950 e por m2 área bruta construção, conforme Prospeção Mercado, em anexo. Ocupação : Arrendado(E)/paraArrendamento(F) Instalações do Hospital Y Ampliação (2ª Fase) < > SIGA Processado por computador Impresso em Página 1 4

2 Valores Avaliação Processo Nº : CLFC.XXXXXX.020 DAI Direcção Avaliações Imobiliárias Relatório Avaliação Imóvel Código do Bem : CLFC XXXXXX MétododoCusto Área Valor Unitário Valor ( ) Classificação da ida Construção 4 De 6 a 10 anos Terreno [ U ] ,05 /m Obras 9 Não aplicável Construção Uso 1 Uso 2 [ R ] Total do Terreno [T] % MétododoMercado Área ( m2 ) Valor Unitário Valor ( ) Nº Área ( m2 ) Valor ( ) Encargos Gerais ( % CD) Encargos Financeiros ( % CD) 882 /m /m Serviços Estacionam./ Garagem 17 Arrecadação Varandas Alpendres Piscina Outros (1) Outros (2) Arranjos Exteriores Total Custos Directos (CD) Terreno Rústico/residual 0 10,0 % 6,0 % Valor unitário uso /m2 Métododo Total da Construção [C] % Valor unitário uso 2 0 /m2 Comercialização ( % PVT ) Margem ( % PVT) Total do Lucro / Comercialização [K] Valor Devoluto: (VD) [T+C+K] 3,0 % 11,1 % Valor da renda (Efectiva/ Potencial) ,00 F Quota parte área comum Certifico que : 1 O presente relatório foi efectuado ntro dos critérios, normas e conceitos estabelecidos no estipulado pelo aviso 5/ Outubro, do Banco Portugal. 2 Os métodos aplicados (método custo, rendimento ou comparativo mercado) tiveram em conta as características do imóvel, sua localização e estado ocupação, ntro uma perspectiva valor para efeitos garantia hipotecária. 3 Não temos interesse presente ou futuro em nenhum dos bens avaliados. 14 % (VD) Mercado Taxa capitalização bruta 7,50 % 0 m Rendimento Valor unitário da Renda 13,37 /m2 Valor Baseado Rendimento [VBR] Índice preciação 5 % Valor unitário do terreno 535 /m2 Empréstimo para obras 0 Índice construção 2,40 Área implantação 420 m2 Valor para seguro Área logradouro 360 m2 Percentagem VD 100 % Área total do terreno 780 m2 Percentagem VBR 0 % Área construção ( Uso Principal ) Valor Liquidação Forçada : ( *0,85 ). (Devoluto,concluído e licenciado) m2 Percentagem obra realizada Valor Actual (VA) % Presumível Valor Transacção : Quatro Milhões Euros Data do Relatório : > Relatório com documento anexo < o Avaliador : P.Técnico Visto Técnico : P.Técnico < > SIGA Processado por computador Impresso em Página 2 4

3 Processo Nº : CLFC.XXXXXX.020 DAI Direcção Avaliações Imobiliárias Relatório Avaliação Imóvel Código do Bem : CLFC XXXXXX Condicionantes e observações do Avaliador : A área da cave foi consirada em garagem. Na falta valores mercado para o tipo utilização do imóvel, os valores apresentados na pesquisa mercado pressupõem uma possível futura utilização para comércio/serviços, em unidas com cerca 150 m2 cada. O valor da renda é composta por 1870 m2 x 11,1 /m m2 x 5,5 /m2 = /mês. O imóvel foi preciado pelo método combinado "RossHeicke" (preciação por vetustez, estado conservação e obsolescência dos materiais utilizados). O valor atribuído foi terminado com base no Método do Custo Reposição com a respetiva preciação atenndo à ida e uso e no Método Comparativo com base nos indicadores mercado, conforme "Prospeção Mercado" em anexo. O valor proposto pressupõe o imóvel livre ónus e/ou encargos. Condicionantes e Observações do Visto Técnico : Não foi apresentada licença utilização. A significativa svalorização face à avaliação anterior verseá, em parte, à evolução mercado no tempo corrido e tem base suporte no actual levantamento mercado. O método comparativo mercado ( venda e arrendamento) e o uso alternativo em caso vinda à posse foi o principal método utilizado para a terminação do valor atribuído. Anexase Estudo Mercado. Este imóvel, dadas as suas características, dimensão e uso especifico, será difícil comercialização numa eventual venda futura. Valor liquidação forçada: < > SIGA Processado por computador Impresso em Página 3 4

4 DAI Direcção Avaliações Imobiliárias Relatório Avaliação Imóvel Processo Nº : CLFC.XXXXXX.020 Código do Bem : CLFC XXXXXX FOTOS DO IMÓVEL 1 FOTOS DO IMÓVEL 2 FOTOS DO IMÓVEL 3 < > SIGA Processado por computador Impresso em Página 4 4

5 CONSTRUÇÕES MERCADO DE TRANSAÇÕES data da pesquisa: fevereiro 15 Anexos a expurgar diretamente ao valor Localização/ morada/ urbanização Tipo/uso Tipologi a Área uso principal Área Terreno Ano const/ remolação Estado conservação Qualida da construção Localização Estimativa Nº do valor parq por parq. ( ) área relevantes Estimativa do Vunit dos ( /m2) Valor oferta Margem negociaç ão Valor transação REAL Fator opcional Vunit uso principal homog. ( /m2) Descrição e outras Observações Fonte Escritórios Bom Médio Boa Escritórios 90 Inferior Equivalente Muito inferior 40% 1982 fatores 0,88 1,20 1, % Escritórios 100 Inferior Inferior Muito inferior 33% 1990 fatores 0,90 1,20 1,20 1, % Century 21 Imopredial Escritórios 50 Inferior Inferior Inferior 67% 2003 fatores 0,76 1,20 1,20 1, % Predial Piense Escritórios 40 73% 1980 Inferior Inferior Muito inferior fatores 0,72 1,20 1,20 1, % fatores 0,90 fatores fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 Valor Mínimo: º Quartil: Valor Máximo: º Quartil: Média: Cálculo do Valor unitário: Partindo do valor venda efetivo ou do valor oferta preciado da margem negociação, retira o valor estimado dos, aplica os fatores homogeneização e divi pela área uso principal çã º.. çã Vunit Vunit º.. çã Mediana: 1.768

6 CONSTRUÇÕES MERCADO DE ARRENDAMENTO data da pesquisa: fevereiro 15 Anexos a expurgar diretamente ao valor Localização/ morada/ urbanização Tipo/uso Tipologi a Área uso principal Área Terreno Ano const/ remolação Estado conservação Qualida da construção Localização Nº parq Estimativa da renda por parq. ( /mês) área relevantes Estimativa da renda unitária dos ( /m2/mês) Valor oferta arrendamento ( /mês) Margem negociaç ão Renda mensal EFETIVA ( /mês) Fator opcional Renda unitária uso principal ( /m2/mês) Descrição e outras Observações Fonte Escritórios Bom Médio Boa Escritórios % 2014 Equivalente Equivalente Inferior fatores 2,13 1,20 Escritórios Inferior Equivalente Inferior 27% 1994 fatores 0,93 1,10 1, % 11, % 10,5 Escritórios 0 80 Inferior Equivalente Inferior 47% 1985 fatores 0,85 1,10 1,20 Escritórios Inferior Inferior Inferior 20% 1973 fatores 0,95 1,10 1,05 1, % % 1,10 10,7 11,4 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 fatores 0,00 Valor Mínimo: 10,5 3º Quartil: 11,5 Mediana: 11,1 Valor Máximo: 11,8 1º Quartil: 10,7 Média: 11,1 Cálculo da renda unitária: Partindo do valor arrendamento mensal efetivo ou da renda mensal oferta preciada da margem negociação, retira a renda estimada dos, aplica os fatores homogeneização e divi pela área uso principal. çã º.. çã Rendaunit º.. çã Rendaunit