RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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1 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO Proponente: Câmara Municipal de Lisboa Localização Avenida de Berlim Localidade: Lisboa Freguesia: Santa Maria dos Olivais Concelho: Lisboa Distrito: Lisboa Agosto de 2015 Avenida de Berlim, Lisboa Mário Miguel

2 Sumário 1. OBJETIVO Processo registral CARACTERÍSTICAS Localização: Potencialidade de construção: Situação Legal AVALIAÇÃO Critérios de avaliação Estudo de mercado Discounted cash-flow OBSERVAÇÕES ANEXOS Página 2 de 15

3 1. OBJETIVO O presente relatório tem por objetivo determinar o presumível valor de transação da totalidade do edifício, localizado na Avenida de Berlim, freguesia de Santa Maria dos Olivais, concelho e distrito de Lisboa. O relatório teve como base os elementos fornecidos, nomeadamente os elementos registrais e a ficha de edificabilidade, informação complementada com a visita ao local Processo registral Conservatória do Registo Predial: 5727/ , freguesia Santa Maria dos Olivais Inscrição Matricial: artigo urbano nº 4828, freguesia Santa Maria dos Olivais 2. CARACTERÍSTICAS 2.1. Localização: 1 O imóvel que constitui o objecto da avaliação corresponde a um lote para construção sito na Avenida de Berlim, freguesia de Santa Maria dos Olivais, uma das 53 freguesias do concelho de Lisboa.

4 O concelho tem uma área de 84,7 km2 e uma população que passou de habitantes em 2001 para habitantes em 2011, um decréscimo populacional de -3,4%, e uma densidade populacional de habitantes/km2. O imóvel situa-se na freguesia de Santa Maria dos Olivais que tem uma área total de 10,93 km2, uma população de habitantes e uma densidade populacional de 4246,1 habitantes/km2. A envolvente é composta de um espaço urbano semi-consolidado onde coexistem edifícios de habitação colectiva com edifícios de uso misto de habitação, comércio e serviços, desenvolvido na sua maior extensão nos últimos 30 anos. O edificado tem vindo a ser desenvolvido nos últimos trinta anos, observando-se a existência de novos empreendimentos construídos nos últimos quinze anos em face da renovação urbana da área envolvente que originou o Parque nas Nações. Os edifícios têm cérceas variáveis, na maior parte dos casos entre os seis e os dez pisos, e dispõem de pisos em cave afectos a estacionamento automóvel. Página 4 de 15

5 Apesar da elevada densidade habitacional, o facto de os edifícios disporem de pisos para estacionamento, permite que o estacionamento no espaço público se faça com relativa facilidade, em virtude também dos lugares de parqueamento disponíveis no espaço público. Esta zona da cidade dispõe de muito boas condições de acesso rodoviário, destacando-se como vias a segunda circular com acesso directo às Autoestradas A1 e A2 e Ponte Vasco da Gama. A disponibilidade de comércio, serviços e equipamentos é boa, destacando-se a proximidade ao Centro Comercial Vasco da Gama a menos de m do imóvel e ao Campus da Justiça de Lisboa, bem como aos demais equipamentos localizados no Parque das Nações. É uma área da cidade servida pelas redes de autocarros, urbanos e metropolitano, sendo de destacar a curta distância à estação do Oriente, a cerca de 500 metros do imóvel, pelo que o serviço de transporte público pode ser qualificado de bom Potencialidade de construção: Foi considerada na avaliação a potencialidade de construção, tendo em consideração a ficha de edificabilidade emitida pelos serviços do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa. Trata-se de uma zona em fase de final de consolidação, com ocupação mista, inseridas num conjunto de espaços centrais e residenciais a consolidar. De acordo com a ficha de edificabilidade, as áreas de terreno e de construção são: Página 5 de 15

6 Utilização/piso Áreas (m2) - Ficha de Edificabilidade Terreno 2.371,10 Superfície de pavimento Habitação ,00 Serviços 969,00 Total superfície de pavimento acima do s ,00 Área em caves 4.700,00 Nº de previsto de fogos = 84, Situação Legal No âmbito do trabalho de avaliação, foram assumidos alguns pressupostos de natureza legal, constantes em informação transmitida pelo cliente, e que não carecem de comprovação. Assim: Ónus ou encargos No âmbito da avaliação considerou-se que o imóvel não tem quaisquer ónus ou encargos que pudessem limitar o seu valor. Desconhecem-se, portanto, a existência de, por exemplo, quaisquer hipotecas ou outros direitos reais que incidam sobre o imóvel. Potencialidade de construção Considerou-se a superfície de pavimento máxima, constante da ficha de edificabilidade dos serviços do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa. Este cenário constitui a máxima e melhor utilização. Página 6 de 15

7 3. AVALIAÇÃO 3.1. Critérios de avaliação Conforme instruções do cliente o estudo de avaliação consistiu na determinação do Valor de Mercado do imóvel, à data de Agosto de 2015, no estado actual, e tendo em perspectiva a sua Máxima e Melhor Utilização. O Valor do Mercado do terreno foi determinado pelo Método Residual, pela aplicação da técnica do Discounted Cash-Flow, considerando o cenário de desenvolvimento imobiliário do lote, considerando habitação nos pisos superiores e comércio/serviços no piso da cota de soleira. O estudo de edificabilidade concebido prevê a construção de um edifício com utilização maioritária de habitação, e uma zona terciária de serviços ou comércio. A análise de mercado realizada permitiu concluir que no local em questão a taxa de desocupação de escritórios e comércio é elevada o que permite antever uma dificuldade acrescida na absorção dos produtos imobiliários, que implicará que os preços de colocação sejam baixos. No entanto, atendendo a que corresponde a uma área bastante mais reduzida, em termos relativos, considerando um horizonte de desenvolvimento do projeto suficientemente largo, entende-se que existe sempre algum potencial para algum comércio de caraterísticas locais, ou a comercialização de espaços de escritórios por valores competitivos inferiores aos praticados na Expo. No faseamento do empreendimento estimou-se um prazo de um ano para projetos, licenciamento e execução de algumas infraestruturas de ligação, três anos para a construção e Página 7 de 15

8 Método comparativo - homogeneização Mercado imobiliário Informação sobre o imóvel três anos para a concretização das vendas. Existindo algum período de sobreposição de construção e vendas, obtém-se um ciclo total de construção e vendas de 6 anos Estudo de mercado O projeto é constituído na sua grande maioria na construção de frações de habitação, com tipologias que se prevê variando entre o T1 e T4. O estudo de mercado concentra-se, sobretudo, no segmento de mercado de habitação, relativamente ao qual foram recolhidos e tratados alguns dados: AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE HABITAÇÃO # Local Avenida de Berlim Olivais Sul Olivais Sul Av. de Pádua Avenida de Berlim Av. de Pádua Caraterísticas T2 usado com estacionamento e arrecadação T2 novo, est e arrec, perto do Olivais Shopping T3 novo, 2 est e arrec, perto do Olivais Shopping T3 novo, 2 est e T3 usado com arrec, perto da estacionamento Expo T3+1 novo, 2 est e arrec, perto da Expo Estado/Idade Usado, de 2006 Novo Novo Novo Usado, de 2000 Novo Área Privativa (m2) 112,00 120,00 155,00 125,00 115,00 145,00 Oferta de venda , , , , , ,00 Valor Unitário Oferta de Venda 2.120, , , , , ,62 Valor Unitário Após Negociação ( /m2) 1.908, , , , , ,76 C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C2 - lgs estacionamento 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C3 - localização 1,15 1,15 1,15 1,00 1,15 1,00 C4 - estado conservação 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 Ctotal ponderado 1,38 1,15 1,15 1,00 1,38 1,00 Valor Unitário Homogeneizado (VU*Ctotal) ( /m2) Média arimética 2.636,09 Valor minimo 2.371,88 Valor máximo 3.132,00 Desvio padrão 261,62 Conclusão = 2.640, , , , , , ,76 Página 8 de 15

9 Considera-se razoável a comercialização por valores unitários que rondam em média os 2.650,00 /m2 (dois mil, seiscentos e cinquenta euros por unidade de superfície) Discounted cash-flow Os custos de construção são estimados para o segmento de mercado médio para a cidade de Lisboa, sendo necessário incorrer também em custos de execução de infraestruturas relacionadas com as ligações de todas as redes técnicas, passeios e iluminação pública. AVENIDA DE BERLIM - PARCELA I I - CUSTOS DE CONSTRUÇÃO, INFRAESTRUTURAS E VALORES DE VENDA Utilização Custo Custos com Valor Áreas (m2) - Subtotal custo unitário de demolições e Ficha de de construção construção infraestruturas Edificabilidade ( ) ( /m2) ( ) unitário de Venda - concluído ( /m2) Valor de venda como concluído ( ) Terreno 2.371,10 Construção Habitação ,00 700, , , ,00 Serviços 969,00 600, , , ,00 Estacionamento 4.700,00 350, ,00 Totais = , , ,00 Página 9 de 15

10 Considerando os custos indiretos relacionados com o projeto, o licenciamento, gestão da empreitada, comercialização das frações e encargos financeiros, por um lado, e a margem exigida pelo promotor investidor no empreendimento, obtêm-se os cash-flows gerados pelo projeto: AVENIDA DE BERLIM - PARCELA I II - CASH-FLOWS GERADOS COM O PROJECTO Receitas ANO Total Venda habitação % absorção de mercado 0% 0% 0% 10% 40% 50% 100% Receita venda da habitação 0,00 0,00 0, , , , ,00 Venda serviços % absorção de mercado 0% 0% 0% 10% 40% 50% 100% Receita venda de serviços 0,00 0,00 0, , , , ,00 Total receitas iliquidas = 0,00 0,00 0, , , , ,00 Custos diretos Infraestruturas % de execução 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% Custo de Infraestruturas ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 Construção % de execução 0% 20% 40% 40% 0% 0% 100% Custo de construção 0, , , ,00 0,00 0, ,00 Subtotal custos diretos , , , ,00 0,00 0, ,00 Custos Indiretos Projecto 4,00% ,00 Licenciamento ,00 Gestão da empreitada 3,00% , , , ,80 0,00 0, ,00 Comercialização 4,92% 0,00 0,00 0, , , , ,80 Subtotal custos indirectos , , , , , , ,80 CASH-FLOW ANUAL (ANTES DE JUROS) , , , , , ,10 CASH-FLOW ACUM. (ANTES DE JUROS) , , , , , ,20 Financiamento Euribor+Spread 4,00% Serviço da divida , , , ,98 Encargos financeiros , , , ,16 Margem exigida pelo promotor Margem sobre as receitas 10,00% 0,00 0,00 0, , , , ,00 CASH-FLOWS GERADOS PROJETO , , , , , , ,90 Taxa de actualização 9,00% Valor actualizado Liquido - VAL = ,67 IMT+Encargos escritura 7,50% Valor do terreno ,51 Arredondando Valor Atual do Terreno = ,00 Valor atual da propriedade = ,00 (cinco milhões e seiscentos mil euros). Página 10 de 15

11 4. OBSERVAÇÕES a) Para os devidos efeitos se declara que a avaliação foi efetuada em conformidade com as exigências do Regulamento 8/2002 da CMVM, com as alterações introduzidas pelo Regulamento nº 1/2005. b) O Perito avaliador possui um seguro de responsabilidade civil relativo ao exercício da atividade de avaliador de imóveis, apólice nº da companhia AXA Portugal, SA, válido até 14 de Março de c) Não existe qualquer tipo de interesse, presente ou futuro, no imóvel avaliado. Lisboa, 31 de Agosto de 2015 Mário Filipe Miguel (Eng. Civil) Página 11 de 15

12 ANEXOS Fotografias Certidão da conservatória do registo predial Caderneta predial Página 12 de 15

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17 Conservatória do Registo Predial de Lisboa Freguesia Santa Maria dos Olivais 5727/ URBANO SITUADO EM: Santa Maria dos Olivais Avenida de Berlim ÁREA TOTAL: 2371 M2 ÁREA DESCOBERTA: 2371 M2 Certidão On-line Código de acesso: 58493/2011 DESCRIÇÕES - AVERBAMENTOS - ANOTAÇÕES MATRIZ nº: 4828-P COMPOSIÇÃO E CONFRONTAÇÕES: Parcela de terreno - NORTE: Avenida de Berlim; SUL: Rua João Cunha Serra e Câmara Municipal de Lisboa; NASCENTE: Câmara Municipal de Lisboa e Rua Américo de Jesus Fernandes; POENTE: Prédio Particular. Desanexada do prédio descrito sob o nº 4533 Santa Maria dos Olivais. AP. 16 de 1978/11/15 - Aquisição ABRANGE 4 PRÉDIOS CAUSA : Permuta O(A) Conservador(a) Filomena Sofia Gaspar Rosa INSCRIÇÕES - AVERBAMENTOS - ANOTAÇÕES SUJEITO(S) ACTIVO(S): ** CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA SUJEITO(S) PASSIVO(S): ** F. A. GOUVEIA, LIMITADA Reprodução da inscrição do prédio 4533 Santa Maria dos Olivais. O(A) Conservador(a) Filomena Sofia Gaspar Rosa REGISTOS PENDENTES Não existem registos pendentes C.R.P. Lisboa Informação em Vigor 2012/02/01 22:34:18 UTC Página - 1 -

18 CADERNETA PREDIAL URBANA SERVIÇO DE FINANÇAS: LISBOA-6 IDENTIFICAÇÃO DO PRÉDIO DISTRITO: 11 - LISBOA CONCELHO: 06 - LISBOA FREGUESIA: 33 - OLIVAIS ARTIGO MATRICIAL: 4828 NIP: Descrito na C.R.P. de : LISBOA sob o registo nº: 0 LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO Av./Rua/Praça: Avenida de Berlim Lugar: Lisboa Código Postal: LISBOA CONFRONTAÇÕES Norte: Avenida de Berlim Sul: Rua João Cunha Serra e C.M.L. Nascente: C.M.L. e Rua Américo de Jesus Fernandes Poente: Prédio Particular DESCRIÇÃO DO PRÉDIO Tipo de Prédio: Terreno para Construção ÁREAS (em m²) Área total do terreno: 2.371,0000 m² Área de implantação do edifício: 1.470,0000 m² Área bruta de construção: ,0000 m² Área bruta dependente: 0,0000 m² DADOS DE AVALIAÇÃO Ano de inscrição na matriz: 2012 Valor patrimonial actual (CIMI): ,30 Determinado no ano: 2014 Percentagem para cálculo da área de implantação: 30,00 % Tipo de coeficiente de localização: Habitação Coordenada X: ,00 Coordenada Y: ,00 Vt* = Vc x [ A x % + ( Ac + Ad )] x Cl x Ca x Cq ,00 = 603,00 x [ ,0000 x 30,00 + ( 22, ,0000 )] x 2,00 x 1,00 x 1,000 Vt = valor patrimonial tributário, Vc = valor base dos prédios edificados, A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, Ca = coeficiente de afectação, Cl = coeficiente de localização, Cq = coeficiente de qualidade e conforto, Cv = coeficiente de vetustez, sendo A = Aa + Ab + Ac + Ad, em que Aa representa a área bruta privativa, Ab representa as áreas brutas dependentes, Ac representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação, Ad representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. Tratando-se de terrenos para construção, A = área bruta de construção integrada de Ab. * Valor arredondado, nos termos do nº2 do Art.º 38º do CIMI. Mod1 do IMI nº : Entregue em : 2011/10/27 Ficha de avaliação nº: Avaliada em : 2011/12/05 TITULARES Identificação fiscal: Nome: MUNICIPIO DE LISBOA Morada: PC DO MUNICIPIO, LISBOA, LISBOA Tipo de titular: Propriedade plena Parte: 1/1 Documento: MODELO 1 DO IMI Entidade: Modelo 1 do IMI Nº OLIVAIS - U Página 1 de 2

19 CADERNETA PREDIAL URBANA SERVIÇO DE FINANÇAS: LISBOA-6 Obtido via internet em O Chefe de Finanças (João Rosa Chambel) OLIVAIS - U Página 2 de 2