20% Uso Habitacional 40%;

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1 Direção Municipal de Gestão Patrimonial

2 Área total de terreno = m²; Superfície máxima de pavimento acima do solo m²; Área verde permeável em solo vivo e vegetal >30%; Área a céu aberto de uso coletivo público >50%; 20% Uso Habitacional 40%; Uso terciário 60%; Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura;

3 QUALIFICAR A CIDADE LEGALIDADE TRANSPARÊNCIA CONCORRÊNCIA Direção Municipal de Gestão Patrimonial

4 OUT/ Encerramento da Feira Popular de Lisboa. JUN/ Aprovado o LIM nº 03/2005 que cria os lotes 068 e 069; JUL/ Lote 069 ( m²) é alienado à P. Mayer, pelo valor de (1.050 /m²), que exerce direito preferência em hasta pública. O valor base de alienação foi fixado em 906 /m² , sem Compensações ( ) e sem TRIU ( ) JUL/ Permuta com a P. Mayer do lote 068 pelos 28 prédios urbanos que constituem o Parque Mayer ( m²), pelo valor de (895,52 /m²) Tribunal declara nulo o LIM, a permuta e a hasta pública; ABR/ Transação judicial e compromisso arbitral. Terrenos da antiga Feira Popular e Parque Mayer são propriedade do Município de Lisboa, que assume dívida bancária de 101M.

5 PARÂMETROS URBANÍSTICOS Direção Municipal de Gestão Patrimonial

6 Terreno para construção de Equipamento 4 Rua Diogo de Macedo m² m² Av. Álvaro Pais

7 Área total de terreno = m²; Superfície máxima de pavimento acima do solo m²; Área verde permeável em solo vivo e vegetal >30%; Área a céu aberto de uso coletivo público >50%; 20% Uso Habitacional 40%; Uso terciário 60%; Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura;

8 Limites de Áreas (m²) Limitação de Usos (m²) % % % % Área mínima permeável em solo vegetal Área mínima a céu aberto de utilização coletiva Área de terreno Comércio e serviços Habitação

9 VALOR DE MERCADO PREÇO BASE Direção Municipal de Gestão Patrimonial

10 Lojas área bruta valor venda preço m² Loja Entrecampos, junto ao Hotel NH valor de mercado Campo Grande valor terreno Loja Av. República junto à estação de valor de mercado Entrecampos valor terreno valor de mercado Campo Pequeno 347 valor terreno valor de mercado Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) 160 valor terreno valor de mercado Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) 150 valor terreno valor de mercado Av. António Augusto Aguiar 32 valor terreno valor de mercado valor terreno (loja) preço médio m² %

11 Habitação Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de 2010 em frente ao terreno da antiga feira Av. 5 de Outubro T3 Edifício Novo de Junto ao Campo Pequeno. Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de junto ao terreno da antiga feira popular Jardins de São Lourenço 2 lugares de parqueamento e arrecadação Jardins de São Lourenço 2 lugares de parqueamento e arrecadação área bruta valor venda preço m² valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno (habitação) preço médio m² %

12 5 avaliações externas (março de 2015) de terreno para desenvolvimento de empreendimento imobiliário para melhor uso máxima edificabilidade, com cenário alternativo de venda imediata. O valor médio das compensações incorporado no valor do terreno ( m²) é de 150 /m² (por unidade de superfície acima do solo), totalizando A TRIU estimada ( m²) a pagar pelo particular é de 57 /m², totalizando

13 Valor de Avaliação Valor de venda imediata PRIMEYIELD COLLIERS UON GAREN ENGIVALOR Preço m²

14 Análise estatística Média dos Valores de Mercado Média dos Valores Unitários de Mercado 858 Média dos Valores de Venda Imediata Média dos Valores Unitários de Venda Imediata 756 Valor Mais Elevado Valor Mais Reduzido Desvio Padrão

15 Enquadramento Urbanístico Regularização Registos Avaliação de Mercado Potenciador Concorrência PREÇO BASE LICITAÇÃO

16 Preço m² CENÁRIO 1 CENÁRIO 2 A mais alta das avaliações de venda imediata. A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado. CENÁRIO 3 Média arimética das 5 avaliações.

17 A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado terreno Compensações

18 P. MAYER Hasta Pública m² (acima e abaixo do solo) Habitacional ,05 m² Serviços ,27 m² Comércio 8.222,68 m² (localizados ao nível do piso -1) 906/m² 1.006/m² 53.4M 59.3M Sem compensações e TRIU P. MAYER Hasta Pública + Permuta m² (acima e abaixo do solo) Habitacional ,97 m² Serviços ,41 m² Comércio ,62 m² (localizados ao nível do piso -1) 927/m² 111.2M Sem compensações e TRIU HEART of LISBON m² (acima do solo) Habitacional > 20% <40% Terciário 60% Turismo Equipamento 944/m² Valor Arrematação 135.7M? Acresce melhor aproveitamento e TRIU

19 Comparação preço base m² P. MAYER/HEART of LISBON Valor da TRIU em 2005, caso houvesse lugar a pagamento Valor da TRIU atual BRAGAPARQUES Valor base preço m² HEARTOFLISBON Valor base preço m² BRAGAPARQUES Valor final preço m² A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado

20 CONDIÇÕES CONTRATUAIS Direção Municipal de Gestão Patrimonial

21 Hasta Pública precedida de habilitação com proposta escrita; Cheque visado no valor de 15% do preço oferecido em carta fechada como condição de admissão, que serve de pagamento na adjudicação provisória; Pagamento de 15% do valor arrematação com a adjudicação definitiva; Pagamento de 70% do valor de arrematação na celebração do contrato, até 180 dias após adjudicação definitiva; Cedência total ou parcial de créditos: BCP Caixa Geral de Depósitos Santander Garantia bancária on first demand de 10% do valor arrematado a entregar com a celebração do contrato.

22 Processo de licenciamento da operação urbanística entregue no prazo máximo de 12 meses a contar da data da adjudicação definitiva; Inclusão no contrato de cláusula de não permite subir dos m², exceto utilizando áreas abaixo do solo; Cláusula de Melhor Aproveitamento a funcionar acima dos m² de Sp (abaixo do solo), com pagamento do valor m² da arrematação, no momento da emissão da licença de construção; Inicio das obras de edificação no prazo máximo de 6 meses após a emissão da respetiva licença; Possibilidade de faseamento de construção, nos termos do art.º 59 do RJUE, com prazo máximo de 10 anos e salvaguarda dos impactos de estaleiro na envolvente; Libertação de 50% da garantia bancária com o licenciamento, 25% com o início da obra e 25% com a conclusão total da obra.

23 LIMITAR A 10 ANOS O PRAZO PARA CONCLUIR TODA A CONSTRUÇÃO RETER 25% DA GARANTIA BANCÁRIA ATÉ EMISSÃO DE TODAS AS LICENÇAS DE CONSTRUÇÃO PRECISAR AS CONDIÇÕES DE REALIZAÇÃO DE NOVA HASTA CASO A PRIMEIRA FIQUE DESERTA OBRIGAR A UMA ÁREA DE CONSTRUÇÃO PARA USO HABITACIONAL COM MÍNIMO DE 20% CLARIFICAÇÃO QUE AS AVALIAÇÕES DO TERRENO DAS QUAIS RESULTOU O VALOR BASE DE LICITAÇÃO JÁ TIVERAM EM CONTA QUE NÃO HAVERÁ PAGAMENTO DE COMPENSAÇÕES CORREÇÃO DA FÓRMULA PARA CÁLCULO DE MELHOR APROVEITAMENTO SALVAGUARDA QUE OS M² NÃO CONSTITUEM DIREITO ADQUIRIDO

24 outubro 2015 Ato Público dezembro 2015 Adj. Definitiva Garantia Bancária (10% do Arrematado) junho 16 Contrato Compra Venda 15% 15% 70% set 15 out 15 jan 16 abr 16 jul 16 out 16 dez 16 Dívida + Numerário Numerário dezembro 2016 Limite Entrega Projeto julho 2017 Emissão Licença Construção Pagamento mais valia urbanística jan dez dez 2822 Libertação de 50% GB prestada Libertação de 25% GB prestada com início obra Libertação de 25% GB prestada conclusão total de obra

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26 27 dias 243 dias para contratualizar Decisão CML Decisão AML Publicação Ato Público Adjudicação definitiva Contrato data início qua 24-jun ter 21-jul qui 23-jul qui 15-out seg 14-dez seg 13-jun 2016 data final qua 24-jun ter 21-jul qui 23-jul qui 15-out seg 14-dez seg 13-jun dias 183 dias

27 Probabilidade de dispersão face à dimensão do empreendimento, à variedade dos cenários e às diferentes projeções para os períodos de construção e comercialização. Ainda assim: A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis. O grau de fiabilidade é suficiente para considerar a validade dos trabalhos, principalmente porque: Com exceção da Garen, todas as restantes avaliações apresentam diferenças relativas para a média aritmética inferiores a 15%; A Garen apresenta um cenário alternativo credível, que consiste em assumir que o grupo promotor também constitui o principal futuro cliente do empreendimento, caso em que o promotor do empreendimento ficará com a rentabilização de uma parte muito significativa do terciário, seja comércio, ou unidade de saúde, ou centros de escritórios; Existe uma convergência dos valores para o empreendimento como concluído, não ultrapassando a diferença relativa para a média os 12%; A maior diferença relativa para os valores atuais do terreno é explicada, sobretudo, pelas projeções mais ou menos otimistas das fases de construção e comercialização.

28 A AVALIAÇÃO MAIS ELEVADA GAREN Cenário de comercialização mais otimista, considerando que a parte comercial e parte dos escritórios estão vendidos à partida; Consideram que um futuro promotor imobiliário, vem associado a um grande grupo, comercial ou da área da saúde e, portante, essa parte está colocada no mercado; Taxa de atualização mais reduzida 6,81%, o que contribui para subir o valor atual; Consideram que, para esta localização prime se justifica ter uma parte com um empreendimento habitacional do segmento de luxo e que, neste segmento, os valores de venda atingem perto dos 6.000,00/m2, para a área habitacional concluída. A AVALIAÇÃO MAIS BAIXA PRIMEYIELD Período longo de construção, com um total de 6 anos faseados, e desfasados da comercialização, logo, todo o investimento à custa de financiamento; As receitas sucedem sempre numa fase mais tardia de maturação do projeto imobiliário; Só começa a gerar cash-flows positivos a partir do 7.º ano; Área muito elevada de estacionamentos em caves (82.000m²), com elevando custo e reduzida rentabilidade.

29 BRAGAPARQUE 1- Valor Base Licitação (com TRIU) "HEART OF LISBON" Valor da Valor da área de Valor Base TRIU área de Valor Base TRIU preço m² construção m² Licitação Compensações estimado preço m² construção m² Licitação Compensações estimado , ,00 Valor Base Licitação (sem TRIU) preço m² área de construção m² Valor Base Licitação Compensações Valor Base Licitação (sem TRIU) Comparação pm² Valores Base Licitação Valor Venda Hasta área de preço m² construção m² Valor Venda Compensações Valor Permuta preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações Comparação pm² Valor final BRAGAPARQUE valor Base "HEART OF LISBON" 4-Valor Permuta + Venda Hasta (com TRIU) preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações Valor Permuta + Venda Hasta (sem TRIU) preço m² área de construção m² Valor Base Licitação Compensações