JUSTIFICAÇÃO DE VALOR

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1 JUSTIFICAÇÃO DE VALOR AVENIDA DA REPÚBLICA, 21 FREGUESIA AVENIDAS NOVAS VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE SUMÁRIO EXECUTIVO Identificação do imóvel Edifício localizado na Avenida da República, 21, freguesia das Avenidas Novas, concelho de Lisboa. Artigo urbano nº 547, freguesia das Avenidas Novas. Âmbito Determinação do valor em direito de superfície por um prazo de 25, 50 ou 75 anos, abrangendo todo o edifício. Pressupostos Imóvel como devoluto, no estado em que se encontra, e com a área de construção existente atualmente; Num cenário de aumento da superfície de pavimento, o valor deverá ser alterado. Data de avaliação Valores determinados a 7 de Julho de 2016 Valores Valor de mercado = ,00 (dois milhões, quatrocentos e sessenta mil euros) Prazo 25 anos 50 anos 75 anos Direito superfície , , ,00 Renda anual , , ,34 Renda mensal 2.500, , ,28 1

2 1. Introdução O objetivo desta informação é estimar o valor do direito de superfície de um edifício localizado na Avenida da República. O valor do edifício é determinado tal como está, no estado de conservação em que se encontra presentemente. O valor de mercado do edifício, e o valor do direito de superfície resultante, consideram a manutenção da área de construção existente. 2. Localização O imóvel fica localizado na Avenida da República, 21, em Lisboa, freguesia das Avenidas Novas. Fica inserido no denominado eixo central da cidade zona de ocupação predominantemente terciária, embora muitos edifícios tenham sido construídos inicialmente para habitação. Os edifícios são maioritariamente compostos por rés-do-chão com comércio e 7 andares. 2

3 3. Descrição O edifício é composto por cave com zona técnica, rés-do-chão para comércio, 2 andares, sótão para serviços e anexos para armazéns. A construção é de paredes de alvenaria resistente, com pavimentos em soalho de madeira, janelas e caixilharias em madeira pintada. O estado de conservação é fraco, necessitando de obras de recuperação para permitir a sua utilização em segurança. Constitui exceção a loja, área da frente mais comercial, que estando ocupada pela Livraria Municipal se encontra em bom estado de conservação interior. Para ser utilizado detetaram-se algumas patologias que se descrevem sucintamente: Pavimentos evidenciam deformação e em mau estado dos materiais; Infiltrações, denotando um mau estado da cobertura; Escadas de acesso aos andares superiores com elevadas deformações, e aparentando risco de ruína; No logradouro a tardoz, existe uma construção anexa, outrora utilizada como arquivo, que se encontra em mau estado de conservação com deformações na estrutura, fendilhação acentuada nas paredes, e mau estado da cobertura Edifício Descrição Áreas (m2) Construção Existente Rc loja Comércio 64,00 Rc tardoz Comércio 190,00 Cave arrumos Zona técnica 47,30 1º andar Serviços 200,00 2º andar Serviços 200,00 Sótão Serviços 140,00 Anexos Armazéns 120,00 Total = 961,30 Nota: Considerou-se a área de construção do anexo no logradouro a tardoz, construída pela CML, e que, depois de recuperada, constituirá um espaço de arrecadações que potencia a utilização dos pisos superiores. 3

4 FOTOGRAFIAS ESTADO DE CONSERVAÇÃO INTERIOR 4

5 4. Metodologia de cálculo O valor do direito de superfície foi estimado tendo em consideração três cenários alternativos de prazo, correspondentes a um período de 25, 50 ou 75 anos. O seu valor é dado por: VS = VM x n / 100, sendo VS o valor do direito de superfície, VM o valor de mercado do imóvel, e n o nº de anos do período a constituir o direito de superfície. Admitindo os três cenários alternativos em função de n o nº de anos do período a constituir o direito de superfície fica o prazo: Cenário A: n =25 anos (vinte e cinco anos); Cenário B: n =50 anos (cinquenta anos); Cenário C: n =75 anos (setenta e cinco anos); Como referido, VM é o valor de mercado do edifício, que inclui obviamente o valor do terreno, no estado atual em que se encontra, e tendo em consideração a área de construção existente. Este Valor de Mercado foi determinado pelo método comparativo de mercado, estabelecendo comparações com os valores de outros imóveis em venda ou recentemente transacionados, na zona ou em zonas comparáveis, estabelecendo os necessários ajustamentos decorrentes de diferenças relacionadas com a localização, funcionalidade, estado de conservação, qualidade arquitetónica e da construção, entre outros fatores. 5. Análise do mercado Para a determinação do valor unitário global de mercado do edifício, procedeu-se a uma prospeção de mercado que teve por incidência edifícios e frações de escritórios na zona da Avenida da República, Eixo Central e sua envolvente. Procurou-se obter um misto de informação sobre edifícios interiores com áreas de construção elevadas e frações de escritórios com áreas necessariamente mais reduzidas. 5

6 Tratamento estatístico Método comparativo - homogeneizaçã Análise do mercado imobiliário Informação sobre o imóvel objeto de comparação Aos valores de amostragem, foram efetuados ajustamentos tendo em consideração diferenças relativas no que respeita ao estado de conservação, localização, funcionalidade e qualidade dos edifícios. Local Caraterísticas AMOSTRAGEM - COMPRA E VENDA, FREGUESIA DE AVENIDAS NOVAS # À Av da República, Avenidas Novas Avenidas Novas Av da República, Avenidas Novas Av da Liberdade, Av da República, Avenidas Novas Avenidas Novas Edifício de escritórios Avenida da República, com uma área acima do edifício de 11 pisos, Avenida da Liberdade, Escritórios no Centro Avenida da República, solo de 2,970,00m2, edifício antigo que foi escritórios inseridos Comercial Gemini, 3 escritório em openspace, copa e wc, estacionamentos, com remodelado, estrutura num edifício de 14 pisos, gabinetes, wc, divisórias e tetos falsos, em betão armado, com 4 gabinetes, copa, estacionamento, estacionamento em transversal à av. da escritórios em openspace wc. República Estado/Idade 28 anos, razoável estado de conservação Bom estado, foi remodelado recentemente Bom estado, teve obras Bom estado, teve obras Bom estado, necessita de obras de adaptação dos espaços Área Construção (m2) 2.970,00 89, ,00 160,00 122,00 Valor de venda ( /m2) , , , , ,00 Valor Unitário Oferta de Venda ( /m2) Valor Unitário Após Negociação ( /m2) 2.053, , , , , , , , , ,89 C1 - Centralidade, serviços disponíveis C2 - Dimensão da propriedade C3 - Qualidade arquitétónica C4 - Estado de conservação C5 - Acessibilidade, funcionalidade 1,05 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0,90 0,85 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 Ctotal ponderado 1,05 0,85 0,90 0,81 0,86 Valor Unitário Homogeneizado (VU*Ctotal) ( /m2) 2.043, , , , ,54 Média arimética 2.586,11 Da análise dos valores unitários da amostragem, depois de homogeneizados, constata-se Valor minimo 2.043,62 que a média aritmética é de 2,586,11 /m2, com um desvio padrão de 387,26 /m2, o que Valor máximo 3.116,45 permite ter um grau de confiança suficiente para as conclusões de valor. O valor unitário Desvio padrão minimo é 2,043,62 /m2 e o máximo de 3,116,45 /m2. Para efeitos de avaliação, atendendo 387,26 à qualidade do imóvel, e à existência mesma assim de alguma variação nos valores 1º Quartil 2.476,96 pedidos, considerou-se como referência o valor da média aritmética dos valores unitários 3º Quartil 2.697,00 jáhomogeneizados que é de 2,600,00 /m2, sendo o valor unitário suuperior para o espaço Conclusão (referência) = 2.600,00 do rés-do-chão que a valência adicional da forte aptidão comercial. Como valor unitário global de referência considera-se 2.600,00 /m2 (dois mil e seiscentos euros por unidade de superfície de construção). 6

7 Os valores unitários de oferta de venda sofrem uma oscilação, tendo em consideração as diferenças de características entre os dados da amostragem e a propriedade avaliada. Os valores unitários já homogeneizados apresentam claramente uma maior consistência entre si, sendo suavizados os picos de variação em função dos coeficientes de ajustamento considerados. A amostragem já estatisticamente tratada, apresenta um nível de confiança suficiente para obter conclusões de valor. 6. Valor de mercado do imóvel Com base nos valores de mercado considera-se razoável a atribuição de um valor unitário de 2.750,00 /m2 (dois mil, setecentos e cinquenta euros por unidade de superfície de construção) para os pisos superiores de escritórios, que necessitam de obras de remodelação e de 4.500,00 /m2 (quatro mil e quinhentos euros por unidade de superfície de construção) para o espaço comercial. Por outro lado, considera-se que o espaço comercial tem duas áreas distintas, uma com maior aptidão comercial na parte da frente e outra, embora com utilização comercial, mas com um tipo de exploração diferente a tardoz, sendo este última valorizada por um valor unitário inferior de 3.000,00 /m2 (três mil euros por unidade de superfície de construção). 7

8 Com esta ponderação de valores unitários, resulta um valor unitário global de cerca de 2.600,00 /m2 (dois mil e seiscentos euros por unidade de superfície de construção), que foi o valor obtido na prospeção de mercado. O valor de mercado do edifício, tal como está, fica então: MÉTODO COMPARATIVO - VALOR TAL COMO ESTÁ Edifício Descrição Áreas (m2) Valor Unitário Valor de Mercado Construção Existente ( /m2) ( ) Rc loja Comércio 64, , ,00 Rc tardoz Comércio 190, , ,00 Cave arrumos Zona técnica 47, , ,00 1º andar Serviços 200, , ,00 2º andar Serviços 200, , ,00 Sótão Serviços 140, , ,00 Anexos Armazéns 120, , ,00 Total = 961, , ,00 Valor de Mercado (arredondado) = ,00 7. Valor do direito de superfície Uma vez que a fórmula de cálculo para o direito de superfície por n anos é VS=VMxn/100, sendo VS o valor do direito de superfície, VM o valor de mercado do imóvel, e n o nº de anos pelo qual é constituído o direito de superfície, o valor do direito de superfície fica: 8

9 7.1. Cenário A -25 anos Considerando o prazo dos 25 anos, o valor do direito de superfície fica: VS = VM x n / 100 = VM x 25 / 100 = ,00 x 25 / 100 = ,00 VS = ,00 (seiscentos e quinze mil euros) Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 critérios valorimétricos relativos a direitos de superfície: em que o factor C é obtido pela fórmula: Sendo: r taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor i taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº 10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16% Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738% 9

10 O valor da primeira renda anual fica: R 1 = ,55 /ano (trinta mil euros e cinquenta e cinco cêntimos anuais) Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a uma mensalidade de 2.500,05 /mês (dois mil e quinhentos euros e cinco cêntimos mensais), caso seja a renda mensal calculada de forma linear. Quadro Excel com o cálculo dos valores: VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE Prazo do direito de superfície 25 Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada Valor do direito de superfície - VS = ,00 Canon superficiário (renda anuais): r 0,16% i -0,2620% 2,0000% 1,7380% C=(1+r)/(1+i) = 0, R1 (renda do 1º ano) = ,55 Renda Mensal = 2.500, Cenário B -50 anos Considerando o prazo dos 50 anos, o valor do direito de superfície fica: VS = VM x n / 100 = VM x 50 / 100 = ,00 x 50 / 100 = ,00 VS = ,00 (um milhão, duzentos e trinta mil euros) 10

11 Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 critérios valorimétricos relativos a direitos de superfície: em que o factor C é obtido pela fórmula: Sendo: r taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor i taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº 10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16% Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738% O valor da primeira renda anual fica: R 1 = ,16 /ano (trinta e cinco mil, setecentos e oitenta e nove euros e dezasseis cêntimos anuais) Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a uma mensalidade de 2.982,43 /mês (dois mil, novecentos e oitenta e dois euros e quarenta e três cêntimos mensais). 11

12 Quadro com o cálculo dos valores: VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE Prazo do direito de superfície 50 Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada Valor do direito de superfície - VS = ,00 Canon superficiário (renda anuais): r 0,16% i -0,2620% 2,0000% 1,7380% C=(1+r)/(1+i) = 0, R1 (renda do 1º ano) = ,16 Renda Mensal = 2.982, Cenário C - 75 anos Considerando o prazo dos 75 anos, o valor do direito de superfície fica: VS = VM x n / 100 = VM x 75 / 100 = ,00 x 75 / 100 = ,00 VS = ,00 (um milhão, oitocentos e quarenta e cinco mil euros) Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 critérios valorimétricos relativos a direitos de superfície: 12

13 em que o factor C é obtido pela fórmula: Sendo: r taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor i taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº 10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16% Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738% O valor da primeira renda anual fica: R 1 = ,34 /ano (quarenta e dois mil, cento e setenta e um euros e trinta e quatro cêntimos anuais) Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a uma mensalidade de 3.514,28 /mês (três mil, quinhentos e catorze euros e vinte e oito cêntimos mensais). 13

14 Quadro com o cálculo dos valores: VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE Prazo do direito de superfície 75 Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada Valor do direito de superfície - VS = ,00 Canon superficiário (renda anuais): r 0,16% i -0,2620% 2,0000% 1,7380% C=(1+r)/(1+i) = 0, R1 (renda do 1º ano) = ,34 Renda Mensal = 3.514,28 8. Pressupostos Na determinação do valor do direito de superfície, foram assumidos alguns pressupostos a reter: ii. iii. iv. i. Imóvel como devoluto; No estado de conservação em que se encontra; A área de construção é a existente atualmente, não foi considerada a possibilidade de aumento da superfície de pavimento; As cérceas predominantes na avenida são mais elevadas, pelo que um cenário futuro de potencial aumento da área de construção, implica uma revisão do valor do direito de superfície; v. Encargos com a manutenção do imóvel, por conta do futuro superficiário. 14

15 9. Conclusão Com base nas características da propriedade, nos métodos de avaliação indicados e na proposta em vigor para o cálculo do valor do direito de superfície, os valores ficam: Cenário A 25 anos Valor do Direito de Superfície (25 anos) = ,00 (seiscentos e quinze mil euros) Renda anual (1º ano) = ,55 /ano (2.500,05 /mês) (trinta mil euros e cinquenta e cinco cêntimos anuais) Cenário B 50 anos Valor do Direito de Superfície (50 anos) = ,00 (um milhão, duzentos e trinta mil euros) Renda anual (1º ano) = ,16 /ano (2.982,43 /mês) (trinta e cinco mil, setecentos e oitenta e nove euros e dezasseis cêntimos anuais) Cenário C 75 anos Valor do Direito de Superfície (75 anos) = ,00 (um milhão, oitocentos e quarenta e cinco mil euros) Renda anual (1º ano) = ,34 /ano (3.514,28 /mês) (quarenta e dois mil, cento e setenta e um euros e trinta e quatro cêntimos anuais) Pedro Quirino Rosa Lisboa,