Avaliações Imobiliárias

Transcrição

1 Avaliações Imobiliárias

2 Avaliações - Equipa Interna Diretor do Departamento Vitor Soares Técnicas Administrativas Gestores Técnicos Patricia Teixeira Daniela Rocha Fábio Rocha António Brás João Pinheiro Paula Cabrita Pedro Torres João Simão Valter Costa Elisabete Pereira Susana Ramos

3 Avaliações Nova Lei - CMVM Situação Atual da Empresa Uon Consulting Luso-Roux Ética Ética e Relação entre PAI Cliente Ética e Relação entre Cliente e PAI

4 Avaliações Procedimentos de Visita Solicitar toda a documentação adequada ao imóvel, aquando da marcação da visita (que Documentação não foi disponibilizada com o pedido); Durante a vista fazer uma análise cuidada a todos os espaços, questionando sempre se existem Visita mais áreas dependentes; Efetuar medições no local, para confirmação das cotas das plantas e caso não existam plantas, Medições deve ser efetuado um pequeno esboço e as respetivas medições; Nunca tecer qualquer parecer quantitativo e qualitativo ao imóvel em avaliação; Postura

5 Avaliações Procedimentos Administrativos/Prazos Portal Uon / Luso-Roux Santander Datas e Prazos Pontos de situação até ao máximo de 24 h após distribuição do pedido; Criar incidência sempre que o processo não possa ser entregue dentro dos prazos normais; Criar pontos de situação no portal Santander e fazer print/pdf do mesmo; inserir em portal UON/ Luso-Roux; Entregar relatórios de avaliação nunca depois das 48 horas após a visita (existem exceções nos processos de maior dimensão e nos que exista qualquer outra incidência);

6 Avaliações Portal dos Clientes Santander Terá sempre de ser preenchido de acordo com o enviado em Excel (não necessita de Fotos e Observações); O método do custo poderá não coincidir exatamente com o efetuado em excel; A depreciação no portal incide também sobre o terreno (erradamente); Sempre que se tratar de um processo com finalidade Edificado + Obras ou Construção terá sempre um processo de vistoria agregadoecom o mesmonúmerode GP;

7 Avaliações Portal dos Clientes Novo Banco Atenção à morada: colocar sempre o nº de polícia/ lote e designação da fração nos respetivos locais

8 Avaliações Portal dos Clientes Novo Banco No método comparativo de mercado devemos avaliar o terreno

9 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Link: Pedir user e password no respetivo processo através do portal UON/ Luso-Roux Após entrada clicar em Reports

10 Finsolutia Avaliações Portal dos Clientes

12 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Clicar no símbolo do lápis para aceder ao respetivo processo

13 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia ID & Localização Em cada página deve sempre efetuar gravar, caso contrário irá perder o que havia preenchido

14 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Documentos

15 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Detalhes As áreas brutas de construção e as áreas uteis devem sempre corresponde à área bruta privativa; No caso de frações e caso se pretenda efetuar o método do custo deve ser colocada a área do terreno igual à área bruta privativa;

16 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Comparáveis

17 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Deve clicar em adicionar:

18 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Localizar a amostra no mapa e posteriormente clicar em GEOCODE e automaticamente são assumidas coordenadas, nome de rua e nº de polícia; Clicando em próximo ele abrirá uma nova janela com todos os detalhes da prospeção

20 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Caso a origem do pedido seja Internet devem sempre colocar informação na origem e o respetivo link; Após preenchimento deve gravar e repetir este processo até inserir 4 a 5 exemplos de mercado (obrigatórios);

21 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Avaliação

22 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia No campo comentários, para além dos comentários e pressupostos assumidos, deve ser sempre efetuada uma descrição da zona e do mercado imobiliário local; Devem ser sempre efetuados dois métodos;

23 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Fotos Deve clicar em Add Photos ;

24 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia As fotos devem ser selecionada na pasta onde estiverem gravadas e arrastadas para a zona tracejada a verde;

25 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Clicar em enviar e as imagens ficam automaticamente gravadas;

26 Avaliações Portal dos Clientes Finsolutia Relatório Trata-se de um resumo de todo o relatório e do qual devem efetuar print PDF e inserir em portal UON como relatório provisório ; Após todo o preenchimento devem clicar em submeter e o relatório será enviado para validação e desaparece da vossa área de trabalho;

27 Avaliações Portal dos Clientes BCP Descarregar aplicação; Endereço: ftp.ambisig.pt Utilizador: BCP Password : !!

28 Avaliações Relatórios Tipo Banco Santander, Propostas, Parvalorem Relatório UON/Luso-Roux - é único e utilizado para todos os tipos de bens BBVA Relatório em Excel BBVA BIC Relatório em Excel BIC

29 Avaliações Relatórios Tipo Banco BCP Oitante Minuta do BCP - disponibilizada em cada um dos pedidos de avaliação Relatório em Excel Oitante para os imóveis normais/correntes Portal dos Clientes BCP Descarregar aplicação; Endereço: ftp.ambisig.pt Utilizador: BCP Password : !! Relatório descritivo Oitante (word) para processos mais complexos (e que não seja permitido o preenchimento do mesmo no relatório em Excel)

30 Avaliações Relatórios Tipo Banco Novo Banco Banco Popular Credito hipotecário normal: Realizado em portal Novo Banco Minuta do Banco Popular: Outros processos: Relatório tipo Excel ou Word (Vai sempre depender do tipo de bem a avaliar - se não for disponibilizado relatório tipo em portal deve sempre solicitar o mesmo ao gestor através de mensagem em portal mencionando o tipo de bem em avaliação); disponibilizada em cada um dos pedidos de avaliação

31 Homogeneização Avaliações Homogeneização da Prospeção

32 Avaliações Homogeneização da Prospeção Homogeneização Na Localização/Descrição devem colocar o contacto da prospeção; A ABP deve corresponder somente à área bruta privativa; Todas as restantes áreas dependentes devem ser mencionadas e estimada a respetiva ponderação; No que se refere a estacionamentos ou garagens deve ser colocado o seu valor global (ex. 1 parqueamento ); Devem ser preenchidos dados do imóvel em avaliação;

33 Homogeneização Avaliações Homogeneização da Prospeção

34 Avaliações Homogeneização da Prospeção Homogeneização Consoante o tipo de valor, deve ser retirado uma percentagem (Ex: negociação); A área está a ser homogeneizada automaticamente; Quanto aos restantes fatores, os mesmos podem ser alterados e escolhidos consoante as necessidades; Deve ser escolhido o tipo de bem e ele automaticamente apresenta os dados estatísticos desse mesmo bem;

35 Avaliações Métodos Método do Rendimento Para efeitos de avaliação para fim de garantia hipotecária, as rendas efetivas são sempre perpetuadas e o valor assumido de avaliação resulta do menor valor de entre os métodos utilizados na avaliação; Ex:

36 Avaliações Métodos Método do Rendimento Em casos de avaliações particulares ou para fundos é relevante considerar as rendas efetivas apenas até término. Após essa data deve ser considerada a renda potencial; Ex:

37 Avaliações Métodos Método do Rendimento - ATUALIZAÇÃO DE FLUXOS DE CAIXA (DCF) Quando se está a avaliar imóveis de rendimento é fundamental solicitar dados concretos de exploração. Face ao exposto é fundamental durante a visita solicitar: Demonstração de resultados ou IES(Informação Empresarial Simplificada) dos últimos 3 anos; Perceber claramente o negócio (de onde provem receitas e os respetivos custos); Ex: Pedreiras, estações de serviços, hotéis, lares, etc Nota: Quando são disponibilizados dados de exploração, os valores que se consideram é o resultado operacional, antes de amortizações e impostos

38 Método do Rendimento Avaliações Métodos

39 Método do Rendimento Avaliações Métodos

40 Avaliações Métodos Método do Custo Involutivo Dinâmico Quando se trata de projetos imobiliários que ultrapassam os dois anos (desde a sua construção e a totalidade das vendas, deve ser sempre utilizado o Método do Custo Involutivo Dinâmico. Primeiro passo é estimar os custos e as receitas para a realização do projeto;