CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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1 CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Este Curso de Avaliação Imobiliária é certificado pela Comissão do Mercado de Capitais (CMC) e está em conformidade com os requisitos de formação técnica exigidos pela CMC aos peritos avaliadores de imóveis. Depois do sucesso das primeiras edições onde formámos os primeiros avaliadores, oferecemos agora a 3ª EDIÇÃO. 13 de Junho, em Luanda, na ACADEMIA BAI - 1 -

2 ÂMBITO Sendo a avaliação imobiliária uma atividade estratégica do ponto de vista da formação do valor para os mercados Imobiliário e Financeiro, num contexto de crescente globalização e integração dos mesmos, justifica-se plenamente a atual tendência de maior exigência, transparência e rigor nas práticas de avaliação a que se alia, naturalmente, a imperiosa necessidade de qualificação e de credibilização dos profissionais que operam neste setor de atividade. Neste sentido, veio a CMC Comissão de Mercado de Capitais determinar que todos os profissionais que pretendam registar-se como peritos avaliadores de imóveis pertencentes a Fundos de Investimento Imobiliário, têm de frequentar e concluir com aproveitamento um Curso certificado para o efeito (conforme disposto no Regulamento CMC 1/2014). Este Curso de Formação em Avaliação Imobiliária promovido conjuntamente pela Academia BAI e pela Escola Superior de Actividades Imobiliárias veio assim satisfazer tal requisito legal, destinando-se aqueles que, reunindo as condições de base para tal, pretendam obter a certificação de peritos avaliadores de imóveis de Fundos de Investimento imobiliário. OBJETIVOS Transmitir conhecimentos técnicos aprofundados sobre Avaliação Imobiliária que permitam o rigor de abordagem a um mercado Imobiliário cada vez mais complexo. Colocar, num mercado em constante expansão, avaliadores imobiliários com formação académica adequada aos serviços que prestam. DESTINATÁRIOS Todos os que, detendo já experiência profissional como avaliadores imobiliários, pretendam consolidar, em bases mais profundas e alargadas, os seus conhecimentos ou, que não detendo essa experiência, possuam habilitações académicas suficientes para frequentar este Curso. FORMADORES Dr. Vítor Reis Licenciado em Gestão Imobiliária (ESAI) MPhil na Univ. Northumbria (Reino Unido) na área de Valuation Membro da Direção da Ordem dos Avaliadores Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários Diretor da Escola Superior de Actividades Imobiliárias Docente na ESAI. Lecciona Avaliações Imobiliárias há 17 anos Formador, no âmbito do PICATFIN, de peritos avaliadores do património do estado (com formação de avaliadores de Angola, Cabo Verde, São Tomé e Príncipe e Moçambique) Consultor e Avaliador Imobiliário com 18 anos de experiência, trabalhando com Investidores Institucionais, Estado Português, Câmaras Municipais e Particulares. Membro do Royal Institution of Chartered Surveyors Membro Fundador da Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários - 2 -

3 Eng. Pedro Coimbra Lopes Licenciado em Engenharia Civil (Faculdade tecnológica da Universidade de Coimbra) Mestrado executivo em Mercados Financeiros (ISCTE) Avaliador imobiliário certificado pela CMVM (ESAI) Presidente do conselho fiscal da ATM (associação técnica dos mercados) desde 2006 Consultor financeiro na área de finanças e imobiliário Formador em áreas bancárias em Angola (Academia BAI) Gestor e coordenador de planos de investimentos ESTRUTURA DO CURSO MÉTODOS TRADICIONAIS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1.1. MÓDULO 1: Método Comparativo (Vítor Reis) Introdução à Avaliação Imobiliária Variáveis explicativas do valor A Informação Imobiliária A Prospeção Imobiliária A Homogeneização da informação Imobiliária Normalização de conceitos Regras nas medições de áreas de imóveis Conceito de Área Equivalente ou Homogeneizada 1.2. MÓDULO 2: Método do Rendimento (Vítor Reis) Introdução ao conceito de risco Taxa de atualização sem e com risco Taxa de capitalização Taxas de capitalização bruta e líquida Avaliação de imóveis pelo método do rendimento. Matemática financeira na avaliação imobiliária Juro simples, juro composto Taxas efetivas, taxas nominais Taxas reais, taxas nominais Taxa de atualização Análise a preços constantes e a preços correntes - 3 -

4 1.3. MÓDULO 3: Método do Custo (Vítor Reis) 1. Abordagem estática Custos diretos e indiretos de construção Custos conexos com a construção, Encargos com o financiamento Depreciação e Apreciação Avaliação de edificado novo e usado Avaliação de moradias 2. Abordagem dinâmica O Método do Valor Residual Avaliação de terrenos para construção de potencial construtivo conhecido, infra-estruturados ou no estado natural. MÓDULO 4: DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO 1. Direito de Propriedade Formas de detenção da propriedade Formas de transmissão da propriedade Títulos constitutivos de propriedade 2. Fiscalidade do Imobiliário Tributação do património e Investimento Imobiliário 3. Direito do Urbanismo Planos Urbanísticos e Regulamentos referentes ao uso do solo MÓDULO 5: ÉTICA, DEONTOLOGIA E STANDARDS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA (Vítor Reis) 1. Códigos de Ética e Deontologia na Avaliação Imobiliária Ética e Deontologia na Avaliação Imobiliária Códigos Deontológicos RICS A Avaliação Imobiliária e a regulamentação sobre branqueamento de capitais 2. O processo de Harmonização das Avaliações Imobiliárias Enquadramento do processo de harmonização Os principais intervenientes A Harmonização Contabilística e a Avaliação Imobiliária A Harmonização do Sistema Financeiro e a Avaliação Imobiliária 3. A Avaliação de Ativos Imobiliários A Avaliação de Imóveis pertencentes a Fundos de Investimento Imobiliário Metodologia a seguir na Avaliação de Ativos Imobiliários IVSC, RICS e TEGOVA Enquadramento legal da Avaliação de Ativos Imobiliários - 4 -

5 AVALIAÇÃO DE CONHECIMENTOS A avaliação de conhecimentos é feita através da realização de uma monografia, que se revestirá do formato de um relatório de avaliação que cumpra as exigências da CMC sobre a Avaliação de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, e de testes escritos presenciais. A cotação vai de 0 a 100 pontos e os alunos só obtêm aprovação no Curso com a nota mínima de 50 em cada um dos componentes do Curso. São três os componentes do Curso de Avaliação Imobiliária: 1. Métodos tradicionais de Avaliação Imobiliária (Comparativo, Rendimento, Custo); 2. Direito e Fiscalidade do Imobiliário; 3. Ética, Deontologia e Standards de Avaliação Imobiliária. A classificação final do Curso será dada pela seguinte expressão: 3 5 é É,. A classificação de Métodos Tradicionais é a média aritmética simples da classificação obtida no exame de dia 20 de Julho e do trabalho prático, isto é: 1 2 çã 20 h + 1 çã h á 2 O exame de Métodos Tradicionais de Avaliação Imobiliária divide-se em duas componentes teórica e prática e deverá ser efetuado sem recurso à consulta de quaisquer elementos de auxílio. O enunciado de exame incluirá um formulário que incluirá todas as fórmulas consideradas necessárias para a resolução das questões práticas. Os exames de Direito e Fiscalidade e o de Ética, Deontologia e Standards terão uma parte que consistirá de perguntas de escolha múltipla e outra que requererá uma pequena dissertação sobre os temas propostos. Uma vez que o estudo destas matérias assenta em vários diplomas e regulamentos que pela sua extensão são impossíveis de memorizar, os exames serão efetuados com a possibilidade de recurso à consulta dos diplomas e regulamentos lecionados. No final do Curso de Avaliação Imobiliária, os formandos que não obtenham a nota mínima necessária para a aprovação em qualquer um dos componentes poderá realizar um exame de recurso, sendo o custo de cada exame o equivalente a 5% do valor pago na inscrição no Curso de Avaliação Imobiliária. Apenas é permitida a realização de um exame de recurso por componente. O trabalho prático não poderá ser substituído por um exame, mas a sua entrega após a data estipulada para o efeito será para todos os efeitos considerada como uma avaliação de recurso. Caso continue sem obter a nota necessária para aprovação no componente do Curso após a realização do exame de recurso, o formando deverá frequentá-lo de novo, sendo o valor da inscrição de: - 5 -

6 é : 3 çã á 5 : 1 çã á 5 É,. : 1 çã á 5 Caso pretenda efetuar melhoria de nota, o valor da inscrição no exame para esse efeito é o equivalente a 10% do custo pago pela inscrição no Curso de Avaliação Imobiliária. Este valor será devolvido ao formando em caso de melhoria efetiva da classificação. As datas dos exames de recurso serão fixadas pela Direção do Curso após o lançamento das classificações de todos os módulos. TRABALHO PRÁTICO O trabalho prático consistirá na estimativa do Valor de Mercado de um terreno urbano destinado à construção, partindo do pressuposto que este se encontra livre e disponível e que aí será realizado um projecto de desenvolvimento Imobiliário. Para a realização do trabalho deverão ser seguidos os seguintes passos: 1. Definição do terreno a avaliar terreno com dimensão suficiente para nele se desenvolver um projeto imobiliário com duração superior a dois anos; 2. Análise do mercado envolvente deverá ser efetuada uma análise de mercado tendo em vista identificar: Valores praticados no mercado envolvente Características das construções envolventes (dimensões, tipo e qualidade da construção, características funcionais) Ritmo de colocação dos produtos no mercado. Com base nos elementos atrás referidos deverão ser utilizados as técnicas aprendidas nos Métodos Tradicionais de Avaliação para elaborar a estimativa de valor do terreno, de acordo com o seguinte: Método Comparativo As técnicas de homogeneização das amostras deverão ser aplicadas aos valores praticados no mercado envolvente, tendo em vista a determinação dos fatores de valorização. Esta metodologia deverá ser aplicada quer aos valores de venda quer aos valores de arrendamento. A partir da identificação e quantificação dos fatores de valorização deverá ser estimado o Valor de Mercado de uma propriedade com as características mais frequentemente encontradas deverá ser comercializado. Para tal dever-se-á definir essas características e efetuar a homogeneização da amostra tendo em consideração essas características

7 De acordo com as informações já prestadas, o valor que servirá à comparação dos imóveis destinados a habitação será o valor de transacção e o valor que servirá de comparação para estabelecimentos comerciais ou escritórios será o valor de renda, podendo, no entanto, ser aceites outras escolhas desde que justificadas pelas características do mercado envolvente. Método do Rendimento Deverá ser determinada a taxa de rentabilidade pretendida pelos investidores da zona para imóveis para os quais se selecionou o valor de arrendamento. A partir dessa taxa de rentabilidade e das rendas anteriormente estimadas deverá ser determinado o Valor de Mercado das frações destinadas a essa função. Método dos Custos A partir das características dos imóveis, definida no momento de prospeção, deverá estimar-se os custos de construção para os diversos tipos de utilização. Deverá ainda ser efetuada a estimativa para os diversos custos e encargos a ter para a realização do projeto (Administrativos, Projeto, Encargos, Financiamento). Com base nos elementos até aqui determinados deverá ser efetuada a avaliação do terreno de acordo com o Método dos Custos Evolutivo. Dependendo das características da construção deverá ser elaborada uma projeção temporal realista para a execução das obras. A partir das conclusões sobre o ritmo de escoamento retiradas durante a fase da prospeção deverá ser elaborada uma projeção do ritmo de vendas das construções. Os valores de venda a considerar são os resultantes da aplicação do Método de Rendimento e do Método Comparativo. Deverá ser considerada uma taxa de atualização dos saldos resultantes que reflicta o habitualmente esperado no mercado em análise. O relatório de avaliação deverá seguir os parâmetros definidos no Anexo I do Regulamento nº 1/2014 da CMC. Todos os elementos relativos ao terreno e cálculos que servirem de base à estimativa de valor deverão ser incluídos em anexo ao relatório