PARTE TEÓRICA (10 VALORES)

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Izabel Santiago Vilaverde
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Academia BAI E S C O L A S U P E R I O R D E A C TI VI D A D ES I M O B I L I Á R I A S INO CURSO DE FORMAÇÃO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Certificado ela CMC Avaliação Imobiliária: Métodos Tradicionais

Máxima e Melhor utilização QUESTÃO Nº 2 (2 valores) Em que consiste e em que Métodos de Avaliação Imobiliária é utilizado o rocesso de Homogeneização?

1 Academia BAI E S C O L A S U P E R I O R D E A C TI VI D A D ES I M O B I L I Á R I A S INO CURSO DE FORMAÇÃO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Certificado ela CMC Avaliação Imobiliária: Métodos Tradicionais DURAÇÃO: 4 HORAS (TOLERÂNCIA MÁXIMA+ 30 MINUTOS) PARTE TEÓRICA (10 VALORES) TRE QUESTÃO Nº 1 (2,0 valores) Qual a diferença entre avaliar um imóvel de acordo com o Valor de Mercado ou de acordo com a Máxima e Melhor utilização QUESTÃO Nº 2 (2 valores) Em que consiste e em que Métodos de Avaliação Imobiliária é utilizado o rocesso de Homogeneização?. DE QUESTÃO Nº 3 (2,0 valores) A taxa de caitalização e a taxa de actualização na avaliação imobiliária são o inverso uma da outra? Justifique. QUESTÃO Nº 4 (2,0 valores) Em que consiste avaliar um imóvel elo Método do Rendimento? ME QUESTÃO Nº 5 (2,0 valores) EXA A avaliação de terrenos ara construção, elo Método do Valor Residual, ode ser feita segundo duas abordagens distintas : análise estática; e análise dinâmica. Distinga entre si, as duas abordagens referidas abordando, obrigatoriamente, em que circunstâncias alicaria cada uma delas e como se faz refletir, em cada uma das abordagens, os fatores temo e risco.

2 PARTE PRÁTICA (10,0 VALORES) (devem ser aresentados todos os cálculos que ermitam aferir como estimou os valores finais) Tio Cozinha Equiada A Avaliar Refª 1 Refª 2 Refª 3 Refª 4 Refª 5 Refª 6 Refª 7 Refª 8 Estado de Conservação Garagem Fechada Existência de Ascensor Preço? , , ,00 Usado , , , , ,00 Usado TRE Designação INO QUESTÃO Nº 6 (3 valores) Suonha um fogo identificado elas características abaixo, inserido num mercado ara o qual realizou a rosecção indicada. DE a) Calcule, utilizando as metodologias que considere adequadas e justificando as oções tomadas, o valor do imóvel. b) Qual o Valor que este teria se se encontrasse arrendado, com uma renda de USD/mês, elos róximos 33 meses? EXA ME (justifique as oções os ressuostos que terá que assumir. Em caso de faltar algum dado que considere relevante, assuma um que ache razoável, justificando)

3 QUESTÃO Nº 7 (3 valores) Estime o Valor de Mercado de uma moradia em construção, actualmente com uma ercentagem de obra executada de 65%, com as características abaixo: área bruta habitação 320 m2 área bruta de anexos: 150 m2 Neste momento, moradias novas são vendidas na zona or USD De acordo com as características construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram aurados os seguintes custos, em novo: custos de construção Habitação custos de construção Anexos custos de taxas e licenças custos administrativos custos de rojecto custos de Fiscalização custos comerciais USD/m2 Ab 900 USD/m2 Ab 3% do custo de construção 5% do custo de construção 5% do custo de construção 5% do custo de construção 5% das vendas Encargos Financeiros 24% sobre 75% dos custos de desenvolvimento Margem de Lucro QUESTÃO Nº 8 (3,50 valores) 15% sobre os custos totais Considere um Terreno com uma caacidade construtiva de 3500 m2 Ab, com uma Renda Potencial de 60 USD/m2. A taxa de caitalização na zona é de 8%. Utilizando o Quadro anexo, estime o valor do terreno considerando que o ritmo de construção é o constante do quadro. Adote um ritmo de receitas que considere adequado ara o mercado, assim como qualquer valor que considere necessário ara a estimativa.

4 Momento TOTAL Custos 0% Escritórios , , ,00 Caves , , ,00 Custos Construção , , ,00 Custos Indirectos , , , , ,00 Custos Totais , , , , ,00 Vendas Receitas Brutas C.Comerciais Receitas Líquidas Fluxos Caixa Enc. Financeiros Dívida Banca Fim Período Saldo Período Taxa Actualização Saldo Actualizado Custos Aquisição Terreno Líquido Anos

5 V = A x ((Com x Fd x F1 x F2 x x Fn) V Valor do Imóvel A Área do Imóvel Com Valor do Imóvel Comarável F1 a Fn= Factores de valorização identificados FORMULÁRIO Método Comarativo Factores de valorização Método Rendimento Caitalização Directa V = R/tx V Valor do Imóvel R Renda do eríodo considerado tx taxa de caitalização ara o eríodo considerado V (R D (1 t) Método Rendimento Discounted Cash-Flow ) (V n f 1 n 1 (1 t) V Valor Financeiro do Imóvel R Rendimentos Previstos D Desesas Oeracionais Vf Valor Final no final de vida do investimento ou eretuidade t - Taxa de Actualização - Período n - Vida Prevista do Investimento ou temo ara atingir a eretuidade, em eríodos. ) Pode ser simlificado V PMT n (1 t) 1 (V ) n (1 ) t t (1 t) f n 1 V Valor Financeiro do Imóvel PMT Rendas constantes finitas D Desesas Oeracionais Vf Valor Final no final de vida do investimento ou eretuidade t - Taxa de Actualização n - Vida Prevista do Investimento ou temo ara atingir a eretuidade, em eríodos.

6 FÓRMULA INICIAL V = T + ET + CC + CI + M - D T valor comercial do terreno; V valor comercial do edificado a construir; ET encargos com a aquisição do terreno; Cc custo estimado da construção; Ci encargos conexos com a construção custos indirectos; M lucro do romotor D Dereciação FÓRMULA INICIAL T= V (ET + CC + CI + M - D ) T valor comercial do terreno; V valor comercial do edificado a construir; ET encargos com a aquisição do terreno; Cc custo estimado da construção; Ci encargos conexos com a construção custos indirectos; M lucro do romotor D Dereciação V Método do Custo Evolutivo FÓRMULA FINAL C Somatório de todos os Custos; % C.Comerc ercentagem dos custos comerciais; Método do Custo Involutivo Estático FÓRMULA FINAL V,Líquido Valor de Mercado Custos Comerciais; Mc lucro do romotor sobre os custos % M ercentagem lucro do romotor; D Dereciação Método do Custo Involutivo Dinâmico n C (R D ) (Vf ) 1 n 1 (1 t) (1 t) (1 t) Que ode ser simlificada n (R C ) (Vf ) V 1 n 1 (1 t) (1 t) V Valor do Imóvel antes da execução do emreendimento C Custos de execução do Projecto Imobiliário R Rendimentos Previstos D Desesas Oeracionais Vf Valor Final no final de vida do investimento t - Taxa de Actualização - Período n - Vida Prevista do Investimento.

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