VISION ESCRITÓRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

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1 VISION ESCRITÓRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO RELATÓRIO E CONTAS

2 Senhores Subscritores, É com todo o gosto que apresentamos as contas do VISION ESCRITÓRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO, relativas ao ano de 2002, para vossa apreciação. As contas foram auditadas pela Deloitte é Deloitte & Touche Quality Firm - Serviços Profissionais de Auditoria e Consultoria, S.A.e revistas e certificadas pela Sociedade de Revisores Oficiais de Contas Freire, Loureiro e Associados, SROC. 1 INTRODUÇÃO Por deliberação do Conselho Directivo da CMVM de 14 de Junho de 2002 foi autorizado o aumento de capital do fundo imobiliário fechado VISION ESCRITÓRIOS até ao montante de Euros ( cento e setenta e cinco milhões de euros ) por subscrição particular, nos termos dos nºs 2 e 3 do artigo 28º do Decret- Lei 294/95 de 17 de Novembro, com a redacção do Decreto-Lei nº 323/97 de 26 de Novembro. A colocação do aumento de capital do VISION ESCRITÓRIOS, junto de investidores institucionais nacionais, contou com excelente adesão destes investidores, o que comprovou a oportunidade da proposta de valor do FUNDO e o enquadramento favorável à colocação, relacionado com a conjuntura de baixas taxas de juro e da necessidade de diversificação dos investimentos. Durante o ano 2002, deu-se corpo à estratégia de investimento proposta aos investidores e espelhada no regulamento do FUNDO Com efeito o Fundo viu o seu capital aumentado em 5 de Julho para Unidades de Participação, tendo-se alcançado em 31 de Dezembro de 2002 um valor global do FUNDO de uros ,11 dos quais uros ,62 (incluindo as regularizações por conta de imóveis) em aplicações imobiliárias e o restante em aplicações financeiras remuneradas, a prazo e à ordem. Foi assim plenamente atingido o objectivo inicial de volume para o activo sob gestão neste Fundo dotando-o da dimensão necessária e suficiente para o prosseguimento da estratégia proposta tendo em consideração a desejável diversificação do risco e simultânea especialização do segmento imobiliário anunciada. No dia 20 de Dezembro de 2002 foram distribuídos rendimentos aos participantes, tendo-se pago Euros 0, por Unidade de Participação correspondentes 2

3 a rendimentos e Euros 0, por Unidade de correspondentes a IRC retido, que foi distribuído somente às instituições isentas de IRC (que compõe uma razoável percentagem dos participantes no Fundo). Durante o ano 2002 procedeu-se à aquisição de vários imóveis na sua totalidade, sempre com boas localizações, bons equipamentos e boas acessibilidades, tendo-se procedido ao seu rápido arrendamento a grandes e médias empresas e instituições de grande relevo nacional. 2 - ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO O ano de 2002 continuou a caracterizar-se por um menor crescimento da economia portuguesa, em linha com a média da União Europeia. A taxa de inflação mantém ao longo de 2002 uma razoável estabilidade, substancialmente suportada por uma inflação também estável na União Europeia. O Banco Central Europeu, desceu repetidamente as suas taxas directoras durante o ano de 2002 acompanhando um efeito semelhante mas ainda mais acentuado do Banco Central dos Estados Unidos da América. A politica monetária destas duas grandes zonas económicas teve um efeito muito positivo na minimização do arrefecimento das economias, que se vinha fazendo sentir desde o inicio do ano 2001 e que muito se acentuou com os dramáticos acontecimentos do 11 de Setembro. Em termos gerais, o ano de 2002 foi marcado por grande incerteza que se traduziu numa enorme volatilidade dos mercados bolsistas o que pôs em relevo a oportunidade do investimento imobiliário como classe alternativa de activos de rendimento. O investimento imobiliário deverá continuar a mostrar dinamismo e atractividade, quer pelo continuado baixo nível das taxas de juro quer pela necessidade de diversificação dos investimentos. 3

4 3 PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO O FUNDO adquiriu, durante o ano 2002: Um prédio sito na Avª Do Forte 12 em Carnaxide; Um prédio sito na Avª Joshua Benoliel nº 6 (Amoreiras), em Lisboa Um prédio sito na Rua de Entrecampos 28, em Lisboa Foi privilegiada a aquisição de imóveis de muito boa localização e de construção muito recente, tendo-se adquirido imóveis na sua totalidade, em linha com a política expressa aos investidores. Tendo em atenção a diminuição registada na procura de grandes espaços para arrendamento, foi previligiada a aquisição de imóveis já arrendados, o que veio efectivamente a verificar-se no caso do imóvel sito em Carnaxide integralmente arrendado à Tetra Pack e no imóvel sito na Rua de Entrecampos integralmente arrendado ao Grupo Portugal Telecom. O edifício sito no Alto das Amoreiras, embora seja composto por diversas fracções de menor dimensão (único imóvel com este tipo de características existente no Fundo) também se encontrava 75% arrendado à data da aquisição, tendo posteriormente sido arrendados diversos espaços a empresas de boa qualidade e credibilidade. 4

5 4 PERSPECTIVAS PARA O ANO 2003 Com a continuação do crescimento, se bem que moderado, da economia e a previsível continuada volatilidade do mercado de acções, é de prever para o ano 2003 uma evolução positiva do mercado imobiliário, sobretudo no que se refere aos escritórios de construção recente e bem localizados. A reestruturação do tecido empresarial português e a evolução da necessidade de instalações daí decorrentes, apontam para uma continuada procura de prédios de escritórios modernos, bem equipados e flexíveis e com boa acessibilidade e estacionamento. Sobretudo se localizados no centro de Lisboa. Por outro lado, a globalização de investimento imobiliário, pelos grandes agentes internacionais, irá continuar a tornar as rendibilidades obteníveis no mercado português muito interessantes para esses investidores imobiliários transfronteiriços, atraindo volume de investimentos para o nosso país, com a consequente manutenção de alguma tenção na procura de bons imóveis para arrendamento e possível aumento dos preços dos mesmos. O ano 2003 será portanto um ano de continuada actividade para o Fundo Vision Escritórios, embora sem perspectivas de novas aquisições devido à dimensão do fundo e à perspectiva menos positiva da procura de grandes espaços para arrendamento em Portugal. Lisboa, 31 de Janeiro de

6 VISION ESCRITÓRIOS - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 E 2001 (Montantes expressos em Euro) Activo Mais- Menos- Activo Activo ACTIVO Notas bruto -valias -valias líquido líquido PASSIVO E CAPITAL DO FUNDO Notas 2002 IMÓVEIS: CAPITAL DO FUNDO: Construções 2 114,361,357 8,045,672 (1,000,000) 121,407,029 61,684,826 Unidades de participação 1 129,235,435 Adiantamentos para compra de imóveis 2 29,547, ,547,656 16,768,062 Variações patrimoniais em subscrições Total de imóveis 143,909,013 8,045,672 (1,000,000) 150,954,685 78,452,888 e resgates 1 11,251,736 Resultados transitados 1 1,586,449 CONTAS DE TERCEIROS: Resultados distribuídos 1 (4,486,096) Devedores por rendas vencidas 13 1,468, ,468, ,355 Ajustamentos em imóveis 1 7,045,672 Outras contas de devedores 13 59, ,686 - Resultado líquido do exercício 1 6,772,538 Sector Público Administrativo , ,318 - Total do capital do fundo 151,405,734 2,019, ,019, ,355 DISPONIBILIDADES: CONTAS DE TERCEIROS: Depósitos à ordem 6 36, , ,914 Comissões a pagar ,237 Depósitos a prazo 6 850, ,000 34,200,000 Sector Público Administrativo 200 Total das disponibilidades 886, ,159 34,623,914 Outras contas de credores 15 2,061,581 Total de terceiros 2,219,018 CONTAS DE REGULARIZAÇÃO: Proveitos a receber ,280 CONTAS DE REGULARIZAÇÃO: Despesas com custo diferido , , ,992 Receitas com proveito diferido 16 1,398,232 Outras contas de regularização 14 1,100, ,100, ,407 Outras contas de regularização ,335 Total das regularizações activas 1,377, ,377,498 1,652,679 Total das regularizações passivas 1,613,567 Total do passivo 3,832,585 Total do activo 148,192,647 8,045,672 (1,000,000) 155,238, ,833,836 Total do capital do fundo e do passivo 155,238,319 Total do número de unidades de participação 1 25,847,087 20,017,200 Valor unitário da unidade de participação

7 VISION ESCRITÓRIOS - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 E 2001 (Montantes expressos em Euro) CUSTOS E PERDAS Notas PROVEITOS E GANHOS Notas CUSTOS E PERDAS CORRENTES: PROVEITOS E GANHOS CORRENTES: Juros e custos equiparados: Juros e proveitos equiparados: De operações correntes 4,924 - Outras, de operações correntes , ,475 Comissões: Outras, de operações correntes 17 1,350, ,003 Rendimentos de imóveis: Impostos e taxas: Rendas 19 9,969,473 4,831,402 Impostos indirectos 11 19,551 13,025 Condomínio 77,733 - Impostos directos 11 e 15 2,010,908 1,085,005 Total de proveitos e ganhos correntes 10,937,415 5,748,877 Taxas 24,071 2,413 Fornecimentos e serviços externos 913, ,282 Proveitos e ganhos eventurais: Outros custos e perdas correntes 2, Outros ganhos eventuais 160,113 28,546 Total de custos e perdas correntes 4,324,990 2,795,745 Custos e perdas eventuais: Outros custos eventuais ,324,990 2,796,414 Resultado líquido do exercício 1 6,772,538 2,981,009 Total 11,097,528 5,777,423 Total 11,097,528 5,777,423 Resultados de imóveis: 9,056,409 3,974,120 Resultados correntes: 8,623,333 4,038,137 Resultados eventuais: 160,113 27,877 Resultados antes de impostos sobre o rendimento: 8,783,446 4,066,014 Resultado líquido do exercício: 6,772,538 2,981,009 7

8 VISION ESCRITÓRIOS - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 E 2001 (Montantes expressos em Euro) OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO Recebimentos: Subscrição de unidades de participação 34,279,736 33,126,853 Pagamentos: Rendimentos pagos aos participantes (5,571,718) (2,888,719) Fluxo das operações sobre as unidades do Fundo 28,708,018 30,238,134 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS Recebimentos: Rendimentos de imóveis 8,871,129 4,320,503 Outros recebimentos de valores imobiliários 58,577 - Pagamentos: Aquisição de imóveis (57,678,388) (17,773,259) Despesas correntes com imóveis (913,064) (323,850) Adiantamentos para compra de imóveis (12,796,308) (6,764,692) Grandes reparações em imovéis (511,406) (6,810,921) Fluxo das operações sobre valores imobiliários (62,969,460) (27,352,219) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE Recebimentos: Juros de depósitos bancários 1,054, ,278 Outros recebimentos correntes 266,086 1,033,276 Impostos e taxas 514,079 - Pagamentos: Comissões de gestão e de depositário (1,303,298) (794,153) Juros devedores de depósitos bancários (4,924) - Impostos e taxas - (32,491) Outros pagamentos correntes (2,391) (536,353) Fluxo das operações de gestão corrente 523, ,557 Saldo dos fluxos monetários do exercício (33,737,755) 3,172,472 Disponibilidades no início do exercício 34,623,914 31,451,442 Disponibilidades no final do exercício 886,159 34,623,914 8

9 VISION ESCRITÓRIOS - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 (Montantes expressos em Euro) INTRODUÇÃO A constituição do Vision Escritórios - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (adiante denominado por Fundo), foi autorizada por comunicação da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários ( CMVM ) datada de 6 de Outubro de 1999, tendo iniciado a sua actividade em 18 de Outubro de Trata-se de um fundo de investimento imobiliário fechado, constituído por um prazo de dez anos. A sua actividade e funcionamento enquadram-se no disposto do Decreto-Lei nº 60/2002, de 2 de Março, no Regulamento nº 8/2002 da CMVM e no Regulamento de Gestão de Fundo. Nos termos da lei e do Regulamento de Gestão do Fundo, este será essencialmente composto por valores imobiliários e activos líquidos previstos no regulamento de gestão, ou outros legalmente autorizados. O Fundo é administrado, gerido e representado pela NORFIN - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (adiante designada por Sociedade Gestora), sendo as funções de banco depositário exercidas pela Caixa Económica Montepio Geral, S.A. (adiante designado por banco depositário). BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela CMVM, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida neste Plano. As notas cuja numeração se encontra ausente não são aplicáveis, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, são como segue: a) Especialização de exercícios O Fundo regista as suas receitas e despesas de acordo com o princípio da especialização de exercícios pelo qual as receitas e despesas são reconhecidas à medida em que são geradas, independentemente do momento em que são recebidas ou pagas. As diferenças entre os montantes recebidos e pagos e as correspondentes receitas e despesas geradas são registadas nas contas de regularização. b) Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são registados de acordo com os pagamentos efectuados relativos ao respectivo custo de aquisição, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados, uma vez que deverão reflectir o seu valor venal, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido caso fossem vendidos em condições normais de mercado. De acordo com o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, as aquisições de bens imóveis e as respectivas alienações devem ser precedidas de pareceres de, pelo menos, dois peritos independentes, sujeitos a registo individual junto da CMVM, podendo esta inscrição ser efectuada até Os imóveis são avaliados com uma periodicidade bianual e sempre que ocorra uma alteração significativa do seu valor. A valorização de cada um dos imóveis é definida pela Sociedade Gestora, no contexto do regulamento nº 8/2002 da CMVM, sendo reanalisada anualmente por comparação do seu valor contabilístico com o resultante das avaliações dos citados peritos independentes, devendo manter-se no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média simples dos valores indicados nos relatórios de avaliação. Os fundos imobiliários deverão cumprir esta regra até As mais ou menos-valias potenciais que resultam do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são reconhecidas no capital do fundo na rubrica "Ajustamentos em imóveis", tendo como contrapartida as rubricas Mais-valias e Menos-valias do activo. As mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são reflectidas na demonstração dos resultados do exercício em que os mesmos são vendidos, sendo determinadas com base na diferença entre o valor de venda e o seu custo de aquisição. Simultaneamente, são anulados os ajustamentos favoráveis ou desfavoráveis, incluídos no capital do fundo, por contrapartida das rubricas Mais-valias e Menos-valias do activo. 1

10 Os imóveis de propriedade do Fundo destinam-se a arrendamento. As rendas são reconhecidas como proveitos no ano a que respeitam, sendo registadas pelo seu montante bruto na rubrica Rendimento de imóveis (Nota 19). O respectivo imposto é reconhecido na demonstração de resultados na rubrica Impostos e taxas (Nota 11). As rendas recebidas antecipadamente são registadas na rubrica do passivo "Contas de Regularização Receitas com proveito diferido (Nota 16). c) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido do património do Fundo, pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido do património do Fundo corresponde ao somatório das rubricas do capital do fundo, isto é, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos, ajustamentos em imóveis e resultado líquido do exercício. A rubrica Variações patrimoniais em subscrições e resgates resulta da diferença entre o valor de subscrição ou resgate relativamente ao valor base da unidade de participação, na data da operação. d) Taxa de supervisão A taxa de supervisão cobrada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo, sendo calculada por aplicação de uma taxa mensal sobre o valor líquido global do Fundo no último dia de cada mês. A partir de Novembro de 2001 a taxa mensal em vigor foi de 0,00266%. e) Comissões De acordo com o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, a comissão de gestão e a comissão de depositário, constituem um encargo de Fundo a título de remuneração dos serviços que lhe sejam prestados. A comissão de gestão corresponde à remuneração da Sociedade Gestora responsável pela gestão do património do Fundo. Esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,875% sobre o património líquido do Fundo, sendo liquidada mensalmente e registada na demonstração de resultados na rubrica Comissões (Nota 17). A comissão do banco depositário destina-se a fazer face às despesas do banco relativas aos serviços prestados ao Fundo. É calculada diariamente através da aplicação de uma taxa anual de um por mil sobre o património líquido do Fundo, sendo igualmente registada na rubrica Comissões (Nota 17). 1. CAPITAL DO FUNDO O património do Fundo está titulado através de unidades de participação iguais com um valor base de Euro cinco cada, conferindo aos seus titulares um direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades de participação que possuam. Nos termos da legislação em vigor, a Sociedade Gestora solicitou à CMVM, no decurso do exercício de 2002, uma autorização para o aumento do capital do fundo até ao limite de Euro Nesta sequência, veio a CMVM em 18 de Junho de 2002 autorizar o referido aumento, sendo que a subscrição verificada em 5 de Julho de 2002 foram adquiridas unidades de participação, ao preço de Euro 5,88 cada. 2

11 O movimento ocorrido no capital do fundo durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2002 foi o seguinte: Saldo Distribuição de Transfe- Saldo Rubrica inicial Aumentos resultados rências final Valor base Variações patrimoniais em subscrições e resgates Resultados transitados Resultados distribuídos ( ) - ( ) ( ) Ajustamentos em imóveis (Nota 2) Resultado líquido do período ( ) ( ) Número de unidades de participação Valor da unidade de participação 5,637 5,858 De acordo com o seu regulamento de gestão, o Fundo distribui rendimentos anualmente, tendo sido deliberado pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora em 24 de Outubro de 2002, distribuir resultados no montante de Euro Uma vez que o Fundo conta com participantes isentos de Imposto de Rendimentos das Pessoas Colectivas ( IRC ), quando do pagamento dos referidos resultados restituí a esses participantes o montante correspondente de IRC, o qual em 31 de Dezembro de 2002 ainda se encontra pendente de recebimento por parte do Estado no valor de Euro (Nota 14), dado que o Fundo ainda não efectuou o pedido de reembolso, o qual, nos termos do nº 9 do artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais pode ser realizado até ao fim do mês de Abril de 2003 ou ser feita a dedução em entregas posteriores de imposto. Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2002, a variação ocorrida na rubrica ajustamentos em imóveis resulta de mais-valias e menos-valias potenciais. 2. IMÓVEIS Em 31 de Dezembro de 2002, esta rubrica é composta por imóveis adquiridos para arrendamento e por adiantamentos efectuados para compra futura de imóveis. De acordo com o disposto no Decreto-Lei nº 294/95 de 17 de Novembro, durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2002, o Fundo solicitou avaliações para os imóveis adquiridos, as quais foram efectuadas por dois avaliadores independentes em data próxima do final do exercício. Esta rubrica é composta da seguinte forma: Diferença entre o valor da Área Maisbruta avaliação e o valor do balanço Ano de Pagamentos -valias Valor do Primeira Segunda Face à mais alta Face à mais baixa Imóvel (a) (b) aquisição efectuados (Nota 1) balanço avaliação avaliação das avaliações das avaliações Av. de Berna (c) Av. Defensores de Chaves (d) Av. da República (e) Av. Almirante Reis (f) Rua Mouzinho da Silveira (g) Av. Thomaz Ribeiro - Queijas (h) Av. Fontes Pereira de Melo, 27 (i) Alto das Amoreiras (j) Entrecampos 28 (k) ( ) (a) Todos os imóveis se localizam no distrito de Lisboa. (b) Área expressa em metros quadrados, excluindo parqueamentos. (c) Este imóvel encontra-se totalmente concluído e arrendado, tendo o Fundo pago Euro pelo terreno e respectivos encargos legais e Euro pela construção do imóvel. Nos termos do disposto no Decreto-Lei nº 241/86 de 20 de Agosto, o Fundo efectuou o pedido de renúncia à isenção do Imposto sobre o Valor Acrescentado ( IVA ) incorrido na construção deste imóvel, na parte correspondente aos contratos de arrendamento definitivos que já foram celebrados, no montante de Euro , o qual foi integralmente recuperado. 3

12 (d) Imóvel adquirido devoluto pelo montante de Euro , tendo efectuado obras no montante de Euro Em 31 de Dezembro de 2002, este imóvel encontra-se totalmente concluído e arrendado. (e) (f) Em 31 de Dezembro de 2002, este imóvel encontra-se totalmente concluído e parcialmente arrendado. O Fundo adquiriu o imóvel devoluto pelo preço de Euro acrescido de despesas com escrituras e registos no montante de Euro , tendo efectuado reparações que ascenderam ao montante de Euro Este imóvel encontra-se totalmente concluído e arrendado, tendo o Fundo pago Euro pela sua aquisição acrescidos de despesas com escrituras e registos no montante de Euro e obras de remodelação e reconversão no montante de Euro Nos termos da referida legislação, o Fundo efectuou o pedido de renúncia à isenção do IVA incorrido na remodelação deste imóvel, na parte correspondente aos contratos de arrendamento definitivos que já foram celebrados, tendo procedido à regularização do IVA liquidado das rendas até 31 de Dezembro de 2002 no montante de Euro (Euro no exercício findo em 31 de Dezembro de 2002). (g) Em 31 de Dezembro de 2002, este imóvel encontra-se totalmente concluído e arrendado, tendo o Fundo pago Euro pela sua aquisição, acrescidos de encargos legais no montante de Euro e reparações no montante de Euro Nos termos da referida legislação, o Fundo efectuou o pedido de renúncia à isenção do IVA incorrido na remodelação deste imóvel, na parte correspondente aos contratos de arrendamento definitivos que já foram celebrados, tendo procedido à regularização do IVA liquidado das rendas no exercício findo em 31 de Dezembro de 2002 no montante de Euro (h) Este imóvel encontra-se totalmente concluído e arrendado, tendo o Fundo pago Euro pela sua aquisição, Euro pelos encargos legais e outros. Nos termos da referida legislação, o Fundo efectuou o pedido de renúncia à isenção do IVA incorrido na aquisição deste imóvel, na parte correspondente aos contratos de arrendamento definitivos que já foram celebrados, no montante de Euro , o qual foi integralmente recuperado. (i) (j) Em 31 de Dezembro de 2002, este imóvel encontra-se totalmente arrendado, tendo o Fundo pago Euro pela sua aquisição, acrescidos de encargos legais no montante de Euro Em 31 de Dezembro de 2002, este imóvel encontra-se totalmente concluído e parcialmente arrendado, tendo o Fundo pago Euro pela sua aquisição, acrescidos de encargos legais no montante de Euro Ao valor de balanço deste imóvel acresce um montante de Euro (Nota 12), relativo à parcela que se encontrava pendente de pagamento em 31 de Dezembro de (k) Em 31 de Dezembro de 2002, este imóvel encontra-se totalmente concluído e arrendado, tendo o Fundo pago Euro pela sua aquisição, acrescidos de encargos legais no montante de Euro No decurso do exercício de 2002, foram efectuadas as seguintes reavaliações de imóveis: Imóvel Av. Almirante Reis Entrecampos, 28 ( ) ======== Adiantamentos para compra de imóveis: Em 31 de Dezembro de 2002, o saldo desta rubrica corresponde a adiantamentos efectuados pelo Fundo para aquisição de imóveis com base em contratos promessa de compra e venda celebrados com as respectivas entidades proprietárias e trabalhos de remodelação, tendo a seguinte composição: 4

13 Diferença entre o valor da avaliação e o valor do balanço Adiantamentos Trabalhos de Primeira Segunda Face à mais alta Face à mais baixa (Nota 12) remodelação Total avaliação avaliação das avaliações das avaliações Av. Fontes Pereira de Melo nos. 7 a 13 Lisboa (a) Av. do Forte nº 12 - Carnaxide (b) (a) Em 31 de Dezembro de 2002, o valor de adiantamentos efectuados pelo Fundo neste imóvel corresponde ao valor total de compra acordado entre as partes no contrato promessa de compra e venda, aguardando a competente escritura de venda. (b) Ao valor de balanço deste imóvel acresce um montante de Euro (Nota 12), relativa à parcela do valor de aquisição que se encontrava pendente de pagamento em 31 de Dezembro de DISPONIBILIDADES Em 31 de Dezembro de 2002, esta rubrica é composta por depósitos à ordem e a prazo no Banco Comercial Português, S.A. e na Caixa Económica Montepio Geral, S.A.. Os depósitos a prazo, que se venceram no dia 6 de Janeiro de 2003 são remunerados a uma taxa de juro anual de 3%. Os juros a receber relativos a estes depósitos encontram-se registados no activo, na rubrica Contas de regularização proveitos a receber. 11. IMPOSTOS E TAXAS Nos termos do disposto no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime específico de tributação em sede de IRC, relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada. Rendimentos prediais Os rendimentos prediais (rendas) são tributados autonomamente a uma taxa de 20%, a qual incide sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido efectivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente documentados (Nota 15). Mais-valias prediais As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva de imposto é de 12,5%. Outros rendimentos No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efectuada autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português, sendo que a referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano. No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais- -valias, a tributação é efectuada por retenção na fonte, como se de pessoas singulares residentes em território português se tratassem, isto é, são tributados por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para entidades residentes, ou, relativamente a rendimentos não sujeitos a retenção na fonte, autonomamente, a uma taxa de 25%. Em 31 de Dezembro de 2002, os impostos suportados apresentam a seguinte composição: Impostos indirectos - Imposto do Selo Impostos directos - Rendimentos prediais Rendimentos de capitais ======== 5

14 12. RESPONSABILIDADES COM TERCEIROS Em 31 de Dezembro de 2002, o Fundo tinha responsabilidades assumidas com terceiros, relacionadas com operações de compra de imóveis no montante de Euro Estas responsabilidades resultam de contratos de promessa de compra de imóveis, com o seguinte detalhe: Av. do Forte nº 12 Carnaxide (Nota 2) Alto das Amoreiras (a) Av. Defensores de Chaves (b) ======== (a) (b) Este montante refere-se a retenções efectuadas pelo Fundo por conta do antigo proprietário como contrapartida da regularização dos contratos de arrendamento e de trabalhos de recondicionamento. Este montante refere-se a obras efectuadas neste imóvel por conta do antigo proprietário, tendo o Fundo retido o correspondente parte do valor de compra acordado. Até à data deste relatório, encontra-se em discussão qual o montante das obras a suportar por cada entidade. 13. CONTAS DE TERCEIROS - ACTIVO Em 31 de Dezembro de 2002, esta rubrica têm a seguinte composição: Devedores por rendas vencidas Outras contas de devedores Sector Público Administrativo: Imposto a recuperar rendimento de capitais (a) ======== (a) Este saldo corresponde ao imposto a recuperar referente ao exercício de CONTAS DE REGULARIZAÇÃO - ACTIVO Em 31 de Dezembro de 2002, os saldos destas rubricas têm a seguinte composição: Proveitos a receber: Juros a receber de depósitos 354 === Despesas com custo diferido: Impostos retidos sobre as rendas brutas (Nota 15) ====== Outras contas de regularização: Imposto sobre o rendimento de pessoas colectivas (Nota 1) Valores a reembolsar ======== 15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO Em 31 de Dezembro de 2002, esta rubrica tem a seguinte composição: Comissões a pagar: Comissão de gestão (Introdução) Comissão de depositário (Introdução) Taxa de supervisão ====== 6

15 Outras contas de credores: Imposto estimado: Rendimentos prediais Rendimentos de capitais 71 Fornecedores ======== Em 31 de Dezembro de 2002, o imposto a pagar sobre rendimentos prediais tem a seguinte composição: Imposto estimado (Nota 11) Retenções na fonte (Nota 14) ( ) ======== 16. CONTAS DE REGULARIZAÇÃO PASSIVO Em 31 de Dezembro de 2002, esta rubrica tem a seguinte composição: Receitas com proveito diferido: Rendas recebidas antecipadamente Cauções Outras receitas ======== Outras contas de regularização: Imposto sobre o valor acrescentado Outros ====== 17. COMISSÕES Nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2002 e 2001, esta rubrica apresenta a seguinte composição: Comissão de gestão (Introdução) Comissão de depositário (Introdução) Taxa de supervisão Outras comissões ======== ====== 18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2002 e 2001, esta rubrica refere-se, essencialmente, aos juros de depósitos a prazo. 19. RENDIMENTOS DE IMÓVEIS Nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2002 e 2001, esta rubrica refere-se integralmente às rendas dos imóveis que constituem a carteira do Fundo e que já se encontravam arrendados a essas datas. O seu detalhe por imóvel em 31 de Dezembro de 2002 é como segue: Av. Berna Av. Defensores de Chaves Av. da República Av. Almirante Reis

16 Rua Mouzinho da Silveira Av. Thomaz Ribeiro Queijas Av. Fontes Pereira de Melo, Alto das Amoreiras Entrecampos, Av. Fontes Pereira de Melo nos. 7 a Av. do Forte,12 Carnaxide ======== 20. GARANTIAS BANCÁRIAS SOBRE OS ARRENDATÁRIOS Em 31 de Dezembro de 2002, o Fundo tinha obtido garantias bancárias de diversos arrendatários no montante total de Euro , conforme segue: Edifício Av. Berna: Iberconsult Edifício Av. Defensores de Chaves: Simtejo Edifício Av. República: ESR Edifício Av. Almirante Reis: Oniway Edifício Av. Thomaz Ribeiro - Queijas: EDS Edifício Alto das Amoreiras: Mundincenter Consultoria Mundincenter SGPS Business Class SEP Cardif Milupa Boston - Meadox St. Jude Medical Lucena Bessone João Paulo Menezes Falcão Papelaria Fernandes Randstad

17 21. NOVO REGIME JURÍDICO DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS O novo regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário no Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março e o Regulamento nº 8/2002 da CMVM estabeleceram um conjunto de novas regras, bem como o respectivo regime transitório. Em 31 de Dezembro de 2002 as disposições transitórias aplicáveis ao Fundo eram as seguintes: - A alínea b) do nº 1 do Artigo 46º do Decreto-Lei nº 60/2002 estabelece que o valor de um imóvel não pode apresentar mais de 25% do activo total do fundo de investimento. Em 31 de Dezembro de 2002, o Fundo apresenta um imóvel correspondente a 27% do total do activo. - O nº 1 do Artigo 8º do Regulamento 8/2002 define que os imóveis acabados devem ser valorizados no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média simples do valor atribuído aos imóveis pelos peritos avaliadores. O regime transitório permite a regularização desta situação até final de O Artigo 16º do referido Regulamento define que os peritos avaliadores devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação: método comparativo, método do rendimento e método do custo. - A alínea a) do Artigo 19º do referido Regulamento define que os imóveis devem ser avaliados por peritos sujeitos a registo individual junto da CMVM. Em 31 de Dezembro de 2002 as avaliações de que o Fundo dispõe foram efectuadas por avaliadores que ainda não se encontram registadas na CMVM. O regime transitório para efeitos desta inscrição termina no final de

18 FREIRE, LOUREIRO E ASSOCIADOS SOCIEDADE DE REVISORES OFICIAIS DE CONTAS INSCRIÇÃO N.º 45 REGISTO NA CMVM nº 232 NIPC Sede em Lisboa: Amoreiras Torre 1-7º Lisboa Telefone Escritório no Porto: Av. da Boavista, º Porto Telefone CERTIFICAÇÃO LEGAL DAS CONTAS E RELATÓRIO DE AUDITORIA (Montantes expressos em Euros) Introdução 1. Nos termos da legislação aplicável, apresentamos a Certificação Legal das Contas e Relatório de Auditoria sobre a informação financeira contida no Relatório de Gestão e as demonstrações financeiras anexas do exercício findo em 31 de Dezembro de 2002 do Vision Escritórios - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (Fundo), as quais compreendem o balanço em 31 de Dezembro de 2002, que evidencia um total de Euros e capital do Fundo de Euros, incluindo um resultado líquido de Euros, as demonstrações dos resultados e dos fluxos monetários do exercício findo naquela data e o correspondente anexo. Responsabilidades 2. É da responsabilidade do Conselho de Administração da Norfin Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S.A. (Sociedade Gestora): (i) a preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do Fundo, o resultado das suas operações e os seus fluxos monetários; (ii) que a informação financeira histórica seja preparada de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites e que seja completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários; (iii) a adopção de políticas e critérios contabilísticos adequados e a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado; e (iv) a informação de qualquer facto relevante que tenha influenciado a actividade do Fundo, posição financeira ou resultados. 3. A nossa responsabilidade consiste em examinar a informação financeira contida nos documentos de prestação de contas acima referidos, incluindo a verificação se, para os aspectos materialmente relevantes, é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários, competindo-nos emitir um relatório profissional e independente baseado no nosso exame. Âmbito 4. O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e as Directrizes de Revisão/Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que este seja planeado e executado com o objectivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Este exame incluiu a verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e informações divulgadas nas demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, utilizadas na sua preparação. Este exame incluiu, igualmente, a apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adoptadas e a sua divulgação, tendo em conta as circunstâncias, a verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade das operações, a apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras, e a apreciação, para os aspectos materialmente relevantes, se a informação financeira é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita. O nosso exame abrangeu ainda a verificação da concordância da informação financeira constante do Relatório de Gestão com os restantes documentos de prestação de contas. Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião. Opinião 5. Em nossa opinião, as demonstrações financeiras referidas no parágrafo 1, apresentam de forma 10

19 verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes, a posição financeira do Vision Escritórios - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado em 31 de Dezembro de 2002, bem como o resultado das suas operações e os seus fluxos monetários no exercício findo naquela data, em conformidade com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para o sector e a informação financeira nelas constante é, nos termos das definições incluídas nas Directrizes mencionadas no parágrafo 4, completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita. Lisboa, 31 de Janeiro de 2003 FREIRE, LOUREIRO E ASSOCIADOS SROC Representada por Carlos Pereira Freire 11