RELATÓRIO ANUAL DE ACTIVIDADE
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- Júlia de Abreu
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1 BNC Predifundo Fundo de Investimento Imobiliário RELATÓRIO ANUAL DE ACTIVIDADE Ano de Janeiro de 2004
2 Política de Investimento O BNC Predifundo iniciou a sua actividade em 1994, e desde então investe no mercado imobiliário numa óptica de solidez e rendibilidade. A política de investimento do Fundo, pressupõe uma análise profunda de cada aquisição efectuada, estudando detalhadamente a qualidade de activo, preço e potencial de valorização a médio prazo. É também, dada especial importância aos arrendatários dos espaços do Fundo, nomeadamente a solidez de seu balanço, garantias prestadas e yield gerado para o Fundo. Transacções de Valores Imobiliários Ao longo do ano de 2003, e na prossecução dos objectivos do Fundo, foram analisadas inúmeras propostas de aquisição de espaços imobiliários. Assim, em Abril, foi adquirido um espaço para Escritórios e Armazém na Maia (distrito do Porto) no valor de 1,7 milhões de euros: Data: Abril de 2003 Montante: mil euros Local: Escritório com 1.611m2 e armazém com 232 m2 no CEM Centro Empresarial da Maia. Arrendatário: Schindler, Ascensores e Escadas Rolantes, SA Imóveis por Distrito Setúbal 12% Viseu 2% Coimbra 3% Faro 3% Santarém 2% Porto 35% Lisboa 43% 2
3 Rendibilidade 1 e Património A aquisição realizada durante o primeiro semestre e a excelente aceitação que o BNC Predifundo tem na rede do BNC Banco Nacional de Crédito, permitiram que o património líquido do Fundo crescesse cerca de 11% para 20,7 milhões de euros, ou seja, um crescimento de 2,1 milhões de euros. Em 31 de Dezembro de 2003, o BNC Predifundo tinha 685 participantes, o que representa uma variação de 19%. Evolução Patrimonial Composição da Carteira Liquidez 21% Milhares de Euros Dez-95 Dez-96 Dez-97 Dez-98 Dez-99 Dez-00 Dez-01 Dez-02 Dez-03 Imóveis situados em Portugal 79% O valor da Unidade de Participação do Fundo no final do exercício era de , a que corresponde uma rendibilidade em 2003 de 3,91%. Rendibilidade Anualizada Evolução do Valor das UP's 7,0% 5,6% 10,0 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 4,8% 4,6% 5,1% 3,9% Cotação em Euros 9,0 8,0 7,0 6,0 1,0% 5,0 0,0% Jun-95 Jun-96 Jun-97 Jun-98 Jun-99 Jun-00 Jun-01 Jun-02 Jun-03 1 A rendibilidade do Fundo é líquida das comissões de gestão e depositário. As rendibilidades passadas não constituem garantia de rendibilidades futuras, dado que os valores das unidades de participação podem aumentar ou diminuir de acordo com o valor dos activos que integram o Fundo. O valor da UP utilizado para o cálculo das rendibilidades corresponde ao valor divulgado no último dia útil dos períodos mencionados. 3
4 Balanço (31 de Dezembro 2003) ANO ACTIVO ACTIVO MENOS-VALIAS ACTIVO ANO PASSIVO ANO ANO BRUTO E PROVISÕES LIQUIDO ANTERIOR ANTERIOR MAIS-VALIAS CAPITAL DO FUNDO IMÓVEIS Unidades de Participação Construções Variações Patrimoniais Adiantamento por compra de imóveis Resultados Transitados TOTAL DE IMÓVEIS Ajustamentos em Imóveis Resultados Líquidos do Período CONTAS DE TERCEIROS TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO Rendas Vencidas, a Regularizar TOTAL DOS VALORES A RECEBER PROVISÕES P/RISCOS ENCARGOS Para Riscos e Encargos - - DISPONIBILIDADES TOTAL PROVISÕES P/RISCOS E ENCARGOS 0 - Depósitos à Ordem CONTAS DE TERCEIROS Depósitos a Prazo Comissões a Pagar TOTAL DAS DISPONIBILIDADES Sector Público Administrativo TOTAL DOS VALORES A PAGAR CONTAS DE REGULARIZAÇÃO CONTAS DE REGULARIZAÇÃO Proveitos a Receber Custos a Pagar Despesas com Custo Diferido Receitas com Proveito Diferido Outras Contas de Regularização Outras Contas de Regularização - - TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES PASSIVAS TOTAL DO ACTIVO TOTAL DO PASSIVO Total do Número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade de Participação 9,1356 8,7901 Demonstração de Resultados (31 Dezembro 2003) CUSTOS E PERDAS ANO ANO PROVEITOS E GANHOS ANO ANO ANTERIOR ANTERIOR CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES COMISSÕES Outras, de operações correntes JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS IMPOSTOS E TAXAS Da carteira de títulos - - Indirectos 2 - Outros, de operações correntes Directos PROVISÕES DO EXERCÍCIO RENDIMENTOS DE IMÓVEIS Para crédito vencido FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES - - OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Outras perdas eventuais - 4 Ganhos de Exercícios Anteriores 1 - TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 0 4 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 1 0 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO TOTAL TOTAL Resultados Eventuais 1-4 Resultados de Imóveis Resultados Antes de Imposto s/o Rendimento Resultados Correntes Resultados Líquidos do Período
5 Demonstração dos Fluxos Monetários (31 de Dezembro de 2002 e 2003) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de unidades de participação PAGAMENTOS: Resgates de unidades de participação Fluxo sobre as operações sobre as unidades do fundo OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimento de imóveis PAGAMENTOS: Aquisição de imóveis Despesas correntes com imóveis Fluxo sobre as operações com valores imobiliários OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários Outros recebimentos correntes PAGAMENTOS: Comissão de gestão Comissão de depósito Impostos e taxas Outros pagamentos correntes Fluxo das operações de gestão corrente Saldo dos fluxos monetários do período (A) Disponibilidades no início do período (B) Disponibilidades no fim do período (C)=(B)+/-(A)
6 Anexo às Demonstrações Financeiras (em 31 de Dezembro de 2003) Valores expressos em euros INTRODUÇÃO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2003 INTRODUÇÃO O Fundo de Investimento Imobiliário - BNC PREDIFUNDO foi constituído de acordo com a autorização dada pela Portaria nº 144/93, de 30 de Junho de 1993, do Ministério das Finanças. Trata-se de um fundo de investimento imobiliário aberto, constituído por tempo indeterminado, a contar do primeiro dia de subscrição das unidades de participação, o qual ocorreu em 19 de Maio de Nos termos da lei e do regulamento de gestão do próprio Fundo, este será essencialmente composto por um conjunto de valores imobiliários e por outros valores mobiliários e activos líquidos legalmente autorizados. O Fundo é administrado, gerido e representado pela BNC PREDIFUNDOS - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., sendo as funções de depositário exercidas pelo BNC - Banco Nacional de Crédito, S.A.. BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras do BNC PREDIFUNDO foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, processados de acordo com o Plano Contabilístico para os Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários nos termos da competência que lhe foi atribuída pelo Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro e pelo Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março. As notas às contas respeitam a ordem estabelecida no Plano de Contas, pelo que os números não identificados neste Anexo não têm aplicação por inexistência de situações a reportar. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: 6
7 a) Especialização dos exercícios O fundo regista as suas receitas e despesas de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidas à medida que são geradas, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento. b) Cálculo do valor das unidades de participação O valor das unidades de participação é calculado diariamente, dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. c) Avaliação de imóveis Os valores imobiliários integrados na carteira do Fundo são avaliados, em cada ano civil, por dois peritos independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o Banco Depositário. Para além das avaliações anuais, serão também realizadas avaliações, nos moldes referidos no ponto anterior, sempre que se proceda a uma aquisição ou alienação, bem como quando a Sociedade Gestora considere que tenha ocorrido uma alteração significativa do valor de algum dos valores imobiliários. d) Comissão de gestão A comissão de gestão corresponde à remuneração da sociedade responsável pela gestão do património do Fundo. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 1,5% sobre o valor patrimonial do Fundo. Este custo é registado na rubrica Comissões, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. e) Comissão de depositário A comissão de depositário corresponde à remuneração do BNC - Banco Nacional de Crédito, S.A., pelo exercício dos seus serviços de banco depositário. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre o valor do património líquido do Fundo. Este custo é registado na rubrica Comissões, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. f) Outros encargos Constituem encargo do Fundo, para além dos referidos nas alíneas d) e e), os custos decorrentes de aquisições, arrendamento e alienação de valores imobiliários. 7
8 NOTA 1 - VALIAS POTENCIAIS Imóveis Valor Média dos Valores Valia Contabilístico das Avaliações Potencial DAMIÃO DE GÓIS - ALGÉS Rua Damião de Góis, 34 A-B C.COMERCIAL D. DINIS - COIMBRA Av. Fernão de Magalhães, 170 MOUZ. ALBUQUERQUE - FARO Rua Mouzinho de Albuquerque, 17 LARGO LAGOA - LINDA-A-VELHA Largo da Lagoa, Nº 15 E PÇ REPÚBLICA - MONTIJO Praça da República, 36 SA BANDEIRA - PORTO Rua Sá da Bandeira 797, 801/5/9 BER. SANTARENO - SANTARÉM Av. Bernardo Santereno Lote 2 RUA COIMBRA -TOMAR Rua de Coimbra Lote 1 TORRES VEDRAS Av. General Humberto Delgado Lt 2 VILA FRANCA CENTRO - V. F. XIRA Rua Serpa Pinto SETÚBAL Rua de Brancanes, nº11 C VISEU Armazém em Abraveses LISBOA Av. Infante Santo, nº 43 B e C SETÚBAL Av. Bento Gonçalves nº30 1ºandar QUELUZ DE BAIXO Rua Mário Castelhano, nº42 ALMADA Av. Prof. Egas Moniz CASCAIS Limites do Lugar da Torre, Costa da Guia VALONGO Rua da Telha, 16 MAIA Rua do Barreiro, 492 MAIA CEM, Rua Eng.Frederico Ulrich TOTAL NOTA 2 Número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação em Comparação do valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim de 2003, bem como dos factos geradores das variações ocorridas. No Início Subscr. Resgates Dist. res. Outros Res. Per. No Fim Valor base Diferença em subs. resgates Resultados distribuídos 0 0 Resultados acumulados Ajustamentos em imóveis Resultados do período Soma Nº unidades participação Valor unidade participação 8,7901 8,9421 8,9504 9,1356 8
9 NOTA 3 INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS Descrição dos Imóveis Área Data das Valor das Valor do Adiant. (m2) Avaliações Avaliações Imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.2. Construções Acabadas Arrendadas DAMIÃO DE GÓIS - ALGÉS 442 Dez Rua Damião de Góis, 34 A-B Nov C.COMERCIAL D. DINIS - COIMBRA 140 Dez Av. Fernão de Magalhães, 170 Nov MOUZ. ALBUQUERQUE - FARO 190 Dez Rua Mouzinho de Albuquerque, 17 Nov PÇ REPÚBLICA - MONTIJO 249 Dez Praça da República, 36 Nov SA BANDEIRA - PORTO Fev Rua Sá da Bandeira 797, 801/5/9 Out BER. SANTARENO - SANTARÉM 170 Dez Av. Bernardo Santereno Lote 2 Nov RUA COIMBRA -TOMAR 90 Dez Rua de Coimbra Lote 1 Nov TORRES VEDRAS 115 Dez Av. General Humberto Delgado Lt 2 Nov VILA FRANCA CENTRO - V. F. XIRA 156 Dez Rua Serpa Pinto Nov VISEU Fev Armazém em Abraveses Out LISBOA 449 Nov Av. Infante Santo, nº 43 B e C Dez SETÚBAL 980 Nov Av. Bento Gonçalves nº30 1ºandar Nov QUELUZ DE BAIXO Dez Rua Mário Castelhano, nº42 Nov ALMADA 384 Nov Av. Prof. Egas Moniz Nov CASCAIS 426 Nov Limites do Lugar da Torre, Costa da Guia Jan MAIA Nov CEM, Rua Eng.Frederico Ulrich Fev LARGO LAGOA - LINDA-A-VELHA 900 Dez Largo da Lagoa, Nº 15 E Nov Não Arrendadas SETÚBAL 259 Dez Rua de Brancanes, nº11 C Nov MAIA Fev Rua do Barreiro, 492 Jun VALONGO Fev Rua da Telha, 16 Jun TOTAL NOTA 7 - DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Depósitos à ordem Depósitos a prazo Total
10 NOTA 8 - VALOR DAS DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA Contas / Entidades Dev. p/obrig. Dev. p/juros Dev. p/rendas Outros Soma vencidas vencidos vencidas devedores Total NOTA 11 - PROVISÕES ACUMULADAS E MOVIMENTOS OCORRIDOS NO EXERCÍCIO Contas Saldo Aumento Redução Saldo Inicial Final Provisões para crédito Vencido NOTA 12 - IMPOSTOS Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos à tributação autónoma à taxa de 20%. Em 2003, o montante do imposto retido foi de ,98 (2002: ,06 ). O DIRECTOR DA CONTABILIDADE O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 10
11 Relatório do Auditor 11
12 12
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