A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0515 OBJETO: ENDEREÇO: SDN - CONJUNTO A - LOJA C 03 ÁREA PRIVATIVA: 1.

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1 A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0515 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: SDN - CONJUNTO A - LOJA C 03 BRASÍLIA - DF ÁREA PRIVATIVA: 1.207,40 M² ÁREA CONSTRUÍDA: 1.609,08 M² ÁREA TERRENO: 170,62 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO DATA BASE: MAIO/2015 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (CONCEITO VALOR JUSTO FAIR VALUE ) R$ ,00

2 ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO DESCRIÇÃO DO TERRENO CARACTERÍSTICAS BÁSICAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 6 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 7 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 7 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... 8 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO... 9 VII. CONCLUSÃO VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

3 I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº / , procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número /0515 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3

4 LOGRADOURO 1 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Vertical Alta Consolidado vertical Comercial Regional Médio-alto Bom Bom Acesso direto Alta Bom Não Comércio de vizinhança / Polo comercial regional / Shopping centers / Hotéis / Ônibus / Igrejas/templos / Lazer / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação Pública / Pavimentação / Telefone Hospitais / Metrô / Escolas / Saúde / Faculdades ou universidades / Parques públicos / Clubes sociais ou esportivos Não Vias W-3; Vias N-1 e N-2 Oeste; Eixo L 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO Denominação Via ENW Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção Dupla Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Cimentadas Iluminação Pública Vapor Mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso 4

5 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) ,00 Quantidade de Frentes 2 Esquina Não Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia Plano Interferências Identificadas (no terreno) Nenhuma Frente Principal (m) 229,00 Lateral Direita 92,00 Lateral Esquerda 92,00 Fundos 229,00 Observação: O imóvel possui uma fração ideal de 0,80986%, que corresponde à 170,62 m² 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona Coeficiente de Aproveitamento Básico Principais Usos Permitidos Principais Usos Vetados Principais Usos Condicionado Setor Diversões Norte Conforme diretrizes Comercial de vizinhança / Comercial central (médio porte) Residencial Unifamiliar / Residencial Multifamiliar / Comercial de vizinhança / Comercial central (médio porte) / Serviços de grande porte / Industrial leve / Industrial pesado / Hotelaria de vizinhança / Hotelaria central (médio porte) / Hotelaria de grande porte / Unidades de saúde de vizinhança / Unidades de saúde central (médio porte) / Unidades de saúde de grande porte / Usos incômodos, nocivos e perigosos Comercial de vizinhança / Comercial central (médio porte) 3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de preservação por tombamento ou lei Não identificadas 5

6 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação SDN - Conjunto A Loja C -03 2º Pavimento Tipo Loja Comercial em Shopping Center Padrão Construtivo Comercial/Escritório/Superior/s/elevador Situação Construído Idade 28 Estado de Conservação c Regular Nº Pavimentos 2 Área Privativa Total (m²) Área Térreo: 807,40 Área Mezanino: 400,00 Área Privativa Total: 1.207,40 Área Construída Total (m²) 1.609,08 m² Pé direito (metros) Pé direito duplo no térreo e 2,70 no superior Posicionamento no terreno Isolado e recuado do alinhamento da via pública Estrutura: Concreto Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: Laje impermeabilizada Apoio da Cobertura: Metálica Material da Cobertura: Fibrocimento Revestimento Externo: Granito / vidros com esquadrias Dependências Internas: Salão, autoatendimento; atendimento público interno, caixas, instalações sanitárias M e F, arquivos, copa, cofre, CPD, sala online, back office Pisos: Vinílico (paviflex) / carpete / cerâmico / elevado Paredes: Azulejo / massa com pintura a base de látex / granito Forros: Gesso / laje Esquadrias: Alumínio Nº Elevadores: Não possui Segurança: Cartão magnético / central de PABX / circuito fechado de TV / portas-vigiadas / registro de imagem / sistema de alarme (infravermelho) Incêndio / Emergência: Extintores / sprinklers Ar Condicionado: Central comum Energia: Gerador automatizado do shopping Tecnologia: Linha digital / TV a cabo Observação: As áreas atuais informadas pelo solicitante para efeito de avaliação são: 807,40 m² (térreo) e 400,00 m² (mezanino). As áreas oficiais apresentadas na matricula do imóvel são: área privativa de 903,298 m², área comum de 401,6803 m² perfazendo uma área real total de 1.304,9783 m². 6

7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado foi obtido pelo método do metro quadrado médio, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área privativa (total). Área Locável (m²) Unitário (R$/m²) Valor de Mercado de Locação (R$) 1.207,40 128, ,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando no conceito de valor justo ( fair value ): Valor do Empreendimento: R$ ,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 7

8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: Denominação Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo (m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição Terreno 170, ,00 1, Edificações 01. Prédio 1.609, ,00 28 c 34 0, Subtotal Edificações 1.609, Edificações e Benfeitorias 34 0, Custos Valor de Mercado F. Comercialização 2, Valor do Empreendimento A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização positivo de 162% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 8

9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Sim b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Sim c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não d) O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente: a) O imóvel situa-se em local Consolidado vertical; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? Sim; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? Sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? Sim; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação? Sim; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? Não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? Não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? Não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? Sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? Sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? Não; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? Sim; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Boa. b) Formato do terreno: Regular. c) Posicionamento das edificações no terreno: Boa. d) Distribuição das dependências: Boa. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Regular. h) Estado de conservação geral: Regular. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 57%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição em termos de investimento em terreno e edificações. 9

10 j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 2,42% (R$ ,00 /R$ ,00), acima do parâmetro ideal de atratividade para este perfil de investimento (0,80% a 1,0% ao mês), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio econômico. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de imóveis similares para negociação no local. b) Nível de demanda: Alto: procura significativa por imóveis similares (demanda excessiva). c) Absorção pelo mercado: Rápida: expectativa de venda em até 3 meses. d) Desempenho do mercado atual: Aquecido: nível de demanda é muito maior que o de oferta. e) Momento de mercado: Nível de preços em alta: As forças de negociação estão muito favoráveis para o vendedor. 10

11 VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando para a data base de maio/2015 no conceito de valor justo ( fair value ): VALOR DO EMPREENDIMENTO: R$ ,00 Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que, em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro, bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade, outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo. É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS SILVIO J. VELLUDO ENG o CIVIL - CREA /D 11

12 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o /0515, que se compõe de 12 (doze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores Osasco, 30 de junho de

13 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

14 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE

15 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

16 FACHADA FACHADA

17 AUTOATENDIMENTO ATENDIMENTO E CAIXAS

18 ATENDIMENTO BACK OFFICE

19 ARQUIVO COPA

20 FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO BUY TO LEASE

21 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,38 127,09 125,82 124,56 123,32 122,08 120, ,00 153,45 151,92 150,40 148,89 147,40 145, (7) (6) (6) (6) (6) (6) (5) (6.597) (6.597) (6.471) (6.346) (6.207) (6.070) (5.934) (5.800) (5.655) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (13) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (7.377) Página 1 de 11

22 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/ ,28 118,08 116,90 115,73 114,58 127,57 126,52 125,49 124,46 123,45 122,44 121,05 144,01 142,57 141,15 139,74 138,34 154,02 152,76 151,52 150,28 149,05 147,83 146, (5) (5) (5) (5) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (3) (3) (5.512) (5.370) (5.230) (5.092) (4.955) (4.818) (4.682) (4.532) (4.383) (4.237) (4.091) (3.945) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (11) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11

23 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/ ,06 119,08 118,11 117,14 116,19 126,76 125,92 125,07 124,24 123,41 122,58 121,38 144,97 143,78 142,61 141,44 140,28 153,05 152,03 151,01 150,01 149,00 148,01 146, (3) (3) (3) (3) (3) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (3.801) (3.658) (3.517) (3.377) (3.238) (3.098) (2.959) (2.810) (2.661) (2.514) (2.367) (2.221) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (10) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 3 de 11

24 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/ ,57 119,77 118,97 118,17 117,38 125,96 125,28 124,59 123,91 123,24 122,56 121,51 145,58 144,60 143,64 142,68 141,73 152,09 151,26 150,43 149,61 148,79 147,98 146, (2) (2) (2) (2) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (2.075) (1.930) (1.787) (1.645) (1.503) (1.361) (1.220) (1.070) (920) (772) (624) (474) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (6) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 4 de 11

25 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/ ,85 120,19 119,53 118,88 118,23 125,17 124,61 124,06 123,50 122,95 122,40 121,86 145,91 145,11 144,32 143,53 142,75 151,13 150,46 149,78 149,12 148,45 147,79 147, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (325) (177) (29) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (4) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 5 de 11

26 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/ ,31 120,77 120,23 119,70 119,16 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 146,47 145,82 145,17 144,52 143,88 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 6 de 11

27 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/ ,90 121,44 120,98 120,52 120,07 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 147,18 146,63 146,07 145,52 144,97 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147, (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 7 de 11

28 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/22 fev/22 mar/22 abr/22 mai/22 jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/ ,90 121,44 120,98 120,52 120,07 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 147,18 146,63 146,07 145,52 144,97 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147,74 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 4,8% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 8 de 11

29 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/ ,90 121,44 120,98 120,52 120,07 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 147,18 146,63 146,07 145,52 144,97 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147,74 4,8% 4,8% 4,8% 4,8% 4,8% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 9 de 11

30 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/24 fev/24 mar/24 abr/24 mai/24 jun/24 jul/24 ago/24 set/24 out/24 nov/24 dez/ ,90 121,44 120,98 120,52 120,07 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 147,18 146,63 146,07 145,52 144,97 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147,74 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 10 de 11

31 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/25 fev/25 mar/25 abr/25 mai/25 jun/25 jul/25 ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/ ,90 121,44 120,98 120,52 120,07 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 147,18 146,63 146,07 145,52 144,97 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147,74 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 11 de 11

32 FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO BUY TO LEASE

33 FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease Total ,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,0% 5,0% (42) (51) (29) (17) (10) (6) (3) (1) 0 (0) (0) (158) (5.655) (5.655) (3.945) (2.221) (474) Integralização dos Acionistas Reservas e provisões Pagamento de Dividendos a Acionistas (169) (154) (135) (114) (75) (47) (46) (39) 0 0 (0) (779) (0) (0) 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (6.266) Página 1 de 2

34 FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões - Pagamento de Dividendos a Acionistas ,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 83,2% 81,9% 81,4% 80,9% 80,4% 80,3% 80,3% 82,0% 105,2% 105,3% 105,3% 86,8% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,1% 2,4% 2,4% 2,4% 1,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,9% 0,9% 0,9% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,1% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,4% 95,3% 93,9% 93,9% 93,9% 95,0% 95,3% 95,3% 95,3% 95,3% 95,3% 95,3% 95,3% 95,3% 93,9% 93,9% 93,9% 95,0% -3,3% -2,4% -1,4% -0,8% -0,4% -0,3% -0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -0,7% 98,7% 97,7% 96,7% 96,1% 95,8% 95,6% 95,5% 95,3% 93,9% 93,9% 93,9% 95,7% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 87,8% 86,8% 85,8% 85,2% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 83,0% 83,0% 83,0% 84,9% 87,8% 86,8% 85,8% 85,2% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 83,0% 83,0% 83,0% 84,9% 521,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 30,5% 13,4% 7,2% 6,2% 5,2% 3,4% 2,1% 2,1% 1,9% 1,6% 1,6% 1,6% 4,0% -447,1% 79,6% 79,6% 80,0% 81,5% 82,6% 82,5% 82,5% 81,5% 81,4% 81,4% 50,3% -447,1% -183,8% -102,5% -21,7% 59,9% 142,2% 224,5% 311,6% 481,2% 563,0% 644,3% 0,0% 583,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 34,1% 61,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,6% 583,2% 343,6% 340,5% 337,9% 335,9% 334,3% 333,6% 340,5% 436,8% 437,1% 437,1% 0,0% 87,8% 86,8% 85,8% 85,2% 84,9% 84,7% 84,6% 84,3% 81,5% 81,4% 81,4% 84,5% -13,4% -7,2% -6,2% -5,2% -3,4% -2,1% -2,1% -1,8% 0,0% 0,0% 0,0% -3,6% 48,3% 21,3% 14,8% 9,5% 6,0% 3,9% 1,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Total Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 583,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 34,1% 87,8% 86,8% 85,8% 85,2% 84,9% 84,7% 84,6% 84,3% 81,5% 81,4% 81,4% 84,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 952,9% 74,4% -495,4% 86,8% 85,8% 85,2% 84,9% 84,7% 84,6% 84,3% 81,5% 81,4% 1034,3% 124,8% Página 2 de 2

35 FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO

36 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,38 127,09 125,82 124,56 123,32 122,08 120, ,00 153,45 151,92 150,40 148,89 147,40 145,47 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,5% (6.597) (6.597) (6.473) (6.350) (6.229) (6.109) (5.990) (5.872) (5.756) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (6.597) Página 1 de 11

37 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/ ,28 118,08 116,90 115,73 114,58 127,57 126,52 125,49 124,46 123,45 122,44 121,05 144,01 142,57 141,15 139,74 138,34 154,02 152,76 151,52 150,28 149,05 147,83 146,16 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 1,2% (5.641) (5.527) (5.415) (5.304) (5.178) (5.054) (4.931) (4.809) (4.688) (4.568) (4.449) (4.332) (0) (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11

38 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/ ,06 119,08 118,11 117,14 116,19 126,76 125,92 125,07 124,24 123,41 122,58 121,38 144,97 143,78 142,61 141,44 140,28 153,05 152,03 151,01 150,01 149,00 148,01 146,56 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,8% (4.215) (4.100) (3.985) (3.872) (3.747) (3.624) (3.502) (3.381) (3.260) (3.140) (3.021) (2.904) (0) (0) 0 0 (0) 0 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 3 de 11

39 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/ ,57 119,77 118,97 118,17 117,38 125,96 125,28 124,59 123,91 123,24 122,56 121,51 145,58 144,60 143,64 142,68 141,73 152,09 151,26 150,43 149,61 148,79 147,98 146,71 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,5% (2.787) (2.671) (2.556) (2.441) (2.320) (2.200) (2.081) (1.963) (1.845) (1.728) (1.612) (1.496) (0) 0 0 (0) (0) (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 4 de 11

40 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/ ,85 120,19 119,53 118,88 118,23 125,17 124,61 124,06 123,50 122,95 122,40 121,86 145,91 145,11 144,32 143,53 142,75 151,13 150,46 149,78 149,12 148,45 147,79 147,13 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,8% 2,8% 2,8% 2,8% 2,8% 2,8% 3,2% (1.382) (1.268) (1.154) (1.041) (921) (803) (684) (567) (450) (333) (217) (102) (0) 0 (0) (0) - (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 5 de 11

41 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/ ,31 120,77 120,23 119,70 119,16 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 146,47 145,82 145,17 144,52 143,88 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147,74 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% (0) (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 6 de 11

42 Pessoa Jurídica Convencional + Integralização dos Acionistas após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas Inicial jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/ ,90 121,44 120,98 120,52 120,07 125,17 124,70 124,23 123,76 123,29 122,83 122,36 147,18 146,63 146,07 145,52 144,97 151,13 150,56 149,99 149,43 148,86 148,30 147,74 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% (0) 0 (0) (0) (0) (0) 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 7 de 11