L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0412 OBJETO: ENDEREÇO: AV. AFONSO PENA, ÁREA CONSTRUÍDA: 8.103,28 M² ÁREA TERRENO: 1.

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1 L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0412 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII OBJETO: ENDEREÇO: AV. AFONSO PENA, CAMPO GRANDE - MS ÁREA CONSTRUÍDA: 8.103,28 M² ÁREA TERRENO: 1.670,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO DATA BASE: JULHO/2012 VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (MERCADO ABERTO) R$ ,00 (SALE & LEASE BACK BB) R$ ,00 (FII BB)

2 ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 4 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO DESCRIÇÃO DO TERRENO CARACTERÍSTICAS BÁSICAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO... 8 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV) V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO VII. CONCLUSÃO VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

3 FACHADA CROQUI DE LOCALIZAÇÃO 3

4 I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº /001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, a ser adquirido pelo BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número /0412 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 4

5 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO Denominação: Tipo de Logradouro: Quantidade de Pistas: Mãos de Direção: Pavimentação: Traçado: Perfil: Calçadas: Iluminação Pública: Nível Comercial do Logradouro: Rua Afonso Pena Principal Duas Dupla Asfalto Retilíneo Plano Em mosaico Vapor de mercúrio Intenso 5

6 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO 6

7 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Edificação 1 Agência Afonso Pena Padrão Construtivo: Comercial/Escritório/Médio com elevador Situação: Construído Idade Aparente: 20 anos Estado de Conservação: g - Reparos Importantes Nº de Pavimentos: 2 Pé Direito: 3,80 Posicionamento no Terreno: Isolado e recuado do alinhamento da via pública Estrutura: concreto armado Fechamento Lateral: bloco estrutural Tipo de Cobertura: laje impermeabilizada Apoio da Cobertura: Concreto Material da Cobertura: laje Revestimento Externo: massa com pintura a base de látex Dependências Internas: Auto atendimento, expediente, gerencia, caixas e andares administrativos Piso: carpete / cerâmico / elevado / granilite / granito / Parede: Azulejo / massa com pintura a base de látex Forro: gesso / termos acústico / outros Esquadria: Alumínio / ferro Elevadores: 2 Segurança: circuito fechado de TV / fechamento periférico / interfone com vídeo / portas-vigiadas / registro de imagem / sistema de alarme (infravermelho) Incêndio / Emergência: extintores / luz e alarme de emergência / rede de hidrantes Ar Condicionado: Central comum 7

8 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado de locação do imóvel foi obtido pelo Método Comparativo, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área equivalente. IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) 1. PARÂMETROS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS Os parâmetros para a projeção de fluxos de caixa esperados para o empreendimento avaliando estão apresentados a seguir, destacando-se que as receitas operacionais são compostas basicamente pelo aluguel do imóvel, sendo que as bases adotadas para as projeções dos alugueis foram determinadas conforme item III, para o cenário de Mercado Aberto, e fornecidas pelo administrador do FII, para os cenários Sale & Lease Back BB e FII BB, conforme abaixo relacionadas: CENÁRIO MERCADO ABERTO 8

9 CENÁRIO SALE & LEASE BACK BB e FII BB Para as projeções de receitas de alugueis após o término dos contratos relacionados anteriormente, projetamos valores esperados por metro quadrado de locação com base na pesquisa de mercado anexa, admitindo-se os parâmetros de projeção conforme abaixo: Conforme apresentado em parte nos parâmetros anteriores, as despesas operacionais foram projetadas para definir os fluxos de caixa livres, considerando-se inclusive uma provisão para eventuais vacâncias físicas de 3,5% e inadimplências irrecuperáveis de 0,30% no caso do cenário de Mercado Aberto, desconsiderando nos cenários das operações específicas. Também foi considerado um Fundo de Reposição de Ativos de responsabilidade dos proprietários do imóvel conforme critério apresentado no volume inicial. 9

10 A evolução dos unitários de mercado adotada para o imóvel em análise no cenário do Mercado Aberto pode ser visualizada na ilustração abaixo: 10

11 Com base nas condições dos contratos existentes e as expectativas de evolução de mercado, teremos a seguinte projeção de receitas para os próximos anos: CENÁRIO MERCADO ABERTO CENÁRIO SALE & LEASE BACK BB e FII BB 11

12 2. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV) Com base nos procedimentos e conceitos apresentados no volume inicial, obtivemos os seguintes valores: Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 12

13 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de 14% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. Para efeito de separação do valor do empreendimento nas parcelas terreno e edificação para caso o registro contábil seja feito desagregado, apresentamos abaixo a nossa recomendação de divisão de valores e a respectiva vida útil remanescente: 13

14 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel se enquadra no conceito de propriedade especializada, não permitindo o uso adequado por atividades convencionais. 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local consolidado vertical; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações; h) Não é possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação; j) O uso atual está compatível com o entorno do local; k) Não existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Excelente. b) Formato do terreno: Excelente. c) Posicionamento das edificações no terreno: Excelente. d) Distribuição das dependências: Excelente. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Excelente. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Excelente. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa. h) Estado de conservação geral: Boa. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 15%, indicando que o imóvel está em uma fase de aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações. j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 1,06% (R$ ,00/R$ ,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio econômico. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 14

15 O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Médio; b) Nível de demanda: Médio; c) Absorção pelo mercado: Médio; d) Desempenho do mercado atual: Normal; e) Momento de mercado: Normal. 15

16 VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e venda dos imóveis avaliandos para a data base de julho/2012: VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (MERCADO ABERTO) R$ ,00 (SALE & LEASE BACK BB) R$ ,00 (FII BB) É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS LUIZ ANTONIO GERARDI ENGº. CIVIL - CREA No /D 16

17 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o /0412, que se compõe de 17 (dezessete) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário sale & lease back - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores - especificação da avaliação Osasco, 31 de julho de

18 FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO

19 VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano Total + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento 0,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% - Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas Impostos sobre receitas PIS COFINS Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com formador de mercado Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) /+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações Investimento em novos ativos Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (24.146) (7.942) = Fluxos de Caixa Acumulado (24.146) (22.548) (20.953) (19.352) (17.706) (16.064) (14.426) (12.794) (11.168) (9.547) (7.942) + Integralização dos Acionistas Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período (13) (78) (82) (86) (90) (94) (98) (102) (106) (110) (114) (970) = Aplicações + Disponibilidades (13) (91) (173) (258) (348) (442) (540) (641) (747) (857) (970) Acionistas - Integralização dos Acionistas Distribuição de Dividendos Impostos Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (24.133) Página 1 de 2

20 VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano Total + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com formador de mercado - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 101,4% 103,3% 102,7% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,5% 100,8% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 93,2% 93,1% 93,1% 93,1% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,1% 93,1% 93,1% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 0,0% 0,0% 0,1% 0,2% 0,3% 0,3% 0,4% 0,4% 0,5% 0,6% 0,7% 0,4% 93,2% 93,1% 93,0% 92,9% 92,9% 92,9% 92,8% 92,7% 92,6% 92,6% 92,5% 92,8% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 82,3% 82,2% 82,1% 82,0% 82,0% 82,0% 81,9% 81,8% 81,8% 81,7% 81,6% 81,9% 82,3% 82,2% 82,1% 82,0% 82,0% 82,0% 81,9% 81,8% 81,8% 81,7% 81,6% 81,9% 7032,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 114,6% 3,7% 3,8% 4,0% 4,2% 4,2% 4,4% 4,6% 4,8% 5,0% 5,2% 5,4% 4,6% -6954,1% 78,4% 78,1% 77,9% 77,8% 77,5% 77,3% 77,0% 76,8% 76,5% 76,2% -37,3% -6954,1% -1105,7% -1026,0% -941,0% -837,1% -758,6% -681,0% -603,9% -527,2% -450,6% -376,9% 0,0% 7032,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 114,6% 7032,7% 1197,5% 1195,7% 1187,4% 1154,5% 1153,2% 1152,7% 1152,7% 1152,7% 1152,7% 1158,9% 0,0% 82,3% 82,2% 82,1% 82,0% 82,0% 82,0% 81,9% 81,8% 81,8% 81,7% 81,6% 81,9% -3,7% -3,8% -4,0% -4,2% -4,2% -4,4% -4,6% -4,8% -5,0% -5,2% -5,4% -4,6% -3,7% -4,5% -8,5% -12,6% -16,5% -20,9% -25,5% -30,3% -35,3% -40,4% -46,0% 0,0% Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 7032,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 114,6% 82,3% 82,2% 82,1% 82,0% 82,0% 82,0% 81,9% 81,8% 81,8% 81,7% 81,6% 81,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 831,9% 82,3% -6950,4% 82,2% 82,1% 82,0% 82,0% 82,0% 81,9% 81,8% 81,8% 81,7% 913,5% 49,6% Página 2 de 2

21 FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO SALE & LEASE BACK - BB

22 VotorantimWealthFII_16834_120719a (2) FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano Total + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas Impostos sobre receitas PIS COFINS Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com formador de mercado Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) /+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações Investimento em novos ativos Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (25.211) (10.032) = Fluxos de Caixa Acumulado (25.211) (23.642) (22.083) (20.536) (18.999) (17.472) (15.957) (14.455) (12.966) (11.492) (10.032) + Integralização dos Acionistas Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período (30) (181) (190) (200) (210) (219) (229) (239) (248) (258) (268) (2.270) = Aplicações + Disponibilidades (30) (210) (400) (600) (810) (1.029) (1.258) (1.496) (1.745) (2.002) (2.270) Acionistas - Integralização dos Acionistas Distribuição de Dividendos Impostos Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (25.182) Página 1 de 2

23 VotorantimWealthFII_16834_120719a (2) FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano Total + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com formador de mercado - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 98,9% 100,2% 103,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 104,7% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 0,0% 0,1% 0,3% 0,5% 0,6% 0,8% 0,9% 1,1% 1,3% 1,5% 1,7% 0,9% 95,8% 95,7% 95,5% 95,3% 95,2% 95,1% 95,0% 94,8% 94,6% 94,4% 94,2% 95,0% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 85,0% 84,9% 84,6% 84,5% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 83,7% 83,5% 83,3% 84,1% 85,0% 84,9% 84,6% 84,5% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 83,7% 83,5% 83,3% 84,1% 7254,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 121,0% 8,5% 8,8% 9,2% 9,7% 10,1% 10,6% 11,0% 11,5% 12,0% 12,4% 12,9% 10,8% -7178,4% 76,1% 75,4% 74,8% 74,2% 73,6% 73,1% 72,4% 71,7% 71,1% 70,4% -47,6% -7178,4% -1146,2% -1069,1% -992,8% -917,3% -842,6% -769,2% -696,8% -625,1% -554,0% -483,6% 0,0% 7254,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 121,0% 7254,9% 1235,3% 1233,5% 1231,8% 1230,2% 1228,9% 1228,3% 1228,3% 1228,3% 1228,3% 1228,3% 0,0% 85,0% 84,9% 84,6% 84,5% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 83,7% 83,5% 83,3% 84,1% -8,5% -8,8% -9,2% -9,7% -10,1% -10,6% -11,0% -11,5% -12,0% -12,4% -12,9% -10,8% -8,5% -10,2% -19,4% -29,0% -39,1% -49,6% -60,6% -72,1% -84,1% -96,5% -109,4% 0,0% Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 7254,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 121,0% 85,0% 84,9% 84,6% 84,5% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 83,7% 83,5% 83,3% 84,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 940,4% 92,6% -7169,9% 84,9% 84,6% 84,5% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 83,7% 83,5% 1023,7% 55,8% Página 2 de 2

24 FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO FII - BB

25 VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Ano Total + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas Impostos sobre receitas PIS COFINS Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com formador de mercado Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) /+ Receitas/Despesas financeiras (9) (62) (69) (59) (50) (41) (35) (31) (27) (23) (19) (426) = Lucro antes de Impostos Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações Investimento em novos ativos Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (25.227) (7.052) = Fluxos de Caixa Acumulado (25.227) (23.354) (21.481) (19.625) (17.785) (15.961) (14.152) (12.356) (10.574) (8.806) (7.052) + Integralização dos Cotistas Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado Remuneração de Cotistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período (181) (190) (200) (210) (219) (229) (239) (248) (258) (268) = Aplicações + Disponibilidades Cotistas - Investimento na aquisição das Cotas Remuneração das Cotas Impostos Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas (28.497) Página 1 de 2

26 VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Ano Total + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com formador de mercado - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Cotistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Remuneração de Cotistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 98,9% 100,2% 103,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 105,5% 104,7% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 22,0% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,8% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,2% 0,3% 0,3% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 18,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,3% 78,0% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,2% 78,0% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,5% 96,2% -2,5% -3,0% -3,3% -2,9% -2,4% -2,0% -1,7% -1,5% -1,3% -1,1% -0,9% -2,0% 80,5% 99,5% 99,9% 99,4% 99,0% 98,5% 98,2% 98,1% 97,9% 97,7% 97,4% 98,3% 80,5% 99,5% 99,9% 99,4% 99,0% 98,5% 98,2% 98,1% 97,9% 97,7% 97,4% 98,3% 80,5% 99,5% 99,9% 99,4% 99,0% 98,5% 98,2% 98,1% 97,9% 97,7% 97,4% 98,3% 7254,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 121,0% 8,5% 8,8% 9,2% 9,7% 10,1% 10,6% 11,0% 11,5% 12,0% 12,4% 12,9% 10,8% -7182,8% 90,8% 90,7% 89,7% 88,8% 88,0% 87,2% 86,6% 85,9% 85,2% 84,5% -33,5% -7182,8% -1132,2% -1039,9% -948,8% -858,7% -769,8% -682,2% -595,7% -509,8% -424,5% -340,0% 0,0% 8213,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 136,9% 939,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 15,7% 8213,0% 1398,4% 1396,4% 1394,5% 1392,7% 1391,1% 1390,5% 1390,5% 1390,5% 1390,5% 1390,5% 0,0% 99,1% 99,5% 99,9% 99,4% 99,0% 98,5% 98,2% 98,1% 97,9% 97,7% 97,4% 98,6% 931,1% -8,8% -9,2% -9,7% -10,1% -10,6% -11,0% -11,5% -12,0% -12,4% -12,9% 4,9% 931,1% 149,8% 140,4% 130,5% 120,2% 109,5% 98,4% 86,9% 75,0% 62,6% 49,7% 0,0% Cotistas - Investimento na aquisição das Cotas + Remuneração das Cotas - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas 8213,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 136,9% 99,1% 99,5% 99,9% 99,4% 99,0% 98,5% 98,2% 98,1% 97,9% 97,7% 97,4% 98,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1298,6% 127,9% -8113,9% 99,5% 99,9% 99,4% 99,0% 98,5% 98,2% 98,1% 97,9% 97,7% 1396,0% 89,5% Página 2 de 2

27 PESQUISA DE VALORES

28 Amostra Endereço Complemento Bairro Município UF DataBase Preço (R$) %à vista Aluguel (R$) Reajuste SituaçãoA PrazoContrato ÁreaSubsolo ÁreaTérreo 1 Rua 13 de Maio 7º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 2 Rua 13 de Maio 14º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 3 Rua 13 de Maio 15º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 4 Av Afonso Pena º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 5 Av Afonso Pena º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 6 Av Afonso Pena º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 7 Av Afonso Pena º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 8 Av Afonso Pena º Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 9 Rua Pedro Celestino 1104 Prédio Todo Centro Campo Grande MS mar/ oferta 12 51,23 10 AV Afonso Pena 5723 Ed Evolution Prx Shopping Campo Grande MS mar/ oferta Av Afonso Pena Ed Evidence Prx Shopping Campo Grande MS mar/ oferta R. Sete Setembro, 422 Centro Campo Grande MS mar/ % 230,00 230,00 Avaliando Av Afonso Pena 2202 Centro Campo Grande MS mar/12 100% 12 transação 1.398,24 473,10 Página 1 de 2

29 Amostra ÁreaSobreloja ÁreaSuperiores ÁreaEquivalente FrenteImóvel FatorFrentes Vagas Padrão NotaPadrão Idade Conservação NotaLocal Imobiliária Contato Telefone 292,00 248,20 1,00 1,00 0 médio 7 12 d 7,0 Zelador Evandro ,00 248,20 1,00 1,00 0 médio 7 10 d 7,0 Zelador Evandro ,00 248,20 1,00 1,00 0 médio 7 10 d 7,0 Zelador Evandro ,00 85,00 1,00 1,00 0 médio 6 15 d 8,0 Financial Gesleica ,00 85,00 1,00 1,00 0 médio 6 15 d 8,0 Financial Gesleica ,00 85,00 1,00 1,00 0 médio 6 15 d 8,0 Financial Gesleica ,00 85,00 1,00 1,00 0 médio 6 15 d 8,0 Financial Gesleica ,00 85,00 1,00 1,00 0 médio 6 15 d 8,0 Financial Gesleica , ,67 1,00 1,00 0 médio 8 1 a 7,0 LMG Imóveis ,00 56,10 1,00 1,00 0 fino 9 2 a 8,5 Financial Gesleica ,00 56,10 1,00 1,00 0 fino 9 2 a 8,5 Financial Gesleica , ,50 1,00 1,00 0 médio 6 30 e 6,0 NF Imóveis Ricardo Avaliando 4.056, ,92 1,00 1,00 médio 9 20 b 9,0 Página 2 de 2

30 HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA Amostra Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Unitário ID Puro à vista Reajuste Renda Atualiz. Oferta Venda Testada Profund. Frentes Vagas Padrão Deprec. Prop.Área Local Homog. Homogeneizado 1 19,34 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 18,37 1,00 1,00 1,00 1,00 1,38 0,96 1,00 1,29 1,63 29, ,34 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 18,37 1,00 1,00 1,00 1,00 1,38 0,94 1,00 1,29 1,61 29, ,34 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 18,37 1,00 1,00 1,00 1,00 1,29 0,94 1,00 1,29 1,52 27, ,47 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 15,65 1,00 1,00 1,00 1,00 1,64 1,00 1,00 1,13 1,77 27, ,47 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 15,65 1,00 1,00 1,00 1,00 1,64 1,00 1,00 1,13 1,77 27, ,47 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 15,65 1,00 1,00 1,00 1,00 1,64 1,00 1,00 1,13 1,77 27, ,47 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 15,65 1,00 1,00 1,00 1,00 1,64 1,00 1,00 1,13 1,77 27, ,47 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 15,65 1,00 1,00 1,00 1,00 1,64 1,00 1,00 1,13 1,77 27, ,41 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 18,44 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 0,79 1,00 1,29 1,28 23, ,65 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 33,87 1,00 1,00 1,00 1,00 1,06 0,80 1,00 1,06 0,92 31, ,09 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 30,49 1,00 1,00 1,00 1,00 1,06 0,80 1,00 1,06 0,92 28, ,61 1,00 1,00 0,01 1,00 1,00 9,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,64 1,53 1,00 1,50 2,67 25,26

31 ANÁLISE DE RESÍDUOS Amostra Unitário Resíduo Observado Estimado Absoluto Relativo 1 19,34 17,97 (1,37) -7% 2 19,34 18,20 (1,14) -6% 3 19,34 19,27 (0,07) 0% 4 16,47 16,55 0,08 0% 5 16,47 16,55 0,08 0% 6 16,47 16,55 0,08 0% 7 16,47 16,55 0,08 0% 8 16,47 16,55 0,08 0% 9 19,41 22,89 3,48 18% 10 35,65 31,84 (3,81) -11% 11 32,09 31,84 (0,25) -1% , ,90 120,29 10% MÉDIA DE RESÍDUOS RELATIVOS 5% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% -100% RESÍDUOS RELATIVOS

32 TRATAMENTO ESTATÍSTICO AVALIAÇÃO Número de Elementos 12 Área 6.244,92 Média Aritmética 27,83 Desvio Padrão 1,98 Valor de Mercado para Locação Coeficiente de Variação 7% Unitário Saneado 27,83 Limite Inferior 19,48 Valor do imóvel Limite Superior 36,18 Intervalo de Confiabilidade Elementos saneados 12 Inferior Média Saneada 27,83 Superior t de Student 1,3630 Intervalo de Confiabilidade Inferior 27,05-3% Superior 28,61 3% Hipótese de rejeição - Aceito a Média Saneada

33 Análise dos Coeficientes de Variação Unitário Puro 36% Unitário Homog. 7% Resultados da influência integral das variáveis V. Padrão 19% V. Prop. Área 33% V. Depreciação 23% V. Frentes 36% V. Localização 29% V. NãoUsado 36% V. Vagas 36% V. NãoUsado 36% V. Testada 36% V. NãoUsado 36% V. Profundidade 37% Resultados da influência ajustada das variáveis V. Padrão 19% V. Prop. Área 36% Peso 100% Peso 0% V. Depreciação 23% V. Frentes 36% Peso 100% Utilizado não V. Localização 29% V. NãoUsado 36% Peso 100% Peso 0% V. Vagas 36% V. NãoUsado 36% Peso 100% Peso 0% V. Testada 36% V. NãoUsado 36% Fator - Peso 0% V. Profundidade 36% Fator -

34 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO (LOCAÇÃO)

35 Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação e precisão para o presente laudo é: FUNDAMENTAÇÃO Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item Pontos Comentários 1 3 A caracterização do imóvel avaliando foi completa quanto a todas as variáveis analisadas 2 3 Foi atendida a quantidade mínima para o Grau III 3 2 Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisados, sem foto 4 0 Os ajustes utilizados no tratamento extrapolaram os limites permitidos no Grau I Total 8 Não há classificação para o presente trabalho quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da ABNT. PRECISÃO A amplitude do intervalo de confiança do presente trabalho é de 6%, portanto é classificado como Grau III quanto à precisão.

36 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO

37 Na pesquisa efetuada para a parcela de terreno não foi possível coletar uma quantidade de elementos comparativos suficientes para, de acordo com as normas, classificar a avaliação no mínimo em Grau I de fundamentação. Para a aferição de valores foram consultados vários profissionais do mercado imobiliário da região, discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitiram consolidar a avaliação a níveis de mercado. Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação para a parcela de benfeitorias é: Tabela 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item Pontos Comentários 1 1 Na estimativa do custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 1 O BDI adotado foi arbitrado 3 2 A depreciação física foi calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Total 4 Laudo enquadrado no Grau I A parcela benfeitoria é classificada como Grau I quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da ABNT. Dentro do critério definido na introdução deste laudo, a classificação quanto à fundamentação dos três componentes (terreno, benfeitoria e fator de comercialização) é: Tabela 11 Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Item Pontos Comentários 1 0 Na estimativa do valor do terreno, não atingimos ao menos o Grau I de fundamentação no método comparativo 2 2 Na estimativa dos custos de reedição, atingimos o Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo 3 2 O fator de comercialização foi justificado Total 4 Não há classificação para o presente trabalho quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da ABNT.