A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0513 OBJETO: ENDEREÇO: AVENIDA SANTOS DUMONT, ÁREA CONSTRUÍDA: 5.

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1 A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0513 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: AVENIDA SANTOS DUMONT, FORTALEZA - CE ÁREA CONSTRUÍDA: 5.476,78 M² ÁREA TERRENO: 1.700,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO

2 ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO DESCRIÇÃO DO TERRENO CARACTERÍSTICAS BÁSICAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 9 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 9 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO VII. CONCLUSÃO VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

3 I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº /001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, de propriedade do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número /0513 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3

4 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Vertical Alta Evolução vertical gradual Comercial Regional Médio-alto Bom Bom Acesso direto Alta Bom não Polo comercial regional / Faculdades ou universidades / Hotéis / Embarcações / Ônibus / Lotação / Escolas / Igrejas/templos / Lazer / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública / Pavimentação / Telefone Clubes sociais ou esportivos / Hospitais / Praias / Escolas / Igrejas/templos / Lazer / Saúde Shopping centers sim Avenida Desbargador Moreira, Avenida Rui Barbosa,Avenida Dom Manuel e Senador Virgílio Tavora. 4

5 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO LOGRADOURO 1 Denominação Avenida Santos Dumont, 2889 Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 2 Mãos de Direção Dupla Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Em pedras Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso LOGRADOURO 2 Denominação Avenida Desembargador Moreira Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 2 Mãos de Direção Dupla Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Em pedras Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) 1.700,00 Quantidade de Frentes 2 Esquina Sim Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia plano Frente Principal (m) 50,00 Frente Secundária (m) 34,00 Lateral Direita 34,00 Lateral Esquerda 34,00 Fundos 50,00 5

6 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona ZOC (Zona de Ocupação Consolidada) Coeficiente de Aproveitamento 2,50 Básico Coeficiente de Aproveitamento 2,50 Máximo com outorga Coeficiente de Aproveitamento 2,50 Máximo - Operação Urbana Taxa de Ocupação 0,60 Taxa de Permeabilidade 0,30 Recuo Frente (m) 10,00 Recuo Lateral (m) 10,00 Recuo Fundos (m) 10,00 Principais Usos Permitidos Residencial Unifamiliar / Residencial Multifamiliar / Comercial de vizinhança / Comercial central (médio porte) / Comercial de grande porte / Serviço de vizinhança / Serviços centrais (médio porte) / Serviços de grande porte / Hotelaria de vizinhança / Hotelaria central (médio porte) / Hotelaria de grande porte /Unidades de saúde de vizinhança / Institucional de vizinhança / Institucional central (médio porte) / Institucional de grande porte / Principais Usos Vetados Industrial leve / Industrial pesado / Usos incômodos, nocivos e perigosos Principais Usos Condicionado Unidades de saúde central (médio porte) / Unidades de saúde de grande porte Principais Usos Op. Urbana Residencial Unifamiliar / Residencial Multifamiliar / Comercial de vizinhança / Comercial central (médio porte) / Comercial de grande porte / Serviço de vizinhança / Serviços centrais (médio porte) / Serviços de grande porte / Industrial leve / Industrial pesado / Hotelaria de vizinhança / Hotelaria central (médio porte) / Hotelaria de grande porte. Unidades de saúde de vizinhança / Unidades de saúde central (médio porte) / Unidades de saúde de grande porte / Institucional de vizinhança / Institucional central (médio porte) / Institucional de grande porte / Usos Observações, ressalvas e fatores limitantes incômodos, nocivos e perigosos O imóvel está classificado como zona de progressão de Tráfego 2 (PTG 2),sendo este uma via Arterial 1 sigla do subgrupo SB VER TABELA PÁG RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de Não identificadas preservação por tombamento ou lei 6

7 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação Prédio Comercial Tipo Edifício Comercial Padrão Construtivo Comercial/ Escritório /Superior/c/elev. Situação Construído Idade 26 Estado de Conservação c - Regular Nº Pavimentos 4 (Térreo + 2 pav. + Cobertura) Área Útil Total (m²) 3.306,40 Área Construída Total (m²) 5.476,78 Nº de vagas de garagem cobertas 21 Nº de vagas de garagem descobertas 10 Pé direito (metros) 3,00 Posicionamento no terreno Isolado e sem recuo frontal Estrutura: Concreto Fechamento Lateral: Vidro com insulfilm Tipo de Cobertura: Concreto Apoio da Cobertura: Concreto Material da Cobertura: Laje Revestimento Externo: Curtain Wall 7

8 Dependências Internas: Térreo=AAFBB, atendimento, sala técnica, copa, cozinha, cozinha, sanitário de deficientes, sanitários, sala do ar condicionado, suporte; Mezanino: BB Estilo, Sala de reunião, sanitários, suportes 2 e 3, ar condicionado, sala de convívio, servidores (site); 1 Pav.: entrada, sala de espera dos caixas, atendimento, apoios 1 e 2, salas de reunião, almoxarifado, sala de arquivo, suportes 1,2, 3 e 4, sala dos servidores, copa, ar condicionado, sanitários e de deficientes, copa, sala; 2 Pav.: acesso aos elevadores, recepção, salas de espera, de reunião, da superintendência, estoque e administrativo sanitários, copa, sacada, ar condicionado; Cobertura: Área das máquinas dos elevadores, Barrilete, auditório, salão principal, sala do museu, recepção, copa, sanitários, ar condicionado, área externa; Subsolo: Estacionamento, casa de bombas, acesso aos elevadores, salas QD., de manutenção, de controle e sanitários e gerador Pisos: borracha (plurigoma) / carpete / cerâmico / cimentado / concreto / elevado / granito /vinílico (paviflex), porcelanato Paredes: Azulejo / massa com pintura a base de látex, granito, mármore Forros: Gesso / laje / termos acústico /colmeia Esquadrias: Alumínio Nº Elevadores: 4 Marca dos Elevadores Atlas Schindler Capacidade dos elevadores (Kg): 700 kg Segurança: Central de PABX / interfone com vídeo / portasvigiadas / registro de imagem / sistema de alarme (infravermelho) Incêndio / Emergência: Detector de fumaça / extintores /luz e alarme de emergência / rede de hidrantes/sprinklers/rede de hidrantes Ar Condicionado: Central VAV Energia: Gerador automatizado Áreas Comuns: Auditório Tecnologia: Antena parabólica / linha digital 8

9 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado foi obtido pelo método do metro quadrado médio, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área locável. Área Locável (m²) 3.306,40 Valor de Mercado de Unitário (R$/m²) Locação (R$) 48, ,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos os seguintes valores: Valor de Mercado Aberto: R$ ,00 Goodwill associado a operação Buy to Lease BB: R$ ,00 Valor no cenário Buy to Lease Back BB: R$ ,00 Goodwill associado a operação FII BB: R$ ,00 Valor no cenário FII BB: R$ ,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 9

10 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: De nom ina ção Áre a Unit. Id. Est. Vida De p. Custo Custo (m 2) R$ a p. Re m. Re produçã o Re e diçã o Te rre no 1.700, ,00 1, Edifica çõe s Imóvel Comercial 5.476, ,00 26 c 54 0, Subtotal Edifica çõe s 5.476, Custos Va lor de Me rca do F. Comercialização 1, A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de 50% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 10

11 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Sim b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Sim c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não d) O imóvel enquadra-se como: Unidade imobiliária padronizada 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual ; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação? sim; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? não; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? não; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Boa. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Boa. d) Distribuição das dependências: Boa. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa. h) Estado de conservação geral: Regular. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 35%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição em termos de investimento em terreno e edificações. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 11

12 j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 1,27% (R$ ,00/R$ ,00), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio econômico. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de imóveis similares para negociação no local; b) Nível de demanda: Médio/Baixo: procura um pouco abaixo do normal por imóveis similares (demanda equilibrada); c) Absorção pelo mercado: Normal: expectativa de venda entre 6 meses a 1 ano; d) Desempenho do mercado atual: Normal: nível de oferta e demanda equilibrados; e) Momento de mercado: Estável: As forças de negociação estão em equilíbrio. 12

13 VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e venda dos imóveis avaliandos para a data base de maio/2013: VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (MERCADO ABERTO) R$ ,00 (BUY TO LEASE BB) R$ ,00 (FII BB) É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS CARLOS EDUARDO FONSECA ENG o CIVIL - CREA N o /D 13

14 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no /0513, que se compõe de 14 (quatorze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores Osasco, 18 de junho de

15 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

16 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE

17 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

18 FACHADA AV. SANTOS DUMONT

19 OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

20 ESTACIONAMENTO VISTA 1 HALL DOS ELEVADORES

21 CAIXAS ELETRÔNICOS ATENDIMENTO DOS CAIXAS

22 BB ESTILO SALA DOS SERVIDORES

23 HALL DOS ELEVADORES ATENDIMENTO

24 HALL DOS ELEVADORES SALA DA ADMINISTRAÇÃO

25 ÁREA DAS MAQUINAS AUDITÓRIO

26 ÁREA EXTERNA ÁREA EXTERNA

27 FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO

28 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/ ,59 48,35 48,12 47,88 47,65 47,42 47, ,65 159,87 159,09 158,32 157,54 156,78 156,83 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (12.984) (12.984) (12.862) (12.739) (12.618) (12.497) (12.377) (12.257) (12.138) (0) (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (12.984) Página 1 de 11

29 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/ ,20 46,97 46,74 46,52 46,48 49,10 48,88 48,66 48,44 48,22 48,01 48,04 156,07 155,31 154,55 153,80 153,69 162,34 161,61 160,88 160,16 159,44 158,72 158,84 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) 0 (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (12.020) (11.902) (11.785) (11.668) (11.544) (11.421) (11.299) (11.177) (11.056) (10.935) (10.815) (10.695) (0) (0) 0 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11

30 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,82 47,61 47,40 47,18 47,15 49,61 49,41 49,20 49,00 48,80 48,59 48,65 158,13 157,42 156,71 156,01 155,91 164,04 163,36 162,68 162,01 161,34 160,67 160,84 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (10.576) (10.458) (10.340) (10.222) (10.099) (9.976) (9.854) (9.732) (9.611) (9.490) (9.370) (9.250) (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 3 de 11

31 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/ ,44 48,24 48,04 47,85 47,82 50,13 49,94 49,75 49,56 49,37 49,18 49,25 160,18 159,51 158,85 158,20 158,10 165,76 165,13 164,50 163,87 163,24 162,62 162,85 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (9.131) (9.012) (8.894) (8.777) (8.653) (8.526) (8.400) (8.274) (8.149) (8.024) (7.899) (7.775) (0) 0 0 (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 4 de 11

32 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/ ,06 48,88 48,69 48,50 48,48 50,66 50,48 50,30 50,13 49,95 49,77 49,86 162,23 161,61 160,99 160,37 160,29 167,50 166,91 166,32 165,74 165,15 164,57 164,85 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (7.652) (7.529) (7.407) (7.285) (7.158) (7.031) (6.905) (6.779) (6.653) (6.529) (6.404) (6.280) (0) 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 5 de 11

33 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/ ,68 49,51 49,33 49,16 49,12 51,19 51,02 50,86 50,69 50,52 50,36 50,19 164,27 163,69 163,12 162,54 162,41 169,25 168,70 168,15 167,60 167,05 166,50 165,96 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (6.157) (6.034) (5.911) (5.789) (5.662) (5.536) (5.409) (5.284) (5.159) (5.034) (4.909) (4.786) (0) (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 6 de 11

34 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/ ,03 49,86 49,70 49,54 49,38 51,19 51,02 50,86 50,69 50,52 50,36 50,19 165,41 164,87 164,33 163,79 163,26 169,25 168,70 168,15 167,60 167,05 166,50 165,96 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (4.662) (4.539) (4.416) (4.294) (4.167) (4.038) (3.910) (3.782) (3.654) (3.527) (3.400) (3.274) (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) (0) 0 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 7 de 11

35 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/ ,03 49,86 49,70 49,54 49,38 51,19 51,02 50,86 50,69 50,52 50,36 50,19 165,41 164,87 164,33 163,79 163,26 169,25 168,70 168,15 167,60 167,05 166,50 165,96 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (3.148) (3.022) (2.897) (2.773) (2.643) (2.514) (2.386) (2.258) (2.131) (2.004) (1.878) (1.752) (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 8 de 11

36 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/ ,03 49,86 49,70 49,54 49,38 51,19 51,02 50,86 50,69 50,52 50,36 50,19 165,41 164,87 164,33 163,79 163,26 169,25 168,70 168,15 167,60 167,05 166,50 165,96 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (1.626) (1.501) (1.376) (1.252) (1.123) (995) (867) (739) (612) (486) (360) (234) (0) (0) 0 (0) (0) 0 (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 9 de 11

37 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/22 fev/22 mar/22 abr/22 mai/22 jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/ ,03 49,86 49,70 49,54 49,38 51,19 51,02 50,86 50,69 50,52 50,36 50,19 165,41 164,87 164,33 163,79 163,26 169,25 168,70 168,15 167,60 167,05 166,50 165,96 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (109) (0) 0 (0) 0 0 (0) 0 0 (0) 0 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 10 de 11

38 17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/ ,03 49,86 49,70 49,54 49,38 51,19 51,02 50,86 50,69 50,52 50,36 50,19 165,41 164,87 164,33 163,79 163,26 169,25 168,70 168,15 167,60 167,05 166,50 165,96 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) (0) (0) 0 (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 11 de 11