A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0514

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1 A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0514 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: AV. NOSSA SENHORA DE COPACABANA, 594 RIO DE JANEIRO - RJ ÁREA CONSTRUÍDA: 2.062,03 M² ÁREA TERRENO: 800,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO DATA BASE: MAIO/2014 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (CONCEITO VALOR JUSTO FAIR VALUE ) R$ ,00

2 ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO DESCRIÇÃO DO TERRENO CARACTERÍSTICAS BÁSICAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 6 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 7 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 7 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... 8 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO... 9 VII. CONCLUSÃO VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

3 I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº / , procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número /0514 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3

4 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Vertical Alta Evolução vertical gradual Comercial Regional Médio Ótimo Ótimo Acesso direto Alta Bom Sim, praia de Copacabana Comércio de Vizinhança, Pólo comercal regional, Centros de ensino, Parques públicos, Escolas, Igrejas/templos, Segurança pública, Água encanada, Coleta de lixo, Esgoto pluvial, Esgoto sanitário, Energia elétrica, Iluminação pública, Pavimentação, Telefone. Hospitais, Shopping centers, Hoteis, Escolas, Igrejas/templos Clubes sociais ou esportivos, Praias, Lazer, Saúde sim Av. Nossa Senhora de Copacabana, Rua Barata Ribeiro 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO LOGRADOURO 1 Denominação Av. Nossa Senhora de Copacabana Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Em mosaico Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso 4

5 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) 800,00 Quantidade de Frentes 1 Esquina Não Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia Plano Interferências Identificadas (no terreno) Não Identificadas Frente Principal (m) 13, RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona CB-3 de ZR-3 Coeficiente de Aproveitamento Básico 3,50 Taxa de Ocupação 0,70 Principais Usos Permitidos Residencial unifamiliar, Residencial multifamiliar, Comercial de vizinhança, Comercial central (médio porte), Comercial de grande porte, Serviços de vizinhança, Serviços centrais (médio porte), Serviços de grande porte, Institucional. Principais Usos Vetados Industrial leve, Industrial pesado, Usos incômodos, nocivos e perigosos RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de preservação por tombamento ou lei Não identificados 5

6 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação Agência Zona Sul Tipo Imóvel Comercial Padrão Construtivo Comercial/ Escritório /Superior/c/elev. Situação Construído Idade 12 Estado de Conservação b - Entre Novo e Regular Nº Pavimentos 3 Área Útil Total (m²) 2.062,03 Área Construída Total (m²) 2.062,03 Pé direito (metros) 3,00 Posicionamento no terreno Geminado por um lado e recuado do alinhamento da via pública Estrutura: Concreto armado. Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: 02 águas, laje impermeabilizada. Apoio da Cobertura: Concreto, Madeira. Material da Cobertura: Metálica. Revestimento Externo: Granito, Vidros (courtain wall). Dependências Internas: Térreo com autoatendimento, caixas, atendimento pessoal Pisos: Carpete, Cerâmico, Granilite, Melamínico (fórmica), Paredes: Azulejo, Granito, Massa com pintura a base de látex, Forros: Gesso, Termo Acústico. Esquadrias: Alumínio, Madeira. Nº Elevadores: 1 Marca dos Elevadores Otis Capacidade dos elevadores (Kg): 8 pessoas Segurança: Central de PABX, Circuito fechado de TV. Incêndio / Emergência: Extintores, Luz e alarme de emergência, Rede de hidrantes Ar Condicionado: Central comum Tecnologia: Linha digital 6

7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em anexo. Área Locável (m²) Unitário (R$/m²) Valor de Mercado de Locação (R$) 2.062,03 144, ,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando no conceito de valor justo ( fair value ): Valor do Empreendimento: R$ ,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 7

8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: De nom ina çã o Áre a Unit. Id. Est. V ida De p. Custo Custo (m 2) R$ a p. Re m. Re produçã o Re e diçã o Te rre no 800, ,00 1, Edifica çõe s Im óvel com ercial 2.062, ,00 12 b 48 0, Subtota l Edifica çõe s 2.062, Custos Va lor de M e rca do F. Com ercialização 1, A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de 0% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 8

9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Sim b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Sim c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não d) O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual ; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação? sim; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? sim; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? sim; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Boa. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Boa. d) Distribuição das dependências: Boa. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa. h) Estado de conservação geral: Boa. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 79%, indicando que o imóvel está em uma fase de mudança de uso ou retrofit em termos de investimento em terreno e edificações. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 9

10 j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 0,89% (R$ ,00 /R$ ,00 ), sinalizando que o imóvel está em equilíbrio econômico. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Baixo: existe um estoque baixo de imóveis similares para negociação no local. b) Nível de demanda: Médio/Alto: procura um pouco acima do normal por imóveis similares (demanda equilibrada). c) Absorção pelo mercado: Rápida: expectativa de venda em até 3 meses. d) Desempenho do mercado atual: Aquecido: nível de demanda é muito maior que o de oferta. e) Momento de mercado: Nível de preços em alta: As forças de negociação estão muito favoráveis para o vendedor. 10

11 VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo ( fair value ): VALOR DO EMPREENDIMENTO: R$ ,00 Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que, em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro, bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade, outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo. É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS ENGº CIVIL CREA Nº D 11

12 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no /0514, que se compõe de 12 (doze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores Osasco, 02 de junho de

13 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

14 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE

15 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

16 FACHADA DO IMÓVEL AV. NOSSA SENHORA DE COPACABANA

17 ENTRADA PRINCIPAL TÉRREO - TERMINAL DE AUTO ATENDIMENTO

18 TÉRREO - PORTAS GIRATÓRIAS TÉRREO - SALÃO PRINCIPAL - ATENDIMENTO

19 TÉRREO - CASA DE MÁQUINA DE AC TÉRREO - SANITÁRIOS

20 HALL ELEVADOR ESCADA DE ACESSO AO 2º PAVIMENTO

21 2º PAV. - VISTA GERAL - ESPERA 2º PAV. - ATENDIMENTO - CÂMBIO

22 2º PAV. - ARQUIVO 2º PAV. - ALMOXARIFADO

23 3º PAV. - ESTILO - HALL ELEVADOR 3º PAV. - ESTILO - RECEPÇÃO

24 3º PAV. - ESTILO - AUTO ATENDIMENTO 3º PAV. - ESTILO - CIRCULAÇÃO SALAS

25 3º PAV. - ESTILO - SALA DE ATENDIMENTO 3º PAV. - ESTILO - CAFÉ

26 3º PAV. - ESTILO - SALA GERENTE GERAL 3º PAV. - ESTILO - CAIXA

27 3º PAV. - ESTILO - COPA 3º PAV. - ESTILO - RETAGUARDA - SUPORTE PJ

28 3º PAV. - Á.EXTERNA - ACESSO 3º PAV. - Á.EXTERNA - EQUIPAMENTOS DE AC

29 FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CONTEXTO BTL

30 19510_BBProgressivoII_ FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease Ano Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,0% - Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa - de administração,controladoria, escrituração e custódia - Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - Despesas com auditoria - Despesas com honorários advocatícios - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com formador de mercado - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) /+ Receitas/Despesas financeiras (33) (49) (36) (23) (13) (7) (4) (2) (1) (0) (0) (168) = Lucro antes de Impostos Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações Investimento em novos ativos Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (32.450) (2.965) = Fluxos de Caixa Acumulado (32.450) (29.467) (26.522) (23.568) (20.602) (17.606) (14.580) (11.556) (8.553) (5.757) (2.965) + Integralização dos Acionistas Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período (59) (104) (133) (116) (98) (64) (34) (34) (31) 0 (0) (671) = Aplicações + Disponibilidades Acionistas - Integralização dos Acionistas Distribuição de Dividendos Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (33.063) Página 1 de 2

31 19510_BBProgressivoII_ FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa - de administração,controladoria, escrituração e custódia - Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - Despesas com auditoria - Despesas com honorários advocatícios - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com formador de mercado - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades ,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 98,2% 97,3% 97,5% 97,6% 97,7% 97,9% 98,0% 98,1% 98,8% 105,2% 105,3% 99,2% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 1,6% 1,6% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,3% 0,3% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,5% 94,7% 94,7% 95,4% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 94,7% 94,7% 95,4% -1,6% -1,4% -1,0% -0,6% -0,4% -0,2% -0,1% -0,1% 0,0% 0,0% 0,0% -0,4% 97,1% 96,9% 96,5% 96,2% 95,9% 95,7% 95,7% 95,6% 95,5% 94,7% 94,7% 95,8% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 86,2% 86,0% 85,7% 85,3% 85,0% 84,9% 84,8% 84,7% 84,6% 83,9% 83,9% 85,0% 86,2% 86,0% 85,7% 85,3% 85,0% 84,9% 84,8% 84,7% 84,6% 83,9% 83,9% 85,0% 1631,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 90,9% 2,8% 2,9% 3,7% 3,2% 2,7% 1,8% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 2,0% -1547,8% 83,2% 82,0% 82,1% 82,3% 83,1% 83,8% 83,8% 83,7% 83,0% 82,9% -7,9% -1547,8% -821,3% -738,1% -655,0% -571,8% -488,1% -404,0% -320,2% -238,4% -170,9% -88,1% 0,0% 1663,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 92,7% 32,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,8% 1663,3% 971,9% 970,5% 969,2% 967,9% 966,8% 966,2% 966,2% 972,1% 1035,1% 1035,8% 0,0% 86,2% 86,0% 85,7% 85,3% 85,0% 84,9% 84,8% 84,7% 84,6% 83,0% 82,9% 84,8% -2,8% -2,9% -3,7% -3,2% -2,7% -1,8% -0,9% -0,9% -0,9% 0,0% 0,0% -1,8% 29,2% 14,2% 10,5% 7,2% 4,5% 2,7% 1,8% 0,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Total Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 1663,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 92,7% 86,2% 86,0% 85,7% 85,3% 85,0% 84,9% 84,8% 84,7% 84,6% 83,0% 82,9% 84,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1038,9% 93,0% -1577,0% 86,0% 85,7% 85,3% 85,0% 84,9% 84,8% 84,7% 84,6% 83,0% 1121,8% 85,1% Página 2 de 2

32 FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CONTEXTO BTL

33 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/ ,71 144,01 143,31 142,61 141,91 141,22 140, ,40 296,95 295,50 294,06 292,63 291,21 289, (5) (5) (5) (5) (5) (5) (4) (34.200) (34.200) (33.958) (33.718) (33.462) (33.207) (32.954) (32.701) (32.450) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (34.871) Página 1 de 11

34 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,95 139,27 138,59 137,92 137,25 144,91 144,25 143,59 142,93 142,27 141,62 141,06 288,58 287,18 285,78 284,39 283,00 298,82 297,45 296,08 294,72 293,36 292,02 290, (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (32.201) (31.953) (31.706) (31.460) (31.215) (30.972) (30.729) (30.473) (30.219) (29.966) (29.715) (29.467) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (11) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11

35 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/ ,42 139,77 139,13 138,49 137,85 145,12 144,49 143,86 143,24 142,62 142,00 141,48 289,54 288,21 286,89 285,57 284,26 299,24 297,94 296,65 295,36 294,08 292,80 291, (4) (4) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (2) (2) (29.221) (28.976) (28.732) (28.489) (28.248) (28.007) (27.768) (27.517) (27.266) (27.017) (26.770) (26.522) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (11) (10) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 3 de 11

36 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/ ,87 140,26 139,65 139,04 138,44 145,32 144,73 144,13 143,54 142,96 142,37 141,89 290,47 289,21 287,96 286,71 285,46 299,66 298,43 297,21 295,99 294,78 293,57 292, (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (26.275) (26.029) (25.785) (25.542) (25.299) (25.058) (24.817) (24.566) (24.315) (24.065) (23.817) (23.568) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (8) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 4 de 11

37 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/ ,31 140,73 140,15 139,58 139,00 145,53 144,96 144,40 143,84 143,29 142,73 142,28 291,38 290,18 288,99 287,81 286,63 300,08 298,92 297,76 296,61 295,46 294,32 293, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (23.320) (23.074) (22.829) (22.584) (22.341) (22.098) (21.857) (21.604) (21.353) (21.102) (20.853) (20.602) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (6) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 5 de 11

38 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/ ,73 141,18 140,64 140,09 139,55 145,73 145,19 144,66 144,13 143,60 143,07 142,55 292,26 291,13 290,00 288,88 287,76 300,50 299,40 298,30 297,20 296,11 295,02 293, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (0) (0) (0) (0) (20.352) (20.103) (19.855) (19.608) (19.362) (19.117) (18.872) (18.618) (18.364) (18.111) (17.859) (17.606) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (3) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 6 de 11

39 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/ ,02 141,50 140,98 140,46 139,95 145,94 145,40 144,86 144,33 143,80 143,27 142,75 292,86 291,78 290,71 289,64 288,57 300,92 299,82 298,71 297,62 296,52 295,43 294, (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (17.353) (17.101) (16.851) (16.601) (16.352) (16.104) (15.857) (15.599) (15.343) (15.088) (14.833) (14.580) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 7 de 11

40 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/ ,22 141,70 141,18 140,66 140,14 146,14 145,60 145,07 144,53 144,00 143,47 142,95 293,27 292,19 291,12 290,05 288,98 301,35 300,24 299,13 298,04 296,94 295,85 294, (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (14.327) (14.076) (13.825) (13.575) (13.327) (13.079) (12.832) (12.575) (12.318) (12.063) (11.809) (11.556) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 8 de 11

41 19510_BBProgressivoII_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/22 fev/22 mar/22 abr/22 mai/22 jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/ ,42 141,90 141,38 140,86 140,34 146,14 145,60 145,07 144,53 144,00 143,47 142,95 293,68 292,60 291,52 290,45 289,39 301,35 300,24 299,13 298,04 296,94 295,85 294,76 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 4,9% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (11.303) (11.052) (10.801) (10.552) (10.303) (10.055) (9.809) (9.551) (9.295) (9.040) (8.786) (8.553) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 9 de 11