A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0513 OBJETO: ENDEREÇO: AV. GEREMÁRIO DANTAS Nº 78, ÁREA CONSTRUÍDA: 1.

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1 A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0513 SOLICITANTE: VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. OBJETO: ENDEREÇO: AV. GEREMÁRIO DANTAS Nº 78, TANQUE - AG. JACAREPAGUÁ RIO DE JANEIRO - RJ ÁREA CONSTRUÍDA: 1.300,96 M² ÁREA TERRENO: 1.243,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO

2 ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO DESCRIÇÃO DO TERRENO CARACTERÍSTICAS BÁSICAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 8 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... 9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO VII. CONCLUSÃO VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

3 I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº /001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, de propriedde do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número /0513 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3

4 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Equilibrado Média-alta Transformação (início verticalização) Misto Regional Médio Bom Bom Acesso direto Alta Bom não Comércio de Vizinhança, Pólo comercial regional, Centros de ensino, Parques Públicos, Escolas, Igrejas/templos, Segurança pública, Água encanada, Coleta de lixo, Esgoto Pluvial, Esgoto Sanitário, Energia elétrica, Iluminação Pública, Pavimentação, Telefone Hospitais, Shopping centers, Hoteis, Escola, Igrejas/templos Clubes sociais ou esportivos, Praias, Lazer, Saúde. sim Av. Geremário Dantas, Av. Nelson Cardoso 4

5 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO LOGRADOURO 1 Denominação Av. Geremario Dantas Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção Dupla Pavimentação Asfalto Traçado Misto Perfil (inclinação) Plano Calçadas Cimentada Iluminação Pública Vapor de Mercúrio Nível Comercial do Logradouro Médio LOGRADOURO 2 Denominação Rua Cândido de Figueiredo Tipo de Logradouro Secundário Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção Dupla Pavimentação Paralelepípedo Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Levemente inclinado Calçadas Cimentada Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Médio 5

6 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) 1.243,00 Quantidade de Frentes 2 Esquina Sim Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia plano Interferências Identificadas (no terreno) Não identificadas Frente Principal (m) 27, RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona ZR-2 Coeficiente de Aproveitamento Básico 3,00 Taxa de Ocupação 0,80 Observações, ressalvas e fatores limitantes O terreno é vizinho a um curso d'água, parte em céu aberto 3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de preservação por tombamento ou lei Não identificados 6

7 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação Prédio Principal Tipo Imóvel Comercial Padrão Construtivo Comercial/ Escritório /Médio/c/elev. Situação Construído Idade 11 Estado de Conservação c - Regular Nº Pavimentos 3 Área Útil Térreo(m²) 650,48 Área Útil Superiores (até 5º pav.)(m²) 650,48 Área Útil Total (m²) 1.300,96 Área Construída Térreo(m²) 650,48 Área Construída Superiores (até 5º 650,48 pav.)(m²) Área Construída Total (m²) 1.300,96 Nº de vagas de garagem descobertas 15 Pé direito (metros) 2,80 Posicionamento no terreno Isolado e recuado do alinhamento da via pública Estrutura: Concreto armado Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: 4 águas Apoio da Cobertura: Concreto Material da Cobertura: Fibrocimento Revestimento Externo: Cerâmica Dependências Internas: Térreo - Garagem e Loja Sobreloja - Loja Cobertura Pisos: Carpete, Cerâmico, Elevado, Granito, Vinílico (paviflex). Paredes: Azulejo, Mármore, Massa com pintura a base de látex. Forros: Gesso, Termo Acústico. Esquadrias: Alumínio, Madeira. Nº Elevadores: 1 Marca dos Elevadores Atlas Schindler Capacidade dos elevadores (Kg): 9 pessoas Segurança: Central de PABX, circuito fechado de TV. Incêndio / Emergência: Extintores, Redes de hidrantes. Ar Condicionado: Central comum. Tecnologia: Antena parabólica, linha digital 7

8 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado foi obtido pelo método do metro quadrado médio, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área locável. Área Locável (m²) 1.300,96 Unitário (R$/m²) Valor de Mercado de Locação (R$) 45, ,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos os seguintes valores: Valor de Mercado Aberto: R$ ,00 Goodwill associado a operação Buy to Lease BB: R$ ,00 Valor no cenário Buy to Lease Back BB: R$ ,00 Goodwill associado a operação FII BB: R$ ,00 Valor no cenário FII BB: R$ ,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 8

9 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: Denominação Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo (m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição Terreno 1.243, ,23 1, Edificações Imóvel Comercial 1.300, ,00 11 c 45 0, Subtotal Edificações 1.300, Custos Valor de Mercado F. Comercialização 1, A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de 57% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 9

10 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Sim b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Sim c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não d) O imóvel enquadra-se como: Unidade imobiliária padronizada 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local Transformação (início verticalização); b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação? sim; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? sim; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? sim; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Excelente. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Boa. d) Distribuição das dependências: Boa. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa. h) Estado de conservação geral: Boa. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 35%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição em termos de investimento em terreno e edificações. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 10

11 j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 1,23% (R$ ,00/R$ ,00), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio econômico. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Médio/Alto: existe um estoque um pouco acima do normal de imóveis similares para negociação no local; b) Nível de demanda: Médio: procura normal por imóveis similares (demanda equilibrada); c) Absorção pelo mercado: Normal-Lenta: expectativa de venda acima de 1 ano; d) Desempenho do mercado atual: Normal-Recessivo: nível de oferta é superior a demanda; e) Momento de mercado: Nível de preços entre média e alta: As forças de negociação estão favoráveis para o vendedor. 11

12 VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e venda dos imóveis avaliandos para a data base de maio/2013: VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (MERCADO ABERTO) R$ ,00 (BUY TO LEASE BB) R$ ,00 (FII BB) É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS LUIZ ANTONIO GERARDI ENGº CIVIL CREA Nº

13 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o /0513, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB Osasco, 18 de junho de

14 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

15 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE

16 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

17 FACHADA AV. GEREMÁRIO DANTAS

18 VISTA DO IMÓVEL ESTACIONAMENTO

19 ACESSO E AUTOATENDIMENTO CAIXAS

20 ATENDIMENTO AGÊNCIA ESTILO

21 2º PAVIMENTO - ATENDIMENTO BANHEIRO PNE

22 DETALHE DA FACHADA - ACESSIBILIDADE DETALHE DA FACHADA INTERNA

23 SALA TÉCNICA BANHEIROS

24 CIRCULAÇÃO VERTICAL ACESSO PARA AG. ESTILO

25 SALA DE RETAGUARDA IRREGULARIDADES NO PISO - 2º PAVIMENTO

26 AR CONDICIONADO COBERTURA

27 FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO

28 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/ ,20 44,98 44,76 44,54 44,32 44,11 44, ,80 58,51 58,23 57,95 57,66 57,38 57,78 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (4.930) (4.930) (4.884) (4.839) (4.793) (4.748) (4.703) (4.658) (4.614) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (4.930) Página 1 de 11

29 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/ ,20 43,98 43,77 43,55 43,52 46,27 46,07 45,86 45,65 45,45 45,24 45,57 57,50 57,22 56,94 56,66 56,62 60,20 59,93 59,66 59,39 59,13 58,86 59,29 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (4.569) (4.525) (4.481) (4.438) (4.391) (4.345) (4.300) (4.254) (4.209) (4.163) (4.118) (4.074) (0) (0) 0 (0) 0 (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11

30 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,37 45,17 44,96 44,76 44,73 47,37 47,18 46,98 46,79 46,60 46,40 46,76 59,02 58,76 58,50 58,23 58,20 61,63 61,38 61,12 60,87 60,62 60,37 60,83 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (4.029) (3.985) (3.940) (3.897) (3.850) (3.804) (3.758) (3.713) (3.667) (3.622) (3.577) (3.532) (0) 0 0 (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 3 de 11

31 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/ ,56 46,37 46,18 45,99 45,96 48,50 48,32 48,13 47,95 47,77 47,58 47,96 60,58 60,33 60,08 59,83 59,79 63,10 62,86 62,62 62,38 62,14 61,91 62,40 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (3.488) (3.443) (3.399) (3.355) (3.309) (3.259) (3.210) (3.161) (3.112) (3.063) (3.015) (2.966) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) (0) (0) 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 4 de 11

32 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/ ,78 47,60 47,42 47,24 47,21 49,66 49,48 49,31 49,14 48,96 48,79 49,19 62,16 61,92 61,69 61,45 61,42 64,60 64,38 64,15 63,92 63,70 63,47 64,00 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (2.918) (2.870) (2.823) (2.775) (2.725) (2.676) (2.627) (2.577) (2.529) (2.480) (2.431) (2.383) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 5 de 11

33 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/ ,02 48,85 48,68 48,50 48,47 50,84 50,67 50,51 50,34 50,18 50,01 49,85 63,77 63,55 63,33 63,10 63,05 66,14 65,92 65,71 65,49 65,28 65,06 64,85 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (2.335) (2.287) (2.239) (2.191) (2.141) (2.092) (2.043) (1.994) (1.945) (1.896) (1.848) (1.799) (0) 0 (0) (0) 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 6 de 11

34 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/ ,69 49,52 49,36 49,20 49,04 52,05 51,88 51,71 51,54 51,37 51,20 51,04 64,64 64,43 64,22 64,01 63,80 67,71 67,49 67,27 67,05 66,83 66,61 66,40 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (1.751) (1.703) (1.655) (1.607) (1.558) (1.505) (1.452) (1.399) (1.347) (1.295) (1.243) (1.191) (0) (0) 0 (0) 0 (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 7 de 11

35 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/ ,87 50,70 50,54 50,37 50,21 52,05 51,88 51,71 51,54 51,37 51,20 51,04 66,18 65,96 65,75 65,53 65,32 67,71 67,49 67,27 67,05 66,83 66,61 66,40 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) 0 (0) (1.139) (1.088) (1.036) (985) (932) (879) (827) (774) (722) (670) (618) (566) (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) (0) 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 8 de 11

36 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/ ,87 50,70 50,54 50,37 50,21 52,05 51,88 51,71 51,54 51,37 51,20 51,04 66,18 65,96 65,75 65,53 65,32 67,71 67,49 67,27 67,05 66,83 66,61 66,40 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) 0 - (0) 0 0 (0) 0 (0) (0) (0) (514) (463) (411) (360) (307) (254) (202) (149) (97) (45) (0) (0) 0 0 (0) (0) 0 (0) (0) 0 (0) - 0 (0) (0) 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 9 de 11

37 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/22 fev/22 mar/22 abr/22 mai/22 jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/ ,87 50,70 50,54 50,37 50,21 52,05 51,88 51,71 51,54 51,37 51,20 51,04 66,18 65,96 65,75 65,53 65,32 67,71 67,49 67,27 67,05 66,83 66,61 66,40 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% (0) (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) (0) (0) 0 (0) (0) 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 10 de 11

38 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/ ,87 50,70 50,54 50,37 50,21 52,05 51,88 51,71 51,54 51,37 51,20 51,04 66,18 65,96 65,75 65,53 65,32 67,71 67,49 67,27 67,05 66,83 66,61 66,40 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 11 de 11

39 FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO

40 FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: Mercado aberto Total Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento 0,2% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% - Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento - Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com CETIP/SELIC - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição (0) 0 (0) (4.614) (4.614) (4.074) (3.532) (2.966) (2.383) (1.799) (1.191) (566) Integralização dos Acionistas Reservas e provisões Pagamento de Dividendos a Acionistas (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (4.614) Página 1 de 2

41 FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: Mercado aberto - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - PIS - COFINS - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão e comercialização de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com CETIP/SELIC - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões - Pagamento de Dividendos a Acionistas ,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 104,3% 105,4% 107,8% 105,7% 105,1% 107,5% 105,1% 103,2% 103,2% 103,2% 103,4% 104,9% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 2,6% 2,6% 2,6% 2,6% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 93,8% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 82,9% 1265,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 64,0% 1,6% 1,7% 1,8% 1,8% 1,9% 2,0% 2,0% 2,1% 2,2% 2,3% 2,4% 2,0% -1184,4% 81,2% 81,1% 81,1% 81,0% 80,9% 80,9% 80,9% 80,8% 80,7% 80,5% 16,9% -1184,4% -612,4% -529,3% -424,9% -330,9% -249,5% -158,4% -73,2% 7,6% 88,2% 168,9% 0,0% 1265,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 64,0% 1265,7% 741,2% 738,8% 706,2% 684,7% 683,6% 655,8% 637,8% 637,8% 637,8% 638,9% 0,0% 81,3% 81,2% 81,1% 81,1% 81,0% 80,9% 80,9% 80,9% 80,8% 80,7% 80,5% 80,9% Total Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 1265,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 64,0% 81,3% 81,2% 81,1% 81,1% 81,0% 80,9% 80,9% 80,9% 80,8% 80,7% 80,5% 80,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 906,9% 90,8% -1184,4% 81,2% 81,1% 81,1% 81,0% 80,9% 80,9% 80,9% 80,8% 80,7% 987,4% 107,8% Página 2 de 2

42 FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO BUY TO LEASE - BB

43 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/ ,20 44,98 44,76 44,54 44,32 44,11 44, ,80 58,51 58,23 57,95 57,66 57,38 57, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (4.930) (4.930) (4.892) (4.854) (4.812) (4.771) (4.729) (4.688) (4.648) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (5.724) Página 1 de 11

44 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/ ,20 43,98 43,77 43,55 43,52 46,27 46,07 45,86 45,65 45,45 45,24 45,57 57,50 57,22 56,94 56,66 56,62 60,20 59,93 59,66 59,39 59,13 58,86 59, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (4.607) (4.567) (4.527) (4.488) (4.448) (4.409) (4.370) (4.329) (4.287) (4.246) (4.206) (4.165) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11

45 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Meses Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas PIS COFINS Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,37 45,17 44,96 44,76 44,73 47,37 47,18 46,98 46,79 46,60 46,40 46,76 59,02 58,76 58,50 58,23 58,20 61,63 61,38 61,12 60,87 60,62 60,37 60, (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (4.122) (4.080) (4.037) (3.995) (3.953) (3.912) (3.870) (3.826) (3.783) (3.739) (3.696) (3.653) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) (10) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 3 de 11