City North Dallas Apartments

Transcrição

1 City North Dallas Apartments Prédio Classe A na zona central de Dallas Demanda fortissima com 94,6% de ocupação Entre os distritos escolares mais desejados Estima-se venda em 5 anos com TIR de 10,2% Investimento : USD$ Rentabilidade estimada de aluguel : 6,3% aa Janeiro de 2016

2 Exclusão de garantias de responsabilidade Nós apresentamos informações prospectivas para que os investidores possam compreender melhor as perspectivas futuras deste negócio e tomar decisões de investimento informadas. As declarações prospectivas são baseadas nas expectativas e nas suposições atuais sobre este negócio, a economia, e outras condições e previsões de eventos futuros. Quaisquer declarações prospectivas feitas apresentadas nesta análise dizem respeito somente à data em que são feitas. Fatores ou eventos que podem causar resultados reais diferentes podem surgir ao longo do tempo, e não é possível para nós para prever todos eles. Estas demonstrações prospectivas não são nem declarações de fatos históricos, nem garantias ou garantias de desempenho futuro. O conteúdo da análise, no que diz respeito à situação atual destes imóveis, opiniões e expectativas da Ativore, são baseados em informações consideradas corretas. No entanto, nem a Ativore nem os seus respectivos acionistas, conselheiros, diretores e funcionário garantem a integridade ou precisão do conteúdo da apresentação. Por conseguinte, nem a Ativore, seus acionistas, seus diretores respectivos, funcionários e empregados aceitam qualquer responsabilidade por quaisquer danos que possam surgir, direta ou indiretamente das decisões adoptadas com base na apresentação ou da utilização que o seu destinatário possa faz dela.

3 Tipo de investimento

4 Fachada

5 Fachada

6 Fachada

7 Área Geral

8 Área Geral

9 Área Geral

10 Área Geral

11 Área Geral

12 Áreas Comuns

13 Áreas Comuns

14 Áreas Comuns

15 Áreas Comuns

16 Áreas Comuns

17 Áreas Comuns

18 Lobby

19 Clube

20 Clube

21 Clube

22 Clube

23 Clube

24 Sala de ginastica

25 Apartamento

26 Apartamento

27 Apartamento

28 Mapa Clique no link abaixo para visualizar mapa no Google Maps ,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x864c20444fa712ed:0xaa2ffa0b2056a77c

29 Street View ,3a,75y,328.05h,94.88t/data=!3m7!1e1!3m5!1sxMWx7ehjzessNHfOg5w6OA!2e0!6s%2F%2Fgeo3.ggpht.com %2Fcbk%3Fpanoid%3DxMWx7ehjzessNHfOg5w6OA%26output%3Dthumbnail%26cb_client%3Dsearch.TACTILE.gps%26th umb%3d2%26w%3d392%26h%3d106%26yaw%3d %26pitch%3d0!7i13312!8i6656!4m2!3m1!1s0x864c20444f a712ed:0xaa2ffa0b2056a77c

30 Video Clique no link a seguir para ver o vídeo.

31 Análise IMÓVEL INVESTIMENTO INVESTIMENTO IMÓVEL ,00 + Empréstimos ,00 + Capital ,00 Patrocinador - CONTI 24,6% ,00 BD Equity 69,2% ,00 Brazil Equity 6,2% ,00 ACIONISTAS BRAZIL EQUITY INVESTIMENTO Capital Brazil Equity ,00 + Custo de entrada ,00 = INVESTIMENTO ACIONISTAS BRAZIL EQUITY ,00 = INVESTIMENTO POR UNIDADE BRAZIL EQUITY ,80 FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL IMÓVEL Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 MÉDIA + ALUGUEL ANUAL BRUTO , , , , , ,00 - Perdas de aluguel , , , , , ,60 = ALUGUEL ANUAL LIQUIDO , , , , , ,40 + Outras receitas , , , , , ,40 = RECEITAS TOTAIS , , , , , ,80 Administração do imóvel , , , , , ,40 - Despesas departamentais, operacionais e administrativas , , , , , ,40 - Água, luz e outros custos , , , , , ,80 - Reservas para manuenção , , , , , ,20 - Seguro , , , , , ,40 - Impostos sobre a propriedade , , , , , ,40 - Investimentos e melhorias , , , , , ,00 - Gestão do capital 1,0% , , , , , ,80 - Pagamento de hipoteca , , , , , ,40 = FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL , , , , , ,00 FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL BRAZIL EQUITY + FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 6,2% , , , , , ,70 - Taxa de administração 1,0% , , , , , ,00 + Fluxo de caixa de re-financiamento 0, ,00 0,00 0,00 0, ,80 = FLUXO DE CAIXA BRAZIL EQUITY , , , , , ,50 = FLUXO DE CAIXA POR UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO 3.526, , , , , ,75 = RENTABILIDADE ESTIMADA DE ALUGUEL 3,30% 14,23% 3,79% 4,63% 5,50% 6,29%

32 Análise Pontos chave Tipo de investimento: compra de Unidades de Participação em empresa americana que só tem o City North como ativo (conceito similar a uma SPE Sociedade de Proposito Especifico), criada com o objetivo especifico de adquirir e operar o edifício. Aproximadamente US $ 1 milhão de orçamento previsto para melhorias na gestão da propriedade, atualizações e melhorias na área de piscina e interiores para capturar valores completos de mercado para os alugueis. Oportunidade de melhorar rentabilidade atual. Baseado no histórico de 2015, o aluguel efetivo da propriedade é $ 1,20 / SF mês. As taxas de mercado estão entre $ 1,35 e SF $ 1,44 / SF mês. Previsão de Rentabilidade de Caixa de 6,3% ao mês e Taxa Interna de Retorno em 5 anos (incluindo lucro na venda) de 10,2%. Fluxo de caixa preferencial (Minimum Preferred Return) cumulativo de 8% ao ano, calculados trimestralmente a partir da rentabilidade liquida do aluguel. O que exceder 8% ao ano é dividido 50/50 com patrocinadores. O Fluxo de caixa preferencial é cumulativo, de modo que se se o fluxo de caixa não atingir 8% ao ano nos primeiros anos, a diferença é paga em anos posteriores (antes dos 50% dos patrocinadores). O projeto é operar e otimizar o fluxo de caixa ao longo de 5 anos, em seguida, vender para capturar os lucros resultantes da valorização do imóvel. Empréstimo com juros fixos de 10 anos permite opção de manter mais tempo a propriedade se as condições de mercado não forem as ideais para vender naquele momento. Investimento total de $55,735,968 dos quais cerca de 80% serão financiados por um empréstimo de 30 anos a taxas de 5,5% aa fixas por 10 anos por refinanciamento no segundo ano. Este empréstimo é 100% garantido pelo patrocinador. Na venda, os investidores recebem 75% do ganho na venda até atingir a Taxa Interna de Retorno (TIR) total de 12%. Qualquer retorno superior a 12% é dividido 50/50 com o patrocinador.

33 Análise (cont.) Fluxo de Caixa Previsto (média 5 anos) O fluxo de caixa médio a distribuir anualmente aos investidores é estimado em 6,29% sobre o investimento conforme evidenciado na tabela abaixo (Nota 2). No Ano 2 está contratado um refinanciamento, que irá gerar excedente de caixa. Este excedente será integralmente distribuído entre os acionistas, sendo uma parte como retorno de capital. Taxa Interna de Retorno (TIR) prevista A Taxa Interna de Retorno (TIR) prevista quando considerados o Fluxo de Caixa Anual e o Lucro Liquido potencial quando da venda do imóvel (Notas 2 e 3) é de cerca de 10,2% ao ano. CAPITAL FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL % RENTABILIDADE ESTIMADA 2015 Investimento ,80 Ano ,87 3,30% Ano ,42 14,23% Ano ,94 3,79% Ano ,21 4,63% Ano ,30 5,50% MÉDIA 6.714,75 6,29% Ano 5 Venda ,86 IRR 10,20%

34 Análise (cont.) Ganhos Previstos na Venda O prazo alvo para venda do imóvel é 5 anos com lucro previsto liquido previsto para os acionistas de cerca de 36,0 %, já líquidos da comissão de performance do patrocinador e do operador (Nota 4). A valorização prevista para imóvel no momento na venda foi calculada com base na rentabilidade de aluguel em 5 anos, que deverá apresentar melhorias substanciais como resultado das medidas de gestão implantadas pelo patrocinador. A partir desta rentabilidade estimou-se o valor do imóvel, considerando-se que um investidor potencial irá procurar um retorno de cerca de 5% ao ano. A memória de cálculo do lucro previsto na venda do imóvel é como segue: VENDA DO IMÓVEL Ano 5 VALOR ESTIMADO DA VENDA Reembolso do financiamento ( ) - Comissões de venda 1,5% ( ) + Retorno de reserva operacional Retorno de taxas de assinatura de empréstimos ( ) = FLUXO DE CAIXA LIQUIDO % DO BRAZIL EQUITY 6,2% Ano 5 FLUXO DE CAIXA LIQUIDO 6,2% Reembolso de capital - Ano 2 (96.994) - Investimento inicial acionistas Early Shares ( ) = FLUXO DE CAIXA APÓS REEMBOLSO DE CAPITAL Comissão de performance patrocinador 14,0% (73.841) = LUCRO ANTES DE IMPOSTOS Impostos estimados sobre ganho de capital 15,0% (67.853) = LUCRO LÍQUIDO NA VENDA DO IMÓVEL = LUCRO LÍQUIDOO POR UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO = % RENTABIILIDADE SOBRE O CAPITAL INICIAL 36,0%

35 Análise (cont.) Notas Nota 1: Serviços de administração do imóvel e serviços de apoio à aquisição do imóvel serão prestados por empresas terceiras sediadas no exterior Nota 2: O retorno sobre o investimento é estimado através de estudos econômicos e de mercado bastante detalhados efetuados pelo patrocinador e considera estimativas de taxas de ocupação e valores de alugueis estabilizadas e em linha com o e projeções conservadoras para este mercado. Porém, não há garantia que estes valores permanecerão os mesmos e o retorno sobre o investimento real pode diferir do valor apresentado. Nota 3: O patrocinador do projeto prevê um prazo de 5 anos para a venda do imóvel e realização dos ganhos de capital, que serão distribuídos entre os investidores quando da venda. Os prazos são referidos nos documentos mestres e são baseados em um plano de negócios do patrocinador. Estas são médias e a venda pode ser executada mais cedo ou mais tarde do que o inicialmente previsto. O patrocinador tem uma responsabilidade fiduciária para com os investidores sendo que o momento exato da venda depende de sua avaliação. Nota 4: Os interesses do patrocinador estão 100% alinhados com o investidor, e ele tem um forte incentivo para vender o imóvel logo que fizer sentido econômico. Os patrocinadores recebem 25% do lucro na venda até atingir a Taxa Interna de Retorno (TIR) total de 12% e 50% do que exceder a TIR. Nota 5: O Fluxo de caixa preferencial (Minimum Preferred Return) é a rentabilidade mínima de aluguel abaixo da qual o patrocinador não obtém qualquer remuneração sobre a performance do imóvel. Ele não representa uma garantia mínima de retorno, mas é estimado de forma bem conservadora. Nota 6: O Fluxo de Caixa Excedente (Excess Return) é o fluxo de caixa que exceder o Retorno Mínimo Preferencial.

36 Sobre o imóvel Descrição do imóvel 10 edifícios de 3 andares e 345 apartamentos Classe "A com pilares e vigas de concreto reforçado e paredes de tijolo e design de baixa densidade (40 unidades por acre) Construído em 2009 pela Trammell Crow Residencial (TCR), empresa prime nacional especializada em incorporação de prédios residenciais com mais de 35 anos de mercado. 14 tipologias incluindo estúdios, um quarto e dois quartos medindo entre 62 m2 a 140 m2, com área locável total de m2. Piscina estilo resort com borda infinita e área de bronzeamento. Churrasqueira, áreas de piquenique, parque para pets, três pátios com jardins. Salão de entretenimento com TV 50 HD, sala de internet sem fio, business center, sala de jogos de jogos com Wii, Xbox, PlayStation e tela de projeção de 100. Sala de ginástica equipada. Garagem com acesso direto a todos os pisos Suíte de hóspedes para s visitantes. Apartamentos com bancadas de granito e azulejos back-splash, eletrodomésticos de aço inoxidável e, em unidades selecionadas, pátio privativo ou varanda.

37 Descrição do imóvel (cont) Sobre o imóvel

38 Localização e mercado Localização O City North tem uma localização privilegiada junto à I-635 entre US-75 e o Dallas North Tollway, três das vias mais movimentadas em North Texas. A Expansão da I-635 LBJ tem sido descrita por Líderes no setor de transporte estadual, como o "projeto mais abrangente e complexo de seu tipo no país" e esta propriedade está estrategicamente localizada para tirar proveito da melhoria na rede de transporte resultante deste projeto. O City North é parte da ISD Richardson, um dos distritos escolares mais reconhecidos e desejados em Dallas. Cerca de 90% dos diplomados do ensino médio frequentam a faculdade e 21 escolas foram nomeadas para o Quadro de Honra do Texas Business and Education s Coalition s (TBEC). Do outro lado da rua da Covenat School, uma renomada escola privada K-12 conhecida por seu currículo rigoroso.

39 Localização e mercado Localização (cont.) A poucos minutos de dois centros de emprego de primeira linha: A cinco minutos a nordeste do Corredor Telecom, o segundo maior centro de emprego em Dallas, com mais de 600 empresas high-tech. A sete minutos do North Dallas Tollway, um complexo de escritório, conhecido como o Complexo Platinum" que consiste de 2 milhões de m2 de escritórios de classe A e B em edifícios high-rise. A menos de 5 minutos do projeto Dallas Midtown, uma parceria público/ privada no valor de $ 4 bilhões, para o desenvolvimento de 430 acres com mais de $100 milhões em melhorias de infraestrutura em torno de um parque de 17 acres, com início em 2016.

40 Localização e mercado Locação residencial nos EUA A percentagem de proprietários de imóveis nos EUA caiu de um pico de 69,2% no final de 2004 para 63,7% em 2015 gerando uma demanda adicional de 1,6 milhões de unidades para aluguel. A demanda por imóveis de aluguel aumentou 770 mil por ano desde 2004, tendo o período de 10 anos até 2014 representando o maior crescimento nos alugueis desde a década de Há uma demanda reprimida por imóveis de aluguel de 1,5 milhões para jovens da geração Millenials (entre 18 e 34 anos) que vivem na casa dos pais.

41 Localização e mercado Locação residencial nos EUA (cont.) Pesquisas mostram que aquisição de casa própria não é uma prioridade para os 80 milhões de Millenials, por várias razões, entre elas: Mudanças culturais, estão levando os jovens a casar mais tarde, e não querem assumir compromissos com a compra de propriedade. São mais propensos do que as gerações anteriores a estar sobrecarregados com pagamentos de empréstimo de estudantes. que prejudicam sua capacidade de poupar para um depósito inicial. Exigências bancárias para depósito inicial aumentaram significativamente. Pessoas hoje com 40 a 50 anos estavam iniciando a compra de suas primeiras casas quando foram apanhados pela crise e perderam todo o capital acumulado. Maior volatilidade da renda de famílias americanas e diversas mudanças culturais têm levado a um consenso, entre analistas americanos de que a redução das taxas de propriedade é uma tendência de longo prazo que deverá continuar a impulsionar o mercado de alugueis residenciais nos EUA.

42 Localização e mercado Economia da região Com cerca de pessoas, Dallas Fort Worth ("DFW") é a maior área metropolitana no Texas e a metrópole com crescimento mais rápido nos EUA. O PIB da Metrópole de Dallas em 2014 foi de 514 bilhões de dólares, quase o dobro do PIB de todo o estado da Flórida (299 bilhões de dólares). Ocupou o primeiro lugar em geração de empregos nos EUA em Economia bastante diversificada com presença em indústria de transformação, serviços, seguros e empresas de alta tecnologia e grandes redes de distribuição.

43 Localização e mercado Economia da região (cont.) O North Central Texas Council of Governments prevê o crescimento para Dallas de cerca de 4 milhões de pessoas, entre 2000 e Dallas é líder mundial em transportes devido aos seus excelentes aeroportos, sistema de rodovias interestaduais e rotas ferroviárias. Várias empresas expandiram-se realocaram-se para Dallas nos últimos 3 anos, representando um investimento total de US $ 3 bilhões. Dos de metros quadrados de escritórios alugados por empresas desde 2010, apenas 5% são compostos de empresas relacionadas ao setor de energia. Dallas possui a maior concentração sedes de empresas dos EUA com 269 empresas. Mais de um terço das sedes das 500 maiores empresas da Fortune do Texas encontram-se em Dallas.

44 Localização e mercado Mercado imobiliário na região A região de Dallas foi classificada em primeiro lugar para demanda por apartamentos nos EUA. A demanda cresceu 26% no primeiro semestre de 2016 comparada com o mesmo período no ano anterior. A City North fica no sub-mercado de North Dallas. No nível de ocupação de imóveis residenciais neste mercado é de 94,6%, em linha com a média Dallas de 94,7%. Um estudo efetuado pelo MPF, uma empresa especializada em pesquisas de mercado imobiliário, demonstra que as taxas de ocupação permanecerão constantes em 2016 devido aos sólidos fundamentos deste sub-mercado. O crescimento demográfico previsto para a região com raio de uma milha em torno desta propriedade até 2020 é de 9,1% e o seu rendimento percapita deverá crescer 10,3% (fonte ESRI) para $ (atualmente $96.500).

45 Localização e mercado Mercado imobiliário na região (cont.) As taxas de ocupação no submercado do entorno do City North estão em 95,4% o que é considerado full occupancy (taxa máxima de ocupação). O City North, com taxa de ocupação de 92,5%, bastante boa, mas com oportunidade de melhorias, o que deverá ser capitalizado pela Conti, empresa patrocinadora deste projeto. O aluguel efetivo da propriedade é $ 1,20 / SF por mês contra $ 1,35 e SF $ 1,44 / SF por mês praticadas pelo mercado nesta região, representando um potencial de crescimento nos alugueis de cerca de 15% a médio prazo.

46 Administração do imóvel Estrutura organizacional O imóvel é adquirido por três grupos de acionistas que têm esse imóvel como único ativo: Conti Equity: os patrocinadores do investimento com 24,6% do capital do hotel e membros gestores do projeto. Estes membros assumem integralmente as garantias bancárias do financiamento bancário. BD Equity: investidores passivos residentes nos EUA com 69,2% do capital. Brazil Equity: investidores não residentes nos EUA com 6,2% do capital. A gestão operacional do Hotel é responsabilidade da Conti Management. $ CONTY Equity Membro Gestor Management Capital $ BD Equity Conty Management City North Dallas $ Brazil Equity Conty Management

47 Administração do imóvel Patrocinador e administrador O City North é o 18º investimento da Conti desde A Conti é uma empresa de investimento e gestão imobiliária baseada em Dallas, Texas e especializada em adquirir, valorizar e gerir edifícios de apartamentos residenciais e já conduziu mais de US$ 300 MM em transações. Fortemente ancorada em valores, a Conti considera o due dilligence detalhado préaquisição e estratégia de saída bem definidas, essenciais para o sucesso de seus investimentos. Procura aquisições que se enquadrem nos seguintes critérios: Tipo de propriedades: Edifícios de apartamentos residências com mais de 150 apartamentos Classes: A ou B Preço: Entre US$10 MM e US$50 MM Idade: De preferência construídos após 1980 Localizações: Dallas-Ft Worth, Houston, San Antonio e Austin Detentora de diversos prêmios em 2015, entre eles uma das 100 empresas privadas que mais crescem em Dallas, do Caruth Institute of Entrepreneurship, finalista regional para Empreendedor do Ano pela Ernest & Young e uma das 5000 empresas privadas que mais crescem nos EUA, pela Inc. Magazine.

48 Crie rendimentos seguros em várias moedas investindo globalmente em imóveis

49 Consultoria de investimentos em imóveis para renda INVESTIMENTO EM IMÓVEIS PARA RENDA Ajudamos você a investir em imóveis cuidadosamente selecionados para gerar boas rentabilidades líquidas de aluguel. Nos mercados selecionados, analisamos e qualificamos, prestadores de serviços que irão apoiá-lo na gestão remota das suas carteiras. CONSULTORIA EM INVESTIMENTO INTERNACIONAL Desenhamos estratégias de proteção patrimonial/ tributária e controle de sucessão respeitando a legislação dos países envolvidos, e coordenamos a implantação destas estratégias, incluindo a abertura de empresas, suporte à abertura de contas bancárias e alinhamento com contadores. OPERAÇÃO DO INVESTIMENTO INTERNACIONAL Disponibilizamos um serviço contínuo de atendimento ao cliente para resolução de questões jurídico-tributárias e apoio à comunicação com prestadores de serviços no exterior, apoio à preparação de declarações fiscais e regulatórias, simplificando a gestão dos seus investimentos internacionais..