Kinea Renda Imobiliária FII

Transcrição

1 Kinea Renda Imobiliária FII Relatório de Gestão Fevereiro de

2 Palavra do Gestor Prezado Investidor, Como mencionado em nossos últimos relatórios, a indústria de fundos imobiliários continua a apresentar um importante ajuste nos preços das cotas negociadas no mercado secundário influenciado principalmente pelo aumento dos juros, mas também por uma avaliação mais pessimista sobre o comportamento da economia, combinado com o surgimento de notícias negativas sobre alguns fundos imobiliários do mercado. Por se tratar de uma indústria jovem, o investidor acaba inferindo que há um problema com os fundos em geral e acabam realizando a venda a qualquer preço sem levar em conta os fundamentos e a qualidade do Fundo. Esta instabilidade vem afetando adversamente o preço do Kinea Renda no mercado secundário e no mês de janeiro este movimento continuou, apesar da: (i) qualidade de sua carteira de imóveis, bastante diversificada no que se refere a localização e tipologia; (ii) taxa de vacância significativamente abaixo das médias do mercado (0,48% de vacância física, comparada a vacância de mercado 1 de 10% para escritório em São Paulo ou 17% em logísticos); (iii) ausência de inadimplência ou aluguéis em atraso, graças a eficiência na gestão da locação e qualidade de crédito dos nossos inquilinos e (iv) aumento dos rendimentos distribuídos que atingiu 27,1% nos últimos 09 meses. Mesmo considerando os diferenciais acima e qualidade única da carteira imobiliária, o Kinea Renda continua apresentando um desconto relevante em relação ao valor patrimonial de 31,7% (conforme descrito na página 19 deste relatório). Para fins de comparação, considerando o rendimento atualmente distribuído e comparando-o com o aluguel gerado por imóveis residenciais, que estimamos retorno entre 0,4% a 0,6% ao mês antes do Imposto de Renda, notamos que os investidores que adquiriram cotas nas 4 emissões se beneficiam de um melhor rendimento sobre capital investido como podemos ver a seguir: 1 Fonte: Relatório Market View (3º trimestre de 2013) da CBRE 2

3 Palavra do Gestor Valor da cota Retorno ao mês Retorno ao mês ajustado por IR 2 Cota atual no mercado secundário (31/01) 1.088,00 0,82% 1,13% 1ª Emissão 1.005,76 0,88% 1,22% 2ª Emissão 1.128,62 0,79% 1,09% 3ª Emissão 1.227,95 0,72% 1,00% 4ª Emissão 1.634,27 0,54% 0,75% Importante mencionar ainda que a gestão do Fundo esta em negociações avançadas para revisão do aluguel de determinados contratos de locação do Kinea Renda. Assim que as negociações se concretizarem os cotistas serão informados. 2 O Retorno ao mês ajustado por IR é a remuneração equivalente que o investidor deveria receber de aluguel em um imóvel para que obtivesse o mesmo retorno do Kinea Renda no período, dado que os rendimentos de aluguel são tributados a uma alíquota de até 27,5%. 3

4 Rentabilidade No mês de janeiro, continuamos o processo de aumento na distribuição de rendimentos, iniciado em abril de 2013, chegando a um valor de R$8,90 por cota, isento de Imposto de Renda, representando um incremento de 27,1% nos rendimentos distribuídos aos cotistas desde o início deste processo: Evolução da distribuição de rendimentos 27,1% mar 13 abr 13 mai 13 jun 13 jul 13 ago 13 set 13 out 13 nov 13 dez 13 jan 14 A 37ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de janeiro, no valor de R$ 8,90 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuada diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 14/02/2014. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a variação da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,76, na 2ª Emissão pela cota média de R$1.128,62, na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227,95 e outro que tenha entrado na 4ª Emissão pela cota média de R$1.634,27. Nessa tabela, você também encontra a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI 3 e ao Ibovespa 4 : 3 Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance do Fundo. 4 Ibovespa é o mais importante indicador do desempenho médio das cotações do mercado de ações brasileiro. Sua relevância advém do fato de o Ibovespa retratar o comportamento dos principais papéis negociados na BOVESPA. 4

5 Rentabilidade Rentabilidade Acumulada Data Base 1ª Emissão 15/9/2010 2ª Emissão 8/7/2011 3ª Emissão 13/1/2012 4ª Emissão 1/2/2013 Valor Referencial da Cota (R$) 1.005, , , ,27 Variação da Cota 6,54% -2,88% -9,12% -26,74% Rendimentos Distribuídos 31,03% 22,48% 17,12% 5,17% Rentabilidade Total 39,60% 18,95% 6,44% -22,95% CDI no Período 30,30% 20,78% 14,89% 6,97% Rentabilidade FI x CDI 130,70% 91,18% 43,23% n/a Ibovespa no Período -25,55% -19,17% -16,54% -17,91% 5

6 Negociação e Liquidez No mês de janeiro, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados representaram um total de cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 3,53% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$ ,86 e um volume médio por negócio de R$11.841,75. Como resultado da boa liquidez do papel o Fundo possui a segunda maior participação no IFIX 5 (8,273%). As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11. Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo. R$ 2.000,00 R$ 1.900,00 R$ 1.800,00 R$ 1.700,00 R$ 1.600,00 R$ 1.500,00 R$ 1.400,00 R$ 1.300,00 R$ 1.200,00 R$ 1.100,00 R$ 1.000,00 R$ 900,00 dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan volume cotação Kinea Renda + Rendimentos Distribuídos R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ - 5 O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) tem por objetivo medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela BM&FBOVESPA. Mais informações em: 6

7 Carteira Imobiliária do Fundo Ao final do mês de janeiro a vacância 6 física do Fundo era de 0,48% e a vacância financeira de 1,64%. A vacância ocorre em função de espaços vagos nos edifícios Athenas, Bela Paulista, Botafogo Trade Center e Buenos Aires Corporate os quais tem sido gerenciados pela Kinea com o intuito de reduzí-los. Importante mencionar que a vacância física e financeira do Fundo encontram-se substancialmente abaixo das médias de mercado. Em paralelo ao trabalho de locação de áreas vagas, a Gestora tem trabalhado na renegociação dos contratos de locação, nos casos aplicáveis, visando incrementar o fluxo de receitas do Fundo. Ao término do mês de janeiro o Fundo Kinea Renda Imobiliária possuía 16 ativos sendo 9 edifícios comercias e 7 centros logísticos apresentando a seguinte divisão de receita e de metragem por tipologia demonstrando o equilibrio existente na divisão de receitas entre as 2 diferentes tipologias (logístico e escritório) o que traz uma maior previsibilidade e uma menor volatilidade no fluxo de receitas de aluguel: Distribuição da área por tipologia Escritório 15,00% Logístico 85,00% Distribuição da receita por tipologia Escritório 56,17% Logístico 43,83% 6 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. 7

8 Carteira Imobiliária do Fundo Atualmente a receita do Fundo está segmentada conforme os gráficos abaixo: Governo 3,02% Telecomunicação 3,51% Serviços 8,31% Outros 11,28% Distribuição da receita por atividade Tecnologia 3,49% Logística 6,47% Financeiro 15,78% Comércio 19,71% Indústria 24,87% Engenharia 3,54% O Fundo possui um total de 70 contratos de locação que apresentam a seguinte divisão entre contratos típicos e atípicos. Entendemos que seja de suma importância alocarmos parte dos recursos do Fundo em contratos atípicos de locação de forma a possibilitar uma maior previsibilidade ao fluxo de aluguéis do Fundo e ainda uma taxa de vacância inferior a média de mercado. Distribuição da receita por tipo de contrato Atípico 26,72% Típico 73,28% 8

9 O prazo médio dos contratos firmados pelo Fundo é de 6,3 anos com datas de vencimento e de revisionais nos próximos anos conforme abaixo: Vencimento dos contratos 70% Revisional dos contratos 27% 22% 13% 16% 14% em diante E por fim, a carteira do Fundo possui hoje a seguinte quebra por tipo de reajuste: Distribuição da receita por índice de reajuste IPCA 40,86% IGP-M 59,14% Entendemos que o fato de não termos um único índice de reajuste é benéfico para o Fundo também como forma de diversificação de risco. 9

10 Carteira Imobiliária do Fundo A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos 7 : Lavradio Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: m 2 Inquilino: TRT/Caixa Econômica Federal Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Gomes Freire Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: m 2 Inquilino: TRT/Banco do Brasil Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 7 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela empresa Colliers International. 10

11 Carteira Imobiliária do Fundo Athenas Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m 2 Participação no empreendimento: 93% Inquilinos: American Airlines, Polenghi, Potencial Engenharia e Affero Lab, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Joaquim Floriano Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: março/2011 Área locável: 3.198m 2 Participação no empreendimento: 82% Inquilinos: Arteris, Yamaha e VetorZero, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 11

12 Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição PIB Sumaré Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre Cidade: Sumaré Estado: São Paulo Data de aquisição: setembro/2011 Área locável: m 2 Inquilino: Bravo Armazéns Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Centro Logístico Global Jundiaí Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: novembro/2011 Área locável: ,32m 2 Inquilino: Foxconn Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 12

13 Carteira Imobiliária do Fundo Botafogo Trade Center Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: julho/2012 Área locável: 8.083m 2 Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Buenos Aires Corporate Endereço: Rua Buenos Aires, 15 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: setembro/2012 Área locável: 7.046,18m 2 Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 13

14 Carteira Imobiliária do Fundo Jundiaí Industrial Park Endereço: Rodovia Hermenegildo Tonolli, km 02 Bairro: Fazenda Grande Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: Janeiro/2013 Área locável: ,60m 2 Participação no empreendimento: 90% Inquilinos: Geodis e Dafiti Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Bela Paulista Endereço: Avenida Paulista, Bairro: Consolação Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: Fevereiro/2013 Área locável: 6.381,00m 2 Inquilinos: Banco do Brasil, Ambitec, Consulado Geral da Nova Zelândia, Euler Hermes e Tozzini Freire, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 14

15 Carteira Imobiliária do Fundo Edifício Madison Endereço: Rua Gomes de Carvalho, Bairro: Vila Olímpia Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: Fevereiro/2013 Área locável: 8.431,00m 2 Inquilinos: Notre Dame Seguros, Hatch e CM Capital Markets, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Centro de Distribuição Mogi das Cruzes Endereço: Rodovia Pedro Eroles, Km 41,5 Bairro: Taboão Cidade: Mogi das Cruzes Estado: São Paulo Data de aquisição: Março/2013 Área locável: ,25m 2 Inquilino: Kimberly Clark Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 15

16 Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição Pouso Alegre Endereço: Rodovia Fernão Dias, Km 863 Bairro: Algodão Cidade: Pouso Alegre Estado: Minas Gerais Data de aquisição: Maio/2013 Área locável: ,00m 2 Inquilino: empresa do ramo de consumo (confidencial) Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Edifício Lagoa Corporate Endereço: Rua Humaitá, 275 Bairro: Humaitá Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Maio/2013 Área locável: ,48m 2 Inquilinos: Pinheiro Neto, 3G Capital, SPX, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 16

17 Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição Bandeirantes Endereço: Rodovia dos Bandeirantes, Km 68 Bairro: Poste Cidade: Louveira Estado: São Paulo Data de aquisição: Junho/2013 Área locável: ,85m 2 Participação no empreendimento: 76,7% Inquilino: Magazine Luiza Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) Centro de Distribuição Santa Cruz Endereço: Estrada da Lama Preta, s/n Bairro: Santa Cruz Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Outubro/2013 Área locável: ,00 m 2 Inquilino: Renner Valor de avaliação: R$ ,00 (base junho/13) 17

18 Informações Contábeis Recursos disponíveis para distribuição No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de janeiro considerando as receitas e despesas realizadas: Total de Receitas R$ ,06 Total de Despesas R$ ( ,06) Saldo Final em 31/01/2014 R$ ,00 Fluxo de Caixa no mês de janeiro de : Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de dezembro e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração 9 : Saldo inicial em 31/12/2013 R$ ,14 (+) Aluguéis R$ ,78 (+) Receita Financeira R$ ,285 (-) Despesas com Aquisição de Ativos R$ (40.159,17) (-) Benfeitorias R$ ( ,13) (-) Taxa de Administração 10 R$ ( ,38) (-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (11.730,13) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, corretagem, etc) R$ ( ,55) (-) Rendimentos Distribuídos 11 R$ ( ,00) Saldo Final em 31/01/2014 R$ , Números não auditados. 9 - Saldo Final em 31/01/2014, bruto da distribuição de rendimentos a ser realizada em fevereiro/ A taxa de administração do Fundo é equivalente a 1,25% ao ano sobre o valor de mercado das cotas. Ela engloba não somente a remuneração do administrador mas também do gestor, banco escriturador e custodiante Rendimentos Distribuídos bruto de imposto de renda de cotistas pessoa jurídica. 18

19 Informações Contábeis Ao final de janeiro o Fundo possuía uma disponibilidade de R$ ,84 distribuídos da seguinte maneira: Distribuição da disponibilidade de recursos LCI 79,57% CDI 19,92% Caixa 0,51% Valor patrimonial 12 : Em janeiro, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução 13 : Data Posição em 31/12/2013 Posição em 31/01/2014 Quantidade de cotas Valor patrimonial da cota (R$/cota) Variação Patrimônio líquido (R$) , , ,88-0,00% ,00 Comparativo Valor de Mercado x Valor Patrimonial -31,7% R$ 2,20 bi R$ 1,50 bi Importante ressaltar que o valor de mercado na Bovespa encontra-se com um desconto de 31,7% em relação ao valor patrimonial gerando uma oportunidade de compra de cotas no mercado secundário abaixo do valor patrimonial. Valor Patrimonial Valor de Mercado 12 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII Valor Patrimonial em 31/01/2014 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em fevereiro/14. 19

20 Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo e de Logística no Estado de São Paulo Caso você tenha interesse em acessar as informações que constam do último Panorama Geral do Mercado referente ao 3º Trimestre de 2013, consulte o Relatório de Gestão de Dezembro/

21 Atenciosamente, Kinea Investimentos Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse relatório e de seu conteúdo. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Kinea ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do renda@kinea.com.br. itaupersonnalite.com.br SAC Central de atendimento Capitais e regiões metropolitanas Demais localidades consultas, informações e serviços transacionais todos os dias, 24h por dia reclamações, cancelamentos e informações gerais, todos os dias, 24h por dia Ouvidoria se não ficar satisfeito com a solução apresentada, de posse do protocolo, contate a Ouvidoria em dias úteis, das 9h às 18h Deficiente auditivo/fala todos os dias, 24h por dia 21

22