Kinea Renda Imobiliária FII. Relatório de Gestão

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1 Kinea Renda Imobiliária FII Relatório de Gestão Fevereiro de 2013

2 Palavra do Gestor Prezado Investidor, No mês de janeiro, conforme já informado preliminarmente no relatório anterior, tivemos a aquisição de uma participação de 90% no centro logístico Jundiaí Industrial Park. No mês de janeiro, não houve novas aquisições pelo Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário - FII ( Fundo ) dado que a aquisição do edifício Bela Paulista foi concluída no início do mês de fevereiro de Apesar de concluída em fevereiro, já apresentaremos abaixo algumas informações de mais essa aquisição pelo Kinea Renda Imobiliária. O Bela Paulista está situado no número da Avenida Paulista, na esquina com a Rua Bela Cintra, uma das mais privilegiadas localizações de São Paulo. A Avenida Paulista é a mais proeminente e reconhecida avenida da América Latina sendo caracterizada por sua concentração de prédios modernos e imponentes ocupados por empresas nacionais e multi-nacionais de primeira linha. O edifício é composto por 13 andares de escritório totalizando 6.960m², 3 subsolos e possui especificações técnicas compatíveis com os edifícios mais modernos de São Paulo tais como um moderno sistema de ar-condicionado central, automação predial (BMS - building management system), elevadores de última geração, segurança e um sistema de geração de energia emergencial, além de uma forte imagem corporativa, sendo um dos únicos edifícios com vista de toda a extensão da Avenida Paulista. O edifício encontra-se alugado para empresas de grande porte tais como Nextel, Banco do Brasil, Euller Hermes e Ambipar entre outros. 2

3 Palavra do Gestor Com mais essa aquisição o Fundo Kinea Renda Imobiliária passa a ter 10 ativos em carteira e outros 5 em diligência. Dos 5 ativos em diligência, 1 é um edifício de escritórios em São Paulo e 4 são centros logísticos em regiões consolidadas. A política de investimento não sofreu alteração com a 4ª Emissão do Kinea Renda Imobiliária. Dessa maneira seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo, tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo incluindo áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações. 3

4 Rentabilidade A 25ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de janeiro, no valor de R$ 7,00 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuada diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 18/02/2013. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,76 1 2, na 2ª Emissão pela cota média de R$1.128, e outro que tenha entrado na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227, Nessa tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI 7 8 : Rentabilidade Acumulada Data Base 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão 15/09/ /07/ /01/2012 Valor Referencial da Cota (R$) 1.005, , ,95 Variação da Cota 56,57% 41,71% 31,86% Rendimentos Distribuídos 19,08% 12,47% 8,28% Rentabilidade Total 86,45% 59,37% 42,78% CDI no Período 21,54% 12,75% 7,30% Rentabilidade FI x CDI 401,32% 465,82% 586,05% Ibovespa no Período -12,25% -2,85% 0,88% Rentabilidade FI x IBOV ,80% 1 - Período de 15/09/2010 a 31/01/ Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ dividido pelo número total de cotas emitidas de Período de 08/07/2011 a 31/01/ Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$ ,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de Período de 01/12/2011 a 31/01/ Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$ ,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance do Fundo. 8 - A rentabilidade dos cotistas que entraram na 4ª Emissão será divulgada após a publicação do Anúncio de Encerramento. 4

5 Negociação e Liquidez No mês de janeiro, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 3,05% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$ ,00 e um volume médio por negócio de R$ ,00. As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11. Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo. R$ 1.950,00 R$ 1.900,00 R$ 1.850,00 R$ 1.800,00 R$ 1.750,00 R$ 1.700,00 R$ 1.650,00 R$ 1.600,00 R$ 1.550,00 R$ 1.500,00 R$ 1.450,00 R$ 1.400,00 R$ 1.350,00 R$ 1.300,00 R$ 1.250,00 R$ 1.200,00 R$ 1.150,00 R$ 1.100,00 R$ 1.050,00 R$ 1.000,00 R$ 950,00 R$ 900,00 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12 jun/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ - jan/13 volume cotação 5

6 Carteira Imobiliária do Fundo Ao final do mês de janeiro a vacância 9 física do Fundo era de 8,01% e a vacância financeira de 3,28%. As referidas vacancias decorrem da desocupação do galpão logístico no condomínio PIB Sumaré pela empresa Bravo Logística. Já estamos trabalhando para que a propriedade seja alugada o mais rápido possível a fim de retomarmos o fluxo de aluguéis. Ao término do mês de janeiro o Fundo Kinea Renda Imobiliária possuia 9 ativos sendo 6 edifícios comercias e 3 centros logisticos apresentando a seguinte divisão de receita e de metragem por tipologia: Distribuição da Receita por Tipologia Distribuição da Área por Tipologia Escritório 26,88% Escritório 67,74% Logístico 73,12% Logístico 32,26% Atualmente a receita do Fundo está segmentada conforme o gráfico abaixo: Distribuição da Receita por Atividade Telecomunicações - 6,51% Governo - 5,66% Outros - 7,11% Tecnologia - 7,12% Financeiro - 23,56% Logística - 9,77% Indústria - 17,01% Comércio - 15,61% Engenharia - 7,66% Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios.

7 Carteira Imobiliária do Fundo A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos 10 : Lavradio Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/10) Gomes Freire Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/10) Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela empresa Jones Lang LaSalle ou Colliers International.

8 Carteira Imobiliária do Fundo Athenas Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m 2 Participação no empreendimento: 93% Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base dez/10) Joaquim Floriano Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: março/2011 Área locável: 3.198m 2 Participação no empreendimento: 82% Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base jan/11) 8

9 Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição PIB Sumaré Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre Cidade: Sumaré Estado: São Paulo Data de aquisição: setembro/2011 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Bravo Logística Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/11) Centro Logístico - Jundiaí Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: novembro/2011 Área locável: ,32m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn Valor de avaliação: R$ ,00 (base nov/11) 9

10 Carteira Imobiliária do Fundo Botafogo Trade Center Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: julho/2012 Área locável: 8.083m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base jul/12) Buenos Aires Corporate Endereço: Rua Buenos Aires, 15 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: setembro/2012 Área locável: 7.046,18m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/12) 10

11 Carteira Imobiliária do Fundo Jundiaí Industrial Park Endereço: Rodovia Hermenegildo Tonolli, km 02 Bairro: Fazenda Grande Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: Janeiro/2013 Área locável: ,60m 2 Participação no empreendimento: 90% Inquilinos: Geodis e Dafiti Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/12) Bela Paulista Endereço: Avenida Paulista, Bairro: Consolação Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: Janeiro/2013 Área locável: 6.381,00m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Nextel, Banco do Brasil, Ambipar e Euller Hermes, entre outros Valor de avaliação: R$ (base set/12) 11

12 Informações Contábeis Recursos disponíveis para distribuição No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de janeiro, considerando as receitas 11 e despesas realizadas. Total de Receitas ,58 Total de Despesas ( ,93) Saldo Final em 31/01/ ,65 Fluxo de Caixa no mês de janeiro de Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de dezembro e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração 13 : Saldo inicial em 31/12/2012 R$ ,72 (+) Aluguéis R$ ,23 (+) Receita Financeira R$ ,35 (-) Despesas com Aquisição de Ativos R$ ( ,58) (-) Taxa de Administração R$ ( ,98) (-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (11.669,84) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc) R$ (61.705,11) (-) Rendimentos Distribuídos R$ ( ,00) Saldo Final em 31/01/2013 R$ , Inclui realização de ágio por conta da 1ª série da 4ª Emissão do Fundo Números não auditados Saldo Final em 31/01/2013, bruto da distribuição de rendimentos a ser realizada em fevereiro/13. 12

13 Informações Contábeis Valor patrimonial 14 : Em janeiro, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução 15 : Data Quantidade Valor patrimonial Variação Patrimônio de cotas da cota (R$/cota) líquido (R$) Posição em 31/12/2012 Posição em 31/01/ , , ,30-0,09% ,260, Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII Valor Patrimonial em 31/01/2013 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em fevereiro/13. 13

14 Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo 16 Devido às entregas ocorridas ao longo do ano de 2012, o 3º trimestre foi marcado pela forte absorção de áreas tanto na cidade de São Paulo quanto no Rio de Janeiro. Apesar do recorde de entregas na cidade de São Paulo e a demanda das empresas por novos espaços estar crescendo em ritmo um pouco mais lento, os valores continuam em alta. Na cidade do Rio de Janeiro as condições restritivas do mercado impediram a queda nos valores, diminuindo a taxa de vacância e mantendo a demanda aquecida. Taxa de vacância 17 A taxa de vacância no 3º trimestre de 2012 permaneceu em queda no Rio de Janeiro, em função do aumento da absorção e da ausência de novo estoque, encerrando o 3º trimestre em 2,8%, índice levemente superior a mínima histórica de 2,4% registrado no 4º trimestre de A sub-região centro continuou apresentando queda na taxa de vacância que passou de 3,4% para 2,7% no 3º trimestre de O aumento da demanda na sub-região da Barra também influenciou a taxa de vacância da região que fechou o trimestre em 5,2%, queda de 1,8% em relação ao trimestre anterior. A taxa de vacância na cidade de São Paulo aumentou para 6,3%, saindo de 4,8%, devido ao recorde de entregas de novos espaços no mercado classe A. As sub-regiões que contribuíram para o aumento na taxa de vacância foram Jardins e Marginal, com 6,9% e 7,7% respectivamente. Por outro lado, a taxa de vacância na sub-região da Paulista, permaneceu praticamente estável em 4,8% fruto da ausência de entregas nos últimos meses. Apesar do cenário econômico incerto e do aumento observado na taxa de vacância nos últimos 4 trimestres, a taxa de vacância permanece em um patamar saudável Fonte: Relatório Market View (3º trimestre de 2012) da CBRE 17 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios 14

15 Taxa de vacância (%) 2,8% Taxa de vacância (%) 6,3% T T 2012 Gráfico Taxa de Vacância Rio de Janeiro Gráfico Taxa de Vacância São Paulo Valores de locação Os preços pedidos permaneceram estáveis tanto na cidade de São Paulo, como no Rio de Janeiro por conta de uma maior cautela dos investidores devido ao atual cenário econômico de incerteza nos mercados externos. Na cidade do Rio de Janeiro, a diminuição da oferta manteve a média do preço pedido de locação estável, apesar do estreitamento das faixas de valores na maioria das Sub-regiões. A sub-região da zona sul influenciou no aumento dos preços em função da entrega de um novo empreendimento com preço pedido em torno de R$280/m². mostrando que regiões especificas do Rio de Janeiro ainda tem espaço para crescimento dos valores pedidos de locação. Na cidade de São Paulo, apesar do aumento da oferta e das incertezas quanto à economia, os preços permaneceram estáveis. A exceção foi a sub-região da Paulista, que devido à limitada oferta de espaços de alto padrão, pressionou os valores pedidos para cima. 15

16 Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) T T 2012 Valores de Locação - Rio de Janeiro Valores de Locação - São Paulo Novo Estoque no 2º Trimestre de 2012 A limitada oferta de terrenos para novos prédios e restrições impostas pela legislação municipal continuam a limitar a entrega de novos espaços no mercado de escritórios do Rio de Janeiro, encorajando incorporadores a investir nas alternativas existentes, como o retrofit. No 3º trimestre de 2012, três novos edifícios de escritórios foram concluídos totalizando m². Esse crescimento se concentrou da sub-região da Barra da Tijuca, Centro e Zona Sul, consequência da oferta de terrenos e dos valores, que permanecem inferiores aos praticados no Centro. O crescimento do mercado tem se concentrado na sub-região da Barra da Tijuca por conta dos preços mais acessíveis de terreno se comparado aos preços na região Centro. 16

17 Mais de metros quadrados foram adicionados ao mercado de São Paulo apenas no 3º trimestre de 2012, apresentando o maior volume entregue em um único trimestre desde o inicio da série histórica. No acumulado do ano, o novo estoque já acumula mais de m² entregues, resultado do período de aquecimento econômico em anos recentes que culminaram com o recorde de crescimento do país em Do total inaugurado em 2012, a sub-região da Marginal e Jardins permaneceram como as recordistas de estoque, respondendo respectivamente por 45% e 42% ao total entregue. Novo Estoque (m 2 ) Novo Estoque (m 2 ) T T 2012 Novo Estoque - Rio de Janeiro Novo Estoque - São Paulo 17

18 Mapa das Principais Concentrações de Escritórios do Rio de Janeiro (fonte: CBRE) Rod. Washington Luís SÃO PAULO BR-040 Rod. Dutra Duque de Caxias BR-116 Nilópolis Av. Brasil Aeroporto Internacional Antonio Carlos Jobim Baía de Guanabara BR-101 Ponte Rio-Niterói Porto do Rio de Janeiro Búzios Macaé Linha Vermelha Aeroporto Santos Dumont Porto de Sepetiba Linha Amarela Niterói RIO DE JANEIRO Parque da Tijuca Barra da Tijuca Zona Sul Botafogo Flamengo Centro Ferrovia Metrô 18

19 Mapa das Principais Concentrações de Escritórios de São Paulo (fonte: CBRE) Guarulhos Barueri Parque do Jaraguá Horto Florestal Aeroporto Internacional de Cumbica Rodovia Dutra Rodovia dos Bandeirantes Alphaville Escritórios Alphaville Rodovia Castelo Branco Rodovia Raposo Tavares Osasco Shopping Tamboré Rodoanel Mário Covas Rodovia Anhanguera Linha 7 Morumbi Campo Limpo Freguesia do Ó Lapa Marginal Pinheiros Rod. Régis Bittencourt Linha 17 Linha 5 Linha 4 Limão Marginal Tietê Linha 2 Linha 3 Campo de Marte Parque do Ibirapuera Av. Bandeirantes Aeroporto de Congonhas Sto. Amaro Linha 1 Vila Mariana Rodovia Anchieta Moóca SP Rodovia Airton Senna Penha Parque do Carmo Vila Prudente ABC Sapopemba Itaquera Rodovia dos Imigrantes Grajaú Marginal Jardins Paulista Centro Metrô Ferrovia Rodoanel 19

20 Panorama Geral do Mercado de Logística no Estado de São Paulo Beneficiada pela expansão de empresas existentes e novos negócios, a absorção sofreu um aumento significativo no 3º trimestre de 2012, acumulando m² no ano. Essa tendência mostra que o mercado permanece relativamente ileso a uma possível crise econômica nos mercados externos. O mercado de industrial parks no Brasil tem se caracterizado por uma carência de produtos de qualidade e por muitas instalações para mono-usuários, o que impulsionou, na última década, a construção de imóveis logísticos com modernas especificações. Atualmente mais de 45% dos industrial parks são construções modulares e 25% são built-to-suit. Taxa de Vacância 18 O 3º trimestre de 2012 registrou uma taxa de vacância geral de 10,8% aumento de 1,8% em relação ao 2º trimestre de Esse aumento ocorreu em função da grande quantidade de entregas no período que resultou num novo estoque 76% superior a demanda. As regiões de São Paulo, Barueri e segmento sul da região metropolitana de Campinas registraram queda na taxa de vacância no 3º trimestre, prevenindo um aumento maior na taxa de vacância geral. Atualmente a taxa de vacância nessas regiões é de 2,9%, 2,8% e 2,8% respectivamente. Taxa de vacância (%) T 2012 Gráfico Taxa de Vacância de São Paulo 18 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de galpões. 20

21 Valores de Locação Em função do cenário adverso, muitas empresas optaram por reduzir custos com instalações, exigindo espaços mais eficientes. Por conta disso, apesar do recente aumento na vacância e a estimada entrada de novos espaços, o preço geral de locação se manteve estável, com uma média de R$ 19/m². A cidade de Barueri permanece como localização de preços mais elevados devido a escassa oferta de alto padrão, registrando preços de R$ 25,00/m² em média. Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) T 2012 Valores de Locação São Paulo 21

22 Novo Estoque no 2º Trimestre de 2012 O novo estoque no ano de 2012 atingirá seu maior patamar histórico, acumulando m², com quase m² entregues apenas no 3º trimestre, representando uma das maiores entregas trimestrais. A participação da cidade de São Paulo na entrega de novos espaços permanece restrita por conta da falta de terrenos e os altos preços praticados. O maior volume de entregas em 2012 se concentrou em Campinas e Vale do Paraíba, que representaram 60% das entregas gerais do 3º trimestre. Novo Estoque (m 2 ) T 2012 Novo Estoque São Paulo 22

23 Mapa das Principais Concentrações Logísticas do Estado de São Paulo (fonte: CBRE) MG São Paulo Vale do Paraíba RJ São Paulo Capital Barueri Cajamar Guarulhos ABCD Cotia Vale do Paraíba Sorocaba Campinas Campinas Norte Campinas Sul Jundiaí Atibaia 23

24 Atenciosamente, Kinea Investimentos Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. As informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse relatório e de seu conteúdo. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Kinea ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC. Este Fundo tem menos de 12 meses. Para avaliação de performance de um fundo de investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 meses. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor. 24

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