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1 Operador: Bom dia, e obrigado por aguardarem. Sejam bem vindos à teleconferência da Aliansce, para discussão dos resultados referentes ao 4T12. Estão presentes hoje conosco os senhores Henrique Cordeiro Guerra, Diretor Executivo, Renato Botelho, CFO, e Eduardo Prado, Superintendente de RI. Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas apenas para analistas e investidores, quando instruções adicionais serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. O replay deste evento estará disponível logo após seu encerramento, por um período de uma semana. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da Diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Considerações futuras não são garantias de desempenho. Elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da Companhia e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora gostaríamos de passar a palavra ao Henrique Cordeiro Guerra, que dará início à apresentação. Por favor, Sr. Henrique, pode prosseguir. Bom dia. Eu gostaria de dar boas vindas a todos a esta teleconferência, onde iremos discutir e apresentar os resultados de 2012 e do 4T12 da Aliansce. O ano de 2012 foi um período de notáveis realizações para nossa Companhia. A aquisição de uma propriedade e de participação adicional em seis shoppings, a abertura de três novos empreendimentos e expansões em duas propriedades resultaram em um aumento de ABL própria de aproximadamente 45%. Além de representar um retorno atrativo para o capital da Companhia, esses investimentos também são estratégicos, pois fortalecem o nosso portfólio. Os indicadores operacionais e financeiros do 4T12 e de 2012 refletem essa estratégia de crescimento bem planejada. No ano passado, os indicadores de vendas das mesmas lojas e aluguel das mesmas lojas atingiram 11,2% e 9,6% respectivamente. No 4T, o crescimento de same-store sales e same-store rent da Companhia foram de 12% e 11,1%, respectivamente. O portfólio da Aliansce teve um crescimento total de vendas de 15,2% em A receita líquida totalizou R$357,2 milhões em 2012, e R$105,6 milhões no 4T12. 1

2 O NOI e EBITDA ajustado atingiram R$306,9 milhões e R$253,3 milhões em 2012, representando um aumento de 34% e 33%, respectivamente. No 4T, a margem de NOI alcançou 91,2% e a margem de EBITDA ajustado foi de 71,2%. Em 2012, o FFO ajustado atingiu R$147,6 milhões, a taxa de ocupação do portfólio é de 97,2% e o custo de ocupação em 2012 foi de 9,5%. A evolução de same-store sales é considerada o principal indicador de desempenho futuro. Durante os últimos 12 trimestres, essa métrica teve um crescimento anual médio de 12,1%. Como resultado, esperamos um aumento significativo de same-store rent, dado o cronograma de renovações de aluguéis de nosso portfólio. Este crescimento deve ser particularmente forte nos shoppings que completam o aniversário de cinco anos. Este grupo de ativos representa aproximadamente 60% da ABL da Companhia. No 4T12, o same-store rent da nova geração de ativos teve um aumento de 11,7%, 1,6 p.p. acima do desempenho do portfólio. A consolidação da participação da Aliansce em seis de nossos shoppings realizada em 2012 permite capturar as eficiências operacionais decorrentes de um processo de governança mais eficiente e simplificado. Continuaremos a buscar oportunidades de aquisição de propriedades nas quais podemos ter um impacto significativo através de nossa capacidade operacional. No 4T12, a Aliansce adquiriu uma participação de 25% no Shopping West Plaza, na cidade de São Paulo. A Companhia é responsável pela administração e comercialização desse empreendimento desde janeiro de Desde então, a taxa de ocupação aumentou de 85% para 96,8%, e o NOI do shopping aumentou 24,5% em 2012 em relação ao ano anterior. Em 2012, a Aliansce ainda inaugurou o Parque Shopping Belém no mês de abril. Em novembro, realizamos a abertura dos shoppings em Vila Velha e Bauru. As taxas de ocupação dessas propriedades são de 97,8%, de 90,5% e de 92,9%, respectivamente. A data de inauguração prevista do Parque Shopping Maceió é outubro de 2013, e o shopping já possui 87,2% da sua ABL comercializada. Temos forte convicção do potencial dessas propriedades em seus mercados. A Aliansce continuará a priorizar o desenvolvimento de propriedades em áreas com baixa penetração, localizadas nos principais centros do País. Em dezembro de 2012, concluímos a venda do Boulevard Campina Grande. Essa propriedade representou cerca de 1,6% da receita bruta da Companhia em Sendo assim, continuaremos a dedicar nossos recursos para os ativos mais relevantes do nosso portfólio. Em 2012, a Companhia usou seu balanço para financiar seu crescimento com a contratação de financiamentos de longo prazo indexados a índices historicamente estáveis, e mantendo o índice de cobertura da dívida em um nível confortável. No ano, reduzimos nossa exposição a dívidas indexadas à inflação e ao CDI, e permanecemos com a estratégia de reduzir o custo de nossos financiamentos com indexadores de baixa volatilidade. 2

3 No final de 2012, através de uma emissão de ações, a Companhia captou cerca de R$450 milhões. Este capital adicional reforça o balanço da Companhia e nos permite continuar na trajetória de crescimento dos últimos anos. Estamos confiantes que 2013 será mais um ano extraordinário para a Aliansce. A nossa administração está focada em aumentar a taxa de ocupação dos nossos shoppings, em capturar ganhos de eficiência de escala trazidos pelas aquisições recentes, em aumentar o NOI dos mesmos shoppings e em entregar um pipeline robusto de expansões nos próximos 24 meses. Continuamos otimistas sobre nossas oportunidades de crescimento e comprometidos com a criação de experiências únicas para as famílias brasileiras em nossos shoppings. Muito obrigado. Com isso eu gostaria de passar para a apresentação, começando agora pela página dois, onde entraremos em mais alguns detalhes sobre os resultados, a parte financeira, a parte do portfólio, nossos desenvolvimentos, crescimento, falando um pouco de expansões, inclusive. Começando na página dois, nós segmentamos o portfólio, como já é de costume, entre os ativos mais maduros, que têm um crescimento um pouco menor que os ativos de nova geração da Empresa, que representam, como eu havia mencionado anteriormente, aproximadamente 60% da ABL da Aliansce. Gostaria de destacar aqui, na próxima geração de ativos, e eu havia comentado sobre Parque Shopping Maceió e nós teremos oportunidade de falar um pouco mais à frente sobre o empreendimento também, mas o Boulevard Corporate Tower, que está sendo desenvolvido em cima do nosso empreendimento em Belo Horizonte, a construção da torre está praticamente concluída. Estamos avançados na comercialização desses andares; são lajes corporativas. Este prédio deve ser um dos principais, se não o principal prédio de espaço Triple A na cidade de Belo Horizonte, e temos confiança de que antes do final do ano, talvez bem antes, nós teremos essa torre totalmente comercializada, onde a vacância é praticamente zero na cidade de Belo Horizonte por laje corporativa com esse padrão. Temos também o nosso negócio de shoppings administrados que pertencem a terceiros, na parte inferior da página. Virando agora, por favor, para a página três, eventos recentes, eu gostaria de destacar a aquisição do Shopping Iguatemi Salvador, onde tivemos a oportunidade de aumentar a nossa ABL própria lá em quase m², adquirindo uma participação de 19,7% do shopping. O custo total desta aquisição foi de R$232 milhões, temos um cap rate projetado para o primeiro ano de 9,2% e uma TIR real e desalavancada nessa aquisição de 12%. Passando para a página quatro, destaques operacionais, eu gostaria somente de destacar aqui o crescimento entre o 4T11 e o 4T12, onde a Companhia teve um crescimento de vendas de 19,5%. SSS, same-store sales da nova geração de ativos, gostaria de destacar também o desempenho, que continuamos tendo, como eu havia mencionado, até mesmo nos ativos maduros, mais importante ainda, entre o 4T11 e o 4T12, nosso portfólio 3

4 confirmando justamente todo o planejamento, toda a robustez que está por trás das áreas de influência, onde temos ativos que resultam justamente em uma taxa de crescimento de 13,2% entre o 4T11 e 4T12. Virando para a página cinco, por favor, gostaria de destacar aqui taxa de ocupação da Empresa. Nós temos nove shoppings com taxa de ocupação superior a 99%. Do lado direito da página, custo de ocupação da Empresa de 9,5% no ano de Agora na página seis, no lado esquerdo da página temos a composição de receita bruta no 4T12. Aluguel continua representando aproximadamente 70% da nossa receita, o aluguel mínimo responde por 80% desse total, enquanto o aluguel percentual é de 12%, quiosques são quase 8%, prestação de serviços, 7,5%, e estacionamento representando 16% da receita total da Empresa. Do lado direito, vemos a evolução da receita bruta, com um aumento de 41% entre o 4T11 o 4T12. Gostaria de destacar também que tivemos um crescimento orgânico da receita bruta de 16,2% no 4T12. Continuando ainda com os destaques financeiros, nossa receita de locação teve um acréscimo de 37% do 4T12 comparando com o mesmo período em Do lado direito, vemos a trajetória de same-store rent, e eu gostaria também de dar uma boa notícia: como já esperando, a tendência tem se confirmado, aquilo que eu havia mencionado sobre a importância de ter same-store sales como um indicador de desempenho futuro. Same-store rent nos primeiros dois meses de 2013 da Aliansce, a evolução dele foi de 11,1%, impactado justamente pelas renovatórias nos shoppings que estão completando o ciclo de cinco anos. Ainda na página sete, do lado inferior, lado esquerdo, vemos a evolução de receitas de locação com acréscimo de 39% entre o 4T11 e o 4T12. De novo, no lado direito vemos o desempenho dos ativos de nova geração trazendo a média total da Empresa para cima. Continuando agora com os destaques financeiros, virando para a página oito, eu gostaria de comentar sobre a nossa evolução de margem de NOI e nosso NOI, na parte superior do lado esquerdo da página. Como pode ser observado, entre o 4T11 e o 4T12 tivemos um aumento de NOI de quase 40%; no ano o NOI aumentou 34%. Tivemos uma redução de margem de NOI que pode ser atribuída principalmente a dois ativos que inauguramos em novembro. Como é normal, há uma vacância maior no começo, e à medida que essa vacância é preenchida, observamos uma melhora de margem. Gostaria de ressaltar aqui, destacar o aumento do NOI dos mesmos shoppings. No 4T, o aumento de NOI dos mesmos shoppings foi de 12,6%, enquanto o NOI no ano de 2012 teve um aumento de 12,3%. Acho este indicador bastante importante para mensurar o crescimento do nosso portfólio. EBITDA, na parte superior do lado direito da página, vemos a mesma redução de margem EBITDA, principalmente também associada a esses dois shoppings que inauguraram em novembro do ano passado. O EBITDA no 4T crescendo 34% e no ano 33%. 4

5 Nosso lucro líquido, na parte inferior, do lado esquerdo da página, aumentou quase 74%. Estamos aumentando também os dividendos que serão distribuídos aos acionistas, e nossa margem de lucro líquido aumentando também no 4T e no ano de 2012 em relação a Do lado inferior direito da página, podemos observar uma redução de FFO e da margem de FFO, tanto no 4T quanto no ano de 2012, em função de aquisições de novos ativos e da inauguração de novos empreendimentos. Virando agora, por favor, para a página nove, isso é meio autoexplicativo, vemos a evolução de ABL, não só o que foi realizado no período mais recente, mas também o que está projetado até o final de Isso é baseado no que já foi anunciado, quase m² de ABL própria, representando um aumento de 23% entre o 4T12 e o final do ano de Virando para a página dez, projetos em desenvolvimento. Eu havia mencionado sobre o desempenho do Shopping Maceió, ele está hoje quase 90% comercializado. Nossa expectativa é inaugurar esse empreendimento em outubro. Estamos on budget e a expectativa é que esse seja um dos principais empreendimentos da região Norte e Nordeste, sem dúvida. Nossa participação lá é de 50%, temos uma TIR bastante elevado, de quase 20%, e a expectativa é que este empreendimento inaugure muito próximo de plena ocupação. Na página 11, como eu havia mencionado, expansões continuam sendo um vetor importante de crescimento para a Empresa, tendo em vista que temos nove shoppings com 99% de taxa de ocupação, temos empreendimentos onde não há uma loja vaga há mais de um ano. Isso é oportunidade não só de obtermos um retorno sobre o nosso capital, que é no final do dia a coisa mais importante para nós, mas é uma oportunidade estratégica também, de estarmos, de forma vigorosa, promovendo a expansão dos nossos ativos. Você adiciona escala, tem uma chance de adequar, calibrar o mix de lojistas. Eu diria sobre esse cronograma que podemos ter alguma oscilação, não só em termos de prazo, mas em termos de tamanho. No que diz respeito a tamanho, tendo em vista algumas coisas que nós estamos observando e revisão, a notícia sempre será mais para o lado positivo, no sentido que é bem possível anunciarmos o aumento de algumas expansões, e isso pode eventualmente resultar também em uma dilatação de prazo. Mas, de qualquer forma, as expansões representarão um aumento de ABL de aproximadamente m² de ABL própria para a Empresa nos próximos 24 meses. Virando agora para a página 12, queria só fazer alguns comentários sobre o nosso balanço. Terminamos o ano passado com uma dívida total de R$1,7 bilhão; no caixa nós tínhamos R$575 milhões, uma dívida líquida de R$1,15 bilhão. Nosso cronograma de amortização da dívida pode ser visto na parte inferior da página. Gostaria só de destacar que a média de amortização anual de dívida entre 2018 e 2027 é de menos de R$80 milhões; ou seja, é bem inferior ao que teremos nos próximos quatro anos. O perfil dos indicadores da nossa dívida, priorizamos e continuamos privilegiando a taxa TR por entender que ela é uma taxa mais estável, de longo prazo, se adéqua mais ao perfil e à nossa estratégia de composição de dívida e arquitetura de balanço. 5

6 Virando agora para a página 13, concluindo essa apresentação, apresentando alguns dados, como vocês podem observar, financeiros e operacionais da Empresa, os principais indicadores. Com isso, gostaria de concluir a apresentação. Estou aqui com meus colegas, teríamos prazer em responder e esclarecer qualquer aspecto relacionado às nossas operações, e também alguma pergunta relacionada ao que foi divulgado aqui pela Companhia. Eu gostaria de agradecer o interesse de todos e terei o maior prazer de responder o que vocês acharem necessário. Muito obrigado. Fanny Oreng, Merrill Lynch: Bom dia. Eu tenho uma pergunta: Henrique, você pode nos falar um pouco sobre política de dividendo? Vocês tiveram um aumento agora do payout, foi até uma surpresa, dada a emissão de equity recente. Vocês poderiam nos explicar qual é a política, olhando para frente? E uma segunda pergunta que eu tenho é com relação ao processo de venda do Brasília, que lá atrás foi falado que estava em negociação, mas ficou um pouco parado esse processo. Você pode nos dar um update de como está isso? Fanny, obrigado pela participação. Respondendo sua primeira pergunta, achamos que tínhamos a possibilidade de aumentar o payout em função também do aumento de lucro da Empresa. Não existe uma política clara nesse sentido. A única coisa que eu posso dizer é que nosso negócio, no final do dia, é muito adequado para distribuição de renda, na medida em que a Empresa tenha um crescimento que é o esperado, na medida em que tenhamos a maturação dos nossos ativos, inauguração de expansões e de novos desenvolvimentos. E com o lastro de ativos que temos, acreditamos que teremos uma capacidade crescente de pagar mais dividendos. É isso que, mais ou menos, norteia nossa política. Com respeito a Brasília, temos lá uma situação ainda em aberto, como você bem falou. Espero ter alguma novidade a respeito disso nos próximos meses, nas próximas semanas. Não existe nada definido. É um ativo que está ainda passando por uma curva mais acentuada de maturação. Ele teve um começo mais difícil lá atrás, na época da sua inauguração, em 2008; hoje temos um empreendimento que vem crescendo até bem acima da média do nosso portfólio. Mas, a despeito disso, nossa visão é que é um ativo que não se encaixa totalmente no perfil de ativos que gostaríamos de ter na Companhia, dentro do nosso portfólio, que são ativos que terão, em suas áreas de influência, uma hegemonia. Fanny Oreng: Ótimo. Obrigada, Henrique. 6

7 Gabriel Cotellessa, Goldman Sachs: Obrigado. Estou olhando a tabela de futuras expansões e projetos em andamento, e reparamos em uma mudança na data de inauguração de alguns projetos, de expansão Via Parque, o Carioca, Caxias e o Shopping Grande Rio. O Carioca até migra de projetos em andamento para futuras expansões. Eu queria entender essa mudança de datas, o que explica isso. Obrigado. Gabriel, obrigado pela sua participação. A natureza de expansões é muito dinâmica. É parte inerente de uma expansão você ter a capacidade de calibrar o tamanho delas, eventualmente uma mudança de projeto. Você vem observando nos últimos anos que só vimos acrescentando, como eu falei na apresentação, mudando, e o fato novo sempre vem do lado positivo, na medida em que vimos adicionando área. Isso pode envolver um atraso no prazo, mas vimos revisando e revendo os nossos planos na medida em que encontramos uma demanda superior. Estamos hoje com nove ativos com 99% de taxa de ocupação. Pode haver uma oscilação nos próximos trimestres; achamos que passaremos por uns 36 meses nos quais expandiremos nosso portfólio de forma bastante arrojada. Acho que qualquer mudança em termos de ABL será sempre para o lado superior, não uma redução. Mas isso pode envolver uma dilatação de prazo, como eu havia mencionado. Gabriel Cotellessa: Então ainda podemos esperar uma mudança nessa ABL ou na data de inauguração nos próximos trimestres? Você pode trabalhar com isso, mas a mudança não será muito radical. Gabriel Cotellessa: OK. Obrigado. Marcelo Motta, JPMorgan: Bom dia. Duas perguntas, na sua parte de margem: vimos que teve uma pressão, provavelmente one-off, relacionada tanto à abertura do Bauru como do Vila Velha. Queria saber se poderiam dar mais detalhes, entender se, dado que a vacância desses shoppings está um pouco acima do portfólio, podemos esperar que essas despesas continuem altas, talvez, no 1T, alguma coisa como uma campanha de marketing mais intensiva; entender como deve vir a margem e também quais são as iniciativas para aumentar a ocupação nesses dois shoppings. Marcelo, obrigado. No 1T, você já vai observar uma redução nessa pressão, na medida em que a vacância tem sido reduzida, e caminhamos justamente para capturar todo o ganho de escala em função das aquisições que fizemos no ano passado. 7

8 Por exemplo, Pargim, só nos beneficiamos de meio ano da sua aquisição, que foram seis ativos incorporados ao nosso portfólio, seis participações adicionais em shoppings nos quais já tínhamos participação foram incorporadas ao nosso portfólio, e nesses seis shoppings não tivemos nenhum tipo de custo agregado a essas aquisições, porque não custa nada adicional para nós deter mais do que já temos em um único ativo. Já tínhamos toda a estrutura operacional e administrativa no ativo, então tem um benefício fiscal relevante ali. Ao longo de 2013, na medida em que ocorra uma redução de vacância, veremos isso beneficiando nossas margens. Fanny Oreng, Merrill Lynch: Henrique, uma última pergunta: qual é a expectativa de aluguel que vocês têm para a torre de Belo Horizonte, e a partir de quando vocês acham que começa a gerar receita? A comercialização já está indo muito bem. Como falamos, aquela praça de Belo Horizonte, para torre comercial, que não é o nosso negócio, mas como havíamos antecipado, a vacância é próxima de zero, em espaços corporativos, espaços Triple A desta qualidade. Esse será o primeiro edifício green building da cidade. A Aliansce detém 100% de participação. Inclusive, temos observado uma sinergia muito grande com o shopping antes mesmo da inauguração da torre, por conta de demanda de lojistas; por exemplo, restaurantes se manifestaram, que estávamos até tendo alguma dificuldade em atrair para dentro do empreendimento e agora voltaram com interesse maior, por conta da proximidade da inauguração da torre. Temos carta de intenção com 15 potenciais inquilinos, para os 17 pavimentos que a torre tem. Nossa ideia é comercializar esta torre por um preço de m² próximo a R$95, e até o final do ano devemos tê-la totalmente comercializada. Operador: Não havendo mais perguntas, gostaria de passar a palavra para o Sr. Henrique para as considerações finais. Por favor, Sr. Henrique, pode prosseguir. Muito obrigado pela participação de todos. Desejo um bom dia, e permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos. Obrigado. 8

9 Operador: A teleconferência dos resultados do 4T12 da Aliansce está encerrada. Vocês podem desconectar suas linhas agora. Tenham um bom dia. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição. 9

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