X Colóquio Internacional Sobre Poder Local Desenvolvimento e Gestão Social de Territórios

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1 X Colóquio Internacional Sobre Poder Local Desenvolvimento e Gestão Social de Territórios Empresarialismo Competitivo e Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço Metropolitano do Recife Suely Maria Ribeiro Leal Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas/MDU/UFPE Salvador Dezembro de 2006

2 Objetivos Compreender as Particularidades do Processo de Estruturação, Organização e Dinâmica de Produção do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife. Avaliar o Comportamento do Capital Imobiliário em Suas Frações Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial e suas Derivações para os Segmentos Turístico e Financeiro. Pesquisa: Arranjos Institucionais de Governança e Produção Imobiliária na Metrópole do Recife. LEAL, Suely. Recife, NUGEPP/CNPq. "Projeto Milênio Território, Coesão Social e Governança Democrática ; Eixo: Análise da Relação entre Organização Social do Espaço Metropolitano e o Mercado Imobiliário; Linha II - Dimensão sócio-espacial da exclusão/integração nas metrópoles: estudos comparativos; Rede Observatório das Metrópoles. Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Recife, Fortaleza, Belém, Natal, Goiânia e Maringá. (Coordenação Geral Luiz Cesar Queiroz Ribeiro/IPPUR/CNPq). Rede Local: Jan Bitoun, Lívia Miranda, Maria Angela Souza e Suely Leal

3 Algumas Questões da Pesquisa O Capital Imobiliário se Constitui Como um Segmento Definidor da Apropriação do Solo Urbano e da Constituição de Novos Territórios Econômicos e Políticos no Espaço da Região Metropolitana Do Recife? As Ações Desses Agentes Têm Sido Viabilizadas por Meio da Mediação de Interesses Junto ao Poder Público? A Descontinuidade das Gestões Têm Alterado o Comportamento do Mercado na Apropriação do Solo Urbano da Metrópole do Recife? Quais as Repercussões das Legislações e Instrumentos Urbanísticas, sobre a Produção e Apropriação do Espaço pelo Mercado Imobiliário? As Áreas Pobres Têm Resistido à Presença da Especulação Imobiliária? O Instrumento das ZEIS Tem Sido Eficaz na Contenção da Especulação Imobiliária no Recife?

4 Novos Vetores do Comportamento do Mercado Imobiliário 1) Segmentação da Produção Imobiliária em Quatro Grandes Segmentos: Empresarial-monopolista, Empresarial-concorrencial, Rentista- Patrimonial e a Autoprodução Parcial. 2) Empreendedorismo Urbano e Marketing das Cidades: Projetos Estratégicos de Revitalização de Áreas Portuárias e de Seu Entorno, Espelhados no Ideário do Empreendedorismo Urbano. 3) Mudanças do Capital Imobiliário Face às Transformações Econômicas Internacionais: Formação e Consolidação de uma Nova Modalidade de Produção Espacial do Mercado Denominada Turismo-imobiliário.

5 Recife Brasil Acentuada Exclusão Socioeconômica - espacial População 2000 (Hab) Área (Km2) 218,7 Densidade (Hab/Km2) 6.501,8 Renda per capita média (R$) 392,5 Renda per capita média dos 20% mais ricos (R$) Renda per capita média dos 20% mais pobres (R$) % da renda apripriada pelos 20% mais ricos % da renda apripriada pelos 20% mais pobres 1.424,2 28,0 72,6 1,4 Índice de GINI ,68 IDH ,80 Receita municipal 2001 (R$ 1.000,00) Receita municipal per capita 2001 (R$/hab) ,8 575,99

6 Produção Capitalista do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife Recife Sofre Ritmo Acelerado de Exploração Capitalista do Solo Urbano, Agravante das Disparidades da Riqueza e de Poder, Causando a Cidade de Crônico Desenvolvimento Geográfico Desigual; Esse Modelo Perverso de Apropriação dos Espaços da Cidade Provoca a Divisão e a Fragmentação do Território Metropolitano, Que se Torna Socialmente e Politicamente Fracionado; Nas Últimas Décadas (1996/2006) a Feição Mercantil/Rentista que Marcava o Comportamento do Capital Imobiliário na Apropriação do Solo Urbano, é Associada ao Surgimento de Frações Empresarial/Monopolista e Empresarial/Concorrencial; Novos Padrões Construtivos Evidenciados em Edificações Superiores à 30 Pavimentos, Empresariais de Serviços para Escritórios e Hotéis; Condomínios Fechados (residenciais) e o Turismo-Imobiliário Hoteleiro Associado ao Capital Estrangeiro. Empreendimentos Imobiliários (residencial) e Equipamentos (hotéis, flats, shoppings, restaurantes).

7 Frações Empresarial/Monopolista e Empresarial/Competitivo Região Metropolitana do Recife Movimento de Apropriação do Espaço por Estas Frações do Segmento Imobiliário é Retratado na Intensa Verticalização Construtiva da Faixa Litorânea e da Zona Noroeste onde as Ofertas de Infra-estruturas e de Serviços, Propiciam ao Solo Urbano Grande Valor Fundiário.

8 O Mercado Imobiliário em Recife Zona Sul Boom Imobiliário entre 1980 e 1995; Retração1996 e 2000; Reaquecimento 2001 a (Incentivos do Governo Federal). Verticalização Construtiva: Predominância de Edifícios entre 11 a 20 Pavimentos, e Tendência Crescente das Edificações de 21 a 30; > 30. Bairros 2001/ / /1995 Total ª Regional Boa Viagem Pina Setúbal Subtotal Q u antitativo A A A 2005 Média Anual < a a a 30 Acima de 30 Período Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005LEAL. Suely. NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais

9 O Mercado Imobiliário em Recife Zona Noroeste- Lei dos 12 Bairros Nº /2001 Bairros 2001/ / /1995 Total Casa Forte Casa Amarela Monteiro Apipucos Parnamerim Tamareneira Santana Freguesia do Poço Subtotal Média Anual > < Bairros 2001/ / /1995 Total Encruzilhada Rosarinho Ponto de Parada Hipódromo Torreão Campo Grande Subtotal Art. 1º - Área de Reestruturação Urbana - ARU - composta pelos bairros Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira Efeitos da Leis Redução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR e Deslocamento para Casa Amarela. Efeitos da Leis Aumento da Média do nº. de Projetos Aprovados Deslocamento do Mercado Imobiliário para Outros Bairros. Média Anual <

10 Efeitos da Lei dos 12 Bairros Bairros 2001/ / /1995 Total Jaqueira Aflitos Graças Espinheiro Derby Subtotal Média Anual > Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira Efeitos da Leis Redução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR. Deslocamento para os Bairros da Torre, Madalena etc.. Bairros 2001/ / /1995 Total GRANDE MADALENA SUPERIOR MÉDIO Torre Madalena Ilha do Retiro Prado Subtotal Média Anual < Valores Torre Madalena Ilha do Retiro Bairros Prado 5 a a a 30 Acima de 30

11 Segregação Sócio-Ocupacional e Espacial Movimento no Sentido da Gentrificação e da Expulsão dos Pobres Urbanos para as Periferias, Induzindo a Segregação e Exclusão Social. Cartograma das Categorias Sócio-Ocupacionais. Observa-se que as Localidades com Maior Nível Ocupacional, (em azul escuro e claro) Estão na Faixa Litorânea de Boa Viagem e Pina e nos Bairros de Casa Forte, Jaqueira, Aflitos, Espinheiro e Graças. Manchas em Rosa, Amarelo e Cinza Correspondem aos Níveis Sócio-Ocupacionais Médio, Popular e Popular Inferior, Respectivamente. LEAL, Suely. NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais

12 Produção Capitalista do Solo Urbano. Os Guetos Burgueses dos Condomínios Fechados Impelidas por uma Mistura de Temores da Cidade, Associados à Violência e à Saturação das Infra-estruturas Públicas em Muitas Partes das Cidades, e Atraídas pelo Desejo Utópico Burguês de Tranqüilos Confortos Isolados e Protegidos, as Classes Abastadas Continuam a Sair da Cidade Buscando a Tranqüilidade, a Segurança e o Ócio; Deslocamento das Frações das Elites da Sociedade Local para os Territórios Afastados e Privilegiados da Metrópole; Áreas de Latifúndios Pertencentes à Indústria Açucareira ou aos Grandes Proprietários de Terra, Caracterizadas por Estruturas Fundiárias que Resguardam Atrativos Naturais e Ambientais; Empresários do Segmento Imobiliário Habitacional Oferecem Grandes Focos de Guetos Doentios ; Panacéia para Curar o Colapso e a Desintegração Urbana os Empreendimentos São Ofertados no Centro das Cidades; Quando o Centro se Satura São Disseminados em Áreas Privilegiadas dos Municípios Vizinhos; Empreendimentos Vendidos em Locais Privilegiados, Lugares de Almejada Felicidade, onde se Pode Ter uma Vida Quotidiana Geradora de Satisfações de Beleza Natural e Longe dos Conflitos Sociais. A Naturezapaisagem Passa a Ser uma Mercadoria, uma Idéia/Símbolo desses Empreendimentos. Os Clientes, São Consumidores de uma Nova Imagem das Cidades onde se Pode Comprar Poder ou Status.

13 O Empresarialismo Imobiliário-Turístico A Construtora Odebrecht Erguerá Mega Complexo Turístico em Pernambuco. Empreendimento - Formado por Hotéis, Campo de Golfe, Casas, Spa, Marina e Hípica - Será Desenvolvido ao Longo de 18 Anos com Investimentos de R$ 1,6 Bilhão. Depois de Pronto, Acolherá Até 30 Mil Pessoas. Cabo é Destaque do Salão Imobiliário de Lisboa. O Cabo de Santo Agostinho participa, de 22 a 26 de novembro, do Salão Imobiliário de Lisboa, divulgando O Projeto Turístico Praia do Paiva

14 Beach Flat Resort: Praia de Muro Alto Fonte: Portifólio da Moura Dubeux Marulhos Flat: Praia de Muro Alto Fonte: Portifólio da Queiroz Galvão

15 Empreendedorismo Urbano Cidades Marketing Nova Relação Estado/ Mercado Governança Público/Privado Redes Cooperação e Negociação Gestão Empresarial Cidade Negócio/Território de Oportunidades/ Vantagens Comparativas Marketing Promocional Projetos Estruturadores Governo Local Empreendedor Lideranças Carismáticas Gestão Estratégica da Cidade Desenvolvimento Econômico Local /Global

16 Ameaças do Empreendorismo Presença do Mercado em Detrimento da Ação do Estado; As Cidades se Tornam Mecanismos para Criar Oportunidades e Possibilitar a sua Governabilidade; Projetos Estratégicos Visam sem Medida a Inserção Econômica das Cidades no Contexto Global; Adaptação Não Crítica de Modelos de Projetos Externos; Marketing e Maquiagem Urbana; Lideranças Carismáticas Passam a Ser Expressão da Representação Social; Ausência de Controle Social; Exclusão /Segmentação Social.

17 Plano Turístico- Cultural Recife Olinda O Nódulo Central do Modelo de Gestão e Governança do Plano são as Parcerias Público/Privado, Visando Possibilitar Grandes Investimentos em Operações de Requalificação e Revitalização Urbana nos Territórios das duas Cidades, a Fim de Atrair Serviços Financeiros, o Turismo Cultural e de Lazer e as Chamadas Funções de Hospitalidade. Simulação da Futura Ocupação do Cais José Estelita Fonte: Agência Estadual de Planejamento e Pesquisa de Pernambuco - Condepe / Fidem, Simulação da Futura Ocupação do Complexo Tacaruna Fonte: Agência Estadual de Planejamento e Pesquisa de Pernambuco - Condepe / Fidem, 2003

18 Territórios e Núcleos de Intervenção do Complexo Turístico Recife Olinda Territórios de Intervenção do Complexo Cultural Recife-Olinda. Territórios Tacaruna e seus Núcleos: Parque Memorial Arcoverde e Espaço Ciência, Centro de Convenções e centro cultural da EMPETUR, Classic Hall, Fábrica Cultural Tacaruna e Shopping Tacaruna) Territórios Recife e Núcleos: Bom Jesus; Moeda; São José; Praça da República; Aurora; Boa Vista; Cinco Pontas. Territórios Brasília Teimosa e seus Núcleos: Bairro de Brasília Teimosa e Pólo Pina Territórios Olinda e seus Núcleos: Varadouro; Carmo; Ribeira; Alto da Sé e Amparo As Ações São Dirigidas à Execução de Projetos que Combinam Objetivos de Crescimento Econômico e Desenvolvimento Urbano, Com um Sistema de Tomada de Decisões que Comporta Riscos, com a Identificação de Cursos de Ação Específicos, Formulação de Indicadores de Seguimento e Envolvimento de Agentes Sociais e Econômicos ao Longo do Processo Fonte: Agência Estadual de Planejamento e Pesquisa de Pernambuco. Condepe/Fidem/2003

19 Tentáculos do Empresarialismo Imobiliário - Competitivo sobre as Esferas de Governança Local Os Movimentos do Capital Imobiliário na Busca por Nichos do Mercado do Solo Urbano se Processam, Tradicionalmente, de Forma Articulada com os Vínculos Políticos que Este Segmento Estabelece com as Instâncias de Poder das Administrações Públicas. Vínculos estes que Têm Crescido em Importância em Face a Presença Crescente dos Agentes Econômicos na Governança das Cidades, como Determina o Receituário Neoliberal que Prescreve a Participação do Setor Privado como Requisito de Good Governance. No Recife o Setor Imobiliário Tem Encontrado Brechas para Intermediação de seus Interesses junto ao Executivo e ao Legislativo Municipal, seja Através do Lobby, seja Por Meio de Pressões Políticas, como Pode Ser Percebido no Discurso do Prefeito João Paulo de Lima durante a Entrega do Projeto de Lei do Plano Diretor a Câmara Municipal, que Sinaliza Mudanças em Pontos Aprovados Democraticamente pela Conferência:

20 Trecho do Discurso do Prefeito João Paulo de Lima [..] A chegada do Projeto ao Poder Legislativo é aguardada desde o ano passado. Ele baseia-se no resultado da Conferência do Plano Diretor, realizada em julho de Na avaliação da Prefeitura, o documento resultante do evento continha pontos inconsistentes e inconstitucionais,, que jáj foram retirados durante a formatação do projeto de lei. Mas o Governo Municipal ainda discorda de alguns pontos aprovados na Conferência, e enviará,, em seguida, emendas para propor alterações de conteúdo do. [...] O longo processo de discussão, que culminou na Conferência, fez com que 80% do conteúdo já esteja consensuado com a sociedade. Porém, o governo tem uma visão diferente em relação a outros pontos, e é por isso que mandaremos as emendas. Matéria Publicada pela Câmara de Vereadores do Recife em 08/04/2006. Estes Conflitos Expressam a Luta Permanente Entre: Os Fetiches do Mercado e Os Fetiches da Democracia, Inerentes à Natureza do Capitalismo