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1 sustentabilidade 1

2 Apresentação do projeto O case que apresentamos é especial, porque soma as atividades de projeto com a operação de um prédio comercial de 6.300m 2, em Porto Alegre. Em 2003, a Auxiliadora Predial propôs à Axelrud a realização de um prédio com características de sustentabilidade. A Axelrud participou do projeto, tanto com sua área de Arquitetura, como de Assessoria de Empreendimentos, realizando os estudos de viabilidade econômica da proposta. A Auxiliadora Predial além de incorporadora, disponibilizou o expertise na administração de prédios prontos. O conceito adotado foi o de realizar um prédio sustentável, com a melhor tecnologia disponível, dentro de critérios de economia, atendendo ao mercado. Foram aplicados sistemas de ar condicionado, de reuso de água, otimização do consumo de energia e da ventilação natural, projeto específico para aproveitamento da luz solar e economia de energia em iluminação, além de projeto específico de brise-soleils e ventilação de fachadas para evitar o sobre-aquecimento e, principalmente, o aproveitamento da energia eólica, por meio de um gerador no topo do prédio. Assim nasceu o Eólis, um prédio que busca tirar o máximo proveito dos recursos naturais. 2

3 Apresentação das empresas sustentabilidade A Axelrud Arquitetura & Assessoria é associada ao Sinduscon-RS, desde A Auxiliadora Predial tem uma história de pioneirismo em várias áreas relacionadas ao ramo imobiliário. A empresa surgiu em 1931, implantando o consórcio imobiliário no Brasil. Posteriormente, passou a financiar a aquisição de imóveis e administrar locações. Nos anos 40, com o início da verticalização das cidades, desenvolveu uma tecnologia especial para reger o uso dos prédios que então surgiam no bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro. Mais recentemente, a empresa implantou no Brasil o sistema de franquias para venda de imóveis, com rápida expansão nos estados da região Sul e São Paulo. A imobiliária constrói e oferece a locação de áreas comerciais qualificadas. É filiada ao Sinduscon desde Atua na área de Projetos Arquitetônicos e Assessoria de Empreendimentos com maior especialização em projetos de alta complexidade e na gerência de empreendimentos de desenvolvimento urbano e edificação de grandes projetos. A empresa conta com parcerias com arquitetos internacionais e soma mais de 500 mil m 2 projetados e construídos. Foi destacada diversas vezes com prêmios como Procel, pelo Ministério de Minas e Energia, Retrofit, pela Revista Flex, Responsabilidade Social e Ambiental, pelo Sinduscon e Profissional do Ano Sinduscon-Premium, em Sua atuação junto ao Sindicato teve início em 1993, participando de representações, comissões e, hoje, como vice-presidente. Sua atuação vem sendo constante na interface do setor da construção civil com a Prefeitura Municipal nas revisões de Planos Diretores; em estudos de caráter nacional, na representação junto ao CMDUA, e em colaboração com diversos projetos específicos como a mediação do macrossetor. 3

4 Descrição do cenário em que surgiu o projeto e justificativa para sua implantação O projeto de construção do Eólis surgiu em um momento em que já se falava em desenvolvimento sustentável, mas pouco se fazia. Ainda não se cogitavam certificações, consultoria ambiental, nem tampouco existiam fornecedores locais habilitados. Foi justamente esta carência que incentivou a criação de um prédio piloto que pudesse reunir a maior quantidade de tecnologias disponíveis, num mesmo empreendimento. Mais importante do que apenas criar um prédio com recursos sustentáveis, a ideia foi administrar e monitorar a edificação, de forma a comprovar reais ganhos. Outra preocupação foi a de que esta tecnologia adquirida viesse a ser disponibilizada. 4

5 Objetivos e desafios Em termos de projeto/construção e comercialização, os objetivos foram explorar técnicas de sustentabilidade como mote de locação e os desafios foram realizar os objetivos dentro de valores viáveis. O resultado deveria ser a locação a um preço e velocidade superior ao mercado, o que se comprovou efetivamente. Entre os desafios tecnológicos foi significativa a implantação de uma turbina eólica no topo do prédio. Para tanto foi contratado o Núcleo Tecnológico em Energia e Meio Ambiente (Nutema) da PUC-RS que produziu, ao longo de 12 meses, um completo estudo sobre o potencial eólico disponível na localização do prédio, bem como apresentou equipamentos possíveis. Outro grande desafio foi aprovar no órgão municipal a instalação do gerador no topo do edifício. Desafiador também foi implantar tecnologias construtivas pioneiras na cidade, tais como: piso externo elevado e fachadas ventiladas. O desafio que hoje está sendo vencido é a certificação da operação. No decorrer da construção do Eólis, o empreendimento despertou muito interesse. O prédio foi convidado a ser o primeiro certificado no Brasil pelo selo LEED, tendo em uma auditoria informal prévia, atingindo o grau ouro, com 39 pontos. Neste momento o órgão certificador não estava com os requisitos adaptados à realidade brasileira. Mais recentemente, a Universidade de São Paulo (USP), por intermédio da Fundação Vanzolini, em conjunto com órgãos franceses, adequou para o Brasil a norma internacional Aqua Alta Qualidade Ambiental. Agora, o Brasil dispõe de uma certificação que define indicadores adequados para suas condições climatológicas, econômicas e sociais. O Eólis é o primeiro prédio certificado no Brasil para a fase Programa de Operação Aqua, estando atualmente preparando a certificação subsequente relativa às fases de Uso e Operação. 5

6 Envolvimento com os públicos de interesse sustentabilidade Apresentação dos públicos de interesse do projeto Acreditamos que o público-alvo do Eólis é o porto-alegrense. Nos orgulhamos de termos criado um prédio emblemático, no topo da avenida Carlos Gomes, tendo como ícone um gerador eólico, dizendo à população que sim, a responsabilidade ambiental é importante, e reforçando que esta é dever todos. O Eólis qualificou tanto a Axelrud, quanto a Auxiliadora Predial como empresas precursoras no projeto, edificação e operação de prédios sustentáveis em Porto Alegre. A Axelrud teve dois públicos-alvo: de um lado, o institucional, comprovando aos órgãos públicos, tanto à Prefeitura Municipal de Porto Alegre, quanto à Secretaria de Meio Ambiente, que é possível fazer arquitetura com critérios respeitosos ao meio ambiente e que isso possa ser uma opção do empreendedor e não uma exigência legal. Por outro lado, a construção civil também é público de interesse, indicando a capacidade da Axelrud de tratar projetos de alta complexidade, assim como projetos de eficiência energética e ambiental. A Auxiliadora Predial, também como empresa patrimonial, enriquecida com a experiência adquirida na operação do Eólis, entende como seu dever social disponibilizar este conhecimento aos grupos com os quais interage, tais como os inquilinos e usuários do edifício, os síndicos clientes de outros prédios e os funcionários da empresa especializados na gestão condominial. O Eólis é a comprovação de que é possível fazer arquitetura com critérios respeitosos ao meio ambiente. O selo internacional Aqua certificou o Eólis após análise criteriosa do desempenho da ecoconstrução, ecogestão, conforto e saúde da edificação. 6

7 inserções na mídia e em congressos do Case Eólis revista Sistemas Prediais (em diversas edições 2008 e 2009) revista do CREA (2008) seminário Franco Brasileiro Alta Qualidade e Sustentabilidade na Construção Civil (2008) revista Flex (2008) informativo AII (2008) revista Amanhã (2008) Bandeirantes TV (2008) Gazeta Mercantil (2008) revista Infra (2008) zero Hora (2008) sbt (2008) jornal do Comércio (2008) tv Com (2008) 2006 CONEM IV Congresso Nacional de Engenharia Mecânica / ABCM (Associação Brasileira de Engenharia e Ciências Mecânicas) 2006 XVII SIC UFRGS XVII Salão de Iniciação Científica UFRGS (Destaque) 2006 VIII SIC PUCRS VIII Salão de Iniciação Científica PUCRS 2007 I CBENS I Congresso Brasileiro de Energia Solar / ABENS (Associação Brasileira de Energia Solar) 2007 EWEC Europe s Premier Wind Energy Event Milan 2007 Formas de envolvimento O público-alvo foi envolvido por meio da prática das atividades das empresas, mediante apresentações e publicações. O prédio como operação eco-sustentável é objeto de visitas, estudos e pesquisa de docentes e alunos de universidades. O Case Eólis, como projeto e construção, foi apresentado em seminários nacionais e internacionais e reportagens. O público usuário e inquilino do prédio tem sido convidado a participar das diversas práticas implantadas visando economia, reciclagem e descarte de materiais. Adicionalmente, a Auxiliadora Predial disponibiliza a um público qualificado de síndicos e formadores de opinião, uma publicação intitulada Revista Síndico, que dissemina, com regularidade, o conhecimento adquirido na gestão sustentável. A Axelrud, além do efeito emblemático junto à população, à administração pública e ao setor da construção, segue aplicando os conceitos de sustentabilidade nos projetos desenvolvidos. A empresa recebe solicitações frequentes para fornecimento do projeto tantos para cursos de graduação, quanto para os de pósgraduação brasileiros. 7

8 Gestão do projeto/prática Uma das premissas mais relevantes para o projeto do Eólis foi a constante preocupação com dados operacionais. Desde o princípio, junto com a elaboração do programa de necessidades, decidia-se sobre sistemas de infraestrutura e materiais, não somente pelo preço orçado para sua construção, mas pensando sobre sua performance, compreendendo as opções como investimento. Alguns itens se apresentaram com custo maior inicial, porém tornaramse a opção definida, pois calculados ao longo do tempo, trariam economia real no consumo. Este resultado ocorreu justamente em função de um sistema de gerenciamento acertado, conjunto entre projeto e operação. O conhecimento da Auxiliadora em operações prediais foi determinante na definição dos sistemas de funcionamento desenhados pela Axelrud. Durante a elaboração do projeto agregou-se à equipe de trabalho empresas cuja abordagem em sustentabilidade eram relevantes. Os dados para o projeto foram obtidos através de pesquisa elaborada pela Nutema/PUC. Do grupo técnico de trabalho, destacou-se a empresa APS (especializada em eficientização energética), que traduziu os dados da pesquisa, dando suporte ao projeto da Axelrud, que juntamente com engenheiro Christian Voelcker, gerenciou a equipe de projetistas sob este norte. Um dos pontos essenciais de Gestão foi a seleção para execução da obra de uma empresa que tivesse, além competência para projetos especiais, um histórico de responsabilidade social e ambiental. A Capa Engenharia foi a escolhida. Ela realizou o Eólis com todos os predicados que garantiram a eficiência do desenho original. 8

9 Estratégias e ações adotadas para atingir os objetivos O Eólis recebeu Menção Honrosa na Categoria Edificações do Prêmio Nacional de Conservação e Uso Racional de Energia. O Prêmio foi concedido pelo Ministério de Minas e Energia, por meio da Eletrobrás/Procell, em 2006 O Eólis quer provar que quando o projeto, a execução e a operação são programados em conjunto, os resultados finais e duradouros são superiores. Com este objetivo, na fase de projeto agregamos a APS, Nutema (PUC/RS), Lucem (ISO ), Inovatech (Consultoria Ambiental) e Fundação Vanzolini (certificação Aqua), como fornecedores de expertise. Estas empresas, entidades de pesquisa e certificadora disponibilizaram a tecnologia aplicada. Na fase projeto não nos preocupamos em obter certificações ambientais. Após a construção, a Auxiliadora Predial definiu por ter a operação do prédio certificada. Com este intuito buscou a certificação Aqua. Em 2012, obteve-se a certificação FASE PRO- GRAMA DA OPERAÇÃO e a partir disto está se trabalhando na obtenção da certificação FASE DE OPERAÇÃO E USO. 9

10 Metodologia de aplicação e execução do projeto/prática Para obter resultados superiores de desempenho para o Eólis baseamo- nos na tecnologia da certificação Aqua. Esta aborda a qualidade a ser atingida em quatro tópicos e 14 ítens. Na eco-construção Relação do edifício com seu entorno: o terreno existente havia sido previamente ocupado com construção. Vegetais foram transplantados e ofereceu-se complementarmente arborização de praça pública. Escolha de produtos, sistemas e processos construtivos: importante foi a escolha da Capa Construtora para execução do empreendimento. Por ser certificada ISO 9001 e participar de programas da qualidade, ela atua com grande responsabilidade social e ambiental. Canteiro de obras com baixo impacto ambiental: foram adotadas técnicas construtivas e materiais, visando o menor descarte possível, bem como fornecedores locais para evitar transportes distantes. 10

11 Na eco-gestão sustentabilidade Gestão de energia: co-geração de energia com uso de gerador eólico, entrada de energia em média tensão, motores e luminárias de alto desempenho, sistema de ar condicionado de alto desempenho, sub- medição das unidades locadas e áreas de maior consumo condominiais. Além disto, estratégias para poupar consumo elétrico, tais como uso da iluminação e ventilação naturais, isolamento térmico através de brises, implantação de ecotelhados, fachada ventilada e pisos externos elevados. Atualmente temos um gasto de R$ 1,09/m 2 de piso locável, comparado com R$ 3,44/m 2 em prédios comerciais comuns. Gestão de água: aproveitamento das águas pluviais, medição individua lizada do consumo, lavatórios e bacias de baixo consumo. Com isto estamos gastando R$ 0,21/m 2 de piso locável, contra R$ 0,67/m 2 praticado no mercado. Gestão dos resíduos de uso e operação do edifício: recepção e triagem de dejetos das mais variadas origens com destino adequado. 11

12 Manutenção, permanência do desempenho ambiental Manutenção Permanência do desempenho ambiental: a concepção do prédio facilita sobremaneira a conservação de fachadas, brises e esquadrias. Conforto higrotérmico: são disponibilizados em todos os ambientes de uso contínuo temperaturas estáveis de referência. Conforto acústico: vedações em esquadrias propiciando isolamento. Absorção acústica em materiais de revestimento. Conforto visual: controle individual da iluminação. Conforto olfativo: ventilações naturais. Saúde Qualidade sanitária dos ambientes: uso controlado de produtos de manutenção. Qualidade sanitária do ar: manutenção dos equipamentos de climatização e aferição da qualidade do ar. Qualidade sanitária da água: aferição da qualidade da água consumida. 12

13 Relato do impacto socioambiental Em termos de impacto socioambiental, além das questões pedagógicas ligadas à edificação e ao uso sustentável, acreditamos na importância de construirmos edificações como o Eólis, com equilíbrio no meio em que se inserem, que reduzam o impacto ambiental, que busquem prover suas necessidades para evitar o comprometimento de recursos futuros, permitindo a continuidade dos sistemas econômicos, sociais, ambientais e culturais Recursos necessários humanos, financeiros e Materiais O Eólis por ser inovador em diversas áreas precisou contar com especialistas como consultores e até a contratação de uma Universidade. O incorporador não mediu esforços em disponibilizar os recursos necessários para tanto. Aspectos inovadores relacionados à prática/projeto Sem dúvida, o emprego de aerogerador no topo do prédio trouxe uma série de situações inéditas. A aprovação pelos órgãos competentes, Prefeitura Municipal e fornecedor de energia elétrica abriu um caminho que pode ser trilhado por outros empreendedores. 13

14 Resultados sustentabilidade Resultados alcançados (quantitativos e qualitativos) O Eólis disponibiliza, desde o início de sua ocupação, um retorno satisfatório do investimento feito, reembolsando o incorporador com valores por m 2 acima da média do mercado para a região. Foi previsto o prazo de um ano para locação total de suas unidades, entretanto foi ocupado integralmente em seis meses. Os inquilinos usufruem adicionalmente das boas qua lidades do prédio, de ganhos de imagem e aumento da responsabilidade ambiental. A localização no Eólis rende pontos em programas de qualidade ISO e Programa Gaúcho de Qualidade e Produtividade. Ao implementar o programa FASE DE OPERAÇÃO E USO da certificação Aqua estamos medindo o desempenho do prédio e confrontando-o com valores referência prescritos pela Norma. Os resultados obtidos até agora indicam a superação das metas. Possibilidade de replicação da prática/projeto Os produtos e técnicas empregados no Eólis são de fácil replicação quando a questão é abordada na fase de projeto. Com exceção do gerador eólico, que depende das condições de vento do local, os demais ítens que garantem a sustentabilidade do prédio são aplicáveis a qualquer edificação, sempre analisados sob o prisma da economia, da eficiência e da disponibilidade de investimento. 14

15 Mensuração da Geração de Valor para a sociedade e para a instituição O Eólis traz dados consistentes de resultado de operação que são base segura para a tomada de decisão pela sustentabilidade. Neste sentido, acreditamos na importância para as empresas do setor deste case de projeto, execução e operação com determinantes ambientais. Para instituição, o Eólis é um exemplo da capacidade do setor e de sua preocupação com o meio ambiente amplamente divulgada nacional e internacionalmente, em jornais, revistas, seminários e universidades. Para a sociedade, acreditamos que o Eólis tornou-se um paradigma de empreendimento sustentável. É um ícone construído no topo da cidade de Porto Alegre, mostrando que somos todos capazes de projetar, construir e operar com sustentabilidade. O Eólis de alguma forma expressa que responsabilidade ambiental é dever de todos. 15