LISBOA & PORTO OFFICE& INVESTMENT 1º SEMESTRE 2018

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1 LISBOA & PORTO OFFICE& INVESTMENT 1º SEMESTRE 2018

2 2 S1 Portugal EXECUTIVE SUMMARY O mercado imobiliário de Portugal continua a crescer de forma excecional, dentro do panorama Europeu. O mercado de escritórios, em Lisboa e no Porto, na mesma linha, prepara-se, novamente, para bater máximos. O mercado de investimento em imobiliário português, a meio do ano, está já próximo de ultrapassar o máximo registado no final do ano passado. A segunda metade de 2018 prolongará o excecional momento do mercado imobiliário Português Gustavo Castro Research Rendas prime próximas de máximos históricos, absorção a bater recordes, anualmente, yields prime a baixarem de mínimos, já históricos, é o retrato atual dos escritórios no Porto e Lisboa. Este é o retrato de dois mercados com oferta insuficiente, que se tem revelado incapaz de responder adequadamente ao crescimento da procura, sobretudo, internacional. Depois de anos com um crescimento ténue da oferta, o mercado de escritórios de Lisboa terá, no final do ano, mais m² de novos escritórios e, no Porto, serão quase m² de novos escritórios, até ao final de A procura de espaços maiores é, também, uma característica comum a ambas as cidades, que ilustra bem a crescente procura internacional. A chegada de multinacionais ao Porto e a Lisboa, cadeias hoteleiras internacionais a procurar abrir unidades no Porto e em Lisboa, turistas a bater máximos, imigrantes a aproveitar os apelativos benefícios fiscais, têm impulsionado o mercado português. À medida que o mercado cresce, os investidores internacionais descobrem Portugal, onde os retornos são ainda superiores aos dos mercados Europeus mais maduros e os preços, embora em máximos históricos, permanecem competitivos no panorama Europeu. Tudo isto numa economia a crescer, onde o desemprego é reduzido. Porém, não será prudente ignorar a tendência do mercado europeu. Inevitavelmente, os ventos mudarão e o mercado abrandará. Mas, não está no horizonte do S2, que, certamente, prolongará a tendência do S1.

3 3 LISBOA 2017 S S1 EVOL. Take-Up Escritórios m² m² 2017 S S1 EVOL. Take-Up Escritórios m² m² PORTO Portugal H1 Renda Prime Escritórios 20,50 eur/m² 21,75 eur/m² Renda Prime Escritórios 13,50 eur/m² 14,50 eur/m² Taxa Desocupação Escritórios 8.58% 8.10% Taxa Desocupação Escritórios 9,00% 8,50% INVESTIMENTO 2017 S S1 EVOL. Volume Investimento 950 m eur m eur Yield Prime Escritórios (Lisboa) 5,25% 5,00% Yield Prime Escritórios (Porto) 7,25% 6,75% Yield Comércio Rua 5,00% 4,75% Yield I&L 7,50% 7,25% Fonte: : Colliers International

4 4 S1 Lisboa FIGURA 1: STOCK NOVO E PIPELINE (M²) Pipeline Novos FIGURA 2: TAXA DESOCUPAÇÃO E DESOCUPAÇÃO (M²) ,3% 12,1% 11,1% 10,2% 8,6% 8,1% 0 FIGURA 3: RENDAS (EUROS/M²) Prime CBD Prime Periferia 20,50 21,75 18,50 18,75 18,50 18,50 11,50 11,50 11,50 12,50 13,50 12,50 Fontes: Figura 1: Colliers International, LPI Figura 2: Colliers International, LPI Figura 3: Colliers International, LPI

5 5 CRESCIMENTO DO STOCK AINDA NÃO É SUFICIENTE Pela primeira vez em 7 anos, o stock Em várias zonas, foram edificadas novas de escritórios deverá crescer mais de áreas de escritórios, surgindo edifícios m². Não obstante, representará novos nas Zonas 1, 3, 4, 5 e 7. apenas 1,3% do stock total. A dimensão do mercado local fica bem A ausência de novos escritórios, de patente no fato de 3 edifícios nas Zonas nível internacional, tem vindo a restringir 1 e 5, corresponderem a metade da o crescimento do mercado, limitando a oferta nova de escritórios. expansão impulsionada pela procura. Nos últimos 7 anos, a oferta nova foi No S2, será introduzido no mercado, o construída, sobretudo, no CBD, com a maior edifício a ser promovido em muito periferia a registar as maiores áreas tempo (Avenida Fontes Pereira de Melo). desocupadas (Zonas 6 e 7). Lisboa S1 TENDÊNCIA DECRESCENTE DA DESOCUPAÇÃO CONTINUA A taxa de Desocupação atingiu o mais baixo valor dos últimos 10 anos (8,1%). Em toda a cidade, as áreas disponíveis têm diminuído. Desde 2015, as áreas sem ocupação reduziram-se mais de m², com o CBD a concentrar mais de dois terços dessa redução. Os espaços novos desocupados representam apenas 2% do total. A Zona 5 tem a menor desocupação (inferior a 2,5%) da cidade. Apesar de nos últimos 12 meses, e pela primeira vez desde 2012, a Zona 5 ter aumentado o stock, a taxa de desocupação diminuiu (restando menos de m² disponíveis). As áreas desocupadas na periferia (Zona 6), também, diminuíram no S1, com menos m² disponíveis. CRESCIMENTO DAS RENDAS PRIME NÃO DESACELERA Com a oferta estagnada e a procura em crescimento, as rendas prime, no CBD, aumentaram 15%, nos últimos 2 anos. Na periferia, as rendas prime também seguiam numa trajetória ascendente até ao S1. Com a Zona 6 a representar um quarto de todo o espaço ocupado no Q2 de 2018, registou-se uma ligeira redução nas rendas prime desta zona. Neste período, também, as rendas médias na periferia se reduziram, aproximadamente, 15%. Nas restantes áreas da cidade, as rendas médias têm vindo a aumentar há muito, com as mais altas rendas médias a serem praticadas nas Zonas 1 e 5. A renda máxima foi obtida na Zona 1, prolongando uma tendência antiga.

6 6 S1 Lisboa FIGURA 4: TAKE-UP ESCRITÓRIOS FIGURA 5: % TAKE-UP POR MERCADO em cima % DISPONIBILIDADE POR MERCADO em baixo Zona 1-4 (CBD) Zona 5 (Parque das Nações) Zona 6-7 (Periferia) 59% 14% 27% Zona 1-4 (CBD) Zona 5 (Parque das Nações) Zona 6-7 (Periferia) 41% 2% 57% FIGURA 6: VARIAÇÃO TAKE-UP POR SETOR esquerda VARIAÇÃO TAKE-UP E MOTIVO direita Outros 1 pp Advog. 16 pp Saúde 6 pp Serv. Financeiros 6 pp TMT's 8 pp Serv. Empresas 21 pp Nova Empresa 1 pp Expansão 10 pp Relocalização 11 pp Fontes: Figura 4: Colliers International, LPI Figura 5: Colliers International, LPI Figura 6: Colliers International, LPI

7 7 TAKE-UP PROLONGA A TENDÊNCIA DO ANO PASSADO A absorção total no S1 de 2018 foi Os negócios acima dos m² quase idêntica à do 2017 S2. Uma representaram mais de dois terços da vez que o desempenho no S1 é, absorção total (61% em 2017). normalmente, inferior ao do S2, a Por outro lado, os negócios abaixo dos absorção deverá crescer em m² totalizaram 17% do total, bem Comparando períodos homólogos, abaixo dos 24% em constata-se um crescimento de 11%. 30% dos negócios foram concluídos A preferências por áreas maiores fica para áreas de escritórios entre os bem patente na área média por negócio, os m². que fechou, pela primeira vez, acima dos 800 m². Lisboa S1 LIDERANÇA DO PARQUE DAS NAÇÕES NÃO SE MANTERÁ Depois de 2 anos irrelevantes, 14% de todas as áreas de escritórios, foram negociadas no Parque das Nações. O maior negócio foi concluído nesta zona, com a ocupação de m² no edifício Infante D. Henrique, pela Teleperformance. Contudo, com menos de m² disponíveis e sem novos edifícios em pipeline, esta não deverá ser uma tendência para continuar no S2. Embora o peso do CBD no take-up total se tenha reduzido (cerca de 10 pp), esta zona continua a predominar. O take-up na periferia permaneceu quase inalterável, absorvendo, cerca de m² ( m² em 2017). A menor área média por negócio foi obtida, precisamente, na periferia, com uma área próxima dos 665 m². NOVAS EMPRESAS E EXPANSÕES IMPULSIONAM MERCADO As novas empresas em Lisboa têm vindo a aumentar nos últimos 2 anos, representando 12% da absorção total. As empresas em expansão registaram um aumento significativo, contudo apenas compensando o forte ajuste em baixa, que se verificou em Depois do crescimento do ano passado, o setor dos Advogados e da Saúde, regressaram aos valores de Os setores dos Serviços Financeiros e do Estado continuam o seu percurso descendente, sendo cada vez menos relevantes no mercado de Lisboa. No trajeto inverso, os Serviços de Empresas e as TMT s representaram mais de 60% do take-up total. Desde 2015, a única excepção verificou-se em 2017, o que ilustra o novo perfil de especialização dos serviços, em Lisboa.

8 8 S1 Porto FIGURA 7: STOCK NOVO E PIPELINE (M²) Stock Total Novo Stock FIGURA 8: TAKE-UP EM 2018 S1 POR INTERVALO DE ÁREA (PERCENTAGEM) 2018 S1 57% 16% 7% 11% 10% > m² m² m² m² m² 500 m² m² < 500 m² FIGURA 9: RENDAS (EUROS/M²) 12,50 Prime CBD 12,25 12,25 Prime Periferia 12,75 13,50 14,50 8,50 9,00 9,50 9,75 10,25 11,00 Fontes: Figura 7: Colliers International Figura 8: Colliers International Figura 9: Colliers International

9 9 PROMOTORES DE ESCRITÓRIOS REGRESSAM À BOAVISTA O stock de escritórios do Porto registará O CBD do Porto tem sido, ao longo das o maior crescimento dos últimos anos, últimas décadas, a Boavista. Contudo, aumentando, aproximadamente, 6%. a Boavista é uma zona bastante consolidada e procurada, onde os E em 2019, o stock local deverá novos empreendimentos são escassos aumentar ainda mais, esperando-se e direcionados, preferencialmente, ao a introdução de mais m² de turismo e à habitação. escritórios no mercado do Porto. O recente desempenho do mercado Mas o fato mais interessante desta (reduzida desocupação na Boavista) expansão do mercado do Porto, tem vindo a alterar esta percepção, centra-se na localização desses novos sendo esperados mais de m² de empreendimentos de escritórios: na escritórios novos, na zona da Boavista. zona da Boavista. Porto S1 TAKE-UP ATINGIRÁ NOVOS MÁXIMOS, OUTRA VEZ O take-up de escritórios no Porto, no S1, praticamente, igualou o total de Continuando a tendência do ano passado, foi concluído outro grande negócio, com o acordo para ocupação do Urbo Business Center pelo BNP Paribas, que representou cerca de metade do take-up total. O Urbo Business Center, próximo do NorteShopping, deverá ficar concluído em O negócio do BNP Paribas não foi o único fechado nesse intervalo de áreas. Apesar do take-up de escritórios mais pequenos ter aumentado - passando de 10 para 20% do take-up total - os maiores espaços ainda prevalecem. As multinacionais continuam a chegar ao Porto, mantendo uma tendência que não deverá abrandar, no futuro próximo. RENDAS PRIME APROXIMAM-SE DE MÁXIMO HISTÓRICO Com pouco espaço disponível no CBD, as rendas prime continuaram a crescer. As rendas mais altas são obtidas, predominantemente, nos melhores edifícios da Boavista, onde os inquilinos com contratos cessantes, tentam segurar os espaços que ocupam. A ocupação no centro da cidade tem vindo a reverter uma tendência antiga, impelindo o aumento local das rendas. Este crescimento da procura tem vindo a ser sentido, também, na periferia (Matosinhos, Maia ou V. N. Gaia), impulsionando as rendas dessas zonas. Os ocupadores mais pequenos, incapazes de suportar custos acrescidos nas melhores zonas, ou novas empresas, para as quais a localização não é chave, têm vindo a induzir esta vaga.

10 10 S1 Investimento FIGURA 10: VOLUMES TRANSAÇÃO Volume Transações (milhões euros) Número de Transações S FIGURA 11: INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO POR INTERVALO > 250 m 150 m m 100 m m 50 m m < 50 m S1 FIGURA 12: INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO POR TIPO esquerda 2% Outros 34% Escritórios Outros Porto 1% 6% POR REGIÃO direita 14% Hotéis Lisboa 87% 50% Comércio Centro 4% Algarve 3% Fontes: Figura 10: Colliers International, RCA Figura 11: Colliers International, RCA Figura 12: Colliers International, RCA

11 11 PORTUGAL BRILHA NUM DÉBIL S1 No S1, concluíram-se 110 mil milhões de euros em transações imobiliárias, menos 20% do que no ano anterior. A Alemanha e o Reino Unido, responsáveis por mais de metade do investimento imobiliário na Europa, caíram, 30 e 10%, respetivamente. Mais de metade dos países do top-20, sofreram uma redução do investimento superior a 25%, incluindo Espanha. Na Europa, antecipa-se um cenário de abrandamento, a que não é alheia a retração dos investidores Chineses e dos fundos soberanos. Portugal é uma das poucas exceções, com o investimento próximo de quebrar o valor recorde do ano passado, tendo já ultrapassado os 1,5 mil milhões de euros. Este cenário positivo, traduz-se, também, na conclusão de negócios acima dos 250 milhões de euros, que não se concluíam no mercado nacional, desde Nesse contexto, o investimento médio por negócio disparou, passando dos 30 milhões para os 50 milhões de euros. 95% do investimento concluiu-se com capital estrangeiro, sendo o Reino Unido e a França responsáveis por 70% do total. Apesar das dificuldades na Europa, a tendência de crescimento de Portugal não deverá abrandar em breve e, muito menos, no S2. A venda recorde do Almada Forum, completada já no S2, impulsionará ainda mais o investimento em imobiliário para valores acima dos do ano anterior. Investment S1 LISBOA ENTRE OS MERCADOS MAIS DINÂMICOS Lisboa captou quase 90% do investimento em imobiliário português. Este surto de crescimento catapultou Lisboa para o top- 15 das cidades europeias, ultrapassando Milão, Copenhaga ou Oslo. O hiato entre Lisboa e as demais regiões é marcante, com o Porto, apesar do segundo lugar, a captar menos de 100 milhões de euros de investimento. O investimento predominante, no Porto, foi em hotelaria, representando 75% do investimento total no Porto. O investimento em hotelaria no Porto, totaliza 35% do investimento total em hotéis nacionais. O investimento em hotéis está já 37% acima do investimento em hotelaria de 2017, representando 15% do total. O comércio, também já 6% acima do total de 2017, representa metade do investimento imobiliário, com a transação de 6 centros comerciais a totalizarem 86% do investimento total em comércio. Desses 6 centros comerciais, 4 localizamse em Lisboa e representam 80% do investimento total em comércio. O investimento em escritórios ascendeu a 500 milhões de euros, sendo marcante a compra do Lagoas Park, pela Kildare. Lisboa captou quase todo o investimento em escritórios, destacando-se um negócio importante, na zona da Boavista (Porto). A Ores Socimi e a Immochan (adquiriu 3 imóveis da Blackstone) foram os mais ativos investidores, no mercado português.

12 12 S1 Investimento ORIGEM DO INVESTIMENTO 50M NA 80M PT 180M ES 100M ME 20M DE 670M FR 440M UK Fontes: Colliers International, RCA

13 Joaquim Chambel FOR MD Portugal MORE INFORMATION Gustavo Castro Head of Research Portugal Vasco Carvalho Escritórios Portugal Colliers International is top tier global real estate services and investment management company operating in 69 countries with a workforce of more than 12,000 professionals. Colliers is the fastest-growing publicly listed global real estate services and investment management company, with 2017 corporate revenues of $2.3 billion ($2.7 billion including affiliates). Colliers has been operating in Portugal for more than 2 decades under Grupo IPG affiliation. With an enterprising culture and significant employee ownership and control, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, and through its investment management services platform, has more than $20 billion of assets under management from the world s most respected institutional real estate investors. Colliers professionals think differently, share great ideas and offer thoughtful and innovative advice to accelerate the success of its clients. Colliers has been ranked among the top 100 global outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals for 13 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers is ranked the number one property manager in the world by Commercial Property Executive for two years in a row. This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, Figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. For the latest news from Colliers, visit colliers.com or follow us on and LinkedIn. Colliers International Largo das Palmeiras, Lisboa All rights reserved. Research & Forecasting