Pela primeira vez em muitos anos, o maior negócio de escritórios foi concluído no Porto

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1 Research and Forecast Report Lisboa Porto OFFICE & INVESTMENT MARKET 217 H1 Pela primeira vez em muitos anos, o maior negócio de escritórios foi concluído no Porto INDICADORES ANUAIS Absorção Desocupação Construção LISBOA INDICADORES INDICADORES ANUAIS Absorção Desocupação Construção PORTO INDICADORES ESTATÍSTICAS Taxa de Desocupação 1,21% Take-Up 77.5 m² Disponibilidade (CBD) 195. m² Construção Nova 5. m² Em Construção 57. m² Prime 2,55 eur/m² Médias 17,14 eur/m² Sumário > > Em Lisboa, a área de escritórios ocupada aumentou, embora a área média por negócio, tenha diminuído. > > O mercado de escritórios do Porto bateu máximos antigos, registando o maior negócio concluído no H1, em Portugal. > > Contudo, o pipeline de ambas as cidades é insuficiente, o que terá um impacto negativo, maior no Porto. Em Lisboa, a maior fatia da oferta nova em pipeline, encontra-se já pré-arrendada. > > As yields continuaram a descer, com as yields prime de escritórios, no Porto, e as yields prime de imóveis de logística a registaram as maiores descidas. > > Esta diminuição nas yields prime está correlacionada com o bom desempenho do mercado de investimento no H1. No H2, a conclusão da alienação de portfólios importantes, impulsionará o investimento imobiliário, em Portugal, para novos máximos.

2 Média e Prime (euros/m²) 22, 18, 14, 1, 6, Lisboa > > As rendas prime têm vindo a crescer há algum tempo, atingindo o máximo em 217 Q1, tendo vindo a permanecer acima dos 2 euros/m², ao longo dos últimos 3 trimestres. > > As mais altas rendas são, normalmente, obtidas nas Zonas 1 e 2, alternando entre elas, de acordo com as áreas (novas) modernas disponíveis. > > Na periferia, as rendas prime têm subido, contudo as rendas médias mantêm-se constantes, próximas dos 1 euros/m². Renda Prime - CBD Renda Prime - Periferia Taxa de Desocupação 26% 2% Renda Média - CBD Renda Média - Periferia Taxa de Desocupação > > A Taxa de Desocupação de escritórios, em Lisboa, tem vindo a decrescer há anos, tendo ficado abaixo dos 1%, em H2 217, pela primeira vez, desde 29. > > A Taxa de Desocupação mais baixa é obtida na Zona 5, desde 214, o que reflete a ausência de novos edifícios de escritórios na zona do Parque das Nações. > > Até 214, a mais baixa Taxa de Desocupação registava-se no CBD; por exemplo, as Zonas 4 e 1, nunca tiveram uma Taxa de Desocupação acima de 1%. 14% 8% 2% Zona 1 Zona 5 Zona 6 Taxa Desocupação Stock Novo (m²) Zona 5 Zona 6 Zona 7 Zonas 1-4 > > No plano inverso, na periferia, a Taxa de Desocupação é a mais elevada. Embora descendo, a taxa de Desocupação da Zona 6, desde 29, nunca ficou abaixo de 2%. 63% da oferta em pipeline, está pré-arrendada, deixando menos de 25. m² para o mercado Stock e Pipeline > > Ao longo dos últimos anos, o stock de escritórios, em Lisboa, manteve-se, quase constante, aumentando 2%, desde 214. > > A Zona 5 não tem oferta nova, desde 213. A oferta nova tem surgido, predominantemente, no CBD, com, aproximadamente, 8% da nova oferta, localizada nas Zonas 1, 2, 3 e 4, totalizando mais de 7. m². > > A oferta nova, em 217, não ultrapassará os 4. m², com 5. m² já concluídos em H1. Mais 3. m² encontram-se projetados para 218. > > A oferta total em pipeline permanece incapaz de absorver o crescimento da procura, sobretudo, porque 2/3 da oferta nova projetada para 217 e 218, se encontra já pré-arrendada. > > Com os dados atuais, em 217 e 218, não entrarão no mercado mais do que uns insuficientes 2. m² de oferta nova para absorção. Research & Forecast Report Lisboa 217 Colliers International 2

3 Lisboa Take-Up > > Depois de um crescimento, quase idêntico, em 215 e 216, 217 H1 indicia um crescimento marginal do take-up de escritórios. > > De fato, em H1 217, o take-up foi quase equivalente ao de H Caso o terceiro trimestre não traga nenhuma surpresa negativa, como sucedeu em 216, o take-up de 217 crescerá. > > A escassez de oferta nova, implica que o espaço absorvido seja, predominantemente, usado. > > A distribuição geográfica da absorção não se alterou em H1: o CBD concentrou mais de dois terços do take-up total, na periferia foram ocupados 3% do total e a parte remanescente foi absorvida na Zona 5. Negócios > > Os maiores negócios em H1 217, foram concluídos por 2 firmas de Advogados, em relocalização. Estes negócios representaram mais de dois terços dos negócios de Advogados e Consultores. > > Os TMT permanecem como o segundo maior ocupador, contudo só colocaram 2 negócios no top-1 (Farfetch e Nokia). A área média por negócio reduziu-se a metade, em H1. > > Os Serviços Financeiros continuam ocupadores importantes, mas os Serviços de Empresas reduziram bastante a sua importância relativa, reduzindo para metade a sua área média por negócio. > > O Estado e similares tem vindo a diminuir a sua presença, em Lisboa, quase desaparecendo em H > > A área média por negócio diminuiu de 72 m² para 6 m². Yields os 2 maiores negócios foram concluídos por Advogados > > As yields, em Portugal, continuaram a sua trajetória descendente, mas não apenas as yields de escritórios. > > As yields prime de Logística registaram a maior variação negativa, descendo mais de 1%. O aumento no número de negócios concluídos, comprova o acréscimo de procura que este setor tem vindo a atrair. > > As yields prime de escritórios, no Porto, também desceram consideravelmente (,5 pp), refletindo a recente descoberta da procura internacional do mercado de escritórios do Porto. > > O mercado de escritórios de Lisboa, também, atraiu fatia importante da procura, reduzindo as yields prime, num mercado, relativamente, estável, ao longo dos últimos tempos. > > As yields prime das áreas de comércio também desceram, quer no comércio de rua, quer nos centros comerciais tradicionais. Take-Up (m²) Negócios por Setor Estado Outros Serv. Novos Usados Const. e Imobiliário Saúde Prod. Consumo Serv. Financeiros Yields Prime de Escritórios 8% 6% 4% Consult. e Advogados Serv. Empresas TMT's & Utilities Prime Yield Escritórios Lisboa Prime Yield Escritórios Porto 3 Colliers International 217 Lisboa Research & Forecast Report

4 Take-Up de Escritórios no Porto ( m²) 2 Fonte: Colliers International Stock Total de Escritórios no Porto ( m²) 1. New Supply Total Stock Fonte: Colliers International Prime no Porto Fonte: Colliers International Porto Negócios e Take-up > > Há muito que o Porto não registava o maior negócio de escritórios, em Portugal. A relocalização de parte da equipa internacional de IT, da Natixis, para o Oporto Center representa uma inflexão para este mercado. O edifício, construído como Central Shopping, sofreu diversas tentativas falhadas de reconversão, desde que o espaço encerrou há uma década. > > Mas não foi apenas o negócio da Natixis; em H1 217, o mercado de escritórios do Porto colocou mais 2 negócios no top-1 de Portugal, ambos com áreas próximas dos 2. m². > > Diversas start-ups também têm optado por relocalizar para o Porto, elevando o seu posicionamento competitivo neste nicho. > > A importância da InvesPorto - autoridade local - não deve ser negligenciada, auxiliando vários destes negócios, e ajudando o ressurgimento do mercado de escritórios do Porto. > > No total, a Colliers International estima que o take-up total tenha ultrapassado os 2. m², superando largamente a média anual dos últimos 5 anos, em, apenas, 6 meses. Stock para além do maior negócio, o Porto registou mais algumas ocupações importantes > > Este crescimento tem sido obtido com um stock de escritórios, quase, inalterável, em que os escritórios novos são edifícios reabilitados pré-arrendados ou edifícios de pequena escala. > > Na periferia do Porto, há alguns projetos para aumentar o stock, não apenas próximo do aeroporto, mas, por exemplo, a expansão de 7. m² prevista pela Sonae, um edifício promovido pela DST de 13.5 m², em Matosinhos, ou a expansão do bem sucedido Centro Empresarial da Lionesa. > > Não obstante o crescimento do mercado de escritórios, o ritmo de crescimento do turismo é superior, quer na hotelaria, quer nos apartamentos turísticos. A recuperação da Baixa tem continuado a bom ritmo, mas, praticamente, sem escritórios, excepto quando pré-arrendados ou de pequenas áreas. e Ocupação > > O crescimento do mercado tem impulsionado o crescimento das rendas e a compressão das yields. > > Na Boavista, os edifícios modernos quase não têm espaço disponível, com lugares de garagem cada vez mais raros e caros. > > A procura internacional continuará a crescer, pressionando a subida das rendas, sobretudo com uma oferta estagnada. Adicionalmente, as yields deverão continuar a descer. Research & Forecast Report Porto 217 Colliers International 4

5 os investidores internacionais continuam a impulsionar o investimento imobiliário em Portugal, reduzindo as yields e diversificando o seu interesse entre escritórios, comércio e, mais recentemente, logística

6 Investimento Imobiliário em Portugal 2. Nacional Internacional Investimento por Segmento (Portugal, 217 H1) Escritórios Comércio Residencial Hotelaria Logística Investimento Imobiliário por Região (217 H1) Portfolios Investimento Desempenho Geral > > O desempenho em H1 217 foi excelente, com o volume de investimento a superar mil milhões de euros. > > Em Junho, a aquisição pela China IC da Logicor, empresa logística da Blackstone, foi decisiva, uma vez que o portfólio global incluía diversos ativos em Portugal (sobretudo, Azambuja). > > Depois do negócio do Campus da Justiça, no ano passado, a Tranquilidade vendeu um portfólio de 86 imóveis, responsáveis por 15% do investimento total. A alienação de ativos pelo Novo Banco segue esta tendência, que não deverá parar. > > A Sonae Sierra continua com presença importante no mercado de investimento. Este semestre, a Sonae Sierra adquiriu 2 ativos no Algarve, em joint-venture com a CBRE Global Investors. > > Os investidores internacionais são os mais ativos em Portugal, destacando-se que diversas aquisições foram concluídas com joint-ventures entre empresas nacionais e internacionais. Segmentação e Geografia do Investimento > > O setor da Logística assumiu alguma preponderância, principalmente, devido à alienação do portfólio da Logicor. Mas, existiram mais negócios importantes no setor da Logística. > > Os escritórios representaram a maior fatia de negócios de investimento concluídos em Portugal, durante H1, seguidos, de perto, pelo comércio e pela logística. Contudo, os escritórios representaram, aproximadamente, o dobro dos negócios concluídos, portanto com o menor valor por negócio. > > Mais de metade das transações de imóveis comerciais, foram resultado da alienação do Forum Viseu e do Forum Coimbra. Estas foram as únicas transações relevantes na região Centro. > > No Porto, também, se registou um número significativo de transações, com marcas importantes a entrarem em Portugal, pelo Porto. Foram alienados hotéis e edifícios de escritórios. > > Embora o crescimento do turismo não tenha paralelo, o investimento hoteleiro é diminuto, o que comprova os elevados preços pedidos pelos proprietários hoteleiros. Algarve Lisboa Porto e Norte Centro Tendência Futura > > H2 217 indicia que o investimento em imobiliário não abrandará. A Colliers International conhece alguns negócios, em fase final de negociação, que serão concretizados nos próximos meses. > > Adicionalmente, há diversos portfólios no mercado, não apenas de entidades com necessidades de capital, mas, por exemplo, da Blackstone, que pretende alienar 4 dos seus ativos de retail. > > A atratividade internacional de alguns destes portfólios tem vindo a ser comprovada pela Colliers International, garantindo um retorno interessante e com bons inquilinos, o que indicia que mais transações importantes se seguirão no segundo semestre. Research & Forecast Report Investimento 217 Colliers International 6

7 554 escritórios em 68 países em 6 continentes 2.3 mil milhões em faturação anual 17 milhões de metros quadrados sob gestão 15, profissionais PARA MAIS INFORMAÇÃO INVESTMENT Joaquim Chambel joaquim.chambel@colliers.com RESEARCH AND FORECASTING Gustavo Castro gustavo.castro@colliers.com OFFICES Vasco Carvalho vasco.carvalho@colliers.com This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. July 217 Colliers International Portugal Largo das Palmeiras, Lisboa colliers.com/portugal