LISBOA & PORTO OFFICE& INVESTMENT

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1 LISBOA & PORTO OFFICE& INVESTMENT 2019

2 Portugal EXECUTIVE SUMMARY Este foi um ano de crescimento invulgar em que pouco correu mal. Os escritórios bateram máximos históricos em Lisboa e no Porto e as rendas continuaram a crescer. O investimento atingiu 3,8 mil milhões de euros e com todas as yields a decrescer. A má notícia é que 2018 acabou e será difícil de replicar marcará o mercado imobiliário Português: o crescimento continuará, mas, dificilmente, a este ritmo excepcional Gustavo Castro Research Durante 2018, as rendas aumentaram, a taxa de desocupação diminuiu, a absorção bateu máximos e o investimento disparou. É verdade que tudo indicava que 2018 fosse um ano excepcional e os diversos negócios concluídos no início do ano, elevaram ainda mais as expectativas. Mas essas expectativas foram atingidas e, mesmo, ultrapassadas, com o investimento a bater máximos históricos e a comprimir, ainda mais, as yields. Os investidores internacionais continuam a incluir Portugal entre as suas opções de investimento; e não apenas os maiores players globais, que aparecem nas notícias, mas, também, os investidores de menor escala, que continuam a adquirir ativos em Portugal, procurando terrenos para promoção, unidades hoteleiras, e, mais recentemente, edifícios de escritórios. A escassez de escritórios modernos é um problema antigo em Lisboa e no Porto. O pipeline para 2019, introduzirá mais de m² de novos escritórios, em ambas as cidades. Contudo, com mais de 60% dessa oferta nova, pré-arrendada ou ocupada pelo proprietário, o problema da escassez de oferta ainda não será resolvido em Adicionalmente, a preferência, cada vez maior, por espaços grandes, acentua ainda mais este problema. Em Lisboa, a área média por negócio aproxima-se dos m² e, no Porto, já se encontra acima dos m². O crescimento do outsourcing (BPO) e dos serviços partilhados (SSC) veio para ficar. A escassez de oferta tem dificultado alguns negócios, mas não tem impedido que as multinacionais continuem a olhar para Portugal, quando equacionam a relocalização ou expansão de alguns departamentos.

3 3 LISBOA EVOL. Take-Up Escritórios m² m² EVOL. Take-Up Escritórios m² m² PORTO Portugal 2019 Renda Prime Escritórios 20,50 eur/m² 21,00 eur/m² Renda Prime Escritórios 13,50 eur/m² 16,00 eur/m² Taxa Desocupação Escritórios - 5,83% Taxa Desocupação Escritórios 9,00% 8,00% INVESTIMENTO EVOL. Volume Investimento m eur m eur Yield Prime Escritórios (Lisboa) 5,25% 4,75% Yield Prime Escritórios (Porto) 7,25% 6,25% Yield Comércio Rua 5,00% 4,50% Yield I&L 7,50% 6,75% Fonte: : Colliers International

4 Lisboa FIGURA 1: STOCK NOVO E PIPELINE (M²) Novos Pipeline FIGURA 2: RENDAS (EUROS/M²) Prime CBD Prime Periferia 20,50 21,00 18,50 18,75 18,50 18,50 11,50 11,50 11,50 12,50 13,50 13,50 FIGURA 3: TAKE-UP ESCRITÓRIOS Fontes: Figura 1: Colliers International, LPI Figura 2: Colliers International, LPI Figura 3: Colliers International, LPI

5 5 OFERTA NOVA SERÁ RELEVANTE EM 2 ANOS A escassez de oferta nova continua a O maior edifício de escritórios a entrar restringir o crescimento do mercado no mercado será o Fontes Pereira de de escritórios de Lisboa. Em 2018, Melo 41 (mais de m²). As Zonas surgiram m² de novos 1 e 2 representarão mais de 66% do escritórios e, em 2019, a oferta nova pipeline total previsto para deverá ser idêntica. O problema de escassez de oferta Dada a procura que Lisboa tem vindo deverá ter resposta dentro de 2 anos, a atrair e uma vez que 60% da oferta quando um grande empreendimento a chegar ao mercado se destina a deverá ser edificado, no Parque das ocupação dos proprietários ou já se Nações. Outro empreendimento encontra pré-arrendada, este pipeline, relevante, encontra-se previsto para a apesar de significativo, será insuficiente. mesma altura, em Alcântara. Lisboa 2019 ESCASSEZ DE OFERTA EMPURRA AS RENDAS PARA CIMA As rendas prime cresceram quase 15% desde 2016, encerrando 2018 em máximos históricos, depois de ultrapassar o valor obtido em A procura tem vindo a impulsionar os preços e as rendas iniciaram uma trajetória ascendente sem fim próximo. Esta tendência, maior no CBD, é visível nas rendas prime e nas rendas médias. Na periferia, as rendas prime têm-se mantido relativamente estáveis, com a procura a reduzir as áreas desocupadas. As áreas disponíveis continuam a ser escassas e a taxa de desocupação mantém a sua trajetória descendente. No CBD, de acordo com os últimos dados, há apenas m² de escritórios disponíveis. ABSORÇÃO BATE MÁXIMO DE 10 ANOS Desde que existe informação, apenas em 2008, a absorção ultrapassou os valores de No total, foram ocupados mais de m², o que representa um aumento de 25%. O desempenho do segundo semestre foi notável, ultrapassando a média dos últimos 5 anos, em mais de 50%. No CBD, a absorção ficou próxima dos valores registados em Mas, na periferia, o aumento foi de m². A escassa oferta e a procura crescente têm vindo a criar novas bolsas de escritórios na Grande Lisboa, impulsionando a nova Zona 7. Em 2018, a absorção desta zona triplicou a média dos últimos 5 anos.

6 Lisboa FIGURA 4: TAKE-UP POR INTERVALO DE ÁREA (PERCENTAGEM) < 300 m² 300 m² m² m² m² > m² área média % 50% 0% FIGURA 5: % TAKE-UP POR MERCADO em cima % DISPONIBILIDADE POR MERCADO em baixo Zona 1-4 (CBD) Zona 5 (Parque das Nações) Zona 6-7 (Periferia) 54% 8% 38% Zona 1-4 (CBD) Zona 5 (Parque das Nações) Zona 6-7 (Periferia) 22% 3% 75% FIGURA 6: VARIAÇÃO TAKE-UP POR SETOR esquerda VARIAÇÃO TAKE-UP E MOTIVO direita Outros 1 pp Advog. 14 pp Saúde 7 pp Serv. Financeiros 6 pp TMT's 13 pp Serv. Empresas 14 pp Nova Empresa 2 pp Expansão 9 pp Relocalização 11 pp Fontes: Figura 4: Colliers International, LPI Figura 5: Colliers International, LPI Figura 6: Colliers International, LPI

7 7 PROCURA CRESCENTE POR ESPAÇOS MAIORES A área média por negócio nunca foi Apenas 8% da área ocupada abrangeu tão grande como na segunda metade espaços abaixo dos 300 m²: um de Nesse período, a área média decréscimo de 4 pp face ao ano anterior atingiu os 989 m², ultrapassando o e superior a 5 pp face à média dos anterior máximo (de 2016) por mais de últimos 4 anos. 150 m², apesar de ter sido obtida com As TMT s e os Serviços a Empresas mais 26 negócios. duplicaram a área média por negócio e Os negócios acima dos m² registando as maiores áreas médias. representaram mais de 57% da Os Serviços Financeiros mantiveram-se absorção total, crescendo 7,5 pp desde entre os setores que preferem áreas 2017 e quase 10 pp acima da média dos maiores, aumentando 7% a área média últimos 4 anos. por negócio. Lisboa 2019 NOVAS EMPRESAS TRIPLICAM ÁREA OCUPADA As novas empresas a operar em Lisboa continuam a crescer a um ritmo invulgar, o que ilustra bem a atratividade da cidade. No total, as novas empresas ocuparam mais de m². As empresas em expansão também funcionam como um bom exemplo deste novo apelo de Lisboa, com a absorção destas empresas a aumentar 55%. Os Serviços a Empresas e as TMT s representaram mais de 60% do total absorvido. Em sentido inverso, os Serviços Financeiros, Advogados e Saúde decresceram significativamente. Estes três setores absorveram quase metade da área ocupada em No total, os Serviços a Empresas e TMT s ocuparam mais de m², ambos atingindo máximos históricos. BPO E SSC CONTINUARÃO A CRESCER BPO (Business Process Outsourcing) e SSC (Shared Services Centres) representam mais de 35% do take-up total de escritórios, em Lisboa. O outsourcing é o principal fator de ocupação entre estes ( m²). Mais de m² foram absorvidos por call centers, o que ilustra a competitividade de Lisboa (e Portugal) neste segmento. A multinacional Francesa Teleperformance permanece entre os players mais ativos em Lisboa. Alta qualificação dos recursos humanos com capacidades linguísticas acima da média, fácil integração social, geolocalização central, excelentes infraestruturas de IT, benefícios fiscais, clima ameno e preços competitivos (apesar de crescentes) reforçam a competitividade de Portugal neste setor.

8 Porto FIGURA 7: % TAKE-UP (2018) POR MERCADO em cima % PIPELINE ( ) POR MERCADO em baixo Matosinhos Maia Boavista Leste Baixa Outros 35% 22% 21% 13% 8% 2% Matosinhos Maia Boavista Leste Baixa 21% 21% 27% 15% 16% FIGURA 8: TAKE-UP POR INTERVALO DE ÁREA (PERCENTAGEM) área média % < 500 m² 50% 500 m² m² m² m² 0% m² m² > m² FIGURA 9: RENDAS (EUROS/M²) Prime CBD Prime Periferia 16,00 12,50 12,75 12,25 12,25 9,50 9,75 9,00 8,50 13,50 10,25 11,50 Fontes: Figura 7: Colliers International Figura 8: Colliers International Figura 9: Colliers International

9 9 PIPELINE ESTÁ GEOGRAFICAMENTE DISPERSO Há muito que o mercado de escritórios Em cada uma das principais zonas de do Porto não crescia ao ritmo projetado escritórios, encontra-se projetado, pelo para 2019, com mais de m² em menos, um grande edifício de escritórios construção e com entrada prevista no (mais de m²). O maior projeto, já mercado, para breve. em construção, situa-se na Boavista e deverá introduzir m². No Porto, em média, entram no mercado m² de novos escritórios, pelo Os próximos anos trarão grandes que o enorme crescimento previsto transformações para o mercado do para o próximo ano, reflete bem o apelo Porto, com perto de m² de crescente do mercado local. novos escritórios previstos, dos quais, cerca de m² já se encontram em Os novos empreendimentos encontramse dispersos pelo Grande construção. Porto. Porto 2019 ABSORÇÃO DUPLICOU O MÁXIMO HISTÓRICO DE 2017 Não era fácil antecipar a evolução do mercado de escritórios do Porto: um mercado pequeno, alimentado por negócios de pequena escala e, quase, sem presença internacional. Hoje, o Porto atrai as mais importantes empresas multinacionais e, anualmente, regista os maiores negócios de escritórios de Portugal. Tudo isto, com uma oferta, nova e moderna, escassa. Depois do ano histórico de 2017, o mercado do Porto conseguiu duplicar a absorção, em 2018, aumentando ainda mais a área média por negócio. Esta tendência não deverá abrandar no futuro próximo, com outro grande negócio (8.000 m²), já recentemente, concluído, na Boavista. As empresas multinacionais continuarão a dinamizar o mercado de escritórios local. OFERTA NOVA NÃO TRAVA O CRESCIMENTO DAS RENDAS Nos últimos 2 anos, as rendas prime aumentaram mais de 25%, o que traduz a incrível atratividade do mercado de escritórios do Porto. Mas este crescimento não foi sentido, exclusivamente, no CBD (Boavista). Também na periferia, as rendas têm vindo a crescer rapidamente e, mesmo na outrora negligenciada Baixa, os preços têm vindo a crescer. Em 2019, a oferta nova será de m², porém, com 65% dessa oferta destinada a proprietários ocupadores ou pré-arrendada, será difícil antecipar uma redução nas rendas. Um impacto mais forte do pipeline sobre as rendas, não será sentido antes de 2020, quando alguns empreendimentos importantes entrarão no mercado de escritórios local.

10 Investimento FIGURA 10: VOLUME TRANSAÇÃO Volume Transações (milhões euros) Número de Transações FIGURA 11: INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO POR TIPO esquerda 23% Outros Funchal Outros 2% 13% POR REGIÃO direita 31% Escritórios Porto 5% 13% Hotéis Lisboa 73% 33% Comércio Centro 3% Setúbal 4% FIGURA 12: NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS RELEVANTES ALMADA FORUM ALMADA, SETÚBAL Comércio m² euros 5,9% yield Merlin Properties LAGOAS PARK OEIRAS, LISBOA Escritórios m² euros Kildare Partners FEIRA POPULAR LISBOA Terreno m² euros Fidelidade HERDADE COMPORTA ALCÁCER SAL, SETÚBAL Terreno ha euros JV Vanguard Prop/Amorim Lux INTERCONTINENTAL PORTO PORTO Hotel 105 rooms euros euros/room Gaw Capital DOLCE VITA TEJO AMADORA, LISBOA Comércio m² euros Axa Investment Managers Fontes: Figura 10: Colliers International, RCA Figura 11: Colliers International, RCA Figura 12: Colliers International

11 11 INVESTIMENTO EUROPEU DIMINUI, MAS CENÁRIO É POSITIVO Pelo quarto ano consecutivo, o investimento imobiliário Europeu ultrapassou os 250 mil milhões, apesar de sofrer uma redução de 25% face a A indústria de alojamento continuou a crescer, captando quase 30% do investimento total Europeu, ultrapassando os 70 mil milhões de euros. Os fluxos de capital a entrar na Europa diminuíram, devido ao abrandamento do investimento Chinês e Norte-Americano, apesar dos últimos continuarem ativos. Apesar deste abrandamento, os ativos imobiliários sob gestão continuaram a crescer, sem abrandar. A Colliers International estima que o novo capital destinado ao imobiliário poderá atingir os 2,5 biliões de USD, em Os maiores negócios na Europa incluíram a sede da UBS, em Londres, adquirida pela promotora de Hong Kong CK Asset Holdings, por mais de mil milhões de euros e o edifícios da Capital 8, em Paris, adquirida pela Invesco Real Estate por 789 milhões de euros. Investimento 2019 INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO NACIONAL QUASE DUPLICA Portugal foi uma das poucas exceções no cenário Europeu, atingindo um máximo histórico: o investimento imobiliário em Portugal atingiu os 3,8 mil milhões de euros, em As propriedades comerciais e de escritórios foram responsáveis por mais de 60% do investimento em imobiliário, representando uma taxa de crescimento de 70% e 45%, respetivamente. Os terrenos representaram 20% do total, assumindo-se o leilão da antiga Feira Popular (quase 274 milhões de euros) como o maior negócio deste segmento, a nível Europeu. O investimento em hotelaria triplicou (mais de 500 milhões de euros), merecendo destaque os 4 hotéis alienados por valores acima dos euros/quarto. LISBOA COM A MAIOR TAXA DE CRESCIMENTO DA EUROPA Mais de 70% do investimento em imobiliário Português, teve como destino Lisboa. No total, Lisboa captou mais de 2,5 mil milhões de euros, incluindo hotéis, escritórios, comércio e terrenos. Lisboa atingiu o top-20 Europeu, registando a maior taxa de crescimento anual (cerca de 250%), na Europa, superando Varsóvia (94%), Bruxelas (40%) ou Dublin (39%). Apesar de captar menos 136 milhões de euros face a 2017, o Porto permaneceu como o segundo destino nacional. Entre os fatores mais interessantes do investimento imobiliário Português, destaca-se o regresso dos portfolios, alicerçado, sobretudo, na aquisição do portfolio Fidelidade pela Apollo Real Estate, que incluiu 277 ativos.

12 Investimento ORIGEM DO INVESTIMENTO 185M EUR C L 570M RU 210M AUS ASIA 770M AMER N 585M PT 630M ES 760M FR Fontes: Colliers International, RCA

13 FOR MORE INFORMATION Joaquim Chambel MD Portugal Gustavo Castro Head of Research Portugal Vasco Carvalho Offices Portugal Colliers International is a leading global real estate services and investment management company. With operations in 68 countries, our 14,000 enterprising people work collaboratively to provide expert advice and services to maximize the value of property for real estate occupiers, owners and investors. For more than 20 years, our experienced leadership team, owning more than 40% of our equity, have delivered industry-leading investment returns for shareholders. In 2018, corporate revenues were $2.8 billion ($3.3 billion including affiliates), with more than $26 billion of assets under management. Colliers has been operating in Portugal for more than 2 decades under Grupo IPG affiliation. This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. For the latest news from Colliers, visit colliers.com or follow us on and LinkedIn. Colliers International Largo das Palmeiras, Lisboa All rights reserved. Research & Forecasting