os hotéis de Porto e Lisboa são as estrelas mais brilhantes no firmamento Europeu

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1 Research and Forecast Report Lisbon Porto MERCADO HOTELEIRO LISBOA E PORTO 217 os hotéis de Porto e Lisboa são as estrelas mais brilhantes no firmamento Europeu MERCADO HOTELEIRO INDICADORES (YOY, %) LISBOA Oferta de Quartos + 7 % ARR + 8 % Ocupação + 6 % RevPAR + 13 % PORTO Oferta de Quartos + 8 % ARR + 1 % Ocupação + 5 % RevPAR + 15 % Aspetos mais importantes > > O total de dormidas em Lisboa e Porto continua a aumentar, embora a um ritmo inferior. A estadia média em ambas as cidades, também, continua a crescer, embora residualmente: perto de 2 noites no Porto e perto de 2,5 noites, em Lisboa. > > Os preços têm vindo a aumentar nas duas cidades. Em Lisboa, o mês de Maio bateu máximos, com o RevPAR a ultrapassar 1 euros. No Porto, Junho foi o mês de máximos, com o RevPAR a fechar acima dos 85 euros. > > Apesar do crescimento dos preços, a ocupação não sofreu penalização. A Colliers International antecipa um crescimento de 6 e 4% em Lisboa e Porto, respetivamente. > > Esta combinação de preços e ocupação tem impulsionado, em primeiro lugar, Lisboa, mas, também, o Porto, para níveis próximos das principais cidades Europeias. > > A oportunidade foi identificada há alguns anos, com a oferta de quartos, em Lisboa e Porto, a crescer mais de dois dígitos. Nos próximos anos, a oferta de quartos deverá continuar a crescer rapidamente, com diversos projetos próximo da conclusão e outros, mais embrionários, mas em progressão rápida. > > Embora os novos hotéis não pareçam identificar o segmento das reuniões como uma oportunidade válida, o mercado tem vindo a crescer, globalmente, em ambas as cidades. Por exemplo, no último ano, os eventos aumentaram 22% no Porto. > > O investimento em hotéis tem privilegiado o Algarve e, depois, a Madeira. Esta tendência não é surpreendente, uma vez que proprietários e gestores hoteleiros, em Lisboa e no Porto, têm optado pelos retornos crescentes, antevendo que a atual combinação de preços e ocupação se deverá manter no tempo.

2 Tráfego Aeroportuário ( ) Procura Tráfego Aeroportuário > > O tráfego aeroportuário mundial continua a crescer, com os maiores aeroportos mundiais a registarem um acréscimo de 2 milhões de passageiros, em 216. > > Não obstante, a sua taxa de crescimento permanece muito distante dos melhores aeroportos de Portugal (Lisboa e Porto), que figuram entre os que mais rapidamente crescem na Europa. > > E esta tendência não abrandará em 217, com Lisboa a aumentar o seu tráfego aeroportuário 22,3%, no período com dados já disponíveis e o Porto a aumentar 18,5% no mesmo período. > > Desde 21, o tráfego aeroportuário cresceu quase 6% em Lisboa e ultrapassou os 75% no Porto. Fonte: ACI. Dormidas ( ) Dormidas > > Depois de crescerem mais de 3% em 215, as dormidas em Lisboa, aumentaram mais lentamente, porém continuam bem acima do crescimento das mais importantes cidades Europeias. > > Entre as mais importantes cidades Europeias, Lisboa situa-se em 15º lugar ao nível das dormidas. > > Depois dos 1 milhões de dormidas em 216, a cidade de Lisboa poderá ultrapassar 11 milhões de dormidas no ano em curso. > > Também no que se refere aos hóspedes, Lisboa tem vindo a crescer significativamente mais rápido do que as principais cidades turísticas Europeias. > > As dormidas no Porto seguem a mesma tendência de Lisboa, quase duplicando nos últimos 5 anos. Fonte: Colliers International, OTL, INE (Portugal, Espanha), OTCP, ECM. Estadia Média 4 2 Fonte: Colliers International, OTL, INE (Portugal, Espanha), OTCP. o crescimento das dormidas em Lisboa não tem paralelo na Europa Estadia Média > > A estadia média no Porto continua abaixo das 2 noites, embora crescendo marginalmente, continua a ser a variável hoteleira com pior desempenho no turismo local. A estadia média em hotéis de 5 estrelas é menor do que a média dos hotéis de 2 e 1 estrela, cuja estadia média se aproxima dos 2,5 dias. > > O Porto partilha o problema com Madrid, que tem uma estadia média, igualmente, próxima dos 2 dias. > > Pelo contrário, com exceção dos incríveis 4 dias de estadia média em Londres e dos 2,6 dias de Barcelona, a estadia média em Lisboa é bastante similar a outras importantes cidades Europeias, como Roma ou Paris. > > Em Lisboa, a Estadia Média mantém-se abaixo dos 2,5 dias e não aparenta qualquer correlação com a qualidade dos hotéis. Research & Forecast Report Procura Hotéis 217 Colliers International 2

3 já não é só a ocupação; os preços começaram a crescer a um ritmo mais acelerado, quer em Lisboa, quer no Porto, com o RevPAR em ambas as cidades a aproximar-se das principais cidades Europeias

4 RevPAR e ARR em Lisboa e Porto (euros) RevPAR Porto ARR Porto Fonte: Colliers International, INE, AHP, OTL. Taxa de Ocupação Quarto em Lisboa e Porto (%) 9% 75% 6% 45% Fonte: Colliers International, INE, AHP, OTL. Ocupação (%) e ARR (euros) na Europa Praga Porto Porto Berlim Madrid Roma ARR (euros) Lisboa Amesterdão Barcelona Munique RevPAR Lisboa ARR Lisboa Lisboa Londres Grande Milan Paris Bruxelas 9% 5% Occ. Fonte: Colliers International, OTL, INE (Portugal, Espanha), OTCP, ECM. Preços > > As tarifas hoteleiras têm vindo a aumentar, quer em Lisboa, quer no Porto, batendo máximos, anualmente, nos últimos 3 anos. > > No Porto, a ARR (Average Rack Rate) passou de 55 euros (214) para perto de 8 euros (216). A Colliers antecipa um crescimento yoy de 1%, no final de 217. > > Em Lisboa, a tendência é semelhante, aumentando de 75 euros (213) até aos quase 9 euros (216). No final de 217, a Colliers espera que a ARR, em Lisboa, ultrapasse os 95 euros. > > Entre 214 e 216, o RevPAR no Porto aumentou, perto de 6%, enquanto o RevPAR de Lisboa cresceu, aproximadamente, 4%, ficando próximo dos 7 euros, em 216. > > Atendendo aos dados já disponíveis, é fácil antecipar que a ARR e, ainda mais, o RevPAR, continuarão a crescer em 217. > > O mês de Maio de 217 bateu recordes em Lisboa: o RevPAR fechou acima dos 1 euros (ARR próximo dos 115 euros) e a ARR em hotéis de 5 estrelas encerrou nos 18 euros. > > No Porto, o mês de Junho de 217, também, suporta um forte crescimento para 217, com o RevPAR a ultrapassar os 85 euros. Ocupação > > A ocupação em Lisboa e Porto tem vindo a aumentar a um ritmo extraordinário, com ambas as cidades a elevarem os seus níveis de ocupação mais de 2%, nos últimos 5 anos. > > A Colliers antecipa que a Taxa de Ocupação de Lisboa encerrará acima dos 8%, tendo aumentado, em H1 217, mais de 7% yoy. > > A Taxa de Ocupação no Porto, em Junho, ultrapassou os 9%. A Colliers estima um crescimento de 5% desta variável, em 217. em Lisboa, a taxa de ocupação está em terceiro lugar entre as principais cidades Europeias Benchmark Europeu > > O mercado hoteleiro de Londres continua à margem da realidade Europeia, com os mais elevados ARR e Taxa de Ocupação: Londres é a única cidade no primeiro quadrante da imagem. > > A maioria das cidades mais importantes da Europa situam-se no segundo quadrante da imagem, incluindo Porto e Lisboa. > > Não obstante, as duas cidades encontram-se entre as que têm menor ARR, ainda bastante longe das tarifas praticadas em cidades como Amesterdão, Barcelona, Roma ou Paris. > > Pelo contrário, a ocupação em Lisboa fica no terceiro lugar do top Europeu, apenas atrás de Londres e Amesterdão. Research & Forecast Report Preços e Ocupação 217 Colliers International 4

5 Lisboa Oferta Total > > A oferta total de quartos na cidade de Lisboa, ultrapassou os 2. quartos, aumentando, mais de 2% já em 217. > > Desde 213, mais de 4. quartos de hotel foram adicionados ao portfolio hoteleiro da cidade de Lisboa. > > O hotel médio tem 12 quartos. No total, 8% dos hotéis de Lisboa têm menos de 15 quartos (representando mais de metade dos quartos em Lisboa), com apenas 1% dos hotéis com mais de 5 quartos (5% do total de quartos). Qualidade do Hotel > > Desde 21, predominam os hotéis de 4 estrelas na oferta hoteleira de Lisboa. > > Os hotéis de 3 estrelas têm vindo a aumentar o seu peso, em 217, representando 19% da oferta total de quartos na cidade de Lisboa e 26% dos hotéis em funcionamento. > > Os hotéis de 5 estrelas não alteraram o seu peso no portfolio hoteleiro de Lisboa, representando 14% dos hotéis de Lisboa. > > As salas de reunião são mais importantes, com 62% da oferta a oferecer, pelo menos, uma sala de reunião. Lisboa oferece, aproximadamente, 17. lugares em salas de reunião em hotéis. Marcas e Proprietários > > As mais recentes aberturas de hotéis, em Lisboa, foram, sobretudo, de investimento nacional e de grupos hoteleiros. > > SanaHotels, VipHotels e Accor continuam a ser os grupos hoteleiros com mais quartos em Lisboa, cada qual com mais de 1. quartos em diversas unidades. A Turim Hotels aumentou o seu portfolio em Lisboa, tendo, agora, mais de 8 quartos. > > O maior hotel de Lisboa continua a ser o Lisboa Marriott Hotel. em Lisboa, 8% dos hotéis têm menos de 15 quartos Pipeline > > A oferta total hoteleira em Lisboa aumentou, em 217, quase 4 quartos e subsistem mais de 9 quartos com possibilidade de abrir até ao final de 217. No final do ano, a oferta total de quartos deverá aumentar 7%. > > Mas a oferta total não parará de aumentar no futuro próximo, com mais de 2. quartos no pipeline, depois de 217. > > A oferta futura está quase exclusivamente concentrada em hotéis de 4 e 5 estrelas, que representam 85% do pipeline para 217. > > A Olissipo (mais de 45 quartos) e a Meliã (mais de 2 quartos) estarão entre os players mais ativos no mercado hoteleiro de Lisboa. Oferta Total por Qualidade Portfolio Hotéis por Qualidade (Lisboa) 1% 75% 5% 25% % Quartos Pipeline de quartos de Hotel por Qualidade (Lisboa) Hotéis Colliers International 217 Lisboa Research & Forecast Report

6 Oferta Total por Qualidade Portfolio Hotéis por Qualidade (Porto) 1% 75% 5% 25% % Quartos Pipeline de quartos de Hotel por Qualidade (Lisboa) Hotéis Porto Oferta Total > > A oferta total de quartos, na cidade do Porto, ultrapassa de forma clara, os 6. quartos, tendo aumentado 3,5%, já em 217. > > Desde 21, quase 2. quartos de hotel foram adicionados ao portfolio hoteleiro da cidade do Porto. > > O hotel médio tem 66 quartos. Mais de metade dos hotéis têm menos de 5 quartos, com, aproximadamente, 7% da oferta de quartos integrada em hotéis com menos de 15 quartos. Menos de 5% dos hotéis têm mais de 25 quartos. Qualidade do Hotel > > Os hotéis de 4 estrelas representam mais de 4% da oferta total de quartos. Desde 215, foram adicionados ao portfolio hoteleiro do Porto, mais de 5 quartos em hotéis de 4 estrelas. > > Os hotéis de 3 estrelas também aumentaram o seu peso, embora marginalmente. > > As salas de reunião ainda não são identificadas como uma oportunidade (diversos novos hotéis optaram por não oferecer salas de reunião). O Porto tem pouco mais de 6. lugares em salas de reunião em hotéis. Marcas e Proprietários > > O Grupo Hotusa foi o player mais ativo no mercado hoteleiro do Porto, aumentando o seu portfolio, aproximadamente, 5%. > > O investimento tem sido distribuído equitativamente entre grupos hoteleiros, nacionais e internacionais. > > Não obstante o aumento da presença da Hotusa, os Hotéis Fénix continuam a liderar o mercado local, com mais de 7 quartos. A Sonae (S.Hotels) é, também, um player local importante. > > O maior hotel continua a ser o Vila Galé, no Campo 24 de Agosto. Pipeline em 217, já abriram mais de 2 quartos no Porto > > A oferta de quartos no Porto cresceu, até agora, mais de 2 quartos, sendo expectável que ainda venha a aumentar mais 3 quartos até ao final de taxa de crescimento anual de 8%. > > A oferta hoteleira não cessará de crescer no futuro próximo, com mais de 2. quartos no pipeline, até 22. > > Os hotéis de 4 e 5 estrelas representam a totalidade do pipeline. > > O grupo Pestana (mais de 2 quartos) será o operador hoteleiro mais ativo, no Porto. Adicionalmente, os mais importantes grupos hoteleiros nacionais deverão chegar ao Porto em breve. Research & Forecast Report Porto 217 Colliers International 6

7 Eventos > > De acordo com os dados da ICAA, os eventos mundiais têm vindo a aumentar, a um ritmo superior a 7%, entre 214 e 216. > > Lisboa permaneceu no 9º lugar ao longo dos últimos 2 anos, com o número total de eventos, próximo dos 15. > > O crescimento do Porto neste ranking tem sido notável, passando de 43º para 31º, em 2 anos, aumentando os eventos, 22%. > > Portugal fica no 1º lugar mundial, com Porto e Lisboa a representarem mais de 7% dos eventos realizados em Portugal. > > A ICAA estima que os eventos realizados em Portugal, atraíram mais de 7. participantes. Investimento > > Em 217, o investimento em hotéis Europeus, terá uma flutuação marginal, devendo ficar acima dos 2 mil milhões de euros. > > Em H1 217, o investimento em hotéis, na Europa, decresceu 16% yoy, próximo dos 7,5 mil milhões de euros. As transações de portfolios hoteleiros diminuiu fortemente, com a transação de ativos independentes a ser cada vez mais importante. Ranking das Cidades por número de eventos 1 Paris Barcelona Madrid Lisboa Dublin 45 Fonte: ICAA Investimento Imobiliário Total Investimento Imobiliário Roma Porto > > Em Portugal, a tendência foi idêntica, sem transação de portfolios em 217, ao contrário de anos anteriores, em que mais de metade do investimento hoteleiro nos últimos 2 anos, foi responsabilidade da transação do portfolio Tivoli. 216 Invest. Hotel > > Em 217, as transações de hotéis foram inferiores a 1 milhões de euros, o que representa menos de 1% do investimento imobiliário em Portugal. Em 216, o investimento em hotelaria encerrou próximo dos 16 milhões de euros. > > O investimento em hotéis foi, sobretudo, de ativos isolados, com uma escala relativamente reduzida. A Hoti Hotéis terá sido a principal exceção, completando 2 negócios - no Funchal (Madeira) e Castelo Branco. > > Nos últimos 2 anos, o investimento em hotéis foi, predominantemente, nacional, com a aquisição do portfolio já referido, pela Minor. O grupo indiano MGM MG Muthu Group também esteve ativo em Portugal, completando 2 negócios em 216 e 217: Funchal e Albufeira. Total Investimento Imobiliário 217 Invest. Hotel > > O Algarve tem atraído a maior fatia desse investimento, captando quase metade do investimento hoteleiro. Em 216 e 217, a Madeira ultrapassou Lisboa, atraindo um quarto do investimento em hotelaria portuguesa, nesse período. > > Não obstante o crescimento do mercado hoteleiro do Porto, adquirir um hotel no Porto é bastante difícil, com os proprietários e gestores hoteleiros a optarem pelos retornos crescentes em vez de um encaixe inerente a um negócio pontual. > > No final, Portugal continua a atrair interesse, com players importantes internacionais a planearem alargar a sua presença ou entrar no mercado hoteleiro de Portugal, como o pipeline, para os próximos anos, de Porto ou Lisboa, o atesta. Fonte: Colliers International, RCA. não foram concluídas transações de portfolios, predominando a transação de ativos isolados com grupos hoteleiros Portugueses 7 Colliers International 217 Investimento Research & Forecast Report

8 no Porto e em Lisboa, os gestores e proprietários de hotéis terão de acomodar o acréscimo de concorrência, inerente ao aumento da oferta, com o crescimento de preços e ocupação; até agora, os players hoteleiros têm vindo a lidar com esta tendência, confortavelmente

9 O que se seguirá? TENDÊNCIA FUTURA > > A hotelaria internacional segue uma tendência de consolidação há algum tempo, que não deverá parar, com mais fusões e aquisições no horizonte. > > Apesar da estimativa de crescimento marginal do preço do petróleo, no passado, as tarifas aéreas não absorveram as flutuações do preço do petróleo, pelo que será expectável que as tarifas aéreas não tenham uma propensão, mais forte, para aumentar no futuro próximo. > > O turismo internacional tem vindo a crescer há décadas, continuando a aumentar em quase todo o mundo, com Portugal entre os países que mais têm absorvido esse crescimento. > > As cidades mais diretamente afetadas pelo terrorismo, sofreram um impacto negativo. A segurança é cada vez mais importante para as preferências dos turistas. > > Os eventos e reuniões cresceram marginalmente em 216 e deverão manter-se estáveis em 217. FORÇAS > > O terrorismo e a segurança são, cada vez mais, consideradas decisivas para as escolhas dos turistas. Esta preocupação crescente amplia a competitividade de Portugal: Portugal é o país mais seguro da Europa. > > Porto e Lisboa são cidades ricas em atrações históricas, culturais e de negócios. O clima, a comida e, como referiu Philippe Starck, as pessoas mais simpáticas, ajudam a completar e diversificar a oferta turística de ambas. > > Embora o ARR tenha vindo a crescer, o custo de vida em Portugal continua entre os menores da Europa ocidental, o que reforça a capacidade de atração de turistas. > > Os retornos crescentes em Lisboa e Porto, fizeram disparar os preços pedidos por hotéis, afastando diversas cadeias internacionais, interessadas em expandir para as duas cidades. Contudo, quase todas mantêm um olhar atento para eventuais oportunidades que possam surgir. OPORTUNIDADES > > Várias cidades Europeias já implementaram nova regulamentação para os apartamentos Airbnb. Portugal, certamente, seguirá esta tendência, embora a profundidade dessas medidas seja, ainda, desconhecida. > > Os eventos e reuniões internacionais continuam a ser uma oportunidade por agarrar, sobretudo em Lisboa. A reduzida distância da Europa central, os espaços e as infraestruturas disponíveis, garantem a Lisboa um posicionamento competitivo ímpar (e.g., Web Summit). Numa escala menor, também, o Porto pode crescer mais neste segmento. > > O interesse de investidores e marcas internacionais no Porto e em Lisboa não diminuirá. Investidores privados e institucionais permanecerão ativos no mercado hoteleiro Europeu, procurando boas oportunidades de investimento. Os proprietários e gestores hoteleiros deverão analisar se a rentabilidade anual de uma bem-sucedida atividade económica excede o encaixe potencial da alienação. QUESTÃO CHAVE A principal questão por trás das boas perspetivas para Porto e Lisboa, recai no crescimento da oferta total. A forma como a indústria hoteleira nas duas cidades lidará com o crescimento da oferta é o maior desafio desta atividade. A hotelaria terá de continuar a capitalizar o crescimento dos preços, sem negligenciar a ocupação, a qual, embora dinamizada pelas chegadas dos turistas, será, naturalmente, afetada pelo aumento da oferta. 9 Colliers International 217 Tendências Futuras Research & Forecast Report

10 554 escritórios em 68 países em 6 continentes 2.3 mil milhões em faturação anual 17 milhões de metros quadrados sob gestão 15, profissionais PARA MAIS INFORMAÇÃO INVESTMENT Joaquim Chambel joaquim.chambel@colliers.com RESEARCH AND FORECASTING Gustavo Castro gustavo.castro@colliers.com This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. January 217 Colliers International Portugal Largo das Palmeiras, Lisboa colliers.com/portugal