Exmo (a ). Sr(a ). Dr(a ). Juiz(a ) d e Dire ito d a 10ª Va ra Cíve l d o Fó rum

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1 fls. 199 Exmo (a ). Sr(a ). Dr(a ). Juiz(a ) d e Dire ito d a 10ª Va ra Cíve l d o Fó rum Re g io na l II Sa nto Ama ro Sã o Pa ulo SP Pro c e sso nº: Aç ã o : Exe c uç ã o de Título Extra judic ia l Assuntos Antig os do SAJ - Exe c uç ã o Re q ue re nte : Condomínio The Buc king ha m Re q ue rid o : Robe rto Va le ntim Filho e outro JERÔNIMO CABRAL PEREIRA FAGUNDES NETO, Pe rito Jud ic ia l no me a d o na p re se nte a ç ã o, te nd o d e se mp e nha d o sua s funç õ e s na c o nfo rmid a d e d a s no rma s e p re c e ito s e m vig o r, ve m, mui re sp e ito sa me nte, a p re se nta r sua s c o nc lusõ e s a V. Ex.a., a p a rtir d a s o b se rva ç õ e s e c o nsta ta ç õ e s c o nsub sta nc ia d a s no p re se nte La ud o. Te rmo s e m q ue, P. De fe rime nto. Sã o Pa ulo, 29 d e ma io d e Eng Msc. Je rônimo Ca bra l Pe re ira Fa g unde s Ne to CREA / D Membro Titular do IBAPE/SP - n º 485 desde 1990 Membro Titular do Instituto de Engenharia nº desde 1987 Pós Graduado do Curso de Perícias e Avaliações de Engenharia da FAAP/SP Perito Judicial Militante na Capital e Comarcas da Grande São Paulo Mestre em Habitação na área: Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT/SP Membro do corpo docente dos cursos de pós-graduação em convênio com entidades diversas; Professor convidado do curso: Gerenciamento de Ativos Imobiliários Corporativos FDTE/ CoreNet Autor e Coautor de livros e artigos técnicos além de Palestrante e ministrador de cursos, treinamento nos temas: Engenharia Diagnóstica em edificações; Perícias em Revestimentos; Perícias em edificações; Inspeção e Manutenção Predial; Norma de Desempenho em edificações 1

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O p re se nte tra b a lho te m p o r o b je tivo a d e te rmina ç ã o d o justo, re a l e a tua l va lo r d o imó ve l: c a sa re side nc ia l nº 22 inte g ra nte do c ondomínio fe c ha do de nomina do Condomínio The Buc king ha m, situa d a na Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rdoso, nº 250 na Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rdoso, nº 250, b a irro : Ja rd im Co rd e iro, no munic íp io d e Sã o Pa ulo - SP. Os titula re s d e d o mínio d o imó ve l, se g und o c o nsta d a c e rtid ã o d a ma tríc ula e mitid a p e lo 11º Ca rtó rio d e Re g istro d e Imó ve is SP, ma tríc ula so b nº (vid e fls. 115/ 117 d o s a uto s) sã o : - Ro b e rto Va le ntim Filho e Re na ta Este va m He rre ra Va le ntim, a mb o s ré us na lid e. A a va lia ç ã o se rvirá p a ra instruir o p ro c e sso nº , na p re se nte a ç ã o Exe c uç ã o d e Título Extra jud ic ia l HISTÓRICO O Re que re nte o fe rto u q ue sito s (fl. 150) e nã o ind ic o u a ssiste nte té c nic o. Os Re que ridos o fe rta ra m q ue sito s (fls. 154/ 155) e nã o ind ic a ra m a ssiste nte té c nic o O PERITO JUDICIAL O sig na tá rio fo i ho nra d o c o m a ind ic a ç ã o (fls. 147 d o s a uto s), no me a d o a p ro c e d e r à a va lia ç ã o d o imó ve l p e nho ra d o. Sa ne a d o o s a uto s, é d a d o p ro sse g uime nto a o s fe ito s, p ro c ura nd o justific a r a s c o nc lusõ e s. Sã o fo rne c id a s a s b a se s p a ra julg a me nto d o s c rité rio s e o s e le me nto s q ue p a re c e ra m ind isp e nsá ve is p a ra a p e rfe ita c o mp re e nsã o d o s núme ro s a d o ta d o s. 2

3 fls. 201 Na p re se nte a va lia ç ã o, a ssume -se q ue o s e le me nto s e stã o c o rre to s e q ue a s info rma ç õ e s fo rne c id a s p o r te rc e iro s fo ra m d e b o a fé e sã o c o nfiá ve is. 2. VISTORIA Ao s 04 (q ua tro ) d ia s d o mê s d e ma io d e 2018, p ro c e d e u-se à visto ria no imó ve l o b je to d a lid e, se g und o d e te rmina ç ã o jud ic ia l, e nvia d a a o D.J.E. Disp o nib iliza d o e m , c o nfo rme c e rtid ã o d e fls. 197 d o s a uto s, p a ra to ma r c o nhe c ime nto d o lo c a l, na p re se nç a d e : Sr Ro b e rto Va le ntim Filho, c o rré u e p ro p rie tá rio d o imó ve l; Eng ª Dé b o ra Sa nc he s d e Ale xa nd re Ma rine llo, re g istra d a no CREA so b nº , a ssiste nte té c nic a d o sig na tá rio, q ue c o ntrib uiu te c nic a me nte p a ra a e la b o ra ç ã o d o p re se nte la ud o. O p ro sse g uime nto d a a va lia ç ã o fo i p o ssíve l me d ia nte to ma d a d e fo to s e xte rna s e inte rna s d o imó ve l a va lia nd o (vid e re la tó rio té c nic o fo to g rá fic o ), info rma ç õ e s o b tid a s na Ce rtid ã o d e Ma tríc ula nº d o 11º Ca rtó rio d e Re g istro d e Imó ve is (fls. 115/ 117 d o s a uto s). 2.1 Situa ç ã o e c a ra c te rístic a s g e ra is A re g iã o d o Ja rd im Co rd e iro lo c a liza -se na re g iã o sul d o munic io d e Sã o Pa ulo. Co nta c o m uma o c up a ç ã o re sid e nc ia l c o m p re d o minâ nc ia d e c a sa s re sid e nc ia is d e p a d rã o c o nstrutivo c la ssific a d o s c o mo fino e luxo. A Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so o nd e situa -se o imó ve l e m q ue stã o lo c a liza -se p ró ximo a Ave nid a Pro fe sso r Vic e nte Ra o, via d e g ra nd e e xp re ssivid a d e, p o r se tra ta r d e via d e a c e sso rá p id o a vá rio s p o nto s d a re g iã o, a lé m d e c o nta r c o m e sta b e le c ime nto s c o me rc ia is d e â mb ito lo c a l, 3

4 fls. 202 p o sto s d e g a so lina, a g ê nc ia s b a nc á ria s, c o mé rc io s e m g e ra l e sup e rme rc a d o s. 2.2 Me lhora me ntos Públic os O lo c a l d e a c e sso é p ro vid o d e me lho ra me nto s p úb lic o s q ue se fa ze m p re se nte s na re g iã o : tra nsp o rte p úb lic o na s p rinc ip a is a ve nid a s, p a vime nta ç ã o a sfá ltic a, re d e s d e á g ua p o tá ve l, re d e s d e á g ua s p luvia is, re d e d e e sg o to, re d e d e e ne rg ia e lé tric a, ilumina ç ã o púb lic a, te le fo ne, sa rje ta s e g uia s, p a sse io s p úb lic o s, c o le ta d e lixo, g uia s e sa rje ta s. 2.3 Contribuinte O imó ve l o b je to d a lid e e nc o ntra -se c a d a stra d o na Munic ip a lid a d e so b o c ó d ig o d e c ontribuinte nº , q ue ve m a c o rre sp o nd e r c o mo ide ntific a d o no : Se tor: 088 Qua dra : 214 Lote : Índic e Fisc a l: 1.925,00 /

5 fls Zone a me nto De a c o rd o c o m a le g isla ç ã o vig e nte, o imó ve l o b je to d a lid e e nc o ntra - se e m p e ríme tro d e Zo na ZER-1. De ve -se d e sta fo rma, o b e d e c e r a o s c rité rio s d e uso e o c up a ç ã o no rma lme nte a d mitid o s e m se g me nto s d e ZER-1, g e ne ric a me nte e stip ula d o s c o mo Zo na Estrita me nte Re sid e nc ia l, c o m d e nsid a d e d e mo g rá fic a e c o nstrutiva b a ixa. 2.5 Ma pa de Loc a liza ç ã o O imó ve l visto ria d o e nc o ntra -se inse rid o na q ua d ra fo rma d a p e la s rua s: Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so, Rua He ro n Do ming ue s e Rua Uria s d e Fig ue ire d o, c o nfo rme id e ntific a ç ã o no ma p a d e lo c a liza ç ã o a se g uir. Fo nte : http :/ / ma p s.g o o g le.c o m.b r/ 5

6 fls DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 3.1 Te rre no Tra ta -se d e um lo te d e me io d e e sq uina, c o m b e nfe ito ria s, to p o g ra fia p la na, fo rma to irre g ula r, a c e ssib ilid a d e d ire ta e c o nsistê nc ia d e so lo se c a, situa d o à Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so, nº 250, Ba irro : Ja rd im Co rd e iro - SP. 3.2 Be nfe itoria a ) Ca sa n 22 Se g und o d o c ume nta ç ã o d o 11º Ca rtó rio d e Re g istro d e Imó ve is d e Sã o Pa ulo - SP, ma tríc ula so b nº (vid e fls. 115/ 117 d o s a uto s) e a Ce rtid ã o d e Pe nho ra, a c a sa n. 22 c o m fre nte p a ra a via d e c irc ula ç ã o inte rna, inte g ra nte d o e mp re e nd ime nto d e no mina d o The Buc king ha m, situa d o na Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so, Rua He ro n Do ming ue s e Rua Uria s d e Fig ue ire d o, no 29º Sub d istrito Sa nto Ama ro, c o m a á re a priva tiva re a l de 518,83m² e a á re a re a l c o mum d e 106,508m², p e rfa ze nd o a á re a re a l to ta l d e 625,338m², c o rre sp o nd e nd o -lhe uma fra ç ã o id e a l d e á re a s c o nstruíd a s d e 4,1244%; c a b e nd o -lhe a ind a, um te rre no d e utiliza ç ã o e xc lusiva d e 317,84m², ma is uma á re a id e a l so b re o te rre no c o mum d e 105,954m², to ta liza nd o uma á re a id e a l d e 423,78m² o u 4,1244%, q ue c o rre sp o nd e à sua p a rtic ip a ç ã o so b re o to d o d o te rre no c o nd o minia l. Co ntrib uinte : Tra ta -se d e uma c o nstruç ã o a sso b ra d a d a c o m o c up a ç ã o re sid e nc ia l, se nd o q ue p o ssui va g a s d e g a ra g e m na á re a fro nta l d o imó ve l. A g a ra g e m c o b e rta c o mp o rta 04 ve íc ulo s e e xiste uma á re a d e sc o b e rta q ue c o mp o rta ma is um ve íc ulo. 6

7 fls. 205 A c a sa é c o nstituíd a d e 03 p a vime nto s, se nd o : té rre o, p a vime nto, sup e rio r e infe rio r, c o nfo rme se g ue : Pa vime nto té rre o: - sa la d e e sta r; - sa la d e ja nta r; - e sc ritó rio ; - ha ll d e e ntra d a ; - c o zinha ; - c o p a ; - la va b o ; - d e sp e nsa ; - q uinta l; - p isc ina ; - c hurra sq ue ira. Pa vime nto supe rior: - 03 d o rmitó rio s c o m suíte ; - 01 suíte má ste r c o m b a nhe ira ; - ha ll intimo. Pa vime nto infe rior:, á re a d e se rviç o ; - 03 (trê s) d o rmitó rio s d e e mp re g a d o s; - b a nhe iro ; - q uinta l Cla ssific a ç ã o da Edific a ç ã o: A tip o lo g ia c o nstrutiva é p o ssíve l d e se r e sta b e le c id a p e la s c a ra c te rístic a s o b se rva d a s ne ssa o p o rtunid a d e, o nd e p o d e -se infe rir q ue o imó ve l a va lia nd o tra ta -se d e uma c a sa que se e nquadra, se g undo a p ub lic a ç ã o d o IBAPE : Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s, c o mo se nd o : 7

8 fls. 206 Nota 01: Cla sse : Re side nc ia l; G rup o : Ca sa; Pa d rã o : Fino Va lo r Unitá rio a d o ta d o : 2,436 d e R8N; Id a d e = 17 a nos (c o nfo rme ma tríc ula ); Esta d o d e Co nse rva ç ã o : Entre re g ula r e ne c e ssita ndo de re pa ros simple s (d). O le va nta me nto topog rá fic o c a da stra l pa ra a fe riç ã o da s me tra g e ns nã o fa z pa rte da a va lia ç ã o, me smo porque nã o e xiste ve rba pa ra re a liza ç ã o de sse se rviç o Áre a s Construída s (m²): Ma tríc ula nº d o 11º Ca rtó rio d e Re g istro d e Imó ve is (fls. 115/ 117) Áre a c o nstruíd a : 518,83 m² Po rta nto, na p re se nte a va lia ç ã o se rá utiliza d a a á re a c o nstruíd a d e a c ima ind ic a d a, c o nfo rme d a d o s d a ma tríc ula d o imó ve l. Áre a c o nstruíd a = 518,83 m² 3.3 De sc riç ã o dos Ac a ba me ntos Construtivos O imó ve l a p re se nta o s se g uinte s a c a b a me nto s c o nstrutivo s: Ambiente Piso Parede Teto Esquadrias Observações: PAVIMENTO TÉRREO Garagem ardósia Pintura Escritório Piso em madeira (tacão) Pintura látex sobre massa corrida Laje com pintura látex Laje com pintura látex Portão em ferro Porta em madeira, janela em alumínio 8

9 fls. 207 Sala de estar Sala de jantar Despensa Lavabo Cozinha Piso em madeira (tacão) Piso em mármore Piso em madeira (tacão) Piso em mármore Cerâmica PAVIMENTO INFERIOR Área de Serviço Banheiro Cerâmica Cerâmico Pintura látex sobre massa corrida Pintura látex sobre massa corrida Pintura látex sobre massa corrida Pintura látex sobre massa corrida Azulejo até o teto Parede da máquina de lavar e tanque em azulejo até o teto e as demais com Pintura látex sobre massa corrida Azulejo até o teto Dormitórios Cerâmico Pintura látex Quintal Cerâmico PAVIMENTO SUPERIOR Dormitórios Banheiros suíte 1, 2 e 3 Banheiro da suíte master carpete de madeira Cerâmico Azulejo até o teto Pintura látex sobre massa corrida Azulejo até o teto Porcelanato até o teto Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Porta em ferro e vidro Porta em ferro e vidro Porta em madeira Porta:madeira Porta:e Janela:em aluminio Porta:e Janela:em aluminio Porta: madeira Porta:madeira Janela de correr em alumínio Porta:madeira Janela: alumínio Porta:madeira Janela: alumínio Porta:madeira Janela: alumínio com lareira com churrasqueira Tampos em pedra e armários embutidos Aquecedores Box em vidro temperado e louças brancas, metais cromados Armários embutidos em madeira nos dormitórios 2 e 3 e suíte máster Box em vidro temperado, louças brancas, metais cromados, armário em madeira sob o lavatório, pia em mármore branco Box em vidro temperado, louças brancas, metais cromados, armário 9

10 fls. 208 Hall intimo Porcelanato carpete de madeira Pintura látex sobre massa corrida 3.4 Re la tório Té c nic o Fotog rá fic o Laje com pintura látex Janela: alumínio em madeira sob o lavatório, pia em mármore preto, banheira Ab a ixo, se g ue re la tó rio té c nic o fo to g rá fic o c o m a c a ra c te riza ç ã o d a á re a e xte rna e inte rna d o imó ve l e m a ná lise, mo stra nd o o s re sp e c tivo s a c a b a me nto s c o nstrutivo s d a s c o nstruç õ e s, c o nfo rme se g ue : Foto 1. Vista d a fa c ha d a fro nta l d o Co nd o mínio. 10

11 fls. 209 Foto 2. Vista d a fa c ha d a d a e d ific a ç ã o p rinc ip a l d o Co nd o mínio. Foto 3. Vista d a id e ntific a ç ã o d a nume ra ç ã o e p o rta ria d o Co nd o mínio The Buc king ha m, o nd e e nc o ntra -se o imó ve l a va lia nd o. 11

12 fls. 210 Foto 4. Vista d a Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so. No te Co nd o mínio The Buc king ha m ind ic a d o p e la se ta ve rme lha. Foto 5. Vista d a rua inte rna d o Co nd o mínio The Buc king ha m. 12

13 fls. 211 Foto 6. Vista a p a rtir d a á re a inte rna, mo stra nd o o s p o rtõ e s d e a c e sso d o s c a rro s e g ua rita do Co ndo mínio The Buc king ha m. Foto 7. Vista d a rua inte rna d o Co nd o mínio The Buc king ha m, o nd e lo c a liza -se o imó ve l a va lia nd o. 13

14 fls. 212 Foto 8. Vista d a fa c ha d a fro nta l d o imó ve l a va lia nd o. Foto 9. Vista d a fa c ha d a fro nta l d o imó ve l a va lia nd o, mo stra nd o uma va g a d e g a ra g e m d e sc o b e rta à e sq ue rd a d o imó ve l. 14

15 fls. 213 Foto 10. Vista d a fa c ha d a fro nta l d o imó ve l a va lia nd o. Foto 11. Vista d a id e ntific a ç ã o d a nume ra ç ã o d o imó ve l a va lia nd o lo c a liza d o no Co ndo mínio The Buc king ha m. 15

16 fls. 214 FOTOS INTERNAS DA EDIFICAÇÃO PRINCIPAL: Foto 12. Vista d a á re a d e g a ra g e m d o imó ve l a va lia nd o lo c a liza d o no Co ndo mínio The Buc king ha m. Foto 13. Vista d o ha ll d e e ntra d a d o imó ve l a va lia nd o lo c a liza d o no Co nd o mínio The Buc king ha m. 16

17 fls. 215 Foto 14. Vista p a rc ia l d o la va b o. Foto 15. Vista pa rc ia l do e sc ritó rio. 17

18 fls. 216 Foto 16. Vista p a rc ia l d a sa la d e e sta r. Foto 17. Vista d e o utro â ng ulo d a sa la d e e sta r. 18

19 fls. 217 Foto 18. Vista a p a rtir d a sa la d e e sta r, mo stra nd o a la re ira e a sa la d e ja nta r. Foto 19. Vista a p a rtir d a sa la d e ja nta r, mo stra nd o a sa la d e e sta r e a d e sp e nsa. 19

20 fls. 218 Foto 20. Vista d a d e sp e nsa. Foto 21. Vista p a rc ia l d a c o p a e c o zinha. 20

21 fls. 219 Foto 22. Vista d e o utro â ng ulo d a c o p a e c o zinha. Foto 23. Vista d a á re a e xte rna a o s fund o s d o imó ve l. No te c hurra sq ue ira a o la d o d a p o rta d e a c e sso à sa la d e ja nta r. 21

22 fls. 220 Foto 24. Vista d a c hurra sq ue ira. Foto 25. Vista d a á re a e xte rna a o s fund o s d o imó ve l. No te p isc ina e m fre nte à sa la d e e sta r. 22

23 fls. 221 Foto 26. Vista d a á re a e xte rna e fa c ha d a p o ste rio r. Foto 27. Vista d a á re a e xte rna a o s fund o s d o imó ve l. No te muro a o s fund o s d o imó ve l (c o r b ra nc a ) q ue ne c e ssita d e re p intura. 23

24 fls. 222 Foto 28. Vista d a á re a e xte rna a o s fund o s d o imó ve l. Foto 29. Vista a p a rtir d o s fund o s d o imó ve l, mo stra nd o o c o rre d o r la te ra l. 24

25 fls. 223 Foto 30. Vista a p a rtir d a fre nte mo stra nd o o me smo c o rre d o r la te ra l. Foto 31. Vista d a e sc a d a d e a c e sso a o p a vime nto infe rio r d o imó ve l a va lia nd o. 25

26 fls. 224 Foto 32. Vista d a á re a e se rviç o no p a vime nto infe rio r d o imó ve l a va lia nd o. Foto 33. Vista d e o utro â ng ulo d a á re a d e se rviç o no p a vime nto infe rio r d o imó ve l a va lia nd o. 26

27 fls. 225 Foto 34. Vista d o s a q ue c e d o re s d o imó ve l a va lia nd o. Foto 35. Vista do s do rmitó rio 01 lo c a liza do no pa vime nto infe rio r do imó ve l a va lia ndo. 27

28 fls. 226 Foto 36. Vista d o b a nhe iro lo c a liza d o no p a vime nto infe rio r d o imó ve l a va lia nd o. Foto 37. Vista do do rmitó rio 02 lo c a liza do no pa vime nto infe rio r do imó ve l a va lia ndo. 28

29 fls. 227 Foto 38. Vista do do rmitó rio 03 lo c a liza do no pa vime nto infe rio r do imó ve l a va lia ndo. Foto 39. Vista d o q uinta l d a á re a d e se rviç o lo c a liza d o no p a vime nto infe rio r d o imó ve l a va lia nd o. 29

30 fls. 228 Foto 40. Vista d a e sc a d a d e a c e sso a o p a vime nto sup e rio r. Foto 41. Vista d o ha ll intimo lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. 30

31 fls. 229 Foto 42. Vista d o d o rmitó rio 01 lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. Foto 43. Vista d e o utro â ng ulo d o d o rmitó rio 01 lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. No te b a nhe iro suíte

32 fls. 230 Foto 44. Vista p a rc ia l d o b a nhe iro suíte 01. Foto 45. Vista d o d o rmitó rio 02 lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. 32

33 fls. 231 Foto 46. Vista d e o utro â ng ulo d o d o rmitó rio 02 lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. No te b a nhe iro suíte 02. Foto 47. Vista d o b a nhe iro suíte

34 fls. 232 Foto 48. Vista d o d o rmitó rio 03 lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. Foto 49. Vista d e o utro â ng ulo d o d o rmitó rio 03 lo c a liza d o no p a vime nto sup e rio r. No te c o rre d o r d e a c e sso a o b a nhe iro suíte

35 fls. 233 Foto 50. Vista d o b a nhe iro suíte 03. Foto 51. Vista d o p iso d o b a nhe iro suíte 03 q ue a p re se nta -se d e sg a sta d o, ne c e ssita nd o d e re p a ro s. 35

36 fls. 234 Foto 52. Vista d a suíte má ste r lo c a liza d a no p a vime nto sup e rio r. Foto 53. Vista d a suíte má ste r lo c a liza d a no p a vime nto sup e rio r. No te p o rta d e a c e sso a o b a nhe iro d a suíte ma ste r. 36

37 fls. 235 Foto 54. Vista d o p iso e m c a rp e te d e ma d e ira d o d o rmitó rio q ue a p re se nta -se d e sg a sta d o, ne c e ssita nd o d e re p a ro s. Foto 55. Vista d o b a nhe iro d a suíte má ste r lo c a liza d a no p a vime nto sup e rio r. 37

38 fls. 236 Foto 56. Vista d o la va tó rio d o b a nhe iro d a suíte má ste r lo c a liza d a no p a vime nto sup e rio r. Foto 57. Vista d a b a nhe ira d o b a nhe iro d a suíte má ste r lo c a liza d a no p a vime nto sup e rio r. 38

39 fls. 237 Foto 58. Vista d a á re a d o b o x d o b a nhe iro d a suíte má ste r lo c a liza d a no p a vime nto sup e rio r. Foto 59. Vista d o q ua d ro e lé tric o d a re sid ê nc ia. 39

40 fls CRITÉRIO e METODOLOGIA O p re se nte tra b a lho d e a va lia ç ã o o b e d e c e à s d ire trize s g e ra is à s té c nic a s e re c o me nd a ç õ e s d a NBR :2011 Ava lia ç ã o d e Be ns - Ava lia ç ã o Imó ve is Urb a no s, No rma p a ra Ava lia ç ã o d e Imó ve is Urb a no s d o IBAPE/ SP-2011 e a p ub lic a ç ã o d o IBAPE : Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s. O mé to d o utiliza d o p a ra c a lc ula r o va lo r d o imó ve l, se rá o Mé to d o Co mp a ra tivo Dire to, la rg a me nte utiliza d o no me io a va lia tó rio e p re c o niza d o no ite m d a NBR :2011 Ava lia ç ã o d e Be ns - Pa rte 2: Imó ve is Urb a no s e d a No rma p a ra Ava lia ç ã o d e Imó ve is Urb a no s IBAPE/ SP O va lo r d o imó ve l a va lia d o se rá o b tid o p o r c o mp a ra ç ã o d ire ta c o m e le me nto s d o me rc a d o d e imó ve is e m o fe rta, situa d o s na s ime d ia ç õ e s d o imó ve l e m a p re ç o, g ua rd a nd o -se a s d ife re nç a s e ntre e le s, b a se a nd o -se no e stud o e la b o ra d o p e lo IBAPE Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s, d e a c o rd o c o m o ite m V - De p re c ia ç ã o p e lo Ob so le tismo e p e lo Esta d o d e Co nse rva ç ã o, c ujo c rité rio a d o ta d o é uma a d a p ta ç ã o d o Mé to d o Ro ss/ He id e c ke q ue le va e m c o nta o o b so le tismo, o tip o d e c o nstruç ã o e o a c a b a me nto, b e m c o mo o e sta d o d e c o nse rva ç ã o d a me sma. 5. ANÁLISE de PESQUISA e VALOR UNITÁRIO Co nsid e ra nd o q ue se p re te nd e o va lo r d e ve nd a d e me rc a d o d o imó ve l, a p e sq uisa fo i o rg a niza d a d e mo d o a re fle tir a situa ç ã o lo c a l na d a ta a tua l, a p a rtir d e e le me nto s c o mp a ra tivo s o fe rta d o s no livre me rc a d o imo b iliá rio. 40

41 fls PESQUISA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS: A p e sq uisa d e c o mp a ra tivo s inic ia lme nte o b te ve 13 (tre ze ) e le me nto s c o mp a ra tivo s c o mp a tíve is, situa d o s na s ime d ia ç õ e s d o imó ve l a va lia nd o, d e ig ua l situa ç ã o g e o -e c o nô mic a, c ujo s d a d o s fo ra m fo rne c id o s p o r p ro p rie tá rio s e c o rre to re s a tua nte s no lo c a l, a c e ito s c o mo ve rd a d e iro s e d e b o a fé. Ap ó s a ná lise s d o s e le me nto s c o le ta d o s, p o d e -se c o nsta ta r a e fe tiva utiliza ç ã o d e 11 (o nze ) e le me nto s, d o s 13 (tre ze ) inic ia lme nte c o le ta d o s, p o is a lg uns e le me nto s c o mp a ra tivo s a p re se nta m-se fo ra d o inte rva lo d e ho mo g e ne iza ç ã o. Pa ra o c á lc ulo do va lo r do imó ve l, a utiliza ç ã o do s 11 (o nze ) e le me nto s c o mp a ra tivo s fo ra m c o m p a tíve is e a p re se nta m c a ra c te rístic a s se me lha nte s a o d o a va lia nd o. Os e le me nto s c o mp a ra tivo s e stã o d e sc rito s no ANEXO I e a s re sp e c tiva s fo to s e nc o ntra m-se no ANEXO II TRATAMENTO por FATORES Se rá a d o ta d o na situa ç ã o p a ra d ig ma o Grupo I - 3ª Zona : Re side nc ia l Horizonta l de Pa drã o Alto, se g und o No rma p a ra Ava lia ç ã o d e Imó ve is Urb a no s d o IBAPE/ SP-2011, c o mp re e nd e m a s re g iõ e s d o ta d a s d e infra e strutura c o mp le ta e o c up a d a s e xc lusiva me nte p o r c a sa s d e a lto p a d rã o, c o m a rq uite tura d a s e d ific a ç õ e s d ife re nc ia d a, g e ra lme nte c o m p ro je to s p e rso na liza d o s. Ne ste s lo c a is, p re d o mina m te rre no s d e g ra nd e s p ro p o rç õ e s, e m to rno d e 600 m². Pa ra a a p lic a ç ã o d o mé to d o c o mp a ra tivo d ire to, p a ra o imó ve l e m q ue stã o, p o r ra zõ e s d e me rc a d o, nã o é p o ssíve l e nc o ntra r d a d o s e m q ua ntid a d e sufic ie nte q ue p re e nc ha m simulta ne a me nte to d a s a s c a ra c te rístic a s d o a va lia nd o. 41

42 fls. 240 Se nd o a ssim, ne c e ssá rio to rna -se o a juste no s imó ve is p e sq uisa d o s te nd o -se e m vista a s d ife re nç a s e xiste nte s e ntre e le s e o o b je to d a a va lia ç ã o, p a ra a ho mo g e ne iza ç ã o d a s c a ra c te rístic a s d o s d a d o s, p o rta nto, se rá utiliza d o o tra ta me nto p o r fa to re s, d e a c o rd o c o m a s no rma s vig e nte s q ue c o nsiste no se g uinte tra ta me nto, a d ia nte ind ic a d o : a ) b ) Fa to r Fo nte (Ff) Se rá c o nsid e ra d a a re d uç ã o d e 10 % (ta xa d e 0,9) e m to d o s o s e le me nto s e m o fe rta, p a ra c o mp e nsa r a e ve ntua l sup e re stima tiva d o s va lo re s. Fa to r Lo c a liza ç ã o (Fil) Fa to r utiliza d o p a ra o tra nsp o rte, p o r inte rmé d io d o s índ ic e s lo c a is o b tid o s na Pla nta G e né ric a d e Va lo re s, d o s va lo re s unitá rio s d a s a mo stra s p a ra o lo c a l o nd e e stá o imó ve l a va lia nd o. c ) Fa to r Atua liza ç ã o (Fa ) Os e le me nto s c o mp a ra tivo s nã o d e ve rã o se r a tua liza d o s, uma ve z q ue a p re se nta m a me sma d a ta d a a va lia ç ã o. d ) Fa to r Esta d o d e Co nse rva ç ã o (Fo b ) Fa to r d e a d e q ua ç ã o q ue le va e m c o nta o o b so le tismo, o tip o d e c o nstruç ã o e a c a b a me nto, b e m c o mo o e sta d o d e c o nse rva ç ã o d a e d ific a ç ã o, ta b e la d o s no e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s d o IBAPE/ SP, q ue d e ve a fe ta r so me nte a p a rc e la d o va lo r d e b e nfe ito ria s. e ) Fa to r Pa d rã o Co nstrutivo (Fp a d ) Fa to r d e a d e q ua ç ã o q ue le va e m c o nta o p a d rã o c o nstrutivo d a e d ific a ç ã o, ta b e la d o no e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s d o IBAPE/ SP, q ue d e ve a fe ta r so me nte a p a rc e la d o va lo r d e b e nfe ito ria s. 42

43 fls. 241 f) Fa to r Esq uina (Fe sq ) Fa to r d e a d e q ua ç ã o q ue le va e m c o nta a e sq uina, c o nsid e ra nd o o fa to r 1,10 p a ra e sse s c a so s e m c o nfo rmid a d e c o m a s no rma s a va lia tó ria s vig e nte s d o IBAPE/ SP, q ue d e ve a fe ta r so me nte a p a rc e la d o va lo r d e te rre no. Ob s.: Na p re se nte a va lia ç ã o e ste fa to r nã o influe nc ia rá, p o is o s imó ve is lo c a liza m-se d e ntro d o c o nd o mínio. 43

44 fls AVALIAÇÃO No p ro c e sso d e ho mo g e ne iza ç ã o, se rá utiliza d o o p rinc íp io d o va lo r mé d io d o me tro q ua d ra d o, a lé m d isso, se rã o c o nsid e ra d o s o s fa to re s c ita d o s no tó p ic o a nte rio r DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO Pa ra a d e te rmina ç ã o d o va lo r d o imó ve l e m q ue stã o, fo ra m a na lisa d o s e le me nto s c o mp a ra tivo s e q uiva le nte s a o imó ve l a va lia nd o e a p re se nta d o s e m p la nilha s a d ia nte VALO R UNITÁRIO O RIG INAL As p la nilha s (vid e ANEXOS I e III) a p re se nta m o c á lc ulo d o va lo r unitá rio o rig ina l d o s d a d o s a mo stra is, o b tid o a p a rtir d o va lo r d e me rc a d o d o c o mp a ra tivo, d e d uzid o d o fa to r o fe rta q ua nd o c a b íve l, d ivid id o p e la sua á re a útil. No p re se nte c a so, se rá utiliza d o um fa to r o fe rta ig ua l a 0,90, c a lc ula d o s a tra vé s d o p ro g ra ma G e o a va lia r VALOR UNITÁRIO COM FATOR LOCALIZAÇÃO As p la nilha s (vid e ANEXOS I e III) a p re se nta m o c á lc ulo d o fa to r lo c a liza ç ã o o b tid o p e la re la ç ã o d ire ta e ntre o s índ ic e s fisc a is d o a va lia nd o e d o s c o mp a ra tivo s, e m re la ç ã o à p a rc e la d o te rre no, c a lc ula d o s a tra vé s d o p ro g ra ma G e o a va lia r VALOR UNITÁRIO COM FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO As p la nilha s (vid e ANEXOS I e III) a p re se nta m o c á lc ulo d o fa to r p a d rã o c o nstrutivo o b tid o p e la re la ç ã o d ire ta e ntre o s p a d rõ e s c o nstrutivo s d o a va lia nd o e d o s c o mp a ra tivo s, a tra vé s d a ta b e la d o e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s d o IBAPE/ SP, c a lc ula d o s a tra vé s d o p ro g ra ma G e o a va lia r. 44

45 fls VALOR UNITÁRIO COM FATOR ESTADO DE CONSERVAÇÃO As p la nilha s (vid e ANEXOS I e III) a p re se nta m o c á lc ulo d o fa to r e sta d o d e c o nse rva ç ã o o b tid o p e la re la ç ã o d ire ta e ntre o s e sta d o s d e c o nse rva ç ã o d o a va lia nd o e d o s c o mp a ra tivo s, a tra vé s d a ta b e la d o e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e Imó ve is Urb a no s d o IBAPE/ SP, c a lc ula d o s a tra vé s d o p ro g ra ma G e o a va lia r VALORES UNITÁRIOS COMPOSTOS Na s p la nilha s q ue se g ue m e no s ANEXOS I e III, se rã o a p re se nta d o s o s re sulta d o s d a a p lic a ç ã o d o s fa to re s d e ho mo g e ne iza ç ã o d e sc rito s no s tó p ic o s a nte rio re s so b re o va lo r unitá rio o rig ina l. Pa ra a d e te rmina ç ã o d o s va lo re s ho mo g e ne iza d o s a p re se nta d o s na s p la nilha s a d ia nte, no s ANEXOS I e III, p ro c e d e ra m-se c o m a so ma tó ria d o s fa to re s, d iminuíd o d o va lo r unitá rio o rig ina l, c a lc ula nd o a ssim, p a ra c a d a e le me nto c o mp a ra tivo. Se rá utiliza d o o re sulta d o q ue a p re se nta r a d iminuiç ã o d a va riâ nc ia, c o ntrib uind o, fa vo ra ve lme nte p a ra o re sulta d o, ho mo g e niza nd o -o. A se g uir, e nc o ntra -se a d e sc riç ã o d o re sumo d o s re sulta d o s d a ho mo g e ne iza ç ã o d o s e le me nto s c o mp a ra tivo s, p a ra o b te nç ã o d o va lo r d o imó ve l. 45

46 fls. 244 Pa ra o imó ve l e m te la e d e a c o rd o c o m o s c á lc ulo s e fe tua d o s a tra vé s d o p ro g ra ma G e o a va lia r p a ra o va lo r unitá rio d o imó ve l, so me nte o s Fa to re s: Lo c alizaç ão (Flo c ), Esta d o d e Co nse rva ç ã o (Ob so le sc ê nc ia - Fo b s), e Pa d rã o Co nstrutivo (Fp) serão utilizado s, p o is sã o ho mo g e ne iza nte s, c o mp ro va d o s a tra vé s d a re d uç ã o d o c o e fic ie nte d e va ria ç ã o, c o rre sp o nd e nte a 14,84% e m re la ç ã o a o va lo r unitá rio o rig ina l 20,26% (vide ANEXO III). 46

47 fls. 245 É p o ssíve l o b se rva r na s p la nilha s c o ntid a s no s ANEXOS I e III, q ue ho uve a d iminuiç ã o d a he te ro g e ne id a d e d e c a d a a mo stra c o mp o sta, e m re la ç ã o à a mo stra o rig ina l e se rá a na lisa d a a p o ssib ilid a d e d e utiliza ç ã o d o va lo r unitá rio c o mp o sto p a ra o c á lc ulo d o va lo r d o imó ve l VERIFICAÇÃO DO SANEAMENTO DA AMOSTRA Na s p la nilha s c o ntid a s no s ANEXO S I e III, ve rific o u-se no sa ne a me nto d a a mo stra q ue o s va lo re s unitá rio s ho mo g e ne iza d o s e nc o ntra m-se no inte rva lo a d missíve l d e 30% e m re la ç ã o à mé d ia, c o nfo rme ite m B.3 d a NBR :2011, c o nfo rme se g ue : 47

48 fls. 246 Co nfo rme o b se rva d o ne nhum e le me nto fic o u d isc re p a nte a o inte rva lo má ximo a d missíve l. Assim o va lo r unitá rio mé d io d o imó ve l o b je to d a lid e é d e R$ 5.886,3/ m², c o rre sp o nd e nte a o mê s d e ma io de 2018 (vid e ANEXOS I e III) VERIFICAÇÃO DO FATOR GLOBAL A p la nilha Ma triz d e unitá rio s a p re se nta d a no ite m 6.3 a nte rio rme nte, re fe re -se a o c á lc ulo d o fa to r g lo b a l d o p re ç o ho mo g e ne iza d o, c o rre sp o nd e nte à re la ç ã o e ntre o va lo r unitá rio c o mp o sto e o va lo r unitá rio o rig ina l, o q ua l d e ve e sta r c o ntid o no inte rva lo e ntre 0,50 e 2,00, c o nfo rme ite m B.2.2 d a NBR :

49 fls. 247 Co nfo rme d e mo nstra d o, o s c o e fic ie nte s g e ra is d e ho mo g e ne iza ç ã o, re la tivo s a o s fa to re s d e ho mo g e ne iza ç ã o a d o ta d o s, e nc o ntra m-se inse rid o s no inte rva lo d e finid o p e la no rma, ra tific a nd o o va lo r unitá rio d o s imó ve is c a lc ula d o no tó p ic o a nte rio r. Pa ra uma ve rific a ç ã o g rá fic a, se g ue a b a ixo o g rá fic o e m re la ç ã o a o s p re ç o s o b se rva d o s, va lo re s d e me rc a d o d e c a d a e le me nto c o mp a ra tivo d e d uzid o d o fa to r o fe rta d e 0,90, ve rsus, o s va lo re s e stima d o s d e c a d a e le me nto c o mp a ra tivo, d e te rmina d o s na a ná lise d e ho mo g e ne iza ç ã o e stud a d a. 49

50 fls. 248 Obse rva ç õe s: Na p re se nte a va lia ç ã o o b te ve -se : G ra u d e Pre c isã o III, d e a c o rd o c o m a No rma d o IBABE/ SP-2011 ta b e la 11 d o ite m 13.4 o u a ta b e la 5 d o ite m d a NBR :2011. G ra u d e Fund a me nta ç ã o II, d e a c o rd o c o m a No rma d o IBABE/ SP-2011 ta b e la s 3 e 4 d o ite m o u a s ta b e la s 3 e 4 d o ite m d a NBR :

51 fls CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (VI) O va lo r d o imó ve l é d a d o no p re se nte c a so p e la se g uinte e xp re ssã o : VI = Au x Vui, o nd e : VI = Va lo r imó ve l Au = Áre a útil d o imó ve l: 518,83 m² Vui = Va lo r unitá rio d o imó ve l: R$ 5.886,33/ m² Po rta nto o va lo r d o imó ve l se rá : VI = 518,83 m² x R$ 5.886,33 / m² VI = R$ (ma io/ 2018) Arre d o nd a nd o o s va lo re s, te m-se : VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (pa ra MAIO/ 2018) R$ (trê s milhõe s e se sse nta mil re a is)- MAIO/

52 fls RESPOSTAS AOS QUESITOS DO CONDOMÍNIO AUTOR (fls. 150) 1. - o imóve l e nc ontra-se e m bom e stado de c onse rvaç ão? Re sp.: O imó ve l a va lia nd o se g und o o e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e imó ve is Urb a no s e la b o ra d o p e lo Ib a p e, a p re se nta Esta d o d e Co nse rva ç ã o : Entre re g ula r e ne c e ssita nd o d e re p a ro s simp le s (d ) há ve stígios de manute nç ão, c onse rvaç ão nas instalaç õe s hidráulic as, e lé tric as? Todas e m ple no func ioname nto? Re sp.: A p rinc ip io e stã o func io na nd o, a s insta la ç õ e s hid rá ulic a s e e lé tric a s há trinc as/ rac haduras nas pare de s? Re sp.: As trinc a s e m p a re d e s, se e xiste nte s, p o d e m se r tra ta d a s c o m a re p intura d o imó ve l a pintura e ou c onse rvaç ão das pare de s inte rnas e e xte rnas e stão e m bom e stado? Re sp.: As p a re d e s e xte rna s e inte rna s a p re se nta m Esta d o d e Co nse rva ç ã o : Entre re g ula r e ne c e ssita nd o d e re p a ro s simp le s (d ), se g und o o e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e imó ve is Urb a no s e la b o ra d o p e lo Ib a p e, d e ve nd o se r re p inta d a s a c a d a 05 a no s. Ob s.: A p a re d e e xte rna d o muro p o ste rio r ne c e ssita d e re p intura c onstatar se há infiltraç õe s ou ve stígios de stas por falta de manute nç ão de te lhado e ou c alhas? Re sp.: O e sta d o d e c o nse rva ç ã o d o imó ve l e nc o ntra -se d e c lina d o no c o rp o d o p re se nte tra b a lho e fo i le va d o e m c o nta no c rité rio e me to d o lo g ia d e a va lia ç ã o, se g und o a s no rma tiva s vig e nte s e a d o ta d a s c o mo p re missa s na a va lia ç ã o e m p a uta informar o e stado de re ve stime ntos e m argamassa plástic a e pintura, e m tac os e made iras, jane las, portas e vitrais, e m azule jos c e râmic os, plac as cerâmicas, placas de gesso (sala, c ozinha, banhe iros, dormitórios/ quartos, áre a de se rviç o, e tc..) 52

53 fls. 251 Re sp.: Os re ve stime nto s d o p iso d o b a nhe iro d o d o rmitó rio 03 e o p iso e m c a rp e te d a ma d e ira e m fre nte a p o rta d o b a nhe iro d a suíte má ste r, a p re se nta m-se d e sg a sta d o s, ne c e ssita nd o d e re p a ro s simp le s. Vid e fo to s 51 e 54 d o ite m 3.4 d o p re se nte La ud o a e dific aç ão c omo um todo ne c e ssita de re forma? Re sp.: A e d ific a ç ã o nã o ne c e ssita d e re fo rma g e ne ra liza d a, so me nte re p a ro s p o ntua is a c onse rvaç ão de c alç adas e xte rnas, jardim e stão be m c uidados? Re sp.: Re sp o sta p o sitiva jane las, portas, vitraux, divisórias, e stão e m bom e stado? Re sp.: Re sp o sta p o sitiva o e spaç o para e stac ioname nto de ve íc ulos c omporta quantos c arros? Re sp.: A g a ra g e m c o b e rta c o mp o rta 04 ve íc ulo s e e xiste uma á re a d e sc o b e rta q ue c o mp o rta ma is um ve íc ulo valor de me rc ado do imóve l? Re sp.: O va lo r d e me rc a d o a tua l d o imó ve l a va lia nd o é d e R$ ( trê s milhõ e s e se sse nta mil re a is ma io / 2017). 9. RESPOSTAS AOS QUESITOS DOS REQUERIDOS (fls.154/ 155) 12. Que ira o Se nhor pe rito informar qual o valor de me rc ado atual do imóve l; Re sp.: O va lo r d e me rc a d o a tua l d o imó ve l a va lia nd o é d e R$ ( trê s milhõ e s e se sse nta mil re a is ma io / 2017). 2. Que ira o Se nhor pe rito informar qual se ria o valor a se r c obrado e m c aso de alugue l do imóve l; Re sp.: Re sp o sta p re jud ic a d a, p o is a a va lia ç ã o d o va lo r lo c a tivo d o imó ve l, nã o é o o b je tivo d a lid e. 53

54 fls. 252 Ob s.: Ca so se ja ne c e ssá rio a a va lia ç ã o d o va lo r lo c a tivo, o tra b a lho p o d e rá se r re a liza d o, c o m o p a g a me nto d e ho no rá rio s c o mp le me nta re s no va lo r d e R$ (trê s mil re a is) 3. Que ira o Se nhor pe rito informar qual o tipo de zona c ome rc ial e m que se situa o imóve l, sob o ponto de vista c ome rc ial? Re sp.: De a c o rd o c o m a le g isla ç ã o vig e nte, o imó ve l o b je to d a lid e e nc o ntra -se e m p e ríme tro d e Zo na ZER-1. De ve -se d e sta fo rma, o b e d e c e r a o s c rité rio s d e uso e o c up a ç ã o no rma lme nte a d mitid o s e m se g me nto s d e ZER-1, g e ne ric a me nte e stip ula d o s c o mo Zo na Estrita me nte Re sid e nc ia l, c o m d e nsid a d e d e mo g rá fic a e c o nstrutiva b a ixa. 4. Que ira o Se nhor pe rito informar se o imóve l pode se r c onside rado de alto padrão? Re sp.: O imó ve l a va lia nd o se g und o o e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e imó ve is Urb a no s e la b o ra d o p e lo Ib a p e, c la ssific a -se e m c a sa p a d rã o fino, p o d e nd o se r c o nsid e ra d o um imó ve l d e a lto p a d rã o. 5. Que ira o Se nhor pe rito informar se e xiste fác il loc omoç ão de ônibus e me trô para o c e ntro da c idade e de mais bairros (De sc re ve r.); Re sp.: Pró ximo a rua d o imó ve l a va lia nd o, e nc o ntra -se a Ave nid a Pro f. Vic e nte Ra o, q ue p o ssui d istinta s linha s d e ô nib us p a ra d ive rso s lo c a is d a c id a d e. 6. Que ira o Se nhor pe rito informar qual o valor do m² dos imóve is da re gião; Re sp.: Os va lo re s d o m² d o s imó ve is lo c a liza d o s na re g iã o e stã o d e sc rito s no s e le me nto s c o mp a ra tivo s junta d o s no ANEXO I. 7. Que ira o Se nhor pe rito informar se o imóve l e nc ontra-se e m boas c ondiç õe s de uso; Re sp.: O imó ve l a va lia nd o se g und o o e stud o Va lo re s d e Ed ific a ç õ e s d e imó ve is Urb a no s e la b o ra d o p e lo Ib a p e, a p re se nta Esta d o d e Co nse rva ç ã o : Entre re g ula r e ne c e ssita nd o d e re p a ro s simp le s (d ). 8. Que ira o Sr. Pe rito, de sc re ve r o imóve l obje to de ste proc e sso, indic ando SUA 54

55 fls. 253 áre a total, me trage ns, c onfrontaç õe s, e tc.; Re sp.: Re p o rte -se a o ite m 3 d o p re se nte la ud o, p a ra e vita r re p e tiç õ e s. 9. Que ira o Sr. Pe rito, de sc re ve r a loc alizaç ão do imóve l, informando e spe c ialme nte se o me smo fic a pe rto de e stradas munic ipais, que fac ilitam o ac e sso ao me smo; Re sp.: Re p o rte -se a o ite m 2 d o p re se nte la ud o, q ua nto a lo c a liza ç ã o. O imó ve l a va lia nd o nã o fic a p ró ximo a e stra d a s. 10. Que ira o Sr. Pe rito informar sobre a e xistê nc ia e nature za de be nfe itorias no imóve l, de sc re ve ndo quais são e ssas be nfe itorias e re lac ionando as me smas de forma minuc iosa, be m c omo, as individualizando, c om todas as informaç õe s ine re nte s; Re sp.: Re p o rte -se a o ite m 3 d o p re se nte la ud o, p a ra e vita r re p e tiç õ e s. 11. Que ira o Sr. Pe rito pre star quaisque r outros e sc lare c ime ntos que e nte nde r ne c e ssários ao julgame nto da lide ; Re sp.: Re p o rte -se a o c o rp o d o p re se nte la ud o. 12. Prote sta-se, mais uma ve z pe la apre se ntaç ão de que sitos suple me ntare s e e luc idativos. 55

56 fls CONCLUSÃO Em vista d o s e le me nto s c o le ta d o s e a na lisa d o s, o b te ve -se o se g uinte va lor de me rc a do pa ra o imóve l situa d o na Rua Dr. Fra nc isc o Ma lta Ca rdoso, nº 250 c a sa nº 22, b a irro : Ja rd im Co rd e iro, no munic íp io d e Sã o Pa ulo - SP: VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (pa ra MAIO/ 2018) R$ (trê s milhõe s e se sse nta mil re a is) MAIO/

57 fls ENCERRAMENTO O sig na tá rio c o lo c a -se a o inte iro d isp o r p a ra o s e sc la re c ime nto s ne c e ssá rio s. A p re se nte a va lia ç ã o c o mp õ e -se d e 57 (c inq ue nta e se te ) fo lha s, nume ra d a s e d ig ita d a s e m um só la d o, to d a s rub ric a d a s c o m e xc e ç ã o d a p rime ira e última, q ue e stã o d a ta d a s e a ssina d a s. Se g ue m Ane xo s: ANEXO I Ele me nto s c o mp a ra tivo s ANEXO II Fo to s d o s Ele me nto s c o mp a ra tivo s ANEXO III Cá lc ulo d o va lo r d e me rc a d o d o imó ve l. Sã o Pa ulo, 29 d e ma io d e Eng Msc. Je rônimo Ca bra l Pe re ira Fa g unde s Ne to CREA / D Membro Titular do IBAPE/SP - n º 485 desde 1990 Membro Titular do Instituto de Engenharia nº desde 1987 Pós Graduado do Curso de Perícias e Avaliações de Engenharia da FAAP/SP Perito Judicial Militante na Capital e Comarcas da Grande São Paulo Mestre em Habitação na área: Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT/SP Membro do corpo docente dos cursos de pós-graduação em convênio com entidades diversas; Professor convidado do curso: Gerenciamento de Ativos Imobiliários Corporativos FDTE/ CoreNet Autor e Coautor de livros e artigos técnicos além de Palestrante e ministrador de cursos, treinamento nos temas: Engenharia Diagnóstica em edificações; Perícias em Revestimentos; Perícias em edificações; Inspeção e Manutenção Predial; Norma de Desempenho em edificações 57

58 fls. 256 ANEXO I ELEMENTO S C O MPARATIVO S

59 fls. 257 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Jo se G a mb a rini COMP.: c a sa 08 NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Brasil SP Imóveis Sr. Ednaldo 228 ÍNDICE DO LOCAL : 1.806,00 BAIRRO : Co nd Villa g io Di Ca ste lla b a te CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : NÚMERO : 91 CIDADE : SAO PAULO - SP ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 6 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 7 101,74-934,58 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 5 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,945 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 443,00 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 7.720,09 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 6.887,25 VA RIA Ç Ã O : 0,8921

60 fls. 258 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Mira nd a G ue rra COMP.: NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: J2M Imóveis Sr Lucas 279 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd L'Uniq ue 1.776,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 572 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa luxo CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 8 PAVIMENTOS : 0 LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 1 1 D A D O S D A B E N F E I T O R I A 143,33-771, ,37 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,900 IDADE REAL : 10 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,904 CUSTO BASE (R$): DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 727,00 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 8.541,95 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 6.820,87 VA RIA Ç Ã O : 0,7985

61 fls. 259 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Mira nd a G ue rra COMP.: NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Dezeo Imóveis Sr Carlos 279 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd Ja to b á 1.925,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 106 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 5 PAVIMENTOS : 0 LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 1 0 D A D O S D A B E N F E I T O R I A -27,12 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 20 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,807 CUSTO BASE (R$): DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 574,00 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 5.472,13 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 5.445,00 VA RIA Ç Ã O : 0,9950

62 fls. 260 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Mira nd a G ue rra COMP.: NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Clovy Administradora de Imóveis Sr Claudio 279 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd Re sid e nc ia l 1.776,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 684 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa luxo CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 7 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 9 116,78-363,41-890,88 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,900 IDADE REAL : 15 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,858 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 75 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 6.96 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 5.822,49 VA RIA Ç Ã O : 0,8366

63 fls. 261 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Jo se G a mb a rini COMP.: CASA 03 NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Camargo Cunha Imóveis Sr. Sérgio 228 ÍNDICE DO LOCAL : 1.806,00 BAIRRO : Co nd Villa g io Di Ca ste lla b a te CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : NÚMERO : 91 CIDADE : SAO PAULO - SP ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 6 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 8 69,63-639,67 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 5 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,945 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 729,00 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 5.283,95 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 4.713,92 VA RIA Ç Ã O : 0,8921

64 fls. 262 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Ala b a rd a COMP.: c a sa 18 NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Corretor Autonomo Sr Beto 265 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd Villa Ma rse lli 1.904,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 240 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 4 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 1 11,49-470,33 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 10 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,904 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 38 (19) VA LO R UNITÁ RIO : 5.210,53 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 4.751,69 VA RIA Ç Ã O : 0,9119

65 fls. 263 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Jo b La ne COMP.: NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Scheid Imóveis Sr Humberto 267 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd Jo b La ne 1.906,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 826 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 4 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 6 14,80-670,22 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 10 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,904 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 40 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 7.425,00 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 6.769,58 VA RIA Ç Ã O : 0,9117

66 fls. 264 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Jo b La ne COMP.: NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Dezeo Imóveis Sr Carlos 068 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd Villa Fiume Ro sso 1.844,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 590 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 5 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 5 50,30-693,08 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 5 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,945 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 393,00 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 5.725,19 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 5.082,41 VA RIA Ç Ã O : 0,8877

67 fls. 265 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Jo b La ne COMP.: NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Dezeo Imóveis Sr Carlos 220 ÍNDICE DO LOCAL : BAIRRO : Co nd L'Exc lusive 1.895,00 CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 811 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa luxo CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 10 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 4 27,78-792, ,20 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,900 IDADE REAL : 10 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,904 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 80 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 8.775,00 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 6.887,50 VA RIA Ç Ã O : 0,7849

68 fls. 266 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Dr Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so COMP.: c a sa 07 NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Luciano Wertheim Imóveis Sra Marilia 214 ÍNDICE DO LOCAL : 1.925,00 BAIRRO : Co nd The Buc king ha m CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 250 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : e - re p a ro s simp le s VAGAS : 5 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 3 361,00 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 16 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,745 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 518,83 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 5.897,89 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 6.258,88 VA RIA Ç Ã O : 1,0612

69 fls. 267 DADOS DA FICHA NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP SETOR : ENDEREÇO : Rua Dr Fra nc isc o Ma lta Ca rd o so COMP.: c a sa 15 NATUREZA : IMOBILIÁRIA : CONTATO : 088 QUADRA : DADOS DA LOCALIZAÇÃO CEP : VALOR DO IMÓVEL M²: Century 21 Imóveis Sra Eliane 214 ÍNDICE DO LOCAL : 1.925,00 BAIRRO : Co nd The Buc king ha m CHAVE GEOGRÁFICA : DATA DA PESQUISA : CIDADE : SAO PAULO - SP NÚMERO : 250 ÁREA (Ar) M²: 1,00 TESTADA - (c f) m : 1,00 PROF. EQUIV. (Pe ) : 1,00 ACESSIBILIDADE : Dire ta FORMATO : Re g ula r ESQUINA : Nã o TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA : Oferta O B S E R V A Ç Ã O : UF : MELHO RA MENTO S : PAVIMENTAÇÃO REDE DE GÁS p la no se c o SP DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO REDE DE COLETA DE ESGOTO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ca sa REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA TV A CABO USO DA EDIFICAÇÃO : Re sid e nc ia l V A L O R C A L C U L A D O : V A L O R A R B I T R A D O : ÁREA CONSTRUÍDA M²: PADRÃO CONSTR.: c a sa fino CONSERVAÇÃO : c - re g ula r VAGAS : 4 PAVIMENTOS : 0 DADOS DA TRANSAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp : VAGAS 2-240,89 ELEMENTO S DA A VA LIA ÇÃ O FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : UTILIZADO TELEFONE : 23/ 05/ 2018 COEF. DE PADRÃO : 2,436 IDADE REAL : 16 a nos COEF. DE DEP. (k) : 0,848 CUSTO BASE (R$): FA TO RES NO RMA IBA PE/ SP FA TO RES A DIC IO NA IS VA LO RES/ VA RIA Ç Ã O 518,83 (11) VA LO R UNITÁ RIO : 5.550,95 HO MO G ENEIZA Ç Ã O : 5.310,06 VA RIA Ç Ã O : 0,9566

70 fls. 268 ANEXO II FO TO S DO S ELEMENTO S C O MPARATIVO S

71 fls. 269 Ele m e nto nº. 01 Ele m e nto s nº. 02 e 03 Ele m e nto nº. 04 Ele m e nto nº. 05

72 fls. 270 Ele m e nto nº. 06 Ele m e nto s nº. 07 e 08 Ele m e nto nº. 09 Ele m e nto nº. 10 Ele m e nto nº. 11