DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

OBJETIVO Conhecer os direitos reais sobre coisas alheias e seus elementos constitutivos.

ROTEIRO n Introdução n Espécies n Direitos reais de uso e fruição n Direitos reais de garantia n Direito real de aquisição

Direitos reais sobre coisas alheias n Introdução Como se sabe, a propriedade é o direito real mais completo. O proprietário tem o jus utendi, fruendi, abutendi ou disponendi, podendo ainda reivindicar a coisa de quem quer que injustamente a detenha.

Direitos reais sobre coisas alheias n Introdução De acordo com o seu interesse, o proprietário pode fazer com que alguns de seus poderes passem a pertencer a outra pessoa, que passará a possuir um direito real sobre esta coisa alheia

Direitos reais sobre coisas alheias n Introdução Assim, o titular do domínio passará a sofrer uma restrição temporária em seus poderes, pois um terceiro poderá, conforme disposto, usar e gozar da coisa O poder de dispor da coisa permanece exclusivamente com o proprietário

Direitos reais sobre coisas alheias n Introdução Os direitos reais sobre coisa alheias são limitados por lei, são numerus clausus. Não é possível as partes acordarem de forma diferente ou utilizar de analogia para criar outros

Direitos reais sobre coisas alheias n Espécies Os direitos reais sobre coisa alheias são divididos em três espécies: a) direitos reais de uso e fruição b) direitos reais de garantia c) direito real de aquisição

Direitos reais de uso e fruição n Conceito Segundo Venosa, os direitos de uso e fruição permitem a utilização da coisa de forma semelhante ao proprietário pleno, com maior ou menor espectro, dependendo do caso.

Direitos reais de uso e fruição n Conceito Os direitos reais de uso e fruição, de acordo com o art. 1.225 do CC são: Enfiteuse*, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso e a habitação

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* Segundo Venosa a enfiteuse era um instituto que visava permitir que o proprietário que não desejasse /não pudesse usar o imóvel diretamente, cedê-lo a outra pessoa, para dar alguma destinação à coisa

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* Neste caso havia o pagamento de um foro. Destaca-se que neste caso era transmitido o domínio útil, com os poderes de uso e gozo.

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* A Enfiteuse se aproxima do usufruto, mas se distingui deste pelo caráter e pela extensão. O Enfiteuta, diferentemente do usufrutuário, pode além de colher os frutos, explorar os produtos que a coisa oferece, podendo, portanto, exaurir a coisa.

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* Sua perpetuidade é outro efeito característico (art. 679, CC 1916). No caso do enfiteuta desejar alienar o domínio útil, o senhorio tinha direito de preferência.

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* Caso não exercesse esta prerrogativa, tinha direito a uma valor em dinheiro, o laudêmio, que na falta de previsão contratual o Código de 16 estipulava em 2,5% sobre o preço da alienação

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* No Brasil, a necessidade histórica estimulou a formação de enfiteuse, para ocupar as grandes porções de terra desocupadas.

Direitos reais de uso e fruição n Enfiteuse* Porém, como destaca EpD, a enfiteuse praticamente desapareceu de nosso ordenamento, culminando com sua proibição pelo código Civil de 2002.

Direitos reais de uso e fruição Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinandose as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

Direitos reais de uso e fruição n Superfície A superfície surgiu no ordenamento jurídico brasileiro por meio do Código de 2002, em substituição à enfiteuse

Direitos reais de uso e fruição n Superfície O proprietário de um imóvel tem a faculdade de ceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis

Direitos reais de uso e fruição n Superfície É hipótese interessante nos casos em que o proprietário não usa seu terreno e nem tem condições de plantar ou construir. Neste caso, o proprietário, chamado de concedente, pode receber pela instituição da superfície, além de adquirir a propriedade do que for construído

Direitos reais de uso e fruição n Superfície Instituída geralmente por prazos muito longos (20, 30 anos), o direito de superfície proporciona ao superficiário (construtor ou plantador) a vantagem de conseguir utilizar grandes áreas sem a necessidade de aquisição. Ex.: aquisição de terreno p/shopping

Direitos reais de uso e fruição n Superfície: direitos e deveres Os encargos e tributos incidentes correrão por conta do superficiário (1.371). A superfície pode ser transferida a terceiro, por ato entre vivos ou por herança (1.372). O superficiário terá direito de preferência em caso de alienação (1.373)

Direitos reais de uso e fruição n Superfície - extinção Extingue-se naturalmente pelo advento do termo final. Se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para qual instituída a superfície, poderá ser extinta antes do termo

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Direitos reais de uso e fruição n Servidão Muitas vezes, para que o proprietário de um prédio possa utilizar-se dele amplamente, torna-se necessário se valer dos prédios vizinhos. P.Ex.: uso de pequena passagem no prédio vizinho para acessar a via pública em melhores condições, acesso à praia, etc.

Direitos reais de uso e fruição n Servidão A utilização de um prédio por outro, não indispensável, mas necessária ou vantajosa, é o que se chama servidão real, predial, ou simplesmente servidão.

Direitos reais de uso e fruição n Servidão Servidão, assim, é um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil.

Direitos reais de uso e fruição n Servidão Assim, servidões constituem direitos, por meio dos quais uns prédios servem a outros. Daí a definição clássica: servidão se trata de um ônus suportado por um prédio, (serviente) para proporcionar uma vantagem a outro (dominante)

Direitos reais de uso e fruição n Servidão A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.378)

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Direitos reais de uso e fruição n Servidão: direitos e deveres O dono do prédio dominante pode fazer todas as obras necessárias à conservação e ao uso da servidão (art. 1.381). Não se admite que o dono do prédio serviente embarace o uso legitimo da servidão, como, por exemplo, fixar horários de utilização (1.383).

Direitos reais de uso e fruição n Servidão: classificação Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura ou de não construir em determinado local.

Direitos reais de uso e fruição Uma vez estabelecido, é possível se alterar o local da servidão?

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Direitos reais de uso e fruição É possível se adquirir o direito real de servidão pelo exercício prolongado desta?

Direitos reais de uso e fruição n Servidão: aquisição por usucapião Apesar da constituição normal da servidão ser por instrumento escrito, registrado no cartório de registro de imóveis, é possível também a aquisição do direito real de servidão por usucapião, desde que a servidão seja aparente, ou seja que seu uso seja de conhecimento público.

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Direitos reais de uso e fruição n Servidão: direitos e deveres O uso da servidão deve se ater às necessidades do prédio dominante, de modo a reduzir os transtornos ao prédio serviente (art. 1.385).

Direitos reais de uso e fruição n Servidão - extinção A servidão pode ser extinta pelo seu cancelamento no Cartório de Registro de Imóveis, por imposição de lei e por desapropriação do prédio serviente (art. 1.387)

Direitos reais de uso e fruição O dono do prédio serviente é obrigado a suportar o encargo da servidão para sempre?

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne: I - quando o titular houver renunciado a sua servidão; II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão; III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção: I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa; II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso; III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto Consiste no direito real concedido a um terceiro, para usar e fruir da coisa por tempo determinado. É direito inalienável, permitindo-se, porém, a cessão de seu exercício por título gratuito ou oneroso (CC, art. 1.393)

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto Diz-se que por meio da constituição do usufruto a propriedade se torna nua, pois se deixou de ter os poderes de usar e fruir. Assim, costuma-se chamar a pessoa que institui o usufruto de nu-proprietário Aquele que recebe a coisa em usufruto é chamado de usufrutuário

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto A constituição de usufruto de bens imóveis depende do registro no Cartório do Registro de Imóveis. (art. 1.391) Em regra o usufruto também, se estende a seus acessórios. (art. 1.392)

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto direitos e deveres O usufrutuário tem o direito de possuir, usar e de fruir a coisa, podendo adminsitrála (art. 1.394). A percepção dos frutos é regulada pelo CC, art. 1.396-98

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto direitos e deveres Os principais deveres do usufrutuário encontram-se no art. 1.400. Cabem ao usufrutuário as despesas ordinárias pela conservação da coisa, no estado em que recebeu, pelo pagamento dos tributos (art. 1.403)

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto direitos e deveres As despesas extraordinárias com a conservação da coisa, ficam a cargo do nu proprietário (art. 1.404)

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto direitos e deveres Se a coisa estiver segurada, as contribuições do seguro caberão ao usufrutuário (art. 1.407) Porém, a indenização decorrente do uso do seguro caberá sempre ao nu proprietário (art. 1.407, 1 )

Direitos reais de uso e fruição n Usufruto extinção As hipóteses de extinção estão relacionadas no art. 1.410

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; II - pelo termo de sua duração; III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; IV - pela cessação do motivo de que se origina;

Direitos reais de uso e fruição Art. 1.410. (...) V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2a parte, e 1.409; VI - pela consolidação; VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Direitos reais de uso e fruição n Uso Direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza uma pessoa a retirar temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas necessidades e às de suas famílias

Direitos reais de uso e fruição n Uso Neste caso, as necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico. (art. 1.412)

Direitos reais de uso e fruição n Habitação Direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua família O titular deste direito não pode nem alugar e nem emprestar a coisa. Só pode ocupar a casa com sua família (art. 1.414)

Direitos reais de garantia n Conceito Neste caso a coisa é dada pelo devedor ao credor como garantia de um débito A criação de garantias reais nasceu após a mudança na responsabilização pelas dívidas, que deixou de cair sobre a pessoa do devedor para recair sobre seu patrimônio.

Direitos reais de garantia n Conceito Segundo o Código Civil, constituem direitos reais de garantia o penhor a hipoteca e a anticrese.

Direitos reais de garantia Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Direitos reais de garantia Quem pode dar/ quais bens podem ser dados em garantia de dívidas?

Direitos reais de garantia Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

Direitos reais de garantia Se a dívida não for paga, o credor pode ficar com o bem dado em garantia, como forma de compensação?

Direitos reais de garantia Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.

Direitos reais de garantia n Anticrese É o direito real no qual o credor obtém a posse da coisa, a fim de perceber os frutos e deduzir do pagamento da dívida. Cristiano Chaves aponta que a doutrina francesa dizia que a anticrese é o primo pobre dos direitos reais de garantia

Direitos reais de garantia n Anticrese Tal se dá porque a anticrese não consegue cumprir integralmente seu objetivo, pois não consegue assegurar o cumprimento integral obrigação. Por isto se diz que é um direito de garantia sui genere, pois não cumpre o mesmo papel dos demais direitos de garantia

Direitos reais de garantia Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.

Direitos reais de garantia n Anticrese Anticrese não assegura o cumprimento total da obrigação, pois primeiro abate-se do juros e depois do principal. Assim, dependendo da obrigação. a anticrese pode terminar por frustrar o credor no cumprimento da obrigação.

Direitos reais de garantia n Anticrese Do ponto de vista do devedor, a anticrese também não é bem vista, pois perde a posse do bem. Assim, a anticrese não é boa para ninguém. Por isto a doutrina diz que a anticrese é um direito de garantia que tende à extinção.

Direitos reais de garantia n Anticrese A anticrese tem um prazo máximo de 15 anos (art. 1.423). E se em 15 anos a anticrese se extinguir, mas não quitar a divida?

Direitos reais de garantia n Anticrese Findo o prazo máximo, se a dívida ainda persistir permanecerá quirografária (cessou a garantia, mas não extinguiu a dívida) Um vez que o devedor não está na posse do bem, tem direito de ação de prestação de contas, para averiguar quanto o credor já retirou em frutos da coisa.

Direitos reais de garantia Art. 1.507. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.

Direitos reais de garantia n Hipoteca É o direito real que grava a coisa imóvel / bem hipotecável, pertencente ao devedor, sem transmissão de posse ao credor. Em caso de inadimplemento, caberá ao credor o direito de promover a venda judicial da coisa para saldar o débito

Direitos reais de garantia n Hipoteca O credor hipotecário não possuiu nenhum direito sobre a coisa, senão o de excuti-la na hipótese de inadimplemento. Para ter validade perante 3 s deve ser feito o registro da hipoteca no cartório de registro de imóveis

Direitos reais de garantia n Hipoteca O devedor hipotecário não perde a posse da coisa, e mantém os poderes inerentes a propriedade sobre a coisa: uso, gozo, disposição e reivindicação.

Direitos reais de garantia Um devedor hipotecário pode emprestar, alugar, ou mesmo alienar a coisa?

Direitos reais de garantia n Hipoteca Pode! Mas será que alguém irá querer comprar? Neste caso o adquirente terá que respeitar a hipoteca, pois a mesma tem oponibilidade erga omnes!

Direitos reais de garantia n Hipoteca Assim, se alguém comprar, poderá perder a coisa se o devedor hipotecário não pagar sua dívida. Se ele quiser alienar a coisa, precisa de autorização do credor hipotecário?

Direitos reais de garantia n Hipoteca Não! O credor hipotecário não possui poderes sobre a coisa, (só o de excuti-la). O credor hipotecário não pode impedir a alienação da coisa, (seus interesses não serão atingidos). O Código veda qualquer clausula que proíba a alienação

Direitos reais de garantia Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado. Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado

Direitos reais de garantia Esta exceção do par. único do art. 1.475 é benéfica para o adquirente. Por que?

Direitos reais de garantia n Hipoteca Agora esta regra tem exceção no caso de imóveis financiados pelo SFH (lei 8.004/90). Estabelece que a alienação do bem hipotecado (SFH) para 3os depende da anuência do agente financeiro interveniente (CEF, Banco, etc.).

Direitos reais de garantia n Hipoteca Sem a anuência a alienação será ineficaz. Por isto se tem tem muitos contratos de gaveta. As vezes a pessoa que adquiriu imóvel pelo SFH, quer vender apara um 3, mas o mesmo não possui os requisitos da CEF (comprovação de renda, por exemplo)

Direitos reais de garantia n Hipoteca Sendo assim, pode-se concluir que o devedor hipotecário pode aproveitar a coisa como melhor lhe aprouver: Pode fracionar, lotear, etc., desde que estes atos não prejudiquem a garantia do credor hipotecário

Direitos reais de garantia Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

Direitos reais de garantia Art. 1.488. (...) 1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia

Direitos reais de garantia É possível gravar uma hipoteca em um bem que já garante outra dívida, como por exemplo, em uma anticrese?

Direitos reais de garantia n Hipoteca Pode! Mas, você aceitaria como garantia em hipoteca um bem que já garante para 3 s uma anticrese? Como você executaria a hipoteca se a posse da coisa está com o credor anticrético?

Direitos reais de garantia Art. 1.506. (...) 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.

Direitos reais de garantia n Hipoteca A primeira opção é uma das poucas situações em que a anticrese é realmente vantajosa. O credor anticrético, que já tem a posse direta da coisa, possuirá também a garantia da hipoteca. Se a dívida não for saldada, a garantia será executada!

Direitos reais de garantia n Hipoteca A hipoteca é indivisível: somente a quitação integral da dívida libera o bem. Assim somente a remição total desonera o bem

Direitos reais de garantia n Hipoteca - objeto Normalmente serão objeto de hipoteca os bens imóveis, mas a lei prevê exceções: é possível o hipoteca sobre aeronaves e navios e hipoteca também sobre direitos reais sobre bens imóveis

Direitos reais de garantia Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; (...) IV - as estradas de ferro; (...) VI - os navios; VII - as aeronaves.

Direitos reais de garantia Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; (...) VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; IX - o direito real de uso; X - a propriedade superficiária.

Direitos reais de garantia Assim como a anticrese, a hipoteca possui algum prazo máximo?

Direitos reais de garantia n Hipoteca - prazo De acordo com o art. 1.498 do CC, o registro da hipoteca vale enquanto a obrigação perdurar, mas a especialização (descrição, valores, etc., do imóvel) deve ser renovada no prazo máximo de 20 anos

Direitos reais de garantia n Hipoteca extinção As causas de extinção da hipoteca estão previstas no art. 1.499 do CC

Direitos reais de garantia Art. 1.499. A hipoteca extingue-se: I - pela extinção da obrigação principal; II - pelo perecimento da coisa; III - pela resolução da propriedade; IV - pela renúncia do credor; V - pela remição; VI - pela arrematação ou adjudicação.

Direitos reais de garantia n Penhor é o direito real que consiste na tradição de uma coisa móvel, suscetível de alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, com a finalidade de garantir o pagamento do débito.

Direitos reais de garantia n Penhor - figuras No caso, aquele que entrega o bem em garantia da dívida será o devedor pignoratício. Aquele que empresta a quantia e recebe o bem em garantia será o credor pignoratício.

Direitos reais de garantia n Penhor E se a coisa se perder enquanto estiver na posse do credor? CEF. Ex,: joia empenhada. Roubo ou furto na

Direitos reais de garantia n Penhor STJ Resp. 730.925/RJ: o furto ou roubo da coisa empenhada gera manutenção da dívida e direito de indenização do devedor pignoratício.

Direitos real de aquisição Direito real de aquisição é o direito do promitente comprador de imóvel É o direito de quem celebrou promessa de compra e venda, com clausula de irrevogabilidade Para que se constitua o direito real o contrato deve ser levado a registro

Direitos reais de garantia Art. 1.417. Mediante promessa de compra e v e n d a, e m q u e s e n ã o p a c t u o u arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Direitos reais de garantia Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Direitos reais sobre coisas alheias b) direitos reais de garantia: d) alienação fiduciária em garantia: é a transferência feita pelo devedor ao credor, da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem, como garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o pagamento da dívida