CONCEITO DE CONDOMÍNIO

Transcrição

1 CONDOMÍNIO

2 CONCEITO DE CONDOMÍNIO Dá-se condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes.

3 Características Compropriedade: vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único; Não há relação de consumo entre os condôminos.

4 CLASSIFICAÇÃO Quanto à origem: Voluntário ou convencional Incidente ou eventual Legal ou forçado

5 CLASSIFICAÇÃO Voluntário ou convencional: é aquele que decorre do acordo de vontade dos condôminos, como exercício da autonomia privada. Ex.: família compra um imóvel para investimentos em comum.

6 CLASSIFICAÇÃO Incidente ou eventual: origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex.: recebimento de bens como herança. Legal ou forçado: decorrente de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Ex.: paredes, muros, cercas, etc.

7 CLASSIFICAÇÃO Quanto ao objeto: Comunhão universal: compreende a totalidade do bem, inclusive, frutos e rendimentos; Comunhão particular: restringe-se a determinadas coisas. Ex.: condomínio de águas, tapumes, etc.

8 CLASSIFICAÇÃO Quanto à necessidade: Condomínio ordinário ou transitório: vigora durante certo lapso de tempo. Condomínio permanente: não poderá extinguir-se dada a natureza do bem, condomínio forçado.

9 CLASSIFICAÇÃO Quanto à forma: Condomínio pro diviso: a comunhão existe juridicamente, mas não de fato. Ex.: partes individuais em um condomínio edilício. Condomínio pro indiviso: a comunhão perdura de fato e de direito. Ex.: partes comuns do condomínio edilício.

10 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS No que diz respeito às relações internas: 1) Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (art , 1ª parte, CC);

11 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. (art , CC) Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. (art , CC)

12 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 2) Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais consortes (art , 2ª parte, CC); Prazo decadencial de 180 dias.

13 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 3) Cada consorte tem o direito de gravar a parte indivisa (art , in fine, CC), mas não em sua totalidade, sem anuência dos demais (art , 2º, CC); 4) As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. (art , CC)

14 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS No que diz respeito às relações externas: 1) Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente, sem o consenso dos demais e até mesmo contra a vontade destes (art , 2ª parte, CC);

15 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 2) Cada condômino pode defender sua posse contra outrem (art , CC) recorrendo aos interditos; 3) Cada condômino poderá fazer uso do direito de retomada do imóvel locado, desde que se configurem certas circunstâncias legalmente previstas.

16 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Ocorrendo motivos que impeça ou torne difícil o uso do bem, cabe aos condôminos deliberar se ele deve ser vendido (art , CC) ou, se todos concordarem que não se venda, cabe à maioria, decidir se deve ser alugado ou administrado (art , CC).

17 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Só obrigarão as deliberações que forem tomadas por maioria absoluta.

18 EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Há casos em que o condomínio possui duração indefinida. Ex.: condomínio forçado, prédio indivisível. Em se tratando de condomínio ordinário, de bem divisível, o estado de comunhão é transitório.

19 EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Art A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

20 EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO A divisão da coisa poderá ser amigável ou judicial; Também constitui modo terminativo do condomínio a venda da coisa comum.

21 CONDOMÍNIOS ESPECIAIS Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas; Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício.

22 Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas É o estado permanente de indivisão, protegido por lei, em razão da utilidade comum que apresenta aos vizinhos. É condomínio forçado ou necessário. Arts , 1.298, a 1.307, CC.

23 Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas O custeio das despesas com a construção cabe aos proprietários vizinhos. Se um dos vizinhos desejar construir muro de alto custo arquitetônico ou acima da altura-limite deverá fazê-lo em seu terreno. Se construir na linha divisória, deverá cobrar o valor de obra normal.

24 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Natureza jurídica: caracteriza-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns.

25 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício instituição e constituição Instituição: tem-se por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório Imobiliário, contendo: discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; determinação da fração ideal atribuída a cada unidade e; o fim a que se destinam.

26 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício instituição e constituição Pode-se instituir um condomínio em edifícios de apartamentos em razão de: Destinação do proprietário do edifício; Incorporação imobiliária; Testamento; Constituição do regime por vários herdeiros; Arrematação em hasta pública e; Sentença judicial em ação de divisão.

27 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício instituição e constituição Constituição: se opera pela convenção de condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornando-se desde logo obrigatória e registrada no Cartório de registro de Imóveis.

28 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Direitos dos condôminos: estão contidos na Convenção condominial e no art , CC. Art São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

29 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Deveres dos condôminos: art , CC. Art São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

30 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

31 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Não alienar ou alugar as vagas de garagens a pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização em convenção; Não transgredir os deveres sob pena de pagamento de multa, deliberada pela assembleia geral por 2/3 no mínimo dos condôminos, salvo disposição em convenção;

32 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Reiteração: multa correspondente a 5 vezes o valor das despesas condominiais deliberada por ¾ dos condôminos. Reiteração com incompatibilidade de convivência com os demais: multa correspondente a 10 vezes o valor das despesas aplicada pelo síndico ratificada pela assembleia por ¾ dos condôminos. Exclusão do condômino antissocial deliberada pela assembleia (propositura de ação).

33 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Cada condômino é obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomínio (obrigação propter rem). Atraso: juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito. Aplicação de outras sanções: supressão de serviços. Há o dever de fazer seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, parcial ou total.

34 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Síndico: defende os interesses comuns e direitos dos condôminos, eleito pelo prazo de 02 anos. Obrigações (art , CC). Administrador: escolhido pelo síndico aprovado pela Assembleia; Conselho Fiscal: eleito pela Assembleia; Assembleia Geral: órgão deliberativo, constituído por todos os condôminos.

35 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Assembleias Assembleia Geral Ordinária: convocada anualmente pelo síndico ou, caso não convoque, por ¼ dos condôminos. Assembleia Extraordinária: temas relevantes e urgentes.

36 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Quoruns Voto da maioria (regra): apurada não pelo número de pessoas, mas pelas quotas ideais. Unanimidade de votos: atos de disposição de coisa comum; mudança de destinação do edifício ou unidade, etc. Voto de 2/3 dos condôminos: alteração de convenção.

37 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Quoruns Realização de obras a) Voluptuárias: dois terços dos condôminos; b) Úteis: maioria dos condôminos; c) Úteis em acréscimos as já existentes: dois terços dos condôminos; d) Necessárias: independentemente de autorização.

38 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Deliberações assembleares: Primeira convocação: voto da maioria dos votos dos presentes e aptos a votarem, que representem pelo menos metade das frações ideais; Segunda convocação: maioria dos votos, qualquer que seja o seu número. Todos deverão ser convocados previamente, sob pena de invalidade.

39 Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Extinção Os condôminos não podem extingui-lo por convenção ou por via judicial. Modalidades de extinção: 1) Desapropriação do edifício; 2) Confusão; 3) Destruição do imóvel; 4) Demolição voluntária do prédio; 5) Alienação a uma só pessoa física ou jurídica ou por reconstrução de todos o prédio.