PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Transcrição

1 PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE

2 CURRÍCULO DO DOCENTE Prof. Dr. Vander Ferreira de Andrade Formação Acadêmica Advogado Especialista em Direito Público Mestre em Direito Doutor em Direito Coordenador de Graduação e Pós- Graduação em Direito Consultor Condominial

3 Mercado do Síndico Profissional Condomínios: crescimento versus crise

4 Remuneração do Síndico Profissional Remuneração do Síndico Profissional

5 Honorários do Síndico Profissional Como cobrar? Parâmetros de mercado Custo e Valor

6 Contrato de Síndico Profissional Elaboração da Minuta Contratual Órgão Contratante Rescisão Contratual Deveres contratuais: jornada de trabalho Cláusula remuneratória

7 Perfil do Síndico Profissional Perfil do Síndico Profissional

8 Perfil do Síndico Profissional Perfil do Síndico Profissional (profissões de origem)

9 Perfil do Síndico Profissional Perfil do Síndico Profissional (Forma de Remuneração)

10 Perfil do Síndico Profissional Razões para ser Síndico

11 Quem é o Síndico Profissional? Síndico Profissional Síndico Tradicional

12 Vantagens do Síndico Profissional 1. Ausência de Vínculo

13 Vantagens do Síndico Profissional 2. Gestão Profissional

14 Vantagens do Síndico Profissional 3. Impessoalidade

15 Vantagens do Síndico Profissional 4. Economicidade

16 Vantagens do Síndico Profissional Preservação e Valorização Patrimonial

17 Desafios do Síndico Profissional Desafios do Síndico Profissional (escala de 0 a 5)

18 Pilares da Boa Gestão Condominial Práticas de Boa Governança Ética Transparência Formalização Compliance Atualização Gestão Profissional Comunicação Atuação em Rede

19 Atuação em Rede (network) Rede de Atuação do Síndico Profissional Conselho Zelador Administradora Jurídico Auditoria Contábil Moradores Engenharia Contabilidade Prestadores de Serviço Contratados

20 Administradora de Condomínios Opção pela Administradora de Condomínios

21 Qualidade das Administradoras de Condomínios Avaliação da Qualidade

22 Passos da Excelência na Gestão Condominial Passo 1: Auditoria Contábil e Tributária

23 Passos da Excelência na Gestão Condominial Passo 2: Auditoria Estrutural

24 Passos da Excelência na Gestão Condominial Passo 3: Revisão e Atualização da Convenção e do Regimento Interno

25 Contextualização Realidade Condominial Ausência de participação comunitária (15 %) Cometimento de arbitrariedades Conclusões: A) Ausência de participação gera arbitrariedades B) Domínio de conhecimento quebra essa equação perversa

26 Arbitrariedades Elevado valor de taxa de condomínio Ausência nos balancetes de menção ao pagamento de impostos Obras caras sem aprovação na assembleia Atraso de até 6 (seis) meses na entrega de balancetes Demora de mais de 8 (oito) dias na distribuição das atas Pagamento em atraso de despesas (água, luz)

27 Principais Arbitrariedades Despesas extraordinárias com diferença de valores entre os arrecadados e ao pagos Descrição da despesa feita de forma a impossibilitar a identificação do tipo de serviço executado Emissão de cheque sem nota fiscal comprobatória Superfaturamento de itens Falta de previsão orçamentária

28 Princípios da Administração Ineficaz Falta de Organização Desconhecimento das Normas Regentes Submissão do Condomínio a um Grupo ou Indivíduo Ausência de Liderança Desconfiança dos Condôminos Ausência de Planejamento Comunicação Ineficaz Dificuldades no Relacionamento Interpessoal

29 CONDOMÍNIO: CONCEITO Domínio exercido por duas ou mais pessoas em relação a uma coisa comum. Superposição de propriedades distintas e separadas, particularizada complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas dependências de uso comum dos diversos proprietários.

30 CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA Ente Despersonalizado Não exerce atividade econômica Equipara-se a empresa quanto a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica.

31 Condomínio: Necessidade de CNPJ Distinção com os condôminos Individualização junto a Receita Federal Contratação de Funcionários Contratação de Prestação de Serviços

32 CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA Cadastro no INSS e Cadastro no FGTS/PIS - cadastro na CEF para regularizar a situação de seus funcionários no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e no Programa de Integração Social (PIS). Obs: Para a inscrição junto ao FGTS, o condomínio deve fazer seu certificado eletrônico, (identidade perante à Conectividade Social), devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a CEF. A certificação é feita pelo seu representante legal, munido de documentação comprobatória da constituição do empreendimento e do ato de nomeação.

33 CONDOMÍNIO: INSTITUIÇÃO Os Condomínios são criados a partir de uma convenção, pautada no Código Civil e pela Lei Federal nº DE 1964 (Lei dos Condomínios). Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituirse-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

34 Propriedade Comum e Propriedade Particular Art do Código Civil Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais com o apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

35 Propriedade Comum e Propriedade Particular a) Propriedade Particular: constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. b) Propriedade Comum: Todos os proprietários podem dispor e usar livremente de todas as partes comuns, desde que respeitando sua destinação, de modo a não prejudicar a coletividade.

36 Vagas de Garagem Vagas autônomas privativas: possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis são de propriedade individual do condômino, possuem uma metragem própria e representam uma fração do condomínio. Vagas acessórias privativas: não possuem matrícula própria e são vinculadas à unidade. São de propriedade individual e consideradas privativas, com metragem própria. Porém, são vinculadas à matrícula de um apartamento, estando incluídas na fração ideal da respectiva unidade, não podem ser vendidas de modo separado do apartamento.

37 Vagas de Garagem Vagas de garagem não privativas (comuns): são parte da área comum do condomínio, não são de propriedade privativa de nenhum condômino. São consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso depende de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade comum do condomínio, e os moradores têm apenas o direito de uso.

38 Garagem. Questão Polêmica: Locação Nos chamados edifícios-garagem, em que só há justamente vagas de garagem, a locação e a venda são completamente livres.

39 Papel do Síndico (art CC) 1. Convocar a assembleia dos condôminos

40 Papel do Síndico (art CC) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

41 Papel do Síndico (art CC) Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio

42 Papel do Síndico (art CC) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia

43 Papel do Síndico (art CC) Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores

44 Papel do Síndico (art CC) Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano

45 Papel do Síndico (art CC) Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas

46 Papel do Síndico (art CC) Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas

47 Papel do Síndico (art CC) Realizar o seguro da edificação.

48 Substituição do Síndico A Assembleia pode investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.