Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária

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1 ARNALDO RIZZARDO Advogado Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária Com modelos de minutas 3 a edição revista e atualizada Rio de Janeiro

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3 índice sistemático Obras do autor XIII Nota de introdução XV PARTE PRIMEIRA CONDOMÍNIO EDILÍCIO 1. Do condomínio geral ao condomínio edilício ou em edificações Condomínio voluntário, condomínio necessário e condomínio edilício Elementos históricos do condomínio edilício Conceito e constituição Documentos necessários para a constituição Lei incidente em matéria de condomínio edilício Natureza jurídica Não incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre condôminos A unificação e o desmembramento de terrenos e a coexistência da propriedade individual e da propriedade comum no condomínio edilício Condomínio edilício com o significado de condomínio em edifícios As modalidades de constituição do condomínio edilício Modelo de constituição de condomínio pelo proprietário por meio de escritura pública Elementos que conterá a instituição do condomínio a) A discriminação e individualização das unidades condominiais b) A determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns c) O fim a que se destinam as unidades Ato de transformação de um imóvel em condomínio de edificações Modelo de registro imobiliário de individuação das unidades e instituição de condomínio O elemento da fração ideal e sua designação no condomínio edilício A formação de condomínio especial a partir da averbação da construção no registro da incorporação Modelo da averbação da construção A finalidade da incorporação para a constituição de condomínio Condomínio fechado, incidência da Lei n /1964 e limites de área Condomínio de terrenos e condomínio de fato na implantação de serviços O condomínio na multipropriedade ou time-sharing A alienação das unidades e das partes comuns e acessórias Locação de garagens ou espaços de estacionamento Disciplina e limitações na utilização das partes comuns A utilização de palies comuns para uso individual do condômino O reconhecimento de direitos de uso ou proveito, embora contrários à convenção, com base nas teorias da suppressio e da sllrrectio

4 VI Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo 25. A destinação de certas áreas comuns e equipamentos restritamente aos condôminos Unidades para guarda ou abrigo de veículos A utilização do box ou espaço de estacionamento A impenhorabilidade no box ou garagem A existência de animais nos apartamentos O exercício de atividades profissionais na unidade destinada à habitação A realização de obras e reparos A constmção de outro prédio ou de novo pavimento, ou de aumentos, e alteração das frações ideais A convenção condominial O registro da convenção A falta de registro da convenção e a cobrança das despesas condominiais Convenção não registrada e responsabilidade dos condôminos Modelo de convenção de condomínio de edifício O regimento interno Modelo de regimento interno..., Direitos dos condôminos Deveres dos condôminos As penalidades no descumprimento dos deveres pelos condôminos a) Penalidades pela falta de pagamento de despesas do condomínio b) Penalidades pela realização de obras proibidas, pela alteração da fachada e pela mudança de destinação da unidade, e por conduta prejudicial c) Penalidade pelo reiterado descumprimento dos deveres d)penalidade pelo reiterado comportamento antissocial As receitas e despesas do condomínio e os responsáveis pelo pagamento Despesas necessárias, úteis e voluptuárias e sua aprovação Despesas ordinárias e extraordinárias Os juros de mora e a multa por atrasos no pagamento de despesas condominiais A cobrança judicial dos encargos condominiais Adjudicação da unidade pelo condomínio em venda judicial verificada na cobrança de encargos condominiais Renúncia à parte ideal para eximir-se das despesas comuns A prescrição e a decadência no condomínio edilício Fundo de reserva Não incidência da impenhorabilidade na cobrança das taxas condominiais Responsabilidade pelas dívidas dos condôminos e pelas dívidas do condomínio Responsabilidade pelo pagamento das despesas por todos os condôminos Preferência das dívidas condominiais na execução hipotecária ou comum contra o titular da unidade imobiliária Responsabilidade pelas despesas de obras que favorecem aos condôminos Divisão das despesas de água Responsabilidade do condomínio pelos danos causados por condômino identificado e por condômino não identificado Transferência da unidade condominial e responsabilidade pelos encargos pendentes Responsabilidade pelos encargos pendentes nas promessas de compra e venda de unidades Indenização por danos ocorridos em unidades condominiais causados por defeitos de outras unidades e pelas partes comuns

5 rndice sistemático VII 54. Responsabilidade pelos danos e furtos verificados nos condomínios edilícios Responsabilidade por atos prejudiciais em condomínio e cláusula de não indenizar Situações de proibição da cláusula de não indenizar e de outras decorrências diante do inadimplemento das obrigações Hipóteses de validade da cláusula de não indenizar Seguro contra riscos de incêndio e destruição A demolição ou alienação do edifício por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, por falta de segurança ou salubridade e por motivo de desgaste do prédio O direito da minoria dos condôminos discordantes da demolição para a reconstrução ao recebimento do valor correspondente às suas unidades Assembleia-geral do condomínio Tipos de assembleias-gerais A convocação para a assembleia A convocação por ordem judicial A sistemática da votação na assembleia, a representação de condôminos e a participação de locatários O procedimento para as deliberações nas assembleias Impugnação às deliberações da assembleia O não comparecimento de condôminos na assembleia Os diversos quol'uns para as votações nas assembleias e as quantidades de condôminos para as convocações Síndico, subsíndico e serviço de assessoria Atribuições do síndico "I - Convocar a assemb1eia dos condôminos" "li - Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns" "ID Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio" "IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia" "V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores" "VI - Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano" "VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas" "VIII - Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas" "IX - Realizar o seguro da edificação" Eleição do síndico e intervenção judicial A natureza do vínculo na contratação do síndico Remuneração do síndico e prestação de contas A destituição do síndico Responsabilidade do síndico Conselhos consultivo e fiscal Extinção do condomínio edilício PARTE SEGUNDA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 63. A ideia de incorporação Origens legislativas

6 VIII Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo 65. A incorporação no início Conceito, composição e características da incorporação O caráter de proteção ao adquirente na Lei das Incorporações Partes integrantes do contrato Incorporador ldeia ultrapassada e ideia atual de incorporador Exigências para a caracterização de incorporador Atos de administração e de disposição reconhecidos ao incorporador Incorporador e construtor Construção de edificio pelo proprietário de um terreno ou por um grupo de pessoas Natureza e características do contrato de incorporação Objeto e causa do contrato de incorporação As pessoas que podem assumir a incorporação O interesse coletivo na incorporação e a impossibilidade de desistência por incumprimento dos adquirentes das unidades A forma da incorporação e formação de condomínio no terreno O contrato de venda das unidades e requisitos Modelo de instrumento particular de contrato de compromisso de venda e compra de unidade imobiliária em construção Modelo de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e de construção A irretratabilidade dos contratos decorrentes da incorporação se não verificada a inadimplência das prestações do preço A criação de novas propriedades com a incorporação Gênese da formalização da incorporação e de seu registro Obrigação de fazer na elaboração do projeto e apresentação dos documentos necessários e de dar na transferência das unidades Bases que conduzem a implantar a incorporação O ato de constituição da incorporação e desdobramento de uma incorporação eln várias outras Modelo de escritura pública de constituição de incorporação O contrato de incorporação e elementos componentes Modelo de contrato de instituição de incorporação celebrado com o construtor e o proprietário do terreno a) Das partes de uso comum b) Das partes de uso exclusivo Incorporação e shoppings centers Cessão ou transferência da posição contratual do titular da incorporação A responsabilidade dos adquirentes no financiamento hipotecário da construção O registro da incorporação l. Documentos para o registro Roteiro prático para o registro da incorporação Modelo de requerimento de registro de incorporação O procedimento para o registro da incorporação Modelo de registro de incorporação A revalidação da incorporação O caráter de autonomia da unidade condominial e de irrevogabilidade do contrato de transferência da unidade A afetação da propriedade objeto da incorporação Origens da lei da afetação Fundamentos que justificam as medidas de segurança na incorporação

7 índice sistemático IX 98. O patrimônio do incorporador garantindo o empreendimento A proteção estabelecida pelo instituto da afetação A titularidade dos bens objeto da afetação A incomunicabilidade do patrimônio afetado Ativo e passivo dos bens em regime de afetação A instituição da afetação por autorização da lei Início e término da afetação O instituto da afetação sob o enfoque da Lei n / '" A formalização da afetação segundo o artigo 31-A da Lei n / A decisão sobre a instituição da afetação Os bens que passam a formar o patrimônio de afetação Destinação dos bens objeto da afetação Não comunicação dos bens objeto da afetação Prejuízos causados ao patrimônio afetado pelo incorporador Operações de crédito garantidas com o patrimônio de afetação Afetação dos recursos provenientes da cessão de direitos creditórios do incorporador Responsabilidade do incorporador pelas acessões vinculadas às frações ideais Reembolso ao incorporador do preço do terreno A afetação limitada aos bens suficientes para a garantia Constituição de patrimônios de afetação separados Comercialização das unidades quando financiada a incorporação Proibição da transferência de vícios de constmção e obrigações do incorporador ao financiador A averbação da afetação no Registro de Imóveis de acordo com o artigo 31-B da Lei n /1964 e a existência de ônus reais Responsabilidade da Comissão de Representantes ou do agente financeiro pelo patrimônio de afetação Obrigações do incorporador relativamente ao patrimônio afetado Extinção do patrimônio de afetação A afetação e a falência ou insolvência do incorporador I Deliberação da assembleia de condôminos para assumir a incorporação e continuar a obra, no caso de falência ou insolvência do incorporador ou paralisação e atraso sem justificação da constmção Funções da Comissão de Representantes na administração da incorporação Cumprimento do mandato, pela Comissão de Representantes, nos limites fixados pela assembleia-geral e dever de prestação de contas A continuação da obra na dependência do pagamento de obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas Sub-rogação dos adquirentes nos direitos, nas obrigações e nos encargos da incorporação Exigência de aportes de recursos superiores aos constantes nos contratos Venda de unidades não transferidas ou em estoque e pertencentes ao incorporador Destinação do produto resultante da venda de unidades em estoque Obrigação de o incorporador assegurar o acesso aos documentos e informações Obrigações tributárias e contribuições excluídas da responsabilidade dos adquirentes de unidades

8 x Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo 125. A afetação e a incidência de tributos O regime especial tributário incidente no patrimônio de afetação A incorporação imobiliária e o ISS - Imposto sobre Serviços Responsabilidade do proprietário do terreno juntamente com o incorporador na venda de unidades anteriormente ao registro da incorporação Garantias na contratação de financiamento pelo incorporador A entrega dos contratos definitivos de aquisição das frações ideais Obtenção do "habite-se", averbação da construção, individuação das unidades e sua entrega mediante transferência por escritura pública Direitos do incorporador Obrigações do incorporador Direitos dos adquirentes Obrigações dos adquirentes Órgãos de representação dos adquirentes A assembleia-geral dos adquirentes A Comissão de Representantes Natureza jurídica Funções Composição e destituição dos membros O direito de preferência do condomínio para a compra da unidade colocada à venda por inadimplência Os tipos de contratos na alienação ou transferência das unidades A promessa de compra e venda A alienação fiduciária da unidade O caráter resolúvel da propriedade na alienação fiduciária A incidência da Lei n /1997 na alienação fiduciária de imóveis A consolidação da propriedade no credor fiduciário ou sua venda, em razão da inadimplência do devedor fiduciário A permuta do teneno ou de parte do mesmo por área construída Modelo de contrato de permuta de terreno por área construída Modelo de contrato de permuta de partes ideais de terreno por unidades edificadas com confissão de dívida Modelo de registro de permuta de terreno por unidade autônoma e modelo de incorporação no terreno permutado Resolução do contrato de permuta por inadimplência do incorporador e responsabilidade do permutante A posição do proprietário que permuta o terreno por área útil Contrato de compra e venda com financiamento hipotecário Cessão dos créditos que o incorporador tem a receber e seu oferecimento eln garantia Cessão fiduciária em garantia dos direitos creditórios O oferecimento em caução dos direitos creditórios e dos direitos aquisitivos A contratação de seguros na incorporação ou construção Vinculação da alienação da fração ideal à unidade Contrato de construção da obra e espécies Elementos do contrato de construção Contrato de construção por empreitada Conceito e espécies Redução do preço da obra

9 índice sistemático XI Alterações do projeto pelo dono da obra Obrigações e responsabilidade do empreiteiro Obrigações e responsabilidade do dono da obra e do incorporador Responsabilidade pelos danos causados a terceiros Obras extraordinárias Extinção e suspensão do contrato Subempreitada Contrato de construção por administração ou a preço de custo A responsabilidade dos condôminos ou do incorporador pelas obrigações da incorporação Modelo de escritura pública de venda de frações ideais e de contratação da incorporadora para a construção do prédio por administração a preço de custo Pagamento dos valores incontroversos nas ações que versarem sobre financiamentos de unidades imobiliárias Direito de retenção enquanto não concluído o pagamento Alterações no projeto e na construção do prédio A dimensão e efeitos do registro da incorporação Penalidades cominadas aos órgãos de informação e publicidade, aos incorporadores e aos demais agentes da construção O cumprimento das obrigações do incorporador e extinção da incorporação Resilição da incorporação Resolução da incorporação por descumprimento do incorporador Resolução, por meio de ação judicial, do contrato por inadimplemento do adquirente da unidade em relação ao incorporador Resolução do contrato por inadimplência do adquirente e restituição de valores recebidos Resolução do contrato e devolução dos valores pagos na construção Resolução por meio de notificação e venda em leilão da unidade Resolução do contrato em face da execução extrajudicial ou judicial da dívida e da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ou sua venda Execução extrajudicial Execução judicial Consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ou sua venda A invocação da exceção do não cumprimento do contrato Incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor A responsabilidade do incorporador e do construtor pela obra Responsabilidade pela segurança e solidez O prazo de garantia Responsabilidade por defeitos e imperfeições Responsabilidade do incorporador e do titular do terreno na falta de registro da incorporação e em outras situações Responsabilidade do proprietário do terreno se não formalizada a incorporação, sendo incorporador o construtor ou o corretor A responsabilidade do proprietário ou titular de direitos no imóvel na constituição do construtor ou corretor de imóveis como incorporador Responsabilidade do corretor que participa da alienação de unidades Responsabilidade do incorporador pelas despesas das unidades não vendidas

10 XII Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo 162. Responsabilidade pelas obrigações tributárias e sub-rogação Cláusula penal no descumprimento das obrigações pelo adquirente de unidade Bibliografia Nota da Editora: o Acordo Ortográfico foi aplicado integralmente nesta obra.