1. DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE

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1 1 DIREITO CIVIL DIREITO CIVIL PONTO 1: Direito Real de Superfície PONTO 2: Direito Real de Servidão PONTO 3: Direito Real de Usufruto PONTO 4: Direito Real de Uso PONTO 5: Direito Real de Habitação PONTO 6: Direito Real do Promitente Comprador do Imóvel PONTO 7: Direito Real de Penhor PONTO 8: Direito Real de Hipoteca Art do CC. 1. DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE O direito de superfície surge quando o proprietário (fundeiro) concede a terceiro o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante instrumento público devidamente registrado no Cartório de Imóveis. 1.1 Características: Introduzido pelo NCC. Parte da doutrina aponta como um substituto da enfiteuse (não pode ser mais instituída no Brasil, a não ser sobre direito de marinha). É direito real autônomo, imobiliário, distinto da propriedade, de construir ou plantar em terreno alheio (implante: prédio ou plantação), por prazo determinado. Difere do contrato de arrendamento. No contrato de superfície os direitos já estão pré determinadas na lei, já no arrendamento não, deve ser estipulados. O direito de superfície tem efeito erga omnes. A propriedade superficiária é de natureza resolúvel (já nasce com cláusula resolutiva produz efeitos desde o princípio e com a implementação da cláusula é extinto), por isso a exigência de que seja por prazo determinado. Propriedade superficiária, de natureza resolúvel. Terminado o tempo de concessão, resolve-se a superfície e o proprietário pleno adquire por acessão, a res superficiária. O objeto da superfície poderá ser: a) b) É inválida pelo sistema do CC a instituição de direito real de superfície perpétuo ou indeterminado. No entanto, o art. 21 do Estatuto da Cidade dá diferente solução, aplicando-se

2 o princípio da especialidade (Lex specialis derogat generalis) a superfície urbana pode ser por tempo indeterminado. Jornada I STJ 93: As normas previstas no CC sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes no ECid (L ), por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. O direito de superfície se constitui por escritura pública. O proprietário superficiário não tem propriedade dos recursos minerais do subsolo, que pertencem à União por força de dispositivo constitucional e dela não poderiam ser arrebatados por autorização contida em lei ordinária. Não é possível usucapir direito real de superfície. Art do CC: O contrato pode ser oneroso ou gratuito. A remuneração poderá ser paga de uma só vez ou parceladamente será o solarium. 1.2 Direitos e Deveres do Dono do Solo a) utilizar a parte do solo que não é objeto de superfície, b) no contrato oneroso, receber solarium/cânon; c) preferência na aquisição da superfície; d) resolução do contrato, se o superficiário não edificar ou plantar no prazo convencionado no contrato; e) torna-se dono da plantação ou edificação, indenizando ou não o superficiário. 1.3 Direitos e Deveres do Superficiário: a) usar e gozar do direito de superfície; b) dispor da edificação e da edificação como sua, separadamente da propriedade do solo; c) exercer a preferência na aquisição do solo; d) construir ônus reais sobre a construção ou plantação superficiárias. Art do CC O superficiário é obrigado a arcar com os pagamentos dos tributos e encargos do solo quanto da superfície. Jornada I STJ 94: As partes tem plena liberdade para deliberar; no contrato respectivo, sobre rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície. Art do CC. Pode ser transferido a terceiros e por morte aos herdeiros. Art do CC. Direito de Preferência do superficiário e do proprietário. 2

3 Art do CC. A transferência se dá pela acessão, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário. 1.4 Extinção da Superfície: a) b) c) d) e) f) Art do CC Indenização no caso de desapropriação cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um DIREITO REAL DE SERVIDÃO É um direito real sobre coisa alheia. Art do CC. Para que haja servidão devem existir dois prédios distintos: a) Prédio dominante se beneficia da servidão; b) Prédio serveniente sofre restrições. 2.2 Ato Constitutivo As servidões são constituídas por ato de vontade, excepcionalmente, por disposição de lei ou por ordem judicial. Dever ser por instrumento público quando superior a 30 salários mínimos. 2.3 Espécies de Servidão a) Urbana ou rústica. Analisa a finalidade, e não da localização. b) Positivas ou Negativas. c) Contínuas e Descontínuas. d) Aparentes ou não aparentes. Na não aparente há a exigência de que haja registro, senão é mera tolerância. A aparente não exige a publicação, pois ela tem como característica a publicidade. A servidão aparente é caso de implementação das condições. Obs.: Quase-servidão:... Art do CC Não é possível usucapir servidão não aparente. Para usucapião ordinária, prazo de 10 anos. Parágrafo único estipula prazo de 20 anos no caso de não existir justo título (não precisa contrato, é a boa fé, a permissão) (extraordinária). Sobre isso,

4 Jornada III do STJ 251: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião, previsto no CC. Dono da servidão: art , e do CC Extinção da Servidão - Art e do CC. 2.5 Ações decorrentes das Servidões O titular do direito de servidão defende a sua existência em juízo por meio de ação confessória. É procedimento do rito ordinário que tem por finalidade o reconhecimento desse direito real sobre coisa alheia, se contestado pelo dono do prédio serviente. Por outro lado, o proprietário de qualquer prédio tem a ação negatória. Caracteriza-se por ser: a) b) c) d) 3. DIREITO REAL DE USUFRUTO O usufruto pode recair sobre bens móveis ou imóveis, inclusive sobre um patrimônio inteiro, art do CC. 3.1 Frutos Art , art , art , art e art do CC. 3.2 Cautio de Bene Utend Art do CC. O nu-proprietário é protegido pelo sistema para que a temporária restrição de seu direito de propriedade sofre não lhe retire o direito de tornar pleno, posteriormente, seu direito de dono. Por isso, se o exigir terá o direito à caução que o usufrutuário irá velar pela conservação da coisa enquanto dela usufrui e de que lhe restituirá a posse de bens, em bom estado, quando findo o usufruto. O doador que reserva para si o usufruto dos bens doados não está obrigado à caução. Diante da liberalidade do negócio pelo qual o nu-proprietário adquiriu seu direito. Art e do CC incumbências do usufrutuário. 4

5 5 DIREITO CIVIL 3.3 Extinção do Usufruto - Art do CC. Os direitos reais de uso, habitação e usufruto são intransmissíveis. Em caso de morte não se transmitem, como outros direitos, aos herdeiros dessa pessoa falecida. Art do CC. 4. DIREITO REAL DE USO Uso é o direito real sobre bem móvel ou imóvel de propriedade de terceiro, mas limitadamente (modica perceptio) ao necessário à sua vida e de sua família. Art e do CC. 5. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO Ocorre quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com a sua família, art do CC. Art do CC e art do CC. É o direito que exerce, por exemplo, o cônjuge sobrevivente, em matéria de direito das sucessões. 6. DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL Configura-se direito real, quando, mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel, nos termos do art do CC. Irrevogabilidade:... Jornada I STJ 95: O direito à adjudicação compulsória quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (STJ 329). Art do CC expressa previsão legal que fundamenta a Ação de Adjudicação Compulsória. 7. DIREITO REAL DE PENHOR Penhor comum é direito real de garantia que se trata da transferência real da posse direta de um bem móvel pelo devedor ou alguém por ele, ao credor, com o objetivo de garantir determinada obrigação. Art do CC.

6 O penhor deve ser contratado formalmente, devendo haver a especialização e o registro. A especialização é identificar a dívida e o bem dado em garantia, nos termos do art do CC. Art do CC. Direitos do Credor Pignoratício. Art do CC Obrigações do credor pignoratício. Extinção do Penhor - Art d do CC. 8. DIREITO REAL DE HIPOTECA A hipoteca se classifica entre os direitos reais de garantia, sendo temporária, e, em regra, recai sobre bem imóvel pode incidir também excepcionalmente sobre bens móveis, tais como navios e aeronaves com a finalidade de garantir o pagamento de um débito. Em não havendo o pagamento do débito, com o produto da venda do imóvel, assegura-se ao credor o recebimento. 8.1 Características da Hipoteca a) Princípio Acessorium sequitur principale (o acessório segue o principal) art do CC. b) exercício do Direito de Seqüela; c) Acessoriedade: existe em razão de garantir uma obrigação principal; d) Indivisibilidade (o gravame incide sobre a totalidade do bem, somente extinguindo a hipoteca com a quitação integral da dívida). Súmula 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." 8.2 Podem ser objeto da Hipoteca art do CC. 8.3 Espécies de Hipoteca a) Voluntária : b) Legal: c) Judicial: Extinção de Hipoteca Art do CC: I pela extinção da obrigação principal; II pelo perecimento da coisa; III pela resolução da propriedade; IV pela renúncia do credor; V pela remição; VI pela arrematação ou adjudicação.