Segregação patrimonial do direito de superfície

Transcrição

1 Segregação patrimonial do direito de superfície Por Felipe Tremarin Uma das grandes preocupações quando da realização de um negócio jurídico, diz respeito à preservação do patrimônio das partes nele envolvidas. No que se refere ao direito de superfície, através do qual o proprietário do solo permite que outrem construa ou plante sob o seu terreno, não pode ser diferente. Questão de relevante importância jurídica, diz respeito a segregação patrimonial do direito de superfície, ou seja, da separação ou distinção do patrimônio das partes integrantes de um contrato no qual foi instituído dito direito, buscando protegê-lo de gravames originados por dívidas contraídas pela parte contrária. O direito de superfície, embora já estivesse previsto no rol dos direitos reais do anteprojeto do Código Civil elaborado no ano de 1975, só veio a ser regulamentado no direito brasileiro com a promulgação do Estatuto da Cidade, ocorrido somente no ano de 2001, que além de outros propósitos veio normalizar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e ainda estabelecer as diretrizes gerais de política urbana. 1 1 MAZZEI, Rodrigo, Direito de Superfície. Salvador: Editora JusPODIVM, p

2 Somente no ano de 2003, após longos anos de tramitação, o Código Civil incluiu o direito de superfície em seu texto normativo, passando a considerá-lo como um direito real. Pelo fato de existirem no direito brasileiro dois diplomas legais regulando as normas aplicáveis ao direito de superfície e, por o Estatuto da Cidade ter entrado em vigor anteriormente ao Código Civil, tratando-se de um diploma de caráter especial em face de um de caráter geral, surgiram divergências doutrinárias quanto à revogação do primeiro pelo segundo, no que tange a aplicabilidade das regras daquele instituto. 2 Esta questão foi superada através de entendimento do Conselho Federal da Justiça, que por meio do Enunciado nº 93 estabeleceu que: As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei nº /2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. Embora regulamentem o mesmo assunto, o Código Civil não ocasionou a revogação do Estatuto da Cidade, no que se refere às normas aplicáveis ao direito de superfície, o qual, nas palavras de Ricardo Pereira Lira é conceituado como: Direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter a construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio, é a propriedade separada do solo dessa plantação ou construção, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente. 3 Ao analisar o conceito acima, é possível notar algumas das características do direito de superfície como, por exemplo, a sua natureza de direito real, a sua 2 MAZZEI, Rodrigo, Direito de Superfície. Salvador: Editora JusPODIVM, p LIRA, Ricardo Pereira, Elementos de Direito Urbanístico. Rio de Janeiro: Editora Renovar, p. 9. 2

3 característica de direito temporário, bem como a divisão patrimonial existente entre o proprietário do imóvel e o proprietário das construções e/ou plantações. Através dessa divisão patrimonial que lhe é característico, o direito de superfície visa atenuar o princípio da acessão, ou seja, faz com que a construção ou a plantação realizada segundo as suas normas permaneça como propriedade do superficiário, não passando a integrar o patrimônio do proprietário do solo. 4 Com isto, uma vez instituído o direito de superfície originam-se dois patrimônios distintos, quais sejam, o do (i) proprietário do imóvel, que é aquele que cede o uso do seu imóvel, porém continua como detentor do seu domínio e, (ii) o do superficiário, que é aquele que recebe o imóvel para que nele possa construir ou plantar, podendo dele usar e gozar nos limites do seu direito. Importante frisar que, diante da segregação patrimonial originada quando da instituição do direito de superfície, tanto o proprietário do solo, quanto o superficiário deverão responder pelos encargos e ônus que lhes cabem. 5 Foi assim, buscando regrar a responsabilidade patrimonial entre o proprietário e o superficiário, no que se refere às dívidas referentes ao seu direito real respectivo, que o Conselho Federal da Justiça, através do Enunciado nº 321, se pronunciou: Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares, exclusivamente, por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel. 4 MAZZEI, Rodrigo, Direito de Superfície. Salvador: Editora JusPODIVM, p TARTUCE, Flávio, O novo CPC e o Direito Civil. São Paulo: Editora Método, p

4 Ocorre que, nem o Estatuto da Cidade, nem o Código Civil, se preocuparam em ditar normas que regulassem e delimitassem a responsabilidade patrimonial do proprietário do imóvel e do superficiário. 6 Assim, buscando suprir essa omissão legislativa, vem o Novo Código de Processo Civil, através do Art. 791 dispor: Art Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, no segundo caso. De acordo com essa novidade trazida pelo Código de Processo Civil, surge a figura jurídica da penhora fracionada, a qual deverá recair somente sobre o direito real do qual é titular o executado, podendo ser sobre o terreno, no caso do proprietário do imóvel, ou sobre as construções e/ou plantações, no caso do superficiário. 7 Ainda, o Código de Processo Civil se preocupou em criar normas que deverão ser obedecidas pelo Oficial Registrador quando da anotação de atos de constrição junto à matrícula do imóvel, estabelecendo que os mesmos deverão ser objetos de averbações distintas, com a devida identificação do executado, do valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o Oficial de Registro, destacar qual será o 6 MAZZEI, Rodrigo. Observações sobre a penhora envolvendo o direito de superfície (e outros direitos reais imobiliários) no projeto do código de processo civil. Disponível em: d c209ec8670f5ab8&docguid=i053c f11e3a &hitguid=i053c f11e3a &spos=1&epos=1&td=9&context=9&startChunk=1&endChunk=1. Acesso em: 7 mai TARTUCE, Flávio, O novo CPC e o Direito Civil. São Paulo: Editora Método, p

5 patrimônio que deverá responder pela dívida, se o terreno ou a construção e/ou plantação. Assim dispõe o Art. 791, 1º, do Novo Código de Processo Civil, segundo o qual: 1 o Os atos de constrição a que se refere o caput serão averbados separadamente na matrícula do imóvel, com a identificação do executado, do valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o oficial destacar o bem que responde pela dívida, se o terreno, a construção ou a plantação, de modo a assegurar a publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles pelas dívidas e pelas obrigações que a eles estão vinculadas. Portanto, resta evidenciado que o legislador, ao preencher a lacuna jurídica através dos dispositivos legais em comento, inclusive ditando normas a serem seguidas pelo Oficial Registrador, quando da averbação das constrições junto a matrícula do imóvel, teve por objetivo fornecer maior segurança aos negócios jurídicos baseados no direito de superfície. Deste modo, consolidou-se, assim, o entendimento de que é instaurada uma segregação patrimonial quando da instituição do direito de superfície, segundo o qual não permite que dívidas contraídas tanto pelo proprietário do solo quanto pelo superficiário, extrapolem o seu o patrimônio, protegendo desta forma a outra parte da relação jurídica. 5