Construção Residencial 16 de dezembro de 2014 Ajuste dos estoques de imóveis residenciais reforça expectativa de menor crescimento da atividade de construção civil nos próximos trimestres Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos A atividade do setor imobiliário vem moderando ao longo deste ano, com queda dos lançamentos residenciais, comerciais e logísticos. No segmento residencial, foco deste estudo, o número de unidades vendidas recuou 36%, nos primeiros oito meses do ano 1. A contratação de mão de obra em edificações também tem sido negativa neste ano, conforme Fonte: IBGE os empreendimentos lançados há três anos são 18,0% 13,0% 8,0% 2,8% 3,0% -2,0% -7,0% -12,0% -0,1% -5,7% -5,1% 12,7% 8,2% 8,5% 7,5% 7,4% 5,6% 6,5% 5,7% 5,0% 4,1% 4,2% 3,0% 2,5% Geração líquida de emprego na construção civil no segmento de edificações média móvel três meses dos dados dessazonalizados PIB DA CONSTRUÇÃO CIVIL - TRI SOBRE TRI DO ANO ANTERIOR Fonte: Caged 11,6% 17,0% 15,4% 8,4% -2,2% 9,3% Priscila Pacheco Trigo entregues ao mutuário final. Para o próximo ano, a expectativa é de crescimento ainda modesto no segmento residencial, dado que o ajuste de estoque deve se prolongar em 2015. Essa dinâmica, por sua vez, tem ajudado a explicar a desaceleração da atividade da construção civil, cujo PIB acumula queda de 5,1% nos três primeiros trimestres deste ano em relação ao mesmo período de 2013. 6,1% 5,5% 3,8% 3,2% 3,7% 2,3% 2,0% 1,2% -0,2% -1,2% -0,9% PIB da construção civil variação % do trimestre em relação ao mesmo período do ano anterior -5,7% -5,3% GERAÇÃO LÍQUIDA DE EMPREGO NA CONSTRUÇÃO CIVIL - DESSAZ MM 3M Construção de Edifícios -8,6% 2003 - I 2003 - II 2003 - III 2003 - IV 2004 - I 2004 - II 2004 - III 2004 - IV 2005 - I 2005 - II 2005 - III 2005 - IV 2006 - I 2006 - II 2006-III 2006- IV 2007 - I 2007 - II 2007 - III 2007 - IV 2008 - I 2008 - II 2008 - III 2008 - IV 2009 - I 2009 - II 2009 - III 2009 - IV 2010 - I 2010 - II 2010 - III 2010 - IV 2011 - I 2011 - II 2011 - III 2011 - IV 2012 - I 2012 - II 2012 - III 2012 - IV 2013 - I 2013 - II 2013 - III 2013 - IV 2014 - I 2014 - II 2014 - III 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 - -10.000-20.000-30.000 out/07 47.003 jan/08 abr/08 30.341 jul/08 out/08-10.415 jan/09 abr/09 jul/09 58.439 jan/10 jul/10 36.804 32.707 18.071 jan/11 jul/11 5.327 jan/12 Fonte: IBGE 19.576 jul/12-12.452 jan/13 3.087 jul/13-18.221 jan/14-494 -11.272 jul/14 out/14-25.217 1 Consideramos os municípios de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Maceió, Recife e Goiânia, conforme entidades de classe regionais. 1
O mercado residencial, que responde por cerca 25% do setor de construção civil no Brasil, vem se ajustando desde o final do ano passado, com a queda das vendas, após forte crescimento acumulado nos últimos anos. Isso, no entanto, não é explicado por uma falta de demanda estrutural por imóveis, uma vez que o déficit habitacional soma 5,2 milhões de domicílios, ou seja, 8,53% dos domicílios brasileiros estão em local precário e de risco ou são coabitados. Ademais, a demografia ainda é favorável para a aquisição de imóveis, diante do número elevado de formação de famílias mais de um milhão de casamentos ocorrem todo ano no Brasil, enquanto outras 264 mil famílias se separam. Creditamos o fraco desempenho dos últimos meses à atual conjuntura econômica, além de uma dinâmica mais fraca do próprio segmento. Nesse sentido, a elevação dos preços dos imóveis nos últimos anos, após ficarem deprimidos por bastante tempo, superou o aumento do rendimento das famílias. MM3M Enquanto os preços subiram 47,3% nos últimos três anos, segundo o índice FipeZap 2, a renda média das famílias apresentou incremento nominal de 26,2%, de acordo com a Pesquisa Mensal do Emprego (PME/IBGE), em um contexto de inflação pressionada com um todo. Os preços dos imóveis, nesse período, foram impulsionados principalmente pelo aumento dos custos com matérias primas, aquisição de terrenos e mão de obra. Além disso, a perspectiva de que os preços avançarão em um ritmo menor nos próximos anos e a subida da taxa de juros também limitam a aquisição de imóveis para investimento. Ao mesmo tempo, as condições de financiamento melhoraram bastante nos últimos anos 3, favorecendo a demanda por residências, mas não compensaram integralmente a diferença entre a elevação dos preços dos imóveis e da renda. Somado a isso, a elevação da taxa básica de juros entre 2013 e 2014, não acompanhada pelo alongamento do prazo que já está em torno de 27 anos, também ampliou o valor da parcela do financiamento ao mutuário final, reduzindo o número de famílias elegíveis ao crédito imobiliário 4. 330,0 Preço de Venda 310,0 Rendimento Nominal 290,0 270,0 250,0 230,0 210,0 190,0 170,0 150,0 130,0 114,8 110,0 108,9 90,0 313,2 306,6 297,0 272,4 256,0 233,0 208,9 174,3 168,6 168,5 178,0 159,9 154,2 147,1 146,7 138,1 129,9 119,9 nov/08 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 mar/13 mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 Preço de venda na cidade de São Paulo e rendimento nominal séries dessazonalizadas acumuladas em 3 meses (Índice jan/2008=100) Fonte: IBGE, FipeZap A desaceleração do mercado de trabalho, observada desde o início deste ano no mercado formal, também deve ser considerada como ponto importante para entender a atual conjuntura do setor. Entre janeiro e outubro deste ano, foram gerados 700 mil vagas novas com carteira assinada, em termos líquidos, ante mais de 1,1 milhão de empregos criados no mesmo período de 2013. Relacionado a isso, a confiança das famílias está em patamar historicamente baixo, segundo apontado pelo índice reportado pela FGV. Isso deve levar as famílias a postergar as decisões de compras de maior valor agregado e que envolvam o pagamento a longo prazo, como é o caso do setor imobiliário. Com o menor patamar de vendas, que voltaram ao nível de 2012 após recuarem 36% nos primeiros oito meses deste ano, as construtoras também diminuíram, em 18%, o número de lançamentos no mesmo período. No entanto, como as vendas caíram em ritmo mais forte do que os lançamentos, os estoques seguiram em alta. Atualmente os imóveis estocados somam 59,7 mil unidades, o equivalente a 16,5 meses em relação ao atual patamar de vendas. Vale ressaltar que a realização da Copa do Mundo entre junho e julho impactou de forma negativa as negociações de imóveis mesmo antes da competição 5. 2 O índice FipeZap considera os municípios de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Salvador e Brasília. 3 Ainda que, recentemente, a elevação da taxa básica de juros tenha aumentado os custos do financiamento. 4 Um imóvel de 60 m² localizado no centro de São Paulo poderia ser adquirido por 12% das famílias brasileiras em janeiro de 2011, percentual que passou para 8% no início deste ano, segundo nossos cálculos. 5 Dados do município de São Paulo já apontam alguma recuperação das vendas em agosto e setembro, últimos dados divulgados. 2
9.000 8.000 7.000 6.000 Lançamento Vendas 5.875 7.790 7.698 6.844 6.047 8.433 7.407 7.005 6.779 6.009 Lançamentos e vendas de imóveis residenciais em municípios selecionados* 5.000 4.000 3.000 3.769 4.248 4.828 3.349 5.489 5.153 4.708 3.650 (*) São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Maceió, Recife e Goiânia. 2.000 2.205 2.447 ago/04 out/04 dez/04 fev/05 abr/05 jun/05 ago/05 out/05 dez/05 fev/06 abr/06 jun/06 ago/06 out/06 dez/06 fev/07 abr/07 jun/07 ago/07 out/07 dez/07 fev/08 abr/08 jun/08 ago/08 out/08 dez/08 fev/09 abr/09 jun/09 ago/09 dez/09 fev/10 jun/10 ago/10 dez/10 fev/11 jun/11 ago/11 dez/11 fev/12 jun/12 ago/12 dez/12 fev/13 jun/13 ago/13 dez/13 fev/14 jun/14 ago/14 Fonte: CBIC Além da desaceleração das vendas, muitas construtoras estão se deparando com a elevação dos distratos 6 de vendas realizadas nos anos anteriores. No município de São Paulo, único para o qual o dado foi divulgado, o volume de distrato atingiu 17,9% das vendas considerando os últimos doze meses encerrados em junho, participação que era de 5% em 2012. Tendo em vista que parte da devolução ocorre próxima à entrega do empreendimento, vale a pena olharmos para o distrato de hoje comparado FONTE: SECOVI às vendas realizadas entre três e quatro anos atrás, por acreditar que os distratos atuais são referentes às Percentual de distrato em relação ao nível de vendas com 3 e 4 anos de defasagem - média de 12 meses vendas passadas. Com esse novo cálculo, o distrato equivaleria a uma parcela de 4,0% em 2012 para algo mais próximo a 13% em meados deste ano. Essa trajetória negativa vem ocorrendo há alguns anos e para serem mais assertivas, as incorporadoras têm ajustado suas estratégias, como a análise mais criteriosa em termos de terreno, projeto, localização, público alvo. A tendência de construção de unidades cada vez menores também vem ganhando força, principalmente nas grandes cidades, visando adequar a alta do metro quadrado às condições de pagamento das famílias brasileiras. 15% 13% 11% 9% 9,5% Defasagem de vendas - 3 anos Defasagem de vendas - 4 anos 9,2% 12,2% 9,0% 14,6% 11,6% Percentual de distrato em relação ao nível de vendas com três e quatro anos de defasagem - média de 12 meses 7% 7,4% 6,7% 7,7% 5,6% 5% 3,9% 3,7% 4,8% 3% 1% jun/09 ago/09 dez/09 fev/10 3,1% jun/10 ago/10 dez/10 2,5% 3,4% Essa mudança de ritmo dos lançamentos, por sua vez, começou a ter impacto de fato sobre a atividade econômica no segundo trimestre deste ano e deve perdurar ainda pelos próximos meses, lembrando que o início da construção se dá normalmente entre três e seis meses após o início do lançamento. fev/11 jun/11 ago/11 dez/11 fev/12 jun/12 ago/12 dez/12 Fonte: Secovi-SP Esse desempenho deve reforçar a tendência de descompressão dos preços dos imóveis, que devem registrar alta próxima a 7,0% neste ano, mais em linha com os rendimentos das famílias, que devem crescer 8,5% em termos nominais 7 e com a inflação ao consumidor, que deve atingir 6,35%. 6 Quando o comprador devolve o imóvel para a construtora, pela falta de condições de pagamento e/ou pela falta de interesse no empreendimento (em grande medida, atualmente, pela mudança nas perspectivas do imóvel como um investimento). 7 De acordo com a Pesquisa Mensal de Emprego, do IBGE, o rendimento nominal cresceu em média 9,1% nos primeiros dez meses deste ano. fev/13 jun/13 ago/13 dez/13 fev/14 jun/14 3
EVOLUÇÃO DA VARIAÇÃO ANUAL DO PIB DA CONSTRUÇÃO CIVIL 2003-2012 Fonte: IBGE Elaboração e Projeção: Bradesco 13,0% 11,0% 9,0% 7,0% 5,0% 2,6% 3,0% 1,0% -1,0% -3,0% -5,0% jun/06 51,8% 7,9% 17,2% 6,6% 4,7% 4,3% 0,4% -11,6% -1,9% -38,4% dez/06 jun/07 dez/07 jun/08 dez/08 jun/09 dez/09 12,4% 38,4% jun/10 dez/10 70,0% PIB da Construção Lançamentos residenciais - defasados 1 trim. 50,0% 30,0% 19,3% 19,5% 10,0% 1,2% 6,2% 2,9% 0,9% -6,4% -10,0% 0,3% -18,7% -26,2% -30,0% jun/11 dez/11 jun/12 dez/12 jun/13 dez/13 jun/14 dez/14-4,3% -50,0% PIB da construção e lançamentos de imóveis residenciais em São Paulo variação acumulada em quatro trimestres Fonte: IBGE, Embraesp A desaceleração do setor também é confirmada pelos financiamentos de imóveis. Utilizando os dados de financiamento com recursos da poupança, observamos que a moderação ocorre tanto no número de unidades financiadas para a construção, volume utilizado pelas incorporadoras, quanto para aquisição, destinado ao mutuário final. Neste caso, o menor dinamismo ocorreu no segmento de imóveis usados (60% dos financiamentos), que acaba sendo mais exposto à atual conjuntura da economia doméstica, dada pela desaceleração do mercado de trabalho e pelas condições de financiamento menos atrativas. UNIDADES FINANCIADAS COM RECURSOS DA POUPANÇA - FONTE: ABECIP Já o financiamento para imóveis novos, que responde pelos outros 40% do total emprestado com recursos da poupança, reflete o lançamento de empreendimentos realizados há três ou quatro anos, período de obras do empreendimento. Ou seja, o financiamento de imóveis novos concedido neste ano acaba refletindo os lançamentos imobiliários ocorridos entre 2010 e 2011 e que serão entregues agora. Dessa forma, o arrefecimento dos lançamentos observado a partir de 2012 deve ter impacto no número de unidades financiadas para aquisição somente a partir do próximo ano. 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 25.686 20.000 - out/05 jan/06 8.348 abr/06 Construção Aquisição Total jul/06 39.541 out/06 jan/07 23.768 abr/07 59.413 jul/07 40.019 20.307 out/07 jan/08 abr/08 90.145 54.648 jul/08 39.648 90.094 32.985 26.915 108.943 104.106 66.696 53.732 128.990 118.277 65.821 50.789 52.011 Vale ressaltar que a dinâmica também é distinta entre os municípios acompanhados, para os quais existem dados disponíveis. O mercado da cidade de São Paulo encontra-se com elevados estoques, enquanto o nível de vendas retomou ao patamar de 2005. Isso significa que o ajuste de estoques poderá se prolongar por mais alguns trimestres, levando à continuidade da moderação dos lançamentos enquanto as vendas voltarão gradualmente para níveis mais out/08 jan/09 abr/09 jul/09 jan/10 jul/10 jan/11 jul/11 122.881 115.952 77.658 91.019 71.976 51.080 jan/12 105.653 36.332 jul/12 38.061 jan/13 140.733 130.377 100.992 40.427 33.130 jul/13 jan/14 50.298 146.336 jul/14 133.044 97.674 86.037 out/14 36.689 Número de unidades financiadas com recursos da poupança para aquisição e construção média móvel três meses dos dados dessazonalizados Fonte: Abecip elevados. Entendemos que, por apresentar um ciclo longo, esse ajuste em curso se estenderá ao longo de 2015, mesmo diante da perspectiva de elevação das vendas a partir do próximo ano. O mesmo ocorre no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, em Fortaleza e em Maceió. Por outro lado, os mercados de Porto Alegre e Goiânia já iniciaram esse processo de ajuste de estoque, de forma que devem apresentar crescimento dos lançamentos antes dos demais municípios. 4
Em resumo, o elevado nível de estoque de imóveis novos acumulado nos últimos trimestres deve limitar o avanço de novos projetos à frente. As vendas devem voltar a crescer, mas em ritmo mais moderado, respondendo conjunturalmente aos preços elevados dos imóveis, à acomodação do mercado de trabalho e às condições de crédito. Além disso, devemos considerar que ainda que tenhamos no nosso cenário alguma melhora à frente, o dinamismo mais moderado do setor imobiliário residencial deve limitar o desempenho do setor de construção civil EVOLUÇÃO DA VARIAÇÃO ANUAL DO PIB DA CONSTRUÇÃO CIVIL 2003-2015 Fonte: IBGE Elaboração e Projeção: Bradesco como um todo. Por sua vez, a normalização das obras de infraestruturas, após a paralisação neste ano de realização de Copa do Mundo, deverá dar algum suporte para a atividade do setor. Nossas estimativas indicam estabilidade do PIB da construção civil em 2015, após o recuo esperado de 4,3% neste ano. De qualquer forma, reforçamos que há espaço para crescimento do setor imobiliário residencial no longo prazo, quando levamos em conta a estrutura demográfica brasileira e a demanda decorrente do déficit habitacional. 13,0% 11,0% 9,0% 7,9% 11,6% PIB da construção civil e PIB brasileiro variação anual 7,0% 6,6% 5,0% 4,7% 4,9% 3,6% 3,0% 1,0% 1,8% 1,4% 1,6% 0,0% -1,0% -0,7% -3,0% -5,0% -3,3% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-4,3% Fonte: IBGE Elaboração e projeção: BRADESCO 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* 5
Perfil Setorial A cadeia da construção civil considera a indústria de materiais, as construtoras e incorporadoras, empresas de serviços e varejo. O setor responde por 5,5% do PIB brasileiro e 9% do estoque de empregados com carteira assinada. O PIB da construção civil é segmentado por obras de infraestrutura (45%), residenciais (25%), comerciais (15%) e serviços especializados (15%). Em 2012, o setor era composto de 104,3 mil empresas, que produziram R$ 336,6 bilhões em incorporações, obras e serviços. Desse valor, R$ 143,3 bilhões foram do segmento de edificações. Nas construtoras de modo geral, a aquisição de materiais de construção representa 22% das despesas e os gastos com pessoal, outros 18%. O Sudeste é a região mais importante para o setor, pois concentra 49% das empresas, 55% dos empregados e 62% do valor das incorporações, obras e serviços. A região Nordeste é segunda mais importante, com 13% das empresas, 19% do pessoal empregado e 14% do valor das incorporações, obras e serviços. O Sul responde por 26% das empresas, 14% do pessoal ocupado e 13% do valor das incorporações, obras e serviços. Equipe Técnica Octavio de Barros - Diretor de Pesquisas e Estudos Econômicos Marcelo Cirne de Toledo - Superintendente executivo Economia Internacional: Fabiana D Atri / Felipe Wajskop França / Thomas Henrique Schreurs Pires Economia Doméstica: Robson Rodrigues Pereira / Andréa Bastos Damico / Igor Velecico / Ellen Regina Steter / Leandro de Oliveira Almeida / Myriã Tatiany Neves Bast Análise Setorial: Regina Helena Couto Silva / Priscila Pacheco Trigo Pesquisa Proprietária: Fernando Freitas / Leandro Câmara Negrão Estagiários: Ariana Stephanie Zerbinatti / Vanderley Rodrigues Gonçalves Junior / Lucas Zaniboni / Felipe Escandor Rubio / Thomaz Lopes Macetti / Victor Hugo Carvalho Alexandrino da Silva / Davi Sacomani Beganskas O BRADESCO não se responsabiliza por quaisquer atos/decisões tomadas com base nas informações disponibilizadas por suas publicações e projeções. Todos os dados ou opiniões dos informativos aqui presentes são rigorosamente apurados e elaborados por profissionais plenamente qualificados, mas não devem ser tomados, em nenhuma hipótese, como base, balizamento, guia ou norma para qualquer documento, avaliações, julgamentos ou tomadas de decisões, sejam de natureza formal ou informal. Desse modo, ressaltamos que todas as consequências ou responsabilidades pelo uso de quaisquer dados ou análises desta publicação são assumidas exclusivamente pelo usuário, eximindo o BRADESCO de todas as ações decorrentes do uso deste material. Lembramos ainda que o acesso a essas informações implica a total aceitação deste termo de responsabilidade e uso. A reprodução total ou parcial desta publicação é expressamente proibida, exceto com a autorização do Banco BRADESCO ou a citação por completo da fonte (nomes dos autores, da publicação e do Banco BRADESCO). 6