Análise de Viabilidade para Estruturação de Loteamentos

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1 Análise de Viabilidade para Estruturação de Loteamentos

2 DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO 1 - Modelagem do estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Imobiliário O que é um estudo de Viabilidade?? Principais análises e seu tempo de aplicação. Estrutura do Estudo

3 DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO 2 Avaliação e Estruturação do Loteamento Análises Preliminares Viabilidade Legal; Viabilidade Ambiental; Viabilidade Técnica; Viabilidade Mercadológica. Estrutura Econômicofinanceira 1 Estimativa de Custos; 2 Definição de Preço e Tabela de Venda; 3 Velocidade de Venda; 4 Análise Estática 5 - Fluxo de Caixa Dinâmico Indicadores Financeiros e Técnicos: 1 Métricas de Investimentos; Indicadores (Tir/ VPL/payback) 2 - Indicadores de Eficiência ; Avaliação do Negócio e Decisão

4 OBJETIVO DO ESTUDO Tomar a decisão administrativa que maximiza o valor da empresa (projeto, firma, investimento, etc.) Nosso foco é definir se um determinado empreendimento tem viabilidade do ponto de vista do empreendedor. Buscamos a tomada da decisão administrativa ótima. Decisão ótima é aquela que maximiza a riqueza do investidor. Não o lucro! Sim a riqueza, que visa o VALOR!

5 QUANDO? O estudo de viabilidade é normalmente feito em dois momentos: Quando da prospecção de um novo terreno (Gleba) pela área comercial ORIGINAÇÃO. Estudo Estático: Momento da estruturação da ideia de empreender; Estudo Dinâmico: Momento da Originação. A ideia virou projeto e será implementada. Um pouco antes do lançamento. Neste momento, atualizase os valores de mercado, emprega-se o orçamento real (com algumas pendências) para a definição do custo de obra. Este balizamento é fundamental para a definição do lançamento...

6 QUANDO? ANÁLISE ESTÁTICA ESTUDO DE VIABILIDADE ESTÁTICO Indicadores Técnicos Premissas Financeiras Indicadores de Resultados Área Bruta da Gleba (m²) VGV Estimado % VGV Aproveitamento % 52% Terreno ,9 % Custos PE Aproveitamento Líquido Projetos ,4 % Resultado Empreendimento Preço de Venda - R$/m² 480,00 Infraestrutura ,7 % Margem Líquida 56% 66% Numero de Lotes 628 Outros ,3 % Part. Proprietário 50% Tamanho médio dos Lotes (m²) 250,00 Marketing - Corretagem ,0 % Part. Empreendedor 50% Taxas (adm, desenvolvimento) ,1% Part. Investidor 0% - Gestão Carteira Custos / Área Líquida R$ 315,59 Tributos e Taxas ,4 % Resultado / Área Líquida R$ 406,45 m² O objetivo dessa análise é verificar os indicadores de aproveitamento e indicadores de resultado, permitindo visualizar o modelo de entrada que possibilite maior margem.

7 INDICADORES ESTÁTICOS RL/VGV Resultado Líquido / Valor Geral de Venda; T/VGV Terreno / Valor Geral de Venda; ML Margem de Lucratividade; CT-VGV Custo Total / Valor Geral de Venda; CT/AL- Custos Totais / Área Líquida;

8 ESTUDO ESTÁTICO IMPORTANTE... A análise estática avalia a otimização do recursos frente ao investimento do terreno (Investimento). NÃO DEVE SER UTILIZADA PARA VALIDAÇÃO DA COMPRA DO TERRENO. Para que o empreendedor possa tomar a decisão Ótima, faz-se necessário analisar o empreendimento sob a ótica da linha do tempo, ou seja, através do fluxo de caixa dinâmico.

9 ANÁLISE DINÂMICA O objetivo desse estudo é visualizar a movimentação dos recursos na LINHA DO TEMPO, considerando o VALOR ATUAL dos resultados projetados descontados a taxa mínima de atratividade do projeto.

10 ESTUDO DINÂMICO INDICADORES DINÂMICOS VPL Valor Presente Líquido; TIR Taxa Interna de Retorno; PAYBACK Devolução do Capital Investido; ROE Return on Equity Retorno sobre o capital próprio (acionista). O Melhor de todos os indicadores, pois mostra quando o empreendedor ganhou para cada real que aportou no projeto. EXPOSIÇÃO MÁXIMA Indicador de capital de giro do projeto.

11 ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

12 MAPA DO ESTUDO ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

13 Para tomarmos a decisão ótima......precisamos saber responder a 4 perguntas 1. Onde investir Qual melhor alternativa? 2. Quanto investir? 3. Como financiar? MODELAGEM PREMISSAS 4. Como distribuir resultados?

14 MODELAGEM PREMISSAS 1) Onde investir? Dentre as alternativas, qual a melhor? Ser Loteador? Ser dono da Gleba? Realizar Parceria? Incorporar para construir?

15 2) Quanto investir? Qual o valor do empreendimento? Quanto devo investir? Qual exposição de caixa do projeto - capital de Giro? O valor total do investimento corresponde ao capital de giro do projeto? Vale mais do que Custa? Custa mais do que vale? PREMISSAS

16 PREMISSAS 3) Como financiar o investimento? Só existem duas fontes de capital: Capital próprio = sócios Capital de terceiros = credores Quanto de capital próprio e de terceiros? Qual o valor das empresas e projetos?

17 PREMISSAS 4) Como distribuir os resultados? Faturamento - Custos variáveis - Custos fixos = LAJIR - Juros = LAIR - IR = Resultado Líquido (Déficit ou Superávit de caixa)

18 MAPA DO ESTUDO ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

19 CENÁRIO ECONÔMICO Crise de Confiança; Ruptura de um sistema doente. Novos Tempos...

20 Fonte: ABECIP/Fundação João Pinheiro MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

21 IDENTIFICANDO O AMBIENTE Aumento de 62% na classe média em apenas cinco anos, totalizando 100 milhões de pessoas, o equivalente a metade população brasileira; 26 mm AB C 63 mm 93 mm DE AB C DE AB 42 mm C 102 mm DE 48 mm Fonte: Cetelem/Ipsos

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24 Fonte: IBGE ÁREA DE INFLUÊNCIA DO ESTUDO

25 ÁREA DE INFLUÊNCIA DO ESTUDO Deslocamento Pendular calcula a movimentação de pessoas que migram dos municípios abaixo para Dourados-MS diariamente por motivo de trabalho. Compreende a faixa etária entre 20 e 49 anos. Fonte: IBGE

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27 IDENTIFICANDO O AMBIENTE O estudo de Ambiente inicia-se com análise e visita ao local da Gleba. Para se ter uma visão completa dos procedimentos necessários à realização de um loteamento, é preciso entender as diversas fases que abrangem todos os seus aspectos. O primeiro passo está na verificação dos seguintes tópicos: Acidentes geográficos (Topografia, córregos, lagos, lagoas, mata, degradação ambiental, etc..); Equipamentos públicos existentes no local (redes de água, esgoto, energia elétrica de baixa e alta tensão, vias pavimentadas, galerias de captação de águas pluviais); Equipamentos comunitários (escolas, creches, posto de saúde, hospitais, praças, áreas de lazer, etc..)

28 IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO O AMBIENTE O IDENTIFICANDO AMBIENTE O AMBIENTE O estudo inicial permitirá estruturar as seguintes análises de VIABILIDADE: VIABILIDADE LEGAL; VIABILIDADE AMBIENTAL; VIABILIDADE TÉCNICA; VIABILIDADE MERCADOLÓGICA

29 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE VIABILIDADE LEGAL LEGAL Buscaremos demonstrar o passo a passo para aquisição da gleba sob a ótica legal. Aqui trabalharemos com a legitimação da PROPRIEDADE e IDONIEDADE FISCAL do proprietário. Nosso objetivo é mostrar quais documentos, certidões, etapas que devem ser cumpridas para obter segurança na aquisição, evitando que o adquirente venha cair numa roubada e inviabilize seu projeto. Tendo como elemento principal do diagnóstico jurídico de viabilidade: Validação jurídica da propriedade; (Legitimidade) Idoneidade do loteador.

30 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE LEGAL 1. Aquisição da Propriedade Imóvel (Noções Gerais): É preciso constatar a situação do domínio da gleba, identificando não só o título, mas também o modo aquisitivo da propriedade imobiliária, e o histórico da cadeia dominial, sabendo que: No direito brasileiro a propriedade imobiliária adquire-se: pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (CC, art c/c art. 1245); pelo usucapião (CF arts 1238 e ss; ECid, art 9º e ss e demais legislação aplicável); pela acessão (CC art e ss); pela sucessão hereditária (involuntária) ou voluntária Luis Paulo Germano.

31 Como proceder... IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE VIABILIDADE LEGAL LEGAL Obter com o proprietário o título aquisitivo da gleba (escrituras públicas em geral). Na falta do título translativo, providenciar: formal de partilha, a sentença de adjudicação proferida em inventário ou arrolamento, a sentença declaratória de usucapião, a carta de arrematação, de adjudicação etc; Solicitar no atual Serviço de Registro de Imóveis da situação da gleba a certidão de inteiro teor do referido imóvel; Matrícula do imóvel; Identificar na certidão de inteiro teor o registo do título aquisitivo do proprietário atual, assim como os títulos precedentes dos últimos 20 (vinte) anos e seus correspondentes registros Entre outros...

32 VIABILIDADE LEGAL Deve-se observar: I. A existência de agravantes e/ou ônus reais; II. III. Limitações a propriedade plena (servidões; usufruto; uso; habitação; enfiteuse; etc...) Terreno de Marinha APA,APP, etc...

33 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE VIABILIDADE LEGAL LEGAL 2. A POSSE DA GLEBA (Noções Gerais): Não basta ter a atenção direcionada à realidade documental dos títulos de domínio. É preciso voltar o olhos à realidade dos possuidores, ou seja, àqueles que tem o poder de fato sobre a gleba, a posse: A propriedade é situação jurídica abstrata; posse é situação jurídica concreta (Vicente Amadei). É preciso verificar a existência de eventuais ocupantes na gleba, com ou sem edificações, plantio de hortas, roçadas, etc.. Quando existir moradores autorizados, verificar se estão registrados (CLT); Verificar a existência de contratos de comodato, locação e arrendamento para utilização da moradia.

34 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE LEGAL 3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador Assim como é indispensável verificar a situação jurídica do imóvel, também é fundamental a análise da idoneidade patrimonial do proprietário-loteador, como aliás, é necessária em qualquer caso de aquisição de imóvel. Sendo preciso verificar se o proprietário pessoa física ou jurídica é solvente, estando liberto para qualquer negociação de seus bens sem oferecer prejuízos a terceiros, para tanto será preciso um levantamento completo das seguintes certidões pessoais: Certidão Negativa de feitos cíveis e criminais do Distribuidor Cível da Comarca da situação da gleba e da Comarca do domicilio do proprietário, incluindo ações penais cíveis, de família e execuções fiscais últimos 10 anos; A ser obtida na distribuição do fórum da respectiva comarca dos domicílios.

35 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE LEGAL 3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador Certidão Negativa de feitos cíveis e criminais do Distribuidor da Justiça Federal da seção judiciária da situação da Gleba e do domicílio do proprietário, incluindo a distribuição de execuções fiscais últimos 10 anos; Certidão Negativa dos feitos trabalhistas do Distribuidor da Justiça do Trabalho da Vara do Trabalho da situação da Gleba e da Comarca do domicílio proprietário últimos 10 anos; CND das Fazendas (Receita Federal; INSS; FGTS; Fazenda Estadual; Fazenda Municipal) CND de Inscrição em dívida ativa Fazenda Nacional; Fazenda Estadual e Fazenda Municipal. Entre outros.

36 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE VIABILIDADE LEGAL LEGAL 3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador Para hipótese de o imóvel encontrar-se em nome de pessoa jurídica, destaca-se a necessidade de providenciar as seguintes certidões e documentos: Certidão Negativa do Distribuidor Cível da Comarca da situação da gleba e da Comarca da sede da proprietária, incluindo ações de falência, recuperação judicial e execuções fiscais últimos 10 anos; Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal da Comarca da situação da Gleba e da Comarca da sede da proprietária, incluindo a distribuição de feitos criminais últimos 10 anos; Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça do Trabalho da Vara do Trabalho da situação da Gleba e da Comarca da sede da proprietária últimos 10 anos; Entre outros.

37 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE VIABILIDADE LEGAL LEGAL 3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador Sendo relevante também a avaliação da situação fiscal da gleba, para isso deve ser providenciada a certidão negativa de tributos. Caso o imóvel seja urbano, recolhendo o IPTU, a certidão deve ser requerida na Prefeitura Municipal Local; (Site ou Secretária de Finanças) Caso o imóvel seja rural, recolhendo o ITR, a certidão deve ser requerida na RFB, requerendo-se, ainda, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural CCIR, junto ao INCRA; Caso a gleba tenha sido incorporada a zona urbana a menos de 5 anos, devem ser requeridas as duas certidões;

38 IDENTIFICANDO VIABILIDADE O AMBIENTE VIABILIDADE AMBIENTALLEGAL VIABILIDADE AMBIENTAL Aspectos Importantes; Após o estudo de viabilidade legal, a próxima providência é a de elaboração de um diagnóstico ambiental da área, que consiste em um estudo fundamental prévio para orientar a utilização de áreas para qualquer tipo de empreendimento. Tal diagnóstico deve avaliar os seguintes tópicos: Meio Físico: Vegetação, áreas de preservação permanente, cursos d agua, lagos, lagoas, reservatórios de abastecimento de água, energia elétrica, restrições non aedificandi, Plano diretor, código de edificações e urbanismo e Código Florestal; Meio Biológico; Entre outros. É de extrema importância envolver profissionais idôneos com capacitação técnica especializada para realizar cada diagnóstico.

39 Como proceder... IDENTIFICANDO VIABILIDADE O AMBIENTE VIABILIDADE AMBIENTALLEGAL Podem-se considerar as seguintes fases de um diagnóstico ambiental: Análise documental: título de propriedade, registros, alienações e averbações existentes na transcrição e/ou matrícula do imóvel. Vistoria na área: localização, ocupação, uso atual e anterior, vegetação e triais e empreendimentos poluidores existentes no entorno. Perspectiva de uso em função da aptidão da gleba. Entre outros. É PRECISO MUITA ATENÇÃO. A VIABILIDADE AMBIENTAL É COMPLEXA E PODE INVIABILIZAR O PROJETO MESMO NA HIPÓTESE DE DEMANDA EXISTENTE.

40 Consultas Essenciais: IDENTIFICANDO VIABILIDADE O AMBIENTE VIABILIDADE TÉCNICA TÉCNICA Após o estudo de viabilidade ambiental, a próxima providência é elaboração da viabilidade técnica da gleba. Após essa etapa, será possível estimar custos com projetos e infraestrutura. Nosso objetivo nessa etapa será destacar pontos relevantes para viabilização técnica da gleba. Assim antes da aquisição da gleba ou de sua destinação para implantação de empreendimento imobiliário, é necessário promover algumas consultas nos órgãos públicos, do munícipio, do estado e da união.: 1º PASSO: Os projetos de melhoramentos públicos existentes de potencial interferência (positiva ou negativa) na gleba; As limitações, exigências e requisitos técnicos para a aprovação do parcelamento do solo urbano pelos poderes públicos, conforme leis, decretos, instruções normativas e resoluções.

41 Consultas Essenciais: IDENTIFICANDO VIABILIDADE O AMBIENTE VIABILIDADE TÉCNICA LEGAL 2º PASSO: Consultas sobre restrições urbanísticas e de saneamento precisam ser feitas nos diversos órgãos públicos municipais, estaduais e federais que se manifestam na aprovação de projetos, para obtenção dos elementos indispensáveis a um Estudo de Viabilidade e de Saneamento para um loteamento. Na prefeitura: Análise dos aspectos urbanísticos onde contém os elementos de interesse local que formam a cidade, no qual a gleba está inserida. Sendo necessária a verificação nela de: Se a gleba está situada na área urbana ou e expansão urbana; Se não foi utilizada para depósito de lixo ou de produtos que possam trazer risco a saúde dos futuros moradores; A existência de coleta regular de lixo no local e qual frequência; Qual a área mínima de lotes permitida para o loteamento da gleba; Entre outros.

42 Verificar se a gleba não está na lista de imóveis tombados. IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE VIABILIDADE TCNICA LEGAL Na prefeitura: No órgão municipal que contém o cadastro de imóveis tombados: verificar se a gleba, parte dela ou seu entorno, inviabiliza, ou não, o empreendimento. Nos órgãos municipais, Ambiental e de Saneamento: quando existentes, para saber eventuais situações que poderão inviabilizar ou condicionar o empreendimento Em outros órgãos municipais que se manifestam na aprovação de projetos de parcelamento do solo urbano: obter informações sobre os procedimentos necessários à aprovação do projeto de loteamento. Nas diversas concessionarias de serviços públicos: obter informações sobre a viabilidade de instalação e distribuição de energia elétrica domiciliar e sobre redes e alta tensão existentes ou projetadas na gleba, possibilidade de abastecimento de água, e coleta de tratamento de esgoto, sobre faixas não edificáveis ao longo de dutos de petróleo, gás e outros produtos químicos, existentes ou projetados, sobre travessias, servidões e proibições ao longo das rodovias e ferrovias.

43 Nos órgãos federais: IDENTIFICANDO VIABILIDADE O AMBIENTE VIABILIDADE TÉCNICA LEGAL DNPM Departamento Nacional de Produção de Mineral : verificar se há outorga de autorização de lavra sobre a gleba a ser loteada. IPHAN- Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional e o IBAMA- Instituto Brasileiro de Meio Ambiente. SPU- Secretária do patrimônio da União Administra os bens da união, terrenos e áreas de marinha.

44 IDENTIFICANDO O AMBIENTE VIABILIDADE TÉCNICA E LEGAL A análise em conjunto das VIABILIDADES LEGAL, TÉCNICA E AMBIENTAL, permitirá entender: 1. A capacidade de uso da gleba, através do quadro de aproveitamento previsto para definição de lotes. ESTUDO DE VIABILIDADE E INFRAESTRUTURA - ESTIMADO LOTEAMENTO XYZ DT. 01-Alqueire / m² 01-Hectare / m² 5, ,75 ÁREA GLEBA 14/02/14 09/03/ , ,00 Alqueires Hectares ,69 Reserva Legal 0,00% - m² Área Preservação Permanente/ou APA 12,8166% ,21 m² Área Urbanizada 87,18% ,48 m² Parque Municipal 0,00% 0,00 m² Áreas Públicas Municipais / Verde 15,00% ,02 m² Sistema Viário (Passeio + Pavimento) 25,00% ,37 m² Área de Pavimentação 0% 0,00 m² Aproveitamento Previsto (Em Área) 52,310% ,09 m² 2. O cronograma de aprovação do projeto, elemento crucial na formação dos custos iniciais (aprovações, projetos, infra, etc..)

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46 IDENTIFICANDO O AMBIENTE IDENTIFICANDO O AMBIENTE Buscaremos introduzir o conceito de IMOBILIOMETRIA: O EMPREENDEDOR JÁ NASCE COM UM SÓCIO: O MERCADO É preciso entendê-lo para que sua convivência seja duradoura e sustentável.

47 MICROECONOMIA Pib É preciso entender se o PIB é Diversificado, ou seja, gera riqueza em mais de um segmento. Empresas O município possui densidade de empresas? Empregos As empresas geram muitos empregos? Observar a densidade e qualidade.

48 IDENTIFICANDO O AMBIENTE Econômico: Taxa de juros, evolução do PIB, níveis de emprego e renda; Sociopolítico: Cultura, hábitos, leis trabalhistas e tributárias;

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50 IDENTIFICANDO O AMBIENTE

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52 NOVA FORMA DE EMPREENDER

53 PRINCIPAL OBJETIVO ENTENDER A DEMANDA Condições de pagamento Do ponto de vista da demanda o empreendimento deve estar bem alinhado com cada um desses fatores.

54 MAPEAMENTO DA DEMANDA Distribuição da Renda. É sempre importante analisarmos a distribuição de riqueza de uma cidade. A concentração de riqueza em poucos diminui o número de compradores potenciais. A visualização da renda média permitirá entender a parcela máxima que cada demanda poderá pagar, possibilitando construir o valor do lote alinhado com a capacidade de pagamento do mercado. CRUCIAL PARA POSICIONAMENTO DO NEGÓCIO. Fonte: IBGE, OnMaps

55 MAPEAMENTO DA DEMANDA Quantidade de habitantes por domicílio: Essa informação permite entender o tipo de produto que pode ser prospectado (tamanhos de lotes em m²); Domicílios por número de moradoresf1 1 morador ,1 2 moradores ,6 3 moradores ,0 4 moradores ,3 5 ou mais moradores ,1 Total ,0 Distribuição % de idades: Essa informação permite entender o potencial de novos arranjos familiares. Fonte: IBGE População por faixa etária Município % tt até 9 anos ,2 de 10 a 14 anos ,9 de 15 a 19 anos ,2 de 20 a 24 anos ,0 de 25 a 34 anos ,3 de 35 a 49 anos ,5 de 50 a 59 anos ,9 60 anos ou mais Total ,4% Jovens e Adultos

56 MAPEAMENTO DA DEMANDA Déficit Imobiliário: A visualização da demanda posicionada no Déficit imobiliário, permite entender as famílias que necessitam de um produto de imediato, ou seja, a demanda reprimida. Será preciso entender o nível de intenção de compra desta fatia de mercado. Domicílio próprio e quitado: Essa fatia de mercado têm tido uma grande participação na compra de lotes atualmente. Seu perfil assume as formas de Investidor, Famílias com desejo de Melhorar moradia e Planejamento de moradia de longo prazo ; Domicílios por condição de ocupação (2010)F2 nº % Próprio ,7 Próprio em aquisição ,4 Próprio e quitado ,3 Alugado ,6 Alugado ,6 Cedido ,5 Cedido por empregador 492 0,7 Cedido de outra forma ,8 Outra condição 76 0,2 Outra condição 76 0,2 Déficit Imobiliário Fonte: IBGE

57 MAPEAMENTO DA DEMANDA Para o cálculo do valor máximo permitido considerando a capacidade de endividamento da população foram utilizadas simulações nas tabelas de 60 a 180 meses, com sinais de 5% a 20%, com uma taxa juros mensal de 1,894% (1% + IGP-M). Capacidade de Endividamento A2 Demanda Classe Capacidade de Endividamento Domicílios Déficit A2 R$ Entrada Prazos 5% 10% 15% 20% 60 Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Plus A2 R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$ Meses R$ R$ R$ R$

58 MAPEAMENTO DA DEMANDA O P2i Lead foi concebido com o intuito de captar a classificação de municípios, sob a ótica da demanda, considerando a ponderação de variáveis socioeconômicas, descritas a seguir: Produto Interno Bruto (PIB); Renda média domiciliar per capita; Empregos formais; Empresas ativas; Índice de Gini; Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M); Taxa de desocupação. População na faixa etária entre 20 e 49 anos; Migrantes de data fixa; Densidade demográfica; População por nível de instrução; Fonte: IBGE, PNUD, RAIS, ABEP, Data SUS e Onmaps. Períodos: 2010 a Taxa de urbanização; Déficit Imobiliário; Domicílios próprios quitados; Contratos financiados MCMV Fontes: IBGE, PNUD, RAIS, ABEP, Data SUS, CEF e Onmaps. Períodos: 2010 a 2015.

59 MAPEAMENTO DA DEMANDA

60 MAPEAMENTO DA DEMANDA Com a composição de 16 variáveis principais, subdivididas em três categorias: econômicas e sociais, populacionais e de influência imobiliária, o IADPI considera a ponderação hierárquica destas variáveis, caraterizado por: = σ[ σ VG01 P P +σ VG02 P P + σ VG03 P P ] Onde VG01 = Variáveis Grupo 01; VG02 = Variáveis Grupo 02; VG03 = Variáveis Grupo 03; P = Ponderação.

61 MAPEAMENTO DA DEMANDA

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63 MAPEAMENTO DA OFERTA Através da mensuração da área de influência do projeto, veremos:. Nosso objetivo é encontrar três informações: Tudo que estiver na mão de terceiros; - Toda oferta de lançamentos ou produtos que estejam na eminência de serem lançados; Oferta que está na forma de projeto na Prefeitura e a qualquer momento, entrará no mercado.

64 MAPEAMENTO DA OFERTA Trincado do Norte Escala Quantidade Média de Preço Média de Preço M² A maior concentração de imóveis na oferta de lançamentos está entre 100 e 199 m², com preço médio de R$ ,70 e m² custando cerca de R$ 480,86; Tais empreendimentos encontram-se numa régua de valor médio/popular, sendo destinados a públicos da classe B2 a C2; R$ ,70 R$ 480, R$ ,00 R$ 517, R$ ,00 R$ 444, R$ ,00 R$ 471, R$ ,00 R$ 470,20 Total Geral 969 R$ ,51 R$ 483,06 1% 4% A segunda maior concentração de imóveis na oferta de lançamentos está entre 300 e 399 m², com preço médio de R$ ,00 e m² custando cerca de R$ 444,44; Tais empreendimentos encontram-se numa régua de alto valor, sendo destinados a públicos da classe A1 a B1 29% 38% %

65 MAPEAMENTO DA OFERTA 25% A Tipologia da oferta de lançamentos denota que grande parte dos empreendimentos horizontais dos últimos 3 anos, e que ainda detém estoque a venda pela construtora, são de Condomínios Fechados destinados as Classes A e B (50%).; Em se tratando dos loteamentos abertos, Trincado do Norte, vem lançando diversos loteamentos com a proposta de Bairros Planejados e que por sua vez vem tendo muita aceitação. (25%) 25% 25% 75% 50% A e B A B e C 50% dos Empreendimentos são de médio/alto padrão. Apenas 25% dos empreendimentos são de baixo padrão 75% de todo set competitivo é de tipologia fechada. Demonstrando a cultura de comercialização de empreendimentos personalizados Condomino Fechado Loteamento Aberto (Bairro Planejado)

66 MAPEAMENTO DA OFERTA 13% 10 e 15% são as modalidades de entrada mais praticadas dentro da oferta de lançamentos de Trincado do Norte, juntas somam 76% do universo analisado. Ofertar empreendimentos fora desta escala limita a vantagem competitiva retardando a velocidade de venda do empreendimento 38% 20% de Entrada 10% de Entrada 30% de Entrada 15% de Entrada 13% 38%

67 MAPEAMENTO DA OFERTA 11% O prazo mais praticado para o financiamento é o de 120 meses, que está presente em 89% da oferta. 100 Meses 120 Meses 89%

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69 EXISTE MERCADO??? Através da correlação entre demanda e oferta, será possível verificar a existência de mercado, ou seja, se existe demanda que ainda não tenha sido atendida. Através da metodologia Prospecta, identificamos o grau de risco através do fator de absorção mercadológico. 10 X 1 Dez pessoas com POTENCIAL de compra para cada oferta no mercado; 4 x 1 Quatro pessoas com POTENCIAL e INTENÇÃO de compra para cada oferta no mercado

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71 CONVALIDAÇÃO DE MERCADO PESQUISA DA INTENÇÃO DE COMPRA Através da pesquisa de campo, busca-se captar a DEMANDA ESPONTÂNEA DO MERCADO: é possível, através deste estudo, entender e refinar as variáveis de consumo, quais sejam: Quanto o consumidor está disposto a pagar por um produto; Perfil dos compradores potenciais (hábitos, idade, fatores que influenciam na compra de um produto, etc..) Como o produto está em relação ao mercado. Ele terá Absorção? Qual limite máximo e mínimo de Preço (Elasticidade de Valor)? Qual Tabela mais adequada para Região (Elasticidade de Tempo)? Qual local para prospecção de Mídia?

72 CONVALIDAÇÃO DE MERCADO Outputs Esperados...

73 NOVA FORMA DE EMPREENDER

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75 MÍDIA DIVULGAÇÃO DO PRODUTO Fonte: Onmaps

76 MAPA DO ESTUDO ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

77 MAPA DO ESTUDO ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

78 IDENTIFICANDO O IDENTIFICANDO ATIVO O ATIVO I - Identificando o Ativo Em Finanças representamos ativos como uma sequência de Fluxos de Caixa t=0 t=1 t=2 t=3... t=t FCo FC1 FC2 FC3... FCT

79 IDENTIFICANDO O ATIVO 1. Estimar prazos (tempo) e planejamento do projeto Aquisição do terreno (compra, parceria); Legalização/parcelamento do solo; Início Venda; Início da Infraestrutura. TVO; 2. Estimar receita com vendas Estimativa de valor do imóveis (estudo de mercado); Estimativa da velocidade de Venda. 3. Estimar custos de Obra Orçamento x Custo de construção (histórico interno).

80 IDENTIFICANDO O ATIVO 4. Estimar custos de operação Taxa de Incorporação Taxa cobrada pelo desenvolvedor do projeto; Corretagem; Marketing e Publicidade; Impostos; Taxa de Administração Caso a construção seja terceirizada; Gestão da Carteira Despesas Indiretas (Adm Central) Despesas referentes à administração do negócio; 5. Definir taxa de juros; 6. Montar fluxo de caixa; 7. Calcular payback, VPL e TIR; 8. Estudar diferentes cenários.

81 IDENTIFICANDO O IDENTIFICANDO ATIVO O ATIVO Demonstrativo de Resultados (DRE) Começar com Vendas Projetadas. Calcular o Faturamento Projetado. MENOS MENOS IGUAL MENOS IGUAL MENOS IGUAL Custos variáveis Custos fixos LAJIR Juros LAIR Imposto de renda Resultado líquido

82 MAPA DO ESTUDO ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

83 MAPA DO ESTUDO ESTRUTURA DO ESTUDO Identificação do Investidor Identificação do Ambiente Identificação do Ativo Taxa de Retorno Fluxos de Caixa Avaliação do Ativo Análise de Investimentos Decisão Financeira Ótima

84 IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO INVESTIDORES DO INVESTIDOR Quanto maior o risco, maior o retorno exigido pelos investidores Taxa de Retorno Ky Kx Risco Beta x Beta y

85 IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO INVESTIDORES DO INVESTIDOR Com um risco X, os investidores exigem um retorno Kx Taxa de Retorno Kx Prêmio pelo Risco Beta x Prêmio pelo Tempo Risco

86 IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO INVESTIDORES DO INVESTIDOR Consequência da aversão ao risco Investidor exige para investir uma taxa de retorno que envolva: Taxa de Retorno = Prêmio pelo Tempo + Prêmio pelo Risco

87 IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO INVESTIDORES DO INVESTIDOR Determinação da taxa de retorno Temos 2 modos fundamentais para determinar a taxa de retorno adequada a um ativo qualquer: 1) Por semelhança com o mercado taxas de retorno obtidas por empresas semelhantes em risco 2) Pela teoria usando o modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model),

88 Onde: Determinação da taxa Ki pelo modelo CAPM Ki = RF + i (Erm - RF) + Risco Brasil - Inflação RF = Taxa aplicação em renda fixa i = Risco da empresa i Erm = Retorno do mercado Risco Brasil Inflação IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO INVESTIDORES DO INVESTIDOR

89 IDENTIFICANDO IDENTIFICANDO INVESTIDORES DO INVESTIDOR

90 FLUXO DE CAIXA NO TEMPO O valor de qualquer ativo, projeto ou empresa é o valor presente de seus resultados líquidos futuros projetados esperados, descontados ao seu valor presente pela taxa de retorno adequada ao seu risco.

91 FLUXO DE CAIXA NO TEMPO Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente t=0 VP t=1 FC1 t=2 FC2 t=3 FC3 FC1 (1 K) 1 FC2 (1 K) 2 FC3 (1 K) 3

92 FLUXO DE CAIXA NO TEMPO Valor do Ativo HOJE é: FC1 FC2 2 (1 K) VP = 1 + FC3 (1 K) + (1 K 3 )

93 TOMADA DE DESCISÃO Análise de Projetos de Investimento Sabendo calcular o valor dos ativos: Podemos avaliar qualquer ativo disponível Conhecendo o valor dos ativos disponíveis: Podemos selecioná-los e investir apenas nos projetos que tenham um valor maior que seu custo (investimento necessário).

94 Critérios para Análise de Investimentos em Projetos Período PayBack VPL TIR Exposição Máxima de Caixa INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO ROE Retorno Investidor (acionista, dono...)

95 Período PayBack INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Mede Tempo. Queremos saber se o projeto se paga dentro de sua vida útil. Se PayBack é menor do que vida útil do projeto, é BOM.

96 Payback simples INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO Análise do PRAZO de recuperação do capital investido, sem remuneração

97 200,00 250,00 400,00 INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO Tempo -500,00 Ano FC Saldo Cálculo do PBS FCs no final do ano PBS = 3 anos FCs distribuído no ano PBS = /400 = 2,125 anos

98 Perigos do payback simples Não considera o valor do dinheiro no tempo do capital investido INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Payback Descontado

99 Payback Descontado INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Análise do PRAZO de recuperação do capital investido, COM remuneração É preciso trazer todo o fluxo de caixa a valor presente!

100 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente t=0 VP t=1 FC1 t=2 FC2 t=3 FC3 FC1 (1 K) 1 FC2 (1 K) 2 FC3 (1 K) 3

101 Cálculo do PBD FCs no final do ano PBD = 3 anos FCs distribuído no ano PBD = ,57/300,53 = 2,37 anos INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Trazendo a valor presente Ano FC Operação VP (FC) Saldo (1+0,10) 0-500,00-500, (1+0,10) 1 181,82-318, (1+0,10) 2 206,61-111, (1+0,10) 3 300,53 188,96

102 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Valor Presente Líquido VPL Mede $$$$$$ em termos absolutos. Queremos saber se o projeto custa mais do que vale ou vale mais do que custa. Se o VPL é positivo significa Lucro. Se o VPL é negativo este será o prejuízo.

103 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Fórmula do Valor Presente Líquido É um critério Absoluto: VPL = VP Custo

104 Mede Taxa % INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO Taxa Interna de Retorno TIR RESULTADO Queremos saber se o projeto apresenta taxas de retorno maiores ou menores que a taxa de seu custo de capital. Se a TIR é maior que o TMA, o projeto consegue pagar seu custo de capital. Se você calcular o VPL de um projeto, usando como taxa de desconto a TIR vai observar que o VPL será zero!

105 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Taxa Interna de Retorno Modificada. É a taxa de desconto á qual o custo do projeto é igual ao valor presente de seu valor final, de forma que ele é definido como a soma dos valores futuros das entradas de caixa, capitalizados ao custo de capital. BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira

106 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO A taxa interna de retorno modificada tem uma vantagem significativa sobre a TIR regular. A TIRM supõe que os fluxos de caixa de todos os projetos são reinvestidos ao custo de capital enquanto que a TIR regular supõe que os fluxos são reinvestidos à própria TIR. BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira

107 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO A título de exemplo, considere uma alternativa de investimento que gerou o fluxo de caixa projetado para 10 anos, conforme os dados abaixo. A taxa de desconto utilizada, ou também chamada de Taxa Mínima de Atratividade TMA ou Custo de capital do projeto, foi igual 15% a/a Fluxo Caixa Valor Presente Valor Futuro Anos R$ das saídas das entradas 0 (50.000,00) (50.000,00) , , , ,13 3 (20.000,00) (13.150,32) , ,38 5 (20.000,00) (9.943,53) , , , ,91 8 (20.000,00) (6.538,04) , , , ,00 Total ,00 (79.631,89) ,08 TIR - a/a 36,0% MTIR - a/a 19,7%

108 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO A TIR do projeto é 36% a/a. Essa taxa só será válida se as entradas de caixa nos anos 1, 2, 4, 6, 7, 9 e 10 forem reaplicadas à mesma taxa de 36% a/a. O que é difícil de acontecer, pois a TMA da empresa é igual a 15% a/a, bem inferior a TIR calculada. Calculando a MTIR obteve-se o resultado 19, 7% a/a, que é uma taxa de retorno bem mais real que a TIR, pois as entradas de caixa são reaplicadas a TMA da empresa. Uma outra questão importante nesse exemplo é que pode haver múltiplas TIR s para esse projeto, pois há mais de uma inversão de sinal no fluxo de caixa projetado. No caso da MTIR, isso é impossível de acontecer.

109 Exposição Máxima de Caixa: INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO Permite visualizar a maior necessidade de capital dentro do ciclo de vida do projeto (capital de giro). Este indicador é fundamental para o planejamento estratégico e estruturação do posicionamento de venda (VV Velocidade de Vendas) e funding (Captação de Recursos).

110 INDICADORES E ANÁLISE E ANÁLISE DE DE RESULTADO RESULTADO ROE Return on Equity Retorno sobre o capital próprio (acionista). O Melhor de todos os indicadores, pois mostra quando o empreendedor ganhou para cada real que aportou no projeto. Esse indicador permite visualizar a maximização de riqueza, ou seja, quanto o projeto gerou de ganho comparado ao valor gasto para implementá-lo. (visão do investidor). A taxa de retorno mais assertiva do mercado

111 ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE ESTUDO INTEGRADO Análises Estimativas Premissas Avaliação Viabilidade Legal Viabilidade Ambiental Viabilidade Técnica Viabilidade Mercadológica CRONOGRAMA Custo com Infraestrutura Custos e Despesas de Apoio Cronograma Físico/Financeiro Definição dos Players Definição do Custo de Capital Definição de Cenários Fluxo de Caixa Estático Fluxo de Caixa Dinâmico Indicadores de Viabilidade Análise de Sensibilidade TOMADA DE DECISÃO ÓTIMA

112 C álculo H eurístico U tilizando T écnicas de E statística

113 EVITE QUE SUA VIABILIDADE SEJA UM CONTO DE FADAS

114 BIBLIOGRAFIA Amadei, Vicente Celeste e Vicente de Abreu O parcelamento do solo urbano em todos os seus aspectos (loteamento e desmembramento). 3 ed. Ver. e ampl. Campinas, SP: Millennium Editora, Halfeld, Mauro. Seu imóvel: como comprar bem São Paulo SP: Editora Fundamento Educacional, BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira Roy Martelanc, Rodrigo Pasin, Francisco Cavalcante Avaliação de Empresas Um Guia para Fusões & Aquisições e Gestão de Valor Editora Pearson / Prentice Hall (Grupo Pearson)

115 Obrigado! Aproveitem! Cristiano Rabelo