SOBREA 2016 ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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1 VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar

2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDA INDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR I estando na base, promover um voo virtual II desse ponto de vista, olhar para trás informações para suporte da decisão de investir V encontrar indicadores que caracterizem a qualidade da oportunidade de investimento decisão de investir IV encontrar indicadores para decidir sobre a capacidade de fazer resultado da decisão de investir III simular o desenvolvimento do empreendimento 1

3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDA INDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR verificação do resultado da decisão de investir: está muito longe da data base da decisão decisão de investir início da implantação do empreendimento: pode estar a 12/24 meses da data base ciclo de implantação do empreendimento: pode durar 36/48 meses 2

4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDA INDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR análise da qualidade do empreendimento (investimento) AQI verificação do resultado da decisão de investir expectativa de desempenho: resultado e outros parâmetros indicadores da qualidade do empreendimento decisão de investir ciclo de implantação do empreendimento equação de fundos ( funding ) expectativas de comportamento: custos, preços, prazos, inflação como pagar as contas da implantação 3

5 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDA INDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR I estando na base, promover um voo virtual informações para suporte da decisão de investir II desse ponto de vista, olhar para trás V encontrar indicadores ( medir ) que caracterizem a qualidade da oportunidade de investimento decisão de investir IV encontrar indicadores para decidir sobre a capacidade de fazer resultado da decisão de investir ( medir ) III simular o desenvolvimento do empreendimento medidas representam expectativas, vinculadas ao comportamento arbitrado na simulação 4

6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDA SÍNTESE DA ROTINA DE PREPARO DE UMA ANÁLISE DE INVESTIMENTO I II estando na base da decisão, promover um voo virtual para a data de conclusão do empreendimento desse ponto de vista, olhar para trás III simular o desenvolvimento do empreendimento IV por meio da simulação, encontrar (medir) a configuração do funding do empreendimento V e encontrar (medir) indicadores da qualidade do investimento simulação por meio de: modelo de transações pagar x receber ( exploração de fluxos de caixa esperados ) modelo ativado por arbitragens de comportamento custos, preços, prazos, inflação contidas em cenário referencial e cenários estressados resultando nas informações para suporte da decisão espectros de comportamento respostas em intervalos 5

7 MODELOS DE SIMULAÇÃO PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTO TEOR DAS MEDIDAS DE COMPORTAMENTO E DESEMPENHO análise da qualidade do empreendimento AQI expectativa de desempenho: resultado e outros parâmetros indicadores da qualidade do empreendimento decisão de investir equação de fundos ( funding ) expectativas de comportamento: custos, preços, prazos, inflação como pagar as contas da implantação estará dentro da AQI o modelo simulador é único para medir os indicadores financeiros e de resultado 6

8 MODELOS DE SIMULAÇÃO PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTO AS MEDIDAS DE COMPORTAMENTO E DESEMPENHO principais indicadores de comportamento montante e fluxo FinPro adequados diante da capacidade de endividamento do empreendedor fluxos de investimento no empreendimento INV e do empreendedor no empreendimento INVe fluxos de retorno do empreendimento RET e do empreendedor no empreendimento RETe principais indicadores de desempenho taxa de retorno TIR [ RET x INV ] mostra a capacidade do empreendimento em gerar renda sobre os investimentos que exige para custear a implantação taxa de retorno TIRe [ RETe x INVe ], no excedente para TIR mostra a qualidade da estrutura de funding, com o ingresso de FinPro payback primário [ RETe x INVe ] ilustra o prazo de imobilização dos recursos investidos no ambiente do empreendimento taxa de recuperação da capacidade de investimento e duration de RETe contra INVe à taxa TIRe aperfeiçoam o entendimento da TIRe como indicador da qualidade do investimento medidas tomadas no cenário referencial e em cenários estressados respostas em intervalos 7

9 PERFIL DO EMPREENDIMENTO PRODUTO E PLANO DE AÇÃO estrutura do empreendimento áreas em m2 terreno aproveitamento 2,0 número de unidades 72 área privativa total (APT ) referência para preço área de incorporação área equivalente de construção (AEC ) referência para custos 8

10 PERFIL DO EMPREENDIMENTO PRODUTO E PLANO DE AÇÃO plano de ação compra do terreno montagem do empreendimento marketing pré-vendas VENDAS i. lançamento ii. sustentação iii. venda de saldos CONSTRUÇÃO FINANCIAMENTO REPASSE m ês programa 9

11 CONTAS DA IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO orçamento de custos valores em R$mil jul-16 ORÇAMENTO DE CUSTOS DA IMPLANTAÇÃO parâmetro de orçamento 1. terreno R$/m contas da im plantação resultantes R$/m 2 APT contas da aquisição do terreno 5,00% [1.] projeto e planejam ento 4,02% [2.4.] contas da incorporação 0,51% [3.] construção R$/m 2 AEC honorários de adm inistração 10,00% [2.1.até 2.4.] honorários de gerenciam ento 3,00% [3.= (VGV)] reserva para m anutenção e reparos 2,23% [2.4.] 500 não deve ser parâmetro de entrada, por ser muito genérico convém sempre calcular porque serve como indicador de comparação com o preço índices paramétricos exigem análises de riscos mais agressivas 10

12 RECEITA LÍQUIDA DE VENDAS orçamento de vendas valores em R$mil jul-16 parâmetro de orçamento 3. receita operacional bruta R$/m2 APT i. lançam ento [ 50% ] ii. sustentação durante a construção [ 35% ] iii. venda de saldos [ 15% ] contas de m arketing e prom oção ~ 4,06% [3.] contas de corretagem ~ 4,01% [3.] contas do repasse R$/unidade pis+cofins em SPE-LP 2,08% [3.] estoques contém grande parte dos resultados cuidado com índices paramétricos nesta conta cuidado ao lançar a verba no fluxo de caixa 11

13 BALANÇO DO EMPREENDIMENTO resultado do empreendimento valores em R$mil jul EBITDA m argem Ebitda 15,91% 6. IRenda e CSocial em SPE-LP 1,92% [3.] RESULTADO DO EMPREENDIMENTO m argem de Resultado 13,99% nos empreendimentos financiados, custos financeiros não são contas do empreendimento, mas do empreendedor margem não é indicador da qualidade do empreendimento, nem da qualidade do investimento do empreendedor no empreendimento cuidado para calcular margem a valor presente ( é informação não relevante na maioria dos casos, servindo de alguma forma nos empreendimentos em fases ) 12

14 FUNDING COM FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO resultado do empreendedor com financiamento valores em R$mil jul-16 taxas equivalentes anuais 5. EBITDA custos do financiamento 6. IRenda e CSocial em SPE-LP funding com Investimento funding com Investimento + Financiamento RESULTADO DO EMPREENDEDOR, depois de impostos margem de Resultado 13,99% 11,85% margem de Resultado, com fluxo deflacionado a CDI 13,79% 11,68% margem é indicador de risco cálculo deflacionado não muda a identificação do risco 13

15 FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO COM FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO movimentos financeiros (2.000) (4.000) (6.000) (8.000) resultado dos investimentos (margem) devolução dos investimentos investimentos pagamento do financiamento à produção encaixe líquido do financiamento à produção (parcelas - juros) fluxo líquido da receita de vendas (receita bruta - contas conexas) contas da implantação (10.000) (12.000) (14.000) (12.578) fluxo de caixa antes de investimento e retorno valores em R$mil jul-16 esse é o "fluxo" para calcular a margem deflacionada 14

16 QUALIDADE DO INVESTIMENTO DO EMPREENDEDOR indicadores, com base no cenário referencial valores em R$mil jul-16 taxas equivalentes anuais funding com Investimento funding com Investimento + Financiamento 8. INVESTIMENTO EXIGIDO RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO RESULTADO / INVESTIMENTO 24,6% 46,4% 11. QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO taxa de retorno, depois dos impostos acim a do Incc-fgv 15,1% 17,6% múltiplo do CDI-equivalente 2,43 2,70 prazo médio dos investim entos (meses) payback primário dos investimentos, na curva do Incc-fgv, no mês ( empreendimento termina no mês 36 ) duration dos investim entos à taxa TIR (m eses)

17 QUALIDADE DO INVESTIMENTO DO EMPREENDEDOR indicadores, com base no cenário referencial valores em R$mil jul-16 taxas equivalentes anuais funding com Investimento funding com Investimento + Financiamento 8. INVESTIMENTO EXIGIDO RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO RESULTADO / INVESTIMENTO 24,6% 46,4% 11. QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO a qualidade a maior (TIR 17,6 contra 15) deve ser creditada à equação de fundos, nunca ao empreendimento taxa de retorno, depois dos impostos prazo médio dos investim entos (meses) acim a do Incc-fgv múltiplo do CDI-equivalente payback primário dos investimentos, na curva do Incc-fgv, no mês ( empreendimento termina no mês 36 ) 15,1% 17,6% 2,43 2, duration dos investim entos à taxa TIR (m eses) parâmetros comuns no setor 16

18 REGRAS DA PARCERIA DE INVESTIMENTO investimento e retorno (exemplo) giro dos recursos dentro de SPE-lp entrega 25% ao Originador (+ Gerenciador) como honorário de incentivo (prêmio de gestão) Investimentos na SPE, para cobrir o fluxo do empreendimento 100% Investidor até cobrir a taxa de retorno meta de 1,25 x CDI equivalente depois de impostos 100% Originador até cobrir a taxa de retorno meta de 1,25 x CDI equivalente depois de impostos retém 75% 50% Investidor 50% Originador 50% Originador na curva do fluxo da SPE 50% Investidor na curva do fluxo da SPE primeiros Retornos segunda parte dos Retornos saldo dos Retornos 17

19 REGRAS DA PARCERIA DE INVESTIMENTO cobrança e divisão de honorários (exemplo) hipótese de Originador sob fiscalização de Gerenciador ORIGINADOR COBRA DA SPE i. honorários de administração da implantação (HAI ) ii. honorários de gerenciam ento do em preendim ento (HGE ) iii. prêmio de desempenho de gestão (PDG ) valor cobrado da SPE parte do Gerenciador parte do Originador COBRANÇA DE HAI 10,000 1,250 8,750 taxa sobre custos de im plantação (%) COBRANÇA DE HGE 3,000 0,750 2,250 taxa sobre a receita de vendas (%) COBRANÇA DE PDG 25,000 3,125 21,875 parte do excesso de retorno do investidor, depois de cumprida a TIR meta (%) TIRm eta 1,25 x CDI depois de im postos Inform ações adicionais sobre o cenário referencial do CASO 1 inflação pelo Incc-fgv (% ano, m édia) taxa CDI bruta em Reais nominais (% ano, média) 7,00 11,25 18

20 REGRAS DA PARCERIA DE INVESTIMENTO cobrança e divisão de honorários (exemplo) hipótese de Originador sob fiscalização de Gerenciador ORIGINADOR COBRA DA SPE i. honorários de administração da implantação (HAI ) ii. honorários de gerenciam ento do em preendim ento (HGE ) iii. prêmio de desempenho de gestão (PDG ) valor cobrado da SPE parte do Gerenciador parte do Originador COBRANÇA DE HAI 10,000 1,250 8,750 taxa sobre custos de im plantação (%) COBRANÇA DE HGE 3,000 0,750 2,250 taxa sobre a receita de vendas (%) COBRANÇA DE PDG 25,000 3,125 21,875 parte do excesso de retorno do investidor, depois de cumprida a TIR meta (%) TIRm eta 1,25 x CDI depois de im postos Inform ações adicionais sobre o cenário referencial do CASO 1 inflação pelo Incc-fgv (% ano, m édia) taxa CDI bruta em Reais nominais (% ano, média) 7,00 11,25 19

21 TAXAS DE RETORNO ORIGINADOR E INVESTIDOR Originador e Investidor taxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente e efetivas (%) acima do Incc-fgv (moeda da AQI) 20

22 TAXAS DE RETORNO ORIGINADOR E INVESTIDOR Originador e Investidor taxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente e efetivas (%) acima do Incc-fgv (moeda da AQI) 21

23 TAXAS DE RETORNO ORIGINADOR E INVESTIDOR Originador e Investidor comparação entre estratégias de investimento taxas de retorno efetivas (%) acima do Incc-fgv 22

24 RISCO DO INVESTIMENTO EFEITO DE QUEBRA DE DESEMPENHO 30% Originador e Investidor taxas de retorno efetivas (%) acima do Incc-fgv cenários estressados com perturbação do retorno global Faixa de Flutuação da TIR perturbando o desempenho do empreendimento captura efeitos de crescimento de custos e de perda de receita 25% TIR seguindo o cenário referencial (%ano equivalente acima da inflação depois de impostos) 20% 17,6% 19,2% 15% 13,7% 15,3% 15,1% 10% 12,0% 11,8% 10,3% 13,3% 5% TIR do investimento no empreendimento TIR final do Investidor TIR do Originador derivada do Investimento +prêmio de gestão 23

25 RISCO DO INVESTIMENTO SENSIBILIDADE PARA CRESCIMENTO DE CUSTOS Originador e Investidor taxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente cenários estressados para identificação da capacidade de suporte captura o limite de stress suportável 3,0 2,5 taxa de retorno do Investidor (múltiplo da taxa CDI-equivalente) taxa de retorno do Originador computando honorários 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 cenário referencial 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% crescimento de custos 24

26 RISCO DO INVESTIMENTO SENSIBILIDADE PARA PERDA DE RECEITA Originador e Investidor taxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente cenários estressados para identificação da capacidade de suporte captura o limite de stress suportável 3,0 2,5 taxa de retorno do Investidor (múltiplo da taxa CDI-equivalente) 2,0 taxa de retorno do Originador computando honorários 1,5 1,0 0,5 0,0 cenário referencial 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% perda de receita 25

27 VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar 26