AQI EI ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP

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1 ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP Unitas Consultores Agosto 2007

2 ROTRO O QUE É UMA AQI - Objetivos e Forma O QUE É UMA AQI - Estrutura INDICADORES ADEQUADOS HIERARQUIZAR E DECIDIR DESTRUIR PARA CONSTRUIR UMA AQI EXEMPLO MODELOS ADEQUADOS falsa precisão informação exigida, compatível com a disponível INDICADORES DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO RISCOS DO INVESTIMENTO efeitos discretos de perturbação de CUSTOS e PREÇOS efeitos CRUZADOS

3 AQI OBJETIVOS E FORMA AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) procedimento de simulação do desenvolvimento do empreendimento Oportunidade de Investimento (OI) são adequados quando: suportam a negociação e a decisão de fazer sustentam a construção de parcerias validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding construir parcerias indicadores da qualidade do investimento

4 AQI ESTRUTURA AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) procedimento de simulação do desenvolvimento do empreendimento Oportunidade de Investimento (OI) CENÁRIO de comportamento MODELO simulador validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding construir parcerias indicadores da qualidade do investimento

5 INDICADORES ADEQUADOS AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) procedimento de simulação do desenvolvimento do empreendimento Oportunidade de Investimento (OI) CENÁRIO de comportamento MODELO simulador transações financeiras pagar e receber validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding construir parcerias indicadores da qualidade do investimento

6 INDICADORES ADEQUADOS AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) procedimento de simulação do desenvolvimento do empreendimento Oportunidade de Investimento (OI) CENÁRIO de comportamento custos e preços, prazos, variáveis do ambiente, MODELO simulador transações financeiras pagar e receber validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding MEDE INDICADROES ADEQUADOS indicadores da qualidade do investimento construir parcerias

7 INDICADORES ADEQUADOS AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) para apoiar a decisão de fazer, devem responder: investimento necessário: montante e fluxo renda do investimento Oportunidade de Investimento (OI) validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding MEDE INDICADORES ADEQUADOS indicadores da qualidade do investimento construir parcerias

8 INDICADORES ADEQUADOS AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) capacidade de fazer alavancagem parcerias para apoiar a decisão de fazer, devem responder: investimento necessário: montante e fluxo renda do investimento Oportunidade de Investimento (OI) validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding MEDE INDICADORES ADEQUADOS indicadores da qualidade do investimento construir parcerias

9 INDICADORES ADEQUADOS AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) capacidade de fazer alavancagem parcerias para apoiar a decisão de fazer, devem responder: investimento necessário: montante e fluxo renda do investimento Oportunidade de Investimento (OI) quanto e quando ciclo de imobilização riscos de perder renda esperada validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding MEDE INDICADORES ADEQUADOS indicadores da qualidade do investimento construir parcerias

10 APOIO À DECISÃO AnálisedaQualidade do Empreendimento ( Investimento ) COMO ESTRUTURAR capacidade de fazer alavancagem parcerias para apoiar a decisão de fazer, devem responder: investimento necessário: montante e fluxo renda do investimento Oportunidade de Investimento (OI) quanto e quando ciclo de imobilização riscos de perder renda esperada validar o investimento negociar formatar a estrutura de funding QUALIDADE E RISCOS DA OI MEDE INDICADORES ADEQUADOS indicadores da qualidade do investimento construir parcerias

11 HIERARQUIZAÇÃO E DECISÃO INDICADOR DA QUALIDADE quanto ganho FAIXA DE ATRATIVIDADE INDICADOR DO RISCO ganho submetido ao impacto de distorções de comportamento ganhos esperados OIs em análise ganhos esperados pelos competidores OIs equivalentes, que espelham a competição para buscar resultados ganho "sustentado" OIs de real estate de reconhecido risco baixo aceitar riscos piso de referência OI de risco desprezível

12 DESTRUIR PARA CONSTRUIR INDICADOR DA QUALIDADE quanto ganho RESULTADO, sob comportamento dentro do cenário referencial INDICADOR DO RISCO ganho submetido ao impacto de distorções de comportamento RESULTADO, sob comportamento seguindo cenários estressados para hierarquizar, RESULTADO se mede em relação ao Investimento, no tempo só é INDICADOR DA QUALIDADE medida que permite hierarquizar RESULTADO BRUTO é medida não é indicador RESULTADO / RECTA é medida não é indicador INVESTIMENTO só é indicador de capacidade de fazer, ou de concentração de risco

13 DESTRUIR PARA CONSTRUIR INDICADOR DA QUALIDADE quanto ganho RESULTADO, sob comportamento dentro do cenário referencial para hierarquizar, RESULTADO se mede em relação ao Investimento, no tempo Taxa de Retorno mede a geração de resultado, no conceito de agregado sobre o investimento, por ciclo paramétrico ex. 25% efetiva, equivalente ano significa que o empreendimento produz resultado, capaz de aumentar o poder de compra ( riqueza ) do investidor à razão de 25%, equivalente ano, fazendo uma leitura que abrange todo o ciclo do empreendimento

14 DESTRUIR PARA CONSTRUIR INDICADOR DA QUALIDADE quanto ganho RESULTADO, sob comportamento dentro do cenário referencial não é indicador perfeito: só serve para hierarquizar quando a premissa de decisão for simples "quanto maior o ganho, melhor" para hierarquizar, RESULTADO se mede em relação ao Investimento, no tempo Taxa de Retorno mede a geração de resultado, no conceito de agregado sobre o investimento, por ciclo paramétrico ex. 25% efetiva, equivalente ano significa que o empreendimento produz resultado, capaz de aumentar o poder de compra ( riqueza ) do investidor à razão de 25%, equivalente ano, fazendo uma leitura que abrange todo o ciclo do empreendimento

15 DESTRUIR PARA CONSTRUIR INDICADOR DA QUALIDADE quanto ganho RESULTADO, sob comportamento dentro do cenário referencial para hierarquizar, RESULTADO se mede em relação ao Investimento, no tempo Taxa de Retorno mede a geração de resultado, no conceito de agregado sobre o investimento, por ciclo paramétrico não é indicador perfeito: só serve para hierarquizar quando a premissa de decisão for simples "quanto maior o ganho, melhor" decidir sobre um investimento, ainda compreende perceber: qual é a velocidade de desmobilização do poder de compra imobilizado e do resultado? payback: prazo de recuperação da capacidade de investimento qual é a velocidade de geração de ganho de poder de compra dentro do ciclo do empreendimento? duration: prazo equivalente de investimento à taxa de retorno curva de formação da taxa de retorno no ciclo do empreendimento

16 OBJETIVO DA AQI Oferecer Indicadores para sustentar a decisão de investimento num empreendimento imobiliário residencial MOMENTO DA DECISÃO Compra do Terreno

17 custos e preços em parâmetros valores em R$ de agosto-07 ÁREA ÁREAS ÁREA ÁREA PRIVATIVA COMUNS TOTAL EQUI- ( REAL ) -VALENTE 288 APARTAMENTOS parâmetro de custo direto / m2 de Á rea E quivalente 740 montagem do empreendimento DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO PROJETOS PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO gerenciamento da implantação GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO resultante para Custos Globais da Implantação taxa aplicada sobre 2,00% CDE - custos diretos de edificação + 5,00% valor do terreno 4,50% CDE 3,50% CDE custo direto paramétrico é extraído de amostra validada só em situações muito particulares é possível validar uma amostra taxa aplicada sobre representativa de custo / AP 8,00% CDE 6,00% CDI - custos diretos da implantação / m2 de Á rea P rivativa PREÇO DO TERRENO 750 R$ / m2 pagamento a vista resultante para Custo do Terreno parâmetro de preço de venda das unidades / m2 de Á rea P rivativa / m2 de Á rea P rivativa contas vinculadas à comercialização CONTAS DE CORRETAGEM CONTAS DE PP&M taxa aplicada sobre 4,00% preço de venda 5,00% RGV - receita de vendas ENCARGOS P is, C ofins, cpmf 4,03% RGV IMPOSTOS IR enda e CSocial 3,08% RGV ( lucro presumido )

18 custos e preços em parâmetros valores em R$ de agosto-07 ÁREA ÁREAS ÁREA ÁREA PRIVATIVA COMUNS TOTAL EQUI- ( REAL ) -VALENTE 288 APARTAMENTOS parâmetro de custo direto / m2 de Á rea E quivalente 740 montagem do empreendimento DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO PROJETOS PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO gerenciamento da implantação GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO resultante para Custos Globais da Implantação taxa taxa aplicada sobre 2,00% CDE - custos diretos de edificação + 5,00% valor do terreno 4,50% CDE 3,50% CDE aplicada sobre 8,00% CDE 6,00% CDI - custos diretos da implantação / m2 de Á rea P rivativa PREÇO DO TERRENO 750 R$ / m2 convém separar estas contas: controle crítica e benchmarking resultante para Custo do Terreno parâmetro de preço de venda das unidades contas vinculadas à comercialização CONTAS DE CORRETAGEM CONTAS DE PP&M taxa aplicada sobre / m2 de Á rea P rivativa / m2 de Á rea P rivativa 4,00% preço de venda 5,00% RGV - receita de vendas ENCARGOS P is, C ofins, cpmf 4,03% RGV IMPOSTOS IR enda e CSocial 3,08% RGV ( lucro presumido ) pagamento a vista convém totalizar por AP: comparar com preço

19 custos e preços em parâmetros valores em R$ de agosto-07 ÁREA ÁREAS ÁREA ÁREA PRIVATIVA COMUNS TOTAL EQUI- ( REAL ) -VALENTE 288 APARTAMENTOS parâmetro de custo direto / m2 de Á rea E quivalente 740 montagem do empreendimento DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO PROJETOS PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO gerenciamento da implantação GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO resultante para Custos Globais da Implantação taxa taxa aplicada sobre 2,00% CDE - custos diretos de edificação + 5,00% valor do terreno 4,50% CDE 3,50% CDE aplicada sobre 8,00% CDE 6,00% CDI - custos diretos da implantação / m2 de Á rea P rivativa PREÇO DO TERRENO 750 R$ / m2 pagamento a vista resultante para Custo do Terreno 338 / m2 de Á rea P rivativa parâmetro de preço de venda das unidades contas vinculadas à comercialização CONTAS DE CORRETAGEM CONTAS DE PP&M taxa aplicada sobre / m2 de Á rea P rivativa convém totalizar por AP: incidência no preço 4,00% preço de venda 5,00% RGV - receita de vendas ENCARGOS P is, C ofins, cpmf 4,03% RGV IMPOSTOS IR enda e CSocial 3,08% RGV ( lucro presumido )

20 custos e preços em parâmetros valores em R$ de agosto-07 ÁREA ÁREAS ÁREA ÁREA PRIVATIVA COMUNS TOTAL EQUI- ( REAL ) -VALENTE 288 APARTAMENTOS parâmetro de custo direto / m2 de Á rea E quivalente 740 montagem do empreendimento DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO PROJETOS PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO gerenciamento da implantação GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO resultante para Custos Globais da Implantação taxa taxa aplicada sobre 2,00% CDE - custos diretos de edificação + 5,00% valor do terreno 4,50% CDE 3,50% CDE aplicada sobre 8,00% CDE 6,00% CDI - custos diretos da implantação / m2 de Á rea P rivativa PREÇO DO TERRENO 750 R$ / m2 pagamento a vista resultante para Custo do Terreno 338 / m2 de Á rea P rivativa EBITDA vai só até aqui parâmetro de preço de venda das unidades contas vinculadas à comercialização CONTAS DE CORRETAGEM CONTAS DE PP&M taxa aplicada sobre / m2 de Á rea P rivativa 4,00% preço de venda 5,00% RGV - receita de vendas ENCARGOS P is, C ofins, cpmf 4,03% RGV IMPOSTOS IR enda e CSocial 3,08% RGV ( lucro presumido ) principalmente em empreendimentos de grande porte, taxa pode distorcer

21 balanço valores em R$ mil de agosto-07 VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa) DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO 791 PROJETOS 936 PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO 728 GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO CUSTOS DIRETOS DE EDIFICAÇÃO - CDE ,32% 38,31% CUSTOS DIRETOS DA IMPLANTAÇÃO - CDI ,47% 45,90% GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO ESTATÍSTICAS CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,89% 48,67% PAGAMENTO DO TERRENO ,11% 13,81% CUSTOS GLOBAIS DO EMPREENDIMENTO ,00% 62,48% VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa) R$ mil é compatível com: i. qualidade da informação de cenário ( parâmetros médios ) ii. necessidade de informação para decisão RECTA LÍQUIDA DE VENDAS - RLV ,00% RECTA GLOBAL DE VENDAS - RGV ,25% CUSTO DO DESCONTO DOS RECEBÍVS (ou REPASSE) (2.307) -4,25% CONTAS iii. riscos DE CORRETAGEM da decisão (2.263) -4,17% CONTAS DE PP&M (2.829) -5,21% ENCARGOS (2.180) -4,02% IMPOSTOS (1.667) -3,07% trabalhar em R$ e com centavos (!!) é ERRO GRAVE RESULTADO DAS VENDAS ,53% pode ser necessário RESULTADO ajuste para DO EMPREENDIMENTO descolamento - RES livre entre de Imposto a evolução de Renda de e CSocial custos e preços ( moeda da análise ) MARGEM SOBRE A RECTA = RES / RLV 21,05% + IMPOSTOS = EBITDA DO EMPREENDIMENTO EBITDA SOBRE A RECTA = EBITDA / RLV 24,13% ESTATÍSTICAS algumas estatísticas dos sub-totais servem para controle e comparação com índices de outros empreendimentos em operação, ou outras OIs: ex. peso do terreno em CGE ( risco ) ,05%

22 balanço valores em R$ mil de agosto-07 VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa) DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO 791 PROJETOS 936 PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO 728 GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO CUSTOS DIRETOS DE EDIFICAÇÃO - CDE ,32% 38,31% CUSTOS DIRETOS DA IMPLANTAÇÃO - CDI ,47% 45,90% GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO ESTATÍSTICAS CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,89% 48,67% PAGAMENTO DO TERRENO ,11% 13,81% CUSTOS GLOBAIS DO EMPREENDIMENTO ,00% 62,48% VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa) ESTATÍSTICAS RECTA LÍQUIDA DE VENDAS - RLV ,00% RECTA GLOBAL DE VENDAS - RGV ,25% CUSTO DO DESCONTO DOS RECEBÍVS (ou REPASSE) (2.307) -4,25% CONTAS DE CORRETAGEM (2.263) -4,17% CONTAS DE PP&M (2.829) -5,21% ENCARGOS (2.180) -4,02% IMPOSTOS (1.667) -3,07% RESULTADO DAS VENDAS ,53% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO - RES livre de Imposto de Renda e CSocial ,05% MARGEM SOBRE A RECTA = RES / RLV 21,05% VGV é cacoete(!) Global já é uma concessão(!) Receita Operacional ou Bruta de Vendas + IMPOSTOS = EBITDA DO EMPREENDIMENTO EBITDA SOBRE A RECTA = EBITDA / RLV 24,13% controlar exagero, quando o parâmetro de entrada é taxa x RGV

23 balanço valores em R$ mil de agosto-07 VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa) ESTATÍSTICAS DESPESAS LEGAIS E DE AQUISIÇÃO DO TERRENO 791 PROJETOS 936 PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO 728 GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO CUSTOS DIRETOS DE EDIFICAÇÃO - CDE ,32% 38,31% CUSTOS DIRETOS DA IMPLANTAÇÃO - CDI ,47% 45,90% GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,89% 48,67% PAGAMENTO DO TERRENO ,11% 13,81% CUSTOS GLOBAIS DO EMPREENDIMENTO ,00% 62,48% VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa) RECTA LÍQUIDA DE VENDAS - RLV ,00% RECTA GLOBAL DE VENDAS - RGV ,25% CUSTO DO DESCONTO DOS RECEBÍVS (ou REPASSE) (2.307) -4,25% CONTAS DE CORRETAGEM (2.263) -4,17% CONTAS DE PP&M (2.829) -5,21% ENCARGOS (2.180) -4,02% IMPOSTOS (1.667) -3,07% RESULTADO DAS VENDAS ,53% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO - RES livre de Imposto de Renda e CSocial ,05% MARGEM SOBRE A RECTA = RES / RLV 21,05% + IMPOSTOS = EBITDA DO EMPREENDIMENTO EBITDA SOBRE A RECTA = EBITDA / RLV 24,13% ESTATÍSTICAS não são indicadores, são medidas servem para benchmarking contra o mercado competitivo servem para acompanhar o histórico de grau de risco dos negócios da empresa

24 equação de fundos valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM RESULTADO DAS VENDAS ,42% ,04% FUNDING MEDE A RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO CONTRIBUIÇÃO 21,20% DAS FONTES DE INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% RECURSOS 17,76% E A SUA DISTRIBUIÇÃO TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES ,00% PELOS 100,00% USOS USOS DOS RECURSOS ,00% ,00% medido em fluxo: exige informações adicionais de cenário - ex. programa de produção, tabela de vendas velocidade de vendas esperada TERRENO ,16% ,09% CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,78% ,56% PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,47% DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO ,48% ,12%

25 equação de fundos valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM RESULTADO DAS VENDAS ,42% ,04% RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,20% INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES ,00% ,00% USOS DOS RECURSOS ,00% ,00% TERRENO ,16% ,09% CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,78% ,56% PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,47% DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO ,48% ,12% estatísticas servem para medir o grau de dependência das fontes ( risco ) reconhecimento da estrutura de funding serve para sustentar decisões estratégicas ex. financiar a produção agressividade no lançamento medidas considerando funding com financiamento à produção, não são do empreendimento, mas da estratégia de investimento no empreendimento

26 equação de fundos valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM RESULTADO DAS VENDAS ,42% ,04% RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,20% INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES ,00% ,00% USOS DOS RECURSOS ,00% ,00% TERRENO ,16% ,09% CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,78% ,56% PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,47% DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO ,48% ,12% comparar estatísticas serve para aferir o risco de tomar financiamento à produção e alavancar a empresa

27 equação de fundos valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM RESULTADO DAS VENDAS ,42% ,04% RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,20% INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES ,00% ,00% USOS DOS RECURSOS ,00% ,00% TERRENO ,16% ,09% CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,78% ,56% PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,47% DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO ,48% ,12% 53,7% a menos de investimento

28 equação de fundos valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM RESULTADO DAS VENDAS ,42% ,04% RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,20% INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES ,00% ,00% USOS DOS RECURSOS ,00% ,00% TERRENO ,16% ,09% CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI ,78% ,56% PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO ,47% DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR ,58% ,76% RESULTADO DO EMPREENDIMENTO ,48% ,12% 53,7% a menos de investimento de juros consomem 3,72% do resultado das vendas 14,76% do resultado do investimento

29 indicadores da qualidade do investimento valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM INVESTIMENTO EXIGIDO ,00% ,00% RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO ,13% ,61% QUALIDADE DO INVESTIMENTO payback primário eficácia da alavancagem no mês 31 da alavancagem no mês 31 taxa de retorno do investimento TRI % ano equivalente, livre de Imposto de Renda. efetiva acima do IGP. nominal para a taxa de inflação média anual de 4,25%. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda } CDI bruto de 11,50%, na média anual duration a TRI 24,94% 30,25% 3, meses 28,84% 34,32% 3, meses

30 indicadores da qualidade do investimento valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM INVESTIMENTO EXIGIDO ,00% ,00% RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO ,13% ,61% QUALIDADE DO INVESTIMENTO payback primário no mês 31 no mês 31 taxa de retorno do investimento TRI % ano equivalente, livre de Imposto de Renda. efetiva acima do IGP. nominal para a taxa de inflação média anual de 4,25%. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda } CDI bruto de 11,50%, na média anual muito comum: coincide com a data final 24,94% 28,84% dos repasses 30,25% 34,32% 3,095 3,511 duration a TRI 31 meses 30 meses

31 indicadores da qualidade do investimento valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM INVESTIMENTO EXIGIDO ,00% ,00% RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO ,13% ,61% QUALIDADE DO INVESTIMENTO payback primário no mês 31 no mês 31 taxa de retorno do investimento TRI % ano equivalente, livre de Imposto de Renda. efetiva acima do IGP. nominal para a taxa de inflação média anual de 4,25%. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda } CDI bruto de 11,50%, na média anual cuidado com as comparações com taxas de atratividade e custo de oportunidade baseados em taxas de renda fixa de curto prazo duration a TRI 24,94% 28,84% 30,25% 31 meses 34,32% alavancagem a juros abaixo de TRI, 3,095 produz aumento 3,511 da riqueza do empreendedor 30 meses não é o empreendimento que faz TRI maior, é a estratégia de funding do empreendedor

32 indicadores da qualidade do investimento valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM INVESTIMENTO EXIGIDO ,00% ,00% RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO ,13% ,61% QUALIDADE DO INVESTIMENTO payback primário taxa de retorno do investimento TRI % ano equivalente, livre de Imposto de Renda. efetiva acima do IGP. nominal para a taxa de inflação média anual de 4,25%. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda } CDI bruto de 11,50%, na média anual no mês 31 24,94% 30,25% 3,095 no mês 31 28,84% 34,32% 3,511 duration a TRI 31 meses 30 meses benchmarking contra a taxa CDI

33 indicadores da qualidade do investimento valores em R$ mil de agosto-07 FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO SEM COM INVESTIMENTO EXIGIDO ,00% ,00% RETORNO DO INVESTIMENTO RESULTADO DO INVESTIMENTO ,13% ,61% QUALIDADE DO INVESTIMENTO payback primário taxa de retorno do investimento TRI % ano equivalente, livre de Imposto de Renda. efetiva acima do IGP. nominal para a taxa de inflação média anual de 4,25%. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda } CDI bruto de 11,50%, na média anual duration a TRI no mês 31 24,94% 30,25% 3, meses no mês 31 28,84% 34,32% 3, meses duration muito próxima do payback, não exige curva de formação da TRI ou curva da taxa de recuperação da capacidade de investimento

34 outras medidas Fluxos de Caixa Esperados, mostrados em gráficos, é informação suficiente Fluxo de Caixa Esperado, SEM Financiamento à Produção valores em R$ mil de agosto INVESTIMENTO (capitalização da SPE = ) RESULTADO DO INVESTIMENTO (dividendos da SPE = ) DEVOLUÇÃO DO INVESTIMENTO (redução de capital da SPE = ) fluxo de caixa no ambiente da SPE, SEM financiamento da produção (5.000) (10.000) (15.000) ano1-t1 - T2 - T3 - T4 ano2-t1 - T2 - T3 - T4 ano3-t1 - T2 - T3 - T4

35 outras medidas Fluxos de Caixa Esperados, mostrados em gráficos, é informação suficiente Fluxo de Caixa Esperado, COM Financiamento à Produção valores em R$ mil de agosto INVESTIMENTO (capitalização da SPE = ) RESULTADO DO INVESTIMENTO (dividendos da SPE = 9.744) DEVOLUÇÃO DO INVESTIMENTO (redução de capital da SPE = ) fluxo de caixa no ambiente da SPE, COM financiamento da produção (5.000) (10.000) (15.000) ano1-t1 - T2 - T3 - T4 ano2-t1 - T2 - T3 - T4 ano3-t1 - T2 - T3 - T4

36 outras medidas medidas usando valores deflacionados para a base da análise CDI bruto de 11,50%, na média anual TAXA DE DEFLAÇÃO variação do IGP-média anual de 4,25% CDI-EFETIVO ATRATIVIDADE taxa de atratividade, efetiva acima do IGP de 12,00%ano ACIMA DO IGP ARBITRADA RESULTADO DEFLACIONADO / INVESTIMENTO DEFLACIONADO 38,67% 33,93% EBITDA DEFLACIONADO / INVESTIMENTO DEFLACIONADO 44,31% 38,88% RESULTADO DEFLACIONADO / RECTA DEFLACIONADA 20,89% 20,31% EBITDA DEFLACIONADO / RECTA DEFLACIONADA 23,94% 23,27% RELAÇÕES NOMINAIS 40,13% 45,98% 21,05% 24,13% traduzem intensidade de risco deflacionadas ou não, servem igualmente como imagem não medem impacto de risco podem, eventualmente servir de imagem para se comparar com a história de riscos que a empresa tem reconhecido nas OI que se transformaram em empreendimentos nenhuma dessas medidas é indicador de qualidade da OI: não servem para hierarquizar

37 outras medidas medidas usando valores deflacionados para a base da análise CDI bruto de 11,50%, na média anual TAXA DE DEFLAÇÃO variação do IGP-média anual de 4,25% CDI-EFETIVO ATRATIVIDADE taxa de atratividade, efetiva acima do IGP de 12,00%ano ACIMA DO IGP ARBITRADA RESULTADO DEFLACIONADO / INVESTIMENTO DEFLACIONADO 38,67% 33,93% EBITDA DEFLACIONADO / INVESTIMENTO DEFLACIONADO 44,31% 38,88% RESULTADO DEFLACIONADO / RECTA DEFLACIONADA 20,89% 20,31% EBITDA DEFLACIONADO / RECTA DEFLACIONADA 23,94% 23,27% RELAÇÕES NOMINAIS 40,13% 45,98% 21,05% 24,13% não são diferenças que mostram "coisas diferentes"

38 risco do investimento RISCOS são medidos por meio da avaliação da intensidade do impacto de perturbações de variáveis de comportamento, da posição do Cenário Referencial, para Cenários Estressados EFTOS DISCRETOS: como a perturbação de uma determinada variável afeta os Indicadores da Qualidade do Investimento variáveis: custos, preços, prazos, velocidade de vendas, inflação... indicadores: investimento, resultado, taxa de retorno, payback e duration EFTOS CRUZADOS: como a perturbação conjunta de variáveis afeta os Indicadores da Qualidade do Investimento conjunto discreto: ex. custos e preços todas as variáveis

39 risco do investimento ROTINA DE ANÁLISE DE RISCOS reconhecer que análise de riscos, não é leitura de crise, mas medida de impactos de perturbações que podem ocorrer entre fronteiras arbitradas. A definição das fronteiras pode ser sustentada (melhor) ou não estabelecer fronteiras de perturbação, nunca posições únicas ex. : Custos +5% ( não ) Fluxo dos Custos no intervalo [ -2% ~ +10% ] ( sim ) desenhar um conjunto de cenários estressados fazer uma amostra de laboratório dos Indicadores sob perturbação de comportamento trabalhar os valores dos Indicadores encontrados na amostra para dar as indicações (medidas) de RISCO

40 risco do investimento ex.: cenários para Custos Globais da Implantação ( CGE - terreno ) no empreendimento exemplo Cenário Referencial +10% Faixa de Flutuação para o desenho de Cenários Estressados -5% Cenário Estressado (1) somente aumento de custos contra o Cenário Referencial +5,7% x + Cenário Estressado (2) flutuação de custos entre as Fronteiras Arbitradas Cenário Estressado (3) flutuação de custos entre as Fronteiras Arbitradas +2,4% +3,2% Fronteira Inferior de Flutuação para o desenho de Cenários Estressados mês

41 risco do investimento Risco de aumento dos Investimentos Exigidos para desenvolver o empreendimento, cruzando perturbações nos Custos e na Receita 14 risco de aumento dos investimentos (%) 12 perda média de receita aumento médio de custos 11,8% ,7% 2 0 custos [-2% ~ +4%] receita [-2% ~ +1%] [-4% ~ +8%] [-4% ~ +2%] [-5% ~ +10%] [-5% ~ +3%] [-8% ~ +16%] [-8% ~ +4%] [-10% ~ +20%] [-10% ~ +5%] [-12% ~ +24%] [-12% ~ +6%] [-15% ~ +30%] [-15% ~ +8%]

42 risco do investimento Risco de perda de Resultado ( RES ou EBITDA ) no empreendimento, cruzando perturbações nos Custos e na Receita risco de perda na conta resultado do empreendimento RES (%) perda média de receita 80 aumento médio de custos 74,3% ,5% custos [-2% ~ +4%] receita [-2% ~ +1%] [-4% ~ +8%] [-4% ~ +2%] [-5% ~ +10%] [-5% ~ +3%] [-8% ~ +16%] [-8% ~ +4%] [-10% ~ +20%] [-10% ~ +5%] [-12% ~ +24%] [-12% ~ +6%] [-15% ~ +30%] [-15% ~ +8%]

43 risco do investimento Risco de perda de Taxa de Retorno do Investimento no empreendimento, cruzando perturbações nos Custos e na Receita risco de perda na taxa de retorno TRI efetiva acima do IGP-M (%) perda média de receita aumento médio de custos 71,9% ,5% custos [-2% ~ +4%] receita [-2% ~ +1%] [-4% ~ +8%] [-4% ~ +2%] [-5% ~ +10%] [-5% ~ +3%] [-8% ~ +16%] [-8% ~ +4%] [-10% ~ +20%] [-10% ~ +5%] [-12% ~ +24%] [-12% ~ +6%] [-15% ~ +30%] [-15% ~ +8%]

44 ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP Unitas Consultores Agosto 2007

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